Доходный «неформат»
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Рынок аренды жилья у профессиональных компаний, как и сфера отелей среднесрочного проживания, в России только начинает развиваться. Аналитики прогнозируют рост этого сегмента в среднесрочной перспективе, однако опасаются возможного влияния политических санкций.
В сегменте аренды жилой недвижимости, выкупленной коммерческими компаниями в собственность, в Петербурге действует только один крупный игрок – финская Sato. «Есть ряд мелких компаний, предоставляющих данную услугу, однако они крайне слабо себя позиционируют на рынке. Рассматриваемая услуга не распространена в Петербурге. Отмечу, что данный сегмент рынка не является абсолютно прозрачным. Строительные компании стараются не афишировать сдачу собственных квартир в аренду и, как правило, отдают эту функцию на аутсорсинг вместо создания агентства недвижимости. Точное количество квартир в такой собственности посчитать невозможно, но эта цифра точно превышает несколько тысяч», – оценивает Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар».
Как рассказывает генеральный директор Sato Йоханна Пуранен, сейчас в собственности компании в Санкт-Петербурге более 300 квартир в 11 домах. В основном это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры бизнес-класса, класса комфорт плюс и элитного уровня. В зависимости от расположения дома, уровня оборудования и мебели в квартире, этажа, вида из окна и метража месячная ставка аренды в свободных на сегодняшний день квартирах Sato варьируется от 38 до 171 тыс. рублей. В эти суммы уже входят стоимость коммунальных услуг и Интернета.
В высоком ценовом сегменте
По наблюдениям АН «Бекар», сейчас среди петербургских арендаторов наиболее востребованы отели среднесрочного проживания и апарт-отели (Vertical, YE’S, Holiday Inn).
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, рассказывает, что первый объект сети введен в эксплуатацию в Петербурге в конце прошлого года у метро «Проспект Просвещения». Пока это единственный готовый апарт-отель сети: два других находятся на стадии проектирования недалеко от двух станций метро в Москве.
В апарт-отеле на Выборгском шоссе 975 апартаментов трех категорий: Standard (86%), Superior (11%) и Deluxe (3%). Их площадь варьируется от 27 до 42 кв. м. Все апартаменты студийного типа, полностью меблированы, оборудованы необходимой бытовой техникой и подготовлены к въезду постояльцев. Месячная стоимость в зависимости от площади варьируется от 26,5 до 37,5 тыс. рублей.
Йоханна Пуранен рассказывает, что большинство клиентов ее компании в Петербурге – это обеспеченные россияне и иностранные граждане от 30 до 50 лет, которые переехали в Санкт-Петербург из-за работы.
Больше плюсов
«Как правило, арендаторами подобного жилья являются работающие люди, приезжающие для повышения квалификации, экспаты, специалисты, выполняющие конкретные работы сроком от трех месяцев до одного года. Средний возраст – от 23 до 50 лет. Это могут быть как сотрудники низкого уровня, так и занимающие руководящие посты», – полагает Ирина Бузина.
Нередко за арендой подобных апартаментов для своих сотрудников обращаются компании. «ГК «Пионер» – одна из немногих девелоперских компаний в Петербурге, которая предлагает корпоративным клиентам «белую» аренду», – гордится Александр Погодин. По его наблюдениям, чаще всего постояльцами апарт-отеля становятся люди со средним достатком и выше среднего.
Эксперты видят в арендуемом жилье для перечисленных категорий постояльцев больше плюсов, чем минусов. В первую очередь это долгосрочная гарантия безопасной аренды, которой не существует при съеме жилья у частных лиц. Во-вторых, арендатор не обременен налогами, необходимостью приобретать мебель, делать ремонт и разбираться с другими заботами, связанными с содержанием собственной недвижимости.
Нередко арендаторам предлагаются дополнительные сервисы: бесплатный вызов мастеров в случае съема жилья у агентства недвижимости или спортивные и развлекательные заведения на территории апарт-отеля.
Правда, Ирина Бузина видит два серьезных недостатка в подобных арендуемых пространствах: постоянно меняющиеся арендаторы-соседи и невозможность выселения жильцов, регулярно нарушающих общественный порядок в доме.
Привычное дело
Говоря о перспективах рынка длительной аренды жилой недвижимости в этом сегменте, директор Sato прогнозирует продолжение роста числа мигрантов, который, в свою очередь, приводит к росту спроса на арендуемое жилье. «В крупных мегаполисах по всему миру аренда жилья – привычное дело, и мы считаем, что этот тренд будет характерен и для Санкт-Петербурга», – говорит Йоханна Пуранен.
Александр Погодин согласен: в Петербурге как центре притяжения для трудовых мигрантов и экспатов – людей, которым требуется качественное жилье для среднесрочного проживания, – спрос на апарт-отели должен расти.
Но Ирина Бузина подчеркивает, что перспективы данного сегмента арендного рынка будут зависеть от степени активности работодателей, привлекающих в Петербург кадры. «Сейчас многие иностранные компании привозят высококвалифицированных специалистов для работы в Петербурге. В текущей экономической и политической ситуации зарубежные фирмы могут ограничить приглашения командировочных, за которым может последовать снижение спроса на продукт аренды», – предполагает заместитель директора АН «Бекар».
Мнение:
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Чаще всего сдаваемые компаниями в аренду квартиры относятся к бизнес-классу или элитному сегменту. Бизнес-класс, конечно, более выгодный сегмент, потому что ставка аренды очень близка к элитной, затраты на реализацию проектов в этом сегменте не столь высоки, как в элитном секторе. Месячная стоимость аренды составляет чуть меньше 1 тыс. рублей за 1 кв. м.
