Элитный район вне застройки
Один из самых престижных районов Петербурга – Курортный – не может похвастать активным жилищным строительством. В 2014 году здесь ввели всего 14 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году в районе вообще не ввели ни одного объекта.
На данный момент Курортный район является самым престижным пригородным районом Санкт-Петербурга, причинами этому являются непосредственная близость к Финскому заливу и большая протяженность береговой линии, городская прописка, удобное транспортное сообщение с обжитыми районами города, рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. Но при всей своей элитарности район нельзя назвать зоной активного строительства, говорят эксперты. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 2013-2014 годы в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за I квартал 2015 года и вовсе ничего не было сдано. За 2014 год на рынок Курортного района было выведено всего 14,2 тыс. кв. м жилья. На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. При этом в продаже в 2015 году не появилось ни одного нового объекта.
Скудное предложение
На начало июля в открытой продаже находятся 11 жилых комплексов – восемь проектов класса масс-маркет (на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%) и три апартамент-отеля класса элит. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино и т. д. По данным госпожи Трошевой, общий объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и «таунхаус») в Курортном районе на конец II квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. «При этом по состоянию на конец I квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элит на территории Санкт-Петербурга (10%)», – поведала эксперт.
По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в продаже находятся 10 жилых комплексов общей площадью 135 тыс. кв. м (около 2,4 тыс. квартир). Основной объем застройки, по словам экспертов, сосредоточен в Сестрорецке (около 80% строящихся квартир). Наиболее крупные объекты в городе – ЖК «Дом у разлива» компании «Прок» и ЖК «Дюна» компании «ЦДС». В свою очередь, Ольга Трошева в список крупнейших проектов занесла намывные территории «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», застройку девелопером «Лидер Групп» бюджетным и коммерческим жильем территории аэродрома Горская (195 тыс. кв. м), проект компании «СПб Реновация» по строительству жилья в пос. Песочный (более 340 тыс. кв. м), инвестиционный проект «Петровский арсенал» компании Jensen Group – здесь с помощью привлеченных застройщиков компания планирует построить около 197 тыс. кв. м жилья.
Госпожа Трошева отмечает, что за I квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок. Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне – от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала. «Развитие проектов эконом- и комфорт-класса в Курортном районе тормозит высокая стоимость земли и удаленность от метро. Покупатели, приобретающие квартиры для постоянного проживания здесь, – это, как правило, те, кто уже живет в Курортном районе и реализует отложенный спрос. Или же любители загородного отдыха, кто уже имеет городскую квартиру и рассматривает приобретение больше как дачный вариант», – добавила директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. Большой объем предложения в Курортном районе приходится на малоэтажное строительство. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на то что многоквартирные дома составляют около 54% всего объема строящегося жилья, 7 из 12 объектов в продаже имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. «В общем объеме предложения превалируют малоэтажные проекты. Преимущественно коттеджные поселки (элита и бизнес-класс), стоимость которых самая высокая по Ленобласти», – соглашается Вера Сережина. По ее словам, самый крупный проект в продаже на текущий момент – поселок таунхаусов Kantele застройщика ГК «ЦДC».
Престиж не в цене
Эксперты отмечают, что, несмотря на заявленную элитарность, цены на жилье в Курортном районе намного ниже среднегородских. Так, по словам Ольги Трошевой, по данным на 1 июня, средняя цена «квадрата» в районе в сегменте масс-маркет зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга. При этом традиционного «инфляционного» роста стоимости «квадрата» в районе не было – цены выросли всего на 2,5%. «Элита» на сегодняшний день стоит 250 тыс. рублей за «квадрат», что на 18% ниже среднего показателя по классу в сравнении с другими районами города. Однако по высшим сегментам цена росла активнее – на 15,5%. «Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элит в локации к стоимости валют», – объяснила Ольга Трошева. По данным госпожи Сережиной, средняя цена предложения на жилье комфорт-класса в Курортном районе составляет 90 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес и элите – около 160-200 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие локации в районе – Репино и Комарово.
Без новой земли
Эпицентром внимания градозащитников, общественных активистов и оппозиционных депутатов последние пять лет был проект «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», принадлежащей главе «Новатэка» Леониду Михельсону. Намыв 370 га новых территорий в Лисьем Носу, компания намеревалась привлечь застройщиков для возведения более 2 млн кв. м жилья. Однако дальше проекта дело так и не пошло – соглашение о намерениях компания подписывала еще с Валентиной Матвиенко, аппарат Георгия Полтавченко сначала отказался строить инженерную инфраструктуру под проект, потом несколько раз откладывал утверждение ППТ. Последний проект планировки был утвержден в марте 2015 года, одновременно были продлены сроки инвестпроекта – до 2028 года. Но как сообщили «Строительному Еженедельнику» источники, знакомые с ситуацией, реализация проекта, по сути, закончилась, не начавшись, – власти отбили у инвестора желание работать в городе. «Михельсон приехал на совещание, посмотрел на то, что у нас тут творится, и плюнул на это все, с этой администрацией он работать не будет», – поведал источник. Он добавил, что глава «Новатэка» успел вложить в проект более 3 млрд рублей.
Споры о том, до какого срока действуют лицензии на строительном рынке, будет ли продлено лицензирования, как будут существовать механизмы лицензирования и саморегулирования в переходный период будоражат строительное сообщество. От того, как они будут решаться, зависит управляемость отрасли в целом. К сожалению, у руководителей строительных компаний сложилось твердое убеждение в том, что если в лицензии указан срок ее окончания, например в 2010 или 2012 г., то беспокоиться ни о чем не стоит, на основании этого документа можно будет осуществлять профильную деятельность до указанного в лицензии срока. Это не так.
Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены.
Скептики скажут: «плавали – знаем, ровно год назад в точно такой же ситуации сроки продлили на год, продлят на этот раз». Уверен, они ошибаются. Во-первых изменилась ситуация и изменилась кардинально. В декабре 2007 г. принят «О саморегулировании», в марте 2008 г. в первом чтении закон о саморегулировании в строительстве в форме поправок к Градостроительному Кодексу РФ. Срок, определенный законодателями на поправки всего один месяц. Это значит, что 2 чтение (этап на котором вносятся сущностные поправки) пройдет уже в апреле месяце и останется только 3 - техническое чтение. Поэтому, и шансы получить готовый закон о саморегулировании в строительстве уже в мае месяце достаточно высоки. Отсюда вывод: продлевать сроки действия лицензий никто не будет.
Какие же задачи стоят перед строительным сообществом на данном этапе? Общественные объединения строителей должны как можно быстрее переходить к практической работе в части перехода на саморегулирование: регистрировать Уставы саморегулируемых организаций, выполнять требования ФЗ-315 в части формирования в структуре саморегулируемой организации специализированных органов: контрольных, дисциплинарных, третейских судов. Кроме того, необходимыми условиями получения статуса СРОС является выполнение требования ФЗ об обеспечении механизмов ответственности в части страхования в строительстве и создании компенсационного фонда. Причем потребуется реализация обоих механизмов, именно об этом прямо говорит 3 статья ФЗ-315 и именно этого потребует от нас регистрирующий СРОС государственный орган.
Другим необходимым условием перехода на саморегулирование и приобретения соответствующего статуса является разработка СРОС стандартов и правил работы организации и порядка предоставления допуска к опасным видам работ, о чем говориться в поправках в Градостроительный Кодекс, принятых в 1 чтении. А времени необходимого на решения перечисленных задач практически нет. До сих пор, из 17 объединений, заявивших о своем желании стать саморегулируемыми, только Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», подала соответствующий пакет документов для регистрации СРОС в ФРС, сформировала компенсационный фонд, выполнила другие требования ФЗ, необходимые для регистрации Саморегулируемой Ассоциации.
К чему может привести сложившаяся ситуация? Особую озабоченность вызывает то, что до первого июля на саморегулируемые организации (которые получат этот статус в установленном порядке) обрушится град заявок на вступление и получения соответствующих допусков, заменяющие лицензии. А времени на детальный анализ поданных документов, на предмет соответствия организационно-управленческим, технологическим показателям и показателям деловой репутации, разработанных в СРОС будет крайне недостаточно. Что без сомнения может отразиться на качестве принимаемых в саморегулируемую организацию строительных компаний. Это в первую очередь коснется компаний недавно начавших работать на строительном рынке, мелких и малоизвестных. Крупные компании давно и успешно строящие в Санкт-Петербурге, и не состоящие в общественных объединениях строителей, конечно же проблем иметь не будут, а вот другие могут испытать определенный дискомфорт при вступлении. Им придется доказать, что на них можно положиться, и положиться не чиновнику из лицензионной службы, а самому строгому контролеру - строительному сообществу.
Другой проблемой может стать достаточно большой размер компенсационного фонда – 13 млн. рублей. Хотя для СПб эта цифра на наш взгляд недостаточна, но для некоторых СРОС даже такой размер может стать камнем преткновения. Кроме того, не исключено, что ко второму чтению будут уточнены принципы ответственности СРОС в части страхования в строительстве, определены минимальные размеры страховой ответственности, виды страхования, что может создать определенные трудности для саморегулируемых организаций, хотя бы в части организационных сложностей.
В заключении следует отметить, что ситуация далеко не простая и задачи, которые стоят перед строительным сообществом в преддверии практического перехода на саморегулировании носят системный характер. Решить их можно только в результате своевременной, целенаправленной и планомерной работы по выполнению требований федеральных законов, определяющих порядок перехода строительной отрасли на рельсы саморегулирования.
А.И. Белоусов,
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»
Предлагаем вниманию читателей аналитический обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга 2007 г ., подготовленный экспертами корпорации «Петербургская недвижимость» по результатам постоянного мониторинга происходивших изменений. Обзор содержит основные данные изменений на первичном и вторичном рынке жилья, динамику цен, основные тенденции как в Северной столице, так и в пригородах. Редакция АСН-инфо выражает благодарность компании за предоставленный для опубликования материал.
Динамика цен на первичном рынке
Рост цен в элитном сегменте за 12 месяцев 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 46,5% в долларовом и 37,0% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила 8 063 $/кв.м, причем 6 473 $/кв.м в сегменте «Элита В» и 10 561 $/кв.м в сегменте «Элита А».
Меньшие темпы роста цен за аналогичный период показал сегмент жилья повышенной комфортности и составил 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения жилья класса «Комфорт» составила 3 622 $/кв.м, причем 3 995 $/кв.м в сегменте «комфорт +» и 3 383 $/кв.м в сегменте «комфорт - ».
Рост цен в сегменте типового жилья массового спроса за прошедшие 12 месяцев показал наименьшие значения по сравнению с остальными сегментами рынка жилья и составил 20,0% в долларовом и 12,2% в рублевом эквиваленте. Причем основной рост пришелся как раз на четвертый квартал 2007 года, т.к. рост цен в четвертом квартале составил примