Доходный «неформат»
Коммерческая недвижимость сегодня переживает не лучшие времена: все ее сегменты – и торговая, и офисная, и складская – стали менее востребованы у арендаторов, сроки окупаемости вложений в такие проекты резко выросли. Однако, как отмечают аналитики, в коммерческой недвижимости есть форматы, до сих пор не освоенные в России.
На российском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше новых форматов. Некоторые из них являются прямым заимствованием западного опыта, а некоторые – лишь его отражением в реалиях отечественного бизнес-пространства.
Место для торжеств
В некоторых странах, например, получили распространение так называемые банкетные залы. Например, они достаточно популярны на Ближнем Востоке. В израильском городе Офаким с населением около 30 тыс. человек недавно открылся второй по счету комплекс площадью несколько тысяч квадратных метров. Как рассказал местный житель Александр Нильва, аренда таких залов, как правило, расписана на полгода вперед – в них проводят юбилеи, свадьбы и прочие торжественные события. Компактные размеры страны позволяют привлекать арендаторов и из других городов, в то время как земля под строительство в окраинных городах значительно дешевле.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева отмечает, что похожий формат есть и в России: «Такой формат, как «зал торжеств», уже существует в России в виде встроенных залов, как правило, расположенных рядом с дворцами бракосочетания, и также расписан надолго вперед. Если говорить о строительстве новых капитальных сооружений, то в первую очередь надо также ориентироваться на территориальную локацию близ мест бракосочетаний, тогда это будет востребовано. Грамотное расположение – первое, что гарантирует окупаемость таких проектов, и при грамотном подходе и наборе услуг и ежедневной загруженности срок окупаемости такого проекта – около 5-7 лет в зависимости от масштаба проекта. На частое посещение таких залов для проведения других мероприятий в условиях российского менталитета рассчитывать было бы сложнее, так как в крупных региональных городах есть огромный выбор различных заведений (кафе, рестораны, корабли, сдающиеся в аренду залы во дворцах) с учетом вкусов и предпочтений людей».
Новые направления
«Один из интересных и нераскрытых западных форматов – это офисные гостиницы, предоставляющие арендатору готовые офисы, для того чтобы немедленно приступить к работе при минимальных начальных капиталовложениях. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к Интернету, современные телекоммуникации, а также – по желанию арендатора – профессионально оборудованную приемную с секретарем, переговорные и конференц-залы. Потребителями подобных услуг являются компании самых разных форматов и направлений деятельности. Объединяет их одно – стремление снизить производственные издержки и повысить доходность своего бизнеса. Рынок офисов «на час» в России еще не сформирован, однако в текущих экономических условиях снижение издержек – немаловажная вещь для российского бизнеса», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что до сих пор не освоенным форматом в России остаются аутлет-центры, которых пока нет в Петербурге, хотя их появление и не за горами – первый такой объект появится уже в этом году. «В Петербурге пока нет качественных проектов сельскохозяйственных хабов, центров оптовой торговли, хотя такие проекты уже заявлены к реализации», – говорит господин Фадеев.
Еще один похожий западный опыт и та коммерческая ниша, которая в России не раскрыта, – это частные пансионы для пожилых людей. В России 99% подобных пансионов – это государственные учреждения, и только 1% частных пансионов для престарелых, то есть по всей стране последних насчитывается 50 объектов, и они, как правило, элитные.
«Такой способ инвестирования для девелоперов, как строительство и эксплуатация частных пансионов для пожилых людей, в отличие от Запада, для России не характерен. У нас в стране сложилось негативное отношение к домам престарелых, однако спрос на них очень большой. Поэтому если создать качественный продукт, то через десятилетия взгляд на дома престарелых может измениться, и этот сегмент будет более развит и востребован», – считает госпожа Беляева.
С ней согласен господин Фадеев: «Загородные поселки для пенсионеров – формат, который может быть востребован с точки зрения демографической ситуации, но который очень тяжело приживается ментально». Он также считает, что плохо представлены в Петербурге тематические парки, в особенности национальные тематические парки. Также слабо развит формат этнодеревни в Петербурге и ближайших пригородах.
Риск неокупаемости
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, отмечает, что формат можно рассматривать с функциональной и экстерьерной точек зрения: «Говоря об экстерьерных форматах, стоит отметить, что в России девелоперы до сих пор придерживаются классического подхода в архитектуре даже современных объектов, и какие-то эксперименты с внешним видом зданий не очень распространены. За рубежом много недвижимости, которая выглядит необычно, например, дом-банкнота в Литве (бизнес-центр Office Center 1000), здание библиотеки в Канзас-Сити, выполненное в виде книг, кривой и перевернутый дома в Польше, Sheep house (дом в виде овцы) в Новой Зеландии». По ее мнению, вероятной причиной отсутствия в России проектов с нестандартными экстерьерными решениями является страх инвесторов не окупить расходы, так как такие проекты требуют гораздо больших вложений, нежели при строительстве классических зданий.
Мнение:
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИК «Финам»:
– Я не думаю, что в обозримом будущем в России и Санкт-Петербурге в частности станут популярны новые форматы коммерческой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на быстрые темпы роста розничных сетей, проникновение в РФ современных форматов торговли значительно отстает не только от развитых, но и от развивающихся стран. Таким образом, пока не произойдет насыщение рынка традиционными современными форматами торговли (сетевые магазины «у дома», гипермаркеты и т. п.), не стоит ждать эволюции форматов коммерческой недвижимости.
Споры о том, до какого срока действуют лицензии на строительном рынке, будет ли продлено лицензирования, как будут существовать механизмы лицензирования и саморегулирования в переходный период будоражат строительное сообщество. От того, как они будут решаться, зависит управляемость отрасли в целом. К сожалению, у руководителей строительных компаний сложилось твердое убеждение в том, что если в лицензии указан срок ее окончания, например в 2010 или 2012 г., то беспокоиться ни о чем не стоит, на основании этого документа можно будет осуществлять профильную деятельность до указанного в лицензии срока. Это не так.
Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены.
Скептики скажут: «плавали – знаем, ровно год назад в точно такой же ситуации сроки продлили на год, продлят на этот раз». Уверен, они ошибаются. Во-первых изменилась ситуация и изменилась кардинально. В декабре 2007 г. принят «О саморегулировании», в марте 2008 г. в первом чтении закон о саморегулировании в строительстве в форме поправок к Градостроительному Кодексу РФ. Срок, определенный законодателями на поправки всего один месяц. Это значит, что 2 чтение (этап на котором вносятся сущностные поправки) пройдет уже в апреле месяце и останется только 3 - техническое чтение. Поэтому, и шансы получить готовый закон о саморегулировании в строительстве уже в мае месяце достаточно высоки. Отсюда вывод: продлевать сроки действия лицензий никто не будет.
Какие же задачи стоят перед строительным сообществом на данном этапе? Общественные объединения строителей должны как можно быстрее переходить к практической работе в части перехода на саморегулирование: регистрировать Уставы саморегулируемых организаций, выполнять требования ФЗ-315 в части формирования в структуре саморегулируемой организации специализированных органов: контрольных, дисциплинарных, третейских судов. Кроме того, необходимыми условиями получения статуса СРОС является выполнение требования ФЗ об обеспечении механизмов ответственности в части страхования в строительстве и создании компенсационного фонда. Причем потребуется реализация обоих механизмов, именно об этом прямо говорит 3 статья ФЗ-315 и именно этого потребует от нас регистрирующий СРОС государственный орган.
Другим необходимым условием перехода на саморегулирование и приобретения соответствующего статуса является разработка СРОС стандартов и правил работы организации и порядка предоставления допуска к опасным видам работ, о чем говориться в поправках в Градостроительный Кодекс, принятых в 1 чтении. А времени необходимого на решения перечисленных задач практически нет. До сих пор, из 17 объединений, заявивших о своем желании стать саморегулируемыми, только Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», подала соответствующий пакет документов для регистрации СРОС в ФРС, сформировала компенсационный фонд, выполнила другие требования ФЗ, необходимые для регистрации Саморегулируемой Ассоциации.
К чему может привести сложившаяся ситуация? Особую озабоченность вызывает то, что до первого июля на саморегулируемые организации (которые получат этот статус в установленном порядке) обрушится град заявок на вступление и получения соответствующих допусков, заменяющие лицензии. А времени на детальный анализ поданных документов, на предмет соответствия организационно-управленческим, технологическим показателям и показателям деловой репутации, разработанных в СРОС будет крайне недостаточно. Что без сомнения может отразиться на качестве принимаемых в саморегулируемую организацию строительных компаний. Это в первую очередь коснется компаний недавно начавших работать на строительном рынке, мелких и малоизвестных. Крупные компании давно и успешно строящие в Санкт-Петербурге, и не состоящие в общественных объединениях строителей, конечно же проблем иметь не будут, а вот другие могут испытать определенный дискомфорт при вступлении. Им придется доказать, что на них можно положиться, и положиться не чиновнику из лицензионной службы, а самому строгому контролеру - строительному сообществу.
Другой проблемой может стать достаточно большой размер компенсационного фонда – 13 млн. рублей. Хотя для СПб эта цифра на наш взгляд недостаточна, но для некоторых СРОС даже такой размер может стать камнем преткновения. Кроме того, не исключено, что ко второму чтению будут уточнены принципы ответственности СРОС в части страхования в строительстве, определены минимальные размеры страховой ответственности, виды страхования, что может создать определенные трудности для саморегулируемых организаций, хотя бы в части организационных сложностей.
В заключении следует отметить, что ситуация далеко не простая и задачи, которые стоят перед строительным сообществом в преддверии практического перехода на саморегулировании носят системный характер. Решить их можно только в результате своевременной, целенаправленной и планомерной работы по выполнению требований федеральных законов, определяющих порядок перехода строительной отрасли на рельсы саморегулирования.
А.И. Белоусов,
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»
Предлагаем вниманию читателей аналитический обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга 2007 г ., подготовленный экспертами корпорации «Петербургская недвижимость» по результатам постоянного мониторинга происходивших изменений. Обзор содержит основные данные изменений на первичном и вторичном рынке жилья, динамику цен, основные тенденции как в Северной столице, так и в пригородах. Редакция АСН-инфо выражает благодарность компании за предоставленный для опубликования материал.
Динамика цен на первичном рынке
Рост цен в элитном сегменте за 12 месяцев 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 46,5% в долларовом и 37,0% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила 8 063 $/кв.м, причем 6 473 $/кв.м в сегменте «Элита В» и 10 561 $/кв.м в сегменте «Элита А».
Меньшие темпы роста цен за аналогичный период показал сегмент жилья повышенной комфортности и составил 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения жилья класса «Комфорт» составила 3 622 $/кв.м, причем 3 995 $/кв.м в сегменте «комфорт +» и 3 383 $/кв.м в сегменте «комфорт - ».
Рост цен в сегменте типового жилья массового спроса за прошедшие 12 месяцев показал наименьшие значения по сравнению с остальными сегментами рынка жилья и составил 20,0% в долларовом и 12,2% в рублевом эквиваленте. Причем основной рост пришелся как раз на четвертый квартал 2007 года, т.к. рост цен в четвертом квартале составил примерно сопоставимые значения с аналогичным показателем за период с 1-го по 3-ий квартал (9,7% в $ и 6,2% в рублях). По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения типового жилья составила 2 552 $/кв.м, причем 2 459 $/кв.м в сегменте «эконом» и 2 622 $/кв.м в сегменте «средний».
Изменение средних цен на рынке строящегося жилья:
| Типовое | Комфорт | Элита | |||
Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | |
Справочно - дек.06 | 2 127 | 55 901 | 2 839 | 74 613 | 5 502 | 144 601 |
янв.07 | 2 139 | 56 624 | 2 859 | 75 697 | 5 452 | 144 320 |
фев.07 | 2 179 | 57 481 | 2 820 | 74 393 | 5 650 | 149 055 |
мар.07 | 2 208 | 57 660 | 2 836 | 74 063 | 6 125 | 159 969 |
Изменение за 1 кв. 2007 | 3,80% | 3,15% | -0,11% | -0,74% | 11,33% | 10,63% |
апр.07 | 2 246 | 58 185 | 2 973 | 77 017 | 6 113 | 158 352 |
май.07 | 2 234 | 57 600 | 2 987 | 76 987 | 5 903 | 152 175 |
июн.07 | 2 204 | 57 122 | 3 094 | 80 188 | 6 424 | 166 519 |
Изменение за 2 кв. 2007 | -0,18% | -0,93% | 9,09% | 8,27% | 4,88% | 4,09% |
Изменение за 6 мес. 2007 | 3,61% | 2,18% | 8,97% | 7,47% | 16,76% | 15,16% |
июл.07 | 2 230 | 57 056 | 3 171 | 81 112 | 6 603 | 168 925 |
авг.07 | 2 246 | 57 505 | 3 252 | 83 265 | 6 610 | 169 228 |
сен.07 | 2 325 | 59 019 | 3 326 | 84 417 | 7 355 | 186 663 |
Изменение за 3 кв. 2007 | 5,52% | 3,32% | 7,52% |
Подписывайтесь на нас:
| ||