По итогам девяти месяцев 2014 года рынок нерудных строительных материалов заметно просел. Представители отрасли причину сложившегося видят в окончании крупных инфраструктурных проектов – основных потребителей песка и щебня в регионе – и усугублении общей экономической ситуации.
Как рассказал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», ссылаясь на Росстат, объем производства песка за девять месяцев 2014 года в России составил 9,3 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в 2013 году. Производство щебня наблюдалось на уровне 13,5 млн куб. м, что на 25% больше, чем в 2013 году.
Разные подходы
«Данные ЗАО «Решение» несколько расходятся с официальной статистикой, так как помимо факта несовершенства самой статистики касаются не столько производства этих товаров, сколько их потребления.
По нашим прогнозам, в этом году рынок песка снизится по сравнению с прошлым годом на 15%, что связано с завершением активного цикла строительства ряда крупных дорожно-инфраструктурных проектов и незапуском новых. Но в 2015 году ситуация может резко измениться, так как появляются новые проекты, самый значимый из которых – трасса Санкт-Петербург – Москва.
Рынок щебня, по нашим предварительным оценкам, вырастет в этом году на 4%», – прокомментировал Александр Батушанский. По его словам, щебень в Петербург и Ленобласть активно ввозится главным образом из Республики Карелия и вывозится в основном в ЦФО.
Согласно мониторингу цен ЗАО «Решение», в октябре 2014 года по сравнению с соответствующим месяцем 2013 года цены на щебень выросли на 2-3%, а на песок – на 4-5%.
По данным аналитической компании «СМ ПРО», производство нерудных материалов в сентябре 2014 года упало на 12,5% к августу и составило около 40 млн куб. м. По итогам III квартала 2014 года объем производства нерудных строительных материалов за период с начала года вырос на 2,5% и составил около 305 млн куб. м.
Аналитики подчеркивают, что в текущем году негативные тенденции в отрасли отразились на производственных показателях раньше, чем закончился строительный сезон в прошлом году, – объем производства нерудных строительных материалов (НСМ) в сентябре 2014 года на 5% меньше сентября 2013 года.
«СЗФО сократил производство НСМ более чем на 4 млн куб. м. При этом в Республике Коми за январь-сентябрь текущего года объем производства упал на 40% – до 5 млн куб. м за период, в Ленинградской области – на 10% до 25 млн куб. м. Мурманская область увеличила производство НСМ на 20% до 1,8 млн куб. м, Архангельская область – на 25% до 4,7 млн куб м», – отмечают в компании «СМ ПРО».
По свидетельству аналитиков, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. При этом крупнейшие из них относятся к холдингам Группа ЛСР и «Ленстройматериалы». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Новый закон
24 октября 2014 года ЗакС Ленинградской области принял новый закон о недрах, который упростил получение лицензий на разработку полезных ископаемых. Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые», рассказал, что новый закон будет активно стимулировать чиновников проводить больше закрытых конкурсов, а не к честной аукционной борьбе компаний за выдачу лицензий. По его словам, это упростит получение лицензий, но государство вместе с ответственным бизнес-сообществом и гражданами, которые платят налоги, от этого не выиграет.
По мнению Василия Кострицы, с рынком щебня все более-менее понятно, так как порог вхождения здесь достаточно высокий. «Организация производства щебня и поддержание его эффективной работы требуют больших финансовых вложений, поэтому «быстрые» деньги на щебне не заработать. Сюда практически не попадают случайные компании, а если попадают, то быстро разочаровываются.
На рынке песка все по-другому. Присутствует очень много мелких «копателей», которых с принятием нового закона станет еще больше. Они думаю только о сиюминутной выгоде, а качество продукции, ожидания потребителей, тем более экология их не беспокоят. И как следствие, рынок станет совсем непрозрачным, а бюджет Ленинградской области недополучит энного количества денег», – высказал свое мнение господин Кострица.
Он подчеркнул, что маржинальность этого бизнеса будет снижаться. В настоящий момент имеется профицит и песка, и щебня, что сказывается на отпускных ценах. «Реализация крупных инфраструктурных проектов, которые могли бы вобрать в себя этот переизбыток, сдерживается нестабильностью экономики. В ближайшей перспективе себестоимость начнет расти из-за сложной экономической ситуации, из-за роста курса валют и т. п. И цены начнут неуклонно стремиться к себестоимости. Поэтому очень скоро этот бизнес станет многим неинтересен», – заключил Василий Кострица.
По данным правительства Ленобласти, в регионе для разработки предоставлен 261 участок недр. Из них 243 – общераспространенные полезные ископаемые.
Мнение:
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– Наша компания чувствует себя на рынке уверенно. У нас большие мощности, рациональное производство и возможность перераспределения ресурсов. За девять месяцев 2014 года ЗАО «ЛСР-Базовые» реализовало 5,6 млн куб. м щебня, что на 5% превысило прошлогодние показатели, и 6 млн куб. м песка.
В 2015 году мы не ждем роста рынка. Объемы потребления песка и щебня в Петербурге и Ленобласти сохранятся на уровне 2014 года за счет перетекания из одной области в другую. В жилищном строительстве в нулевой цикл будут вкладываться только крупные застройщики. Драйвером рынка песка станет строительство нашего участка трассы М-11.