Элитный район вне застройки
Один из самых престижных районов Петербурга – Курортный – не может похвастать активным жилищным строительством. В 2014 году здесь ввели всего 14 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году в районе вообще не ввели ни одного объекта.
На данный момент Курортный район является самым престижным пригородным районом Санкт-Петербурга, причинами этому являются непосредственная близость к Финскому заливу и большая протяженность береговой линии, городская прописка, удобное транспортное сообщение с обжитыми районами города, рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. Но при всей своей элитарности район нельзя назвать зоной активного строительства, говорят эксперты. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 2013-2014 годы в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за I квартал 2015 года и вовсе ничего не было сдано. За 2014 год на рынок Курортного района было выведено всего 14,2 тыс. кв. м жилья. На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. При этом в продаже в 2015 году не появилось ни одного нового объекта.
Скудное предложение
На начало июля в открытой продаже находятся 11 жилых комплексов – восемь проектов класса масс-маркет (на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%) и три апартамент-отеля класса элит. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино и т. д. По данным госпожи Трошевой, общий объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и «таунхаус») в Курортном районе на конец II квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. «При этом по состоянию на конец I квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элит на территории Санкт-Петербурга (10%)», – поведала эксперт.
По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в продаже находятся 10 жилых комплексов общей площадью 135 тыс. кв. м (около 2,4 тыс. квартир). Основной объем застройки, по словам экспертов, сосредоточен в Сестрорецке (около 80% строящихся квартир). Наиболее крупные объекты в городе – ЖК «Дом у разлива» компании «Прок» и ЖК «Дюна» компании «ЦДС». В свою очередь, Ольга Трошева в список крупнейших проектов занесла намывные территории «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», застройку девелопером «Лидер Групп» бюджетным и коммерческим жильем территории аэродрома Горская (195 тыс. кв. м), проект компании «СПб Реновация» по строительству жилья в пос. Песочный (более 340 тыс. кв. м), инвестиционный проект «Петровский арсенал» компании Jensen Group – здесь с помощью привлеченных застройщиков компания планирует построить около 197 тыс. кв. м жилья.
Госпожа Трошева отмечает, что за I квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок. Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне – от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала. «Развитие проектов эконом- и комфорт-класса в Курортном районе тормозит высокая стоимость земли и удаленность от метро. Покупатели, приобретающие квартиры для постоянного проживания здесь, – это, как правило, те, кто уже живет в Курортном районе и реализует отложенный спрос. Или же любители загородного отдыха, кто уже имеет городскую квартиру и рассматривает приобретение больше как дачный вариант», – добавила директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. Большой объем предложения в Курортном районе приходится на малоэтажное строительство. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на то что многоквартирные дома составляют около 54% всего объема строящегося жилья, 7 из 12 объектов в продаже имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. «В общем объеме предложения превалируют малоэтажные проекты. Преимущественно коттеджные поселки (элита и бизнес-класс), стоимость которых самая высокая по Ленобласти», – соглашается Вера Сережина. По ее словам, самый крупный проект в продаже на текущий момент – поселок таунхаусов Kantele застройщика ГК «ЦДC».
Престиж не в цене
Эксперты отмечают, что, несмотря на заявленную элитарность, цены на жилье в Курортном районе намного ниже среднегородских. Так, по словам Ольги Трошевой, по данным на 1 июня, средняя цена «квадрата» в районе в сегменте масс-маркет зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга. При этом традиционного «инфляционного» роста стоимости «квадрата» в районе не было – цены выросли всего на 2,5%. «Элита» на сегодняшний день стоит 250 тыс. рублей за «квадрат», что на 18% ниже среднего показателя по классу в сравнении с другими районами города. Однако по высшим сегментам цена росла активнее – на 15,5%. «Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элит в локации к стоимости валют», – объяснила Ольга Трошева. По данным госпожи Сережиной, средняя цена предложения на жилье комфорт-класса в Курортном районе составляет 90 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес и элите – около 160-200 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие локации в районе – Репино и Комарово.
Без новой земли
Эпицентром внимания градозащитников, общественных активистов и оппозиционных депутатов последние пять лет был проект «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», принадлежащей главе «Новатэка» Леониду Михельсону. Намыв 370 га новых территорий в Лисьем Носу, компания намеревалась привлечь застройщиков для возведения более 2 млн кв. м жилья. Однако дальше проекта дело так и не пошло – соглашение о намерениях компания подписывала еще с Валентиной Матвиенко, аппарат Георгия Полтавченко сначала отказался строить инженерную инфраструктуру под проект, потом несколько раз откладывал утверждение ППТ. Последний проект планировки был утвержден в марте 2015 года, одновременно были продлены сроки инвестпроекта – до 2028 года. Но как сообщили «Строительному Еженедельнику» источники, знакомые с ситуацией, реализация проекта, по сути, закончилась, не начавшись, – власти отбили у инвестора желание работать в городе. «Михельсон приехал на совещание, посмотрел на то, что у нас тут творится, и плюнул на это все, с этой администрацией он работать не будет», – поведал источник. Он добавил, что глава «Новатэка» успел вложить в проект более 3 млрд рублей.
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.
Интеллектуальные системы управления жильем постепенно набирают популярность. Нередко попытки внедрить такие системы предпринимаются даже в уже построенных многоквартирных домах.
Система «умный дом» – это комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем всего здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр.
Проще всего, говорят эксперты, начинать работу по установке «умного дома» тогда, когда клиент может предоставить план своего дома или квартиры, а также дизайн-проект. В этом случае удастся сэкономить на кабеле и подобрать самое рациональное решение, которое удовлетворит все прихоти клиента.
Целиком внедрить такую систему в уже готовый и заселенный дом довольно-таки сложно. Интеллектуальная система управления жильем подойдет только современным новостройкам, так как старые коммуникационные системы и оборудование непригодны для подключения, либо это будет стоить огромных финансовых вложений и окупится совсем не скоро. Впрочем, элементы интеллектуальных систем все-таки внедряются.
Ольга Шуплецова, менеджер проекта «Умный дом» компании «Смарт», говорит, что элементы «умного дома» можно установить и в готовые квартиры или дома с чистовой отделкой и мебелью, но тут в большинстве случаев придется ограничиться управлением светом и шторами, можно также подобрать беспроводные системы защиты от протечек и охранные системы. Проектирование «умного дома» до чистовой отделки дает возможность управлять не только освещением и шторами, но и климатом (радиаторы, теплые полы, кондиционеры и т. д.), системами мультимедиа, обеспечить полноценную охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и даже управлять бытовыми приборами», – говорит госпожа Шуплецова.
Динар Шарифуллин, инженер по продажам компании АББ, рассказал, что у его компании существует специализированное решение на радиошине – Busch Waveline, которое позволяет встраивать интеллектуальную систему управления даже в построенный и заселенный дом.
«Часто бывает, что заказчик не готов на этапе строительства инвестировать средства в «умный дом». Но спустя 2-3 года, обжившись, появляется желание модернизировать здание. Таких примеров очень много. Один из них – офис АББ в Санкт-Петербурге, расположенный в довольно старом здании, после реконструкции стал одним из самых высокотехнологичных в России», – рассказал господин Шарифуллин. «Интегрирование системы «умный дом» еще на этапе проектирования – это идеальный вариант, говорящий о дальновидности заказчика. Конечно, обустройство обжитого здания будет дороже. Представьте себе, сколько придется потратить на прокладку кабеля, замену электроприборов и светового оборудования!», – заключает господн Шарифуллин.
Некоторые эксперты полагают, что внедрять интеллектуальные системы в готовое жилье – дело и вовсе безнадежное.
Генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов считает, что если речь идет о многоквартирном доме, то нецелесообразно устанавливать в нем интеллектуальные системы управления, потому что на сегодняшний день редко где встречается даже грамотный поквартирный учет потребления ресурсов.
«Они необходимы, когда речь идет о системах сверхсложной инженерии – это могут быть зимние сады, бассейны, когда необходимо настроить различные режимы влажности; системы рекупирации и кондиционирования. А это, как правило, элитные частные дома, но никак не многоквартирные дома. В многоквартирном строительстве много других насущных проблем. Если же мы имеем в виду частный жилой дом, то все равно интегрировать интеллектуальные системы в уже готовую постройку очень и очень сложно. Это будет тотальная переделка, замена всей инженерии, проведение слаботочных сетей, подключение датчиков и электроприводов. Нужно будет менять все полностью, чтобы оборудование могло быть синхронизированным, плюс оно должно быть вмонтированным. Подобные технологии необходимо проектировать на первоначальном этапе. Основная сложность заключается в том, что потребитель, как правило, сам не знает, что именно он захочет в итоге. А потом, когда здание уже построено, вносить правки уже поздно. И в итоге зачастую остается только система автоматического закрытия штор», – резюмирует господин Богданов.
Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров говорит, что внедрение интеллектуальных систем на стадии строительства тоже несет определенные риски: «Такие системы могут сильно увеличить стоимость дома, а потом выяснится, что конкретным жильцам они не нужны. Если есть желание, то каждый жилец можем сделать такие вещи у себя в квартире самостоятельно».
Мнение:
Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine:
– Пока в Петербурге нет таких домов, где система применяется полностью. Конечно, есть отдельные элементы «умных» систем, например световые датчики движения, датчики протечки воды, домашний кинотеатр, домашний офис, системы безопасности, климат-контроль, но они появились давно и не являются чем-то инновационным. Их давно уже самостоятельно устанавливают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Красноярска и других крупных городов.
В Петербурге на данный момент нет ни одного застройщика, который целиком позиционирует хотя бы один свой объект (многоквартирный) как «умный», хотя, возможно, на рынке элитной недвижимости в скором времени и появятся такие объекты с некоторыми элементами системы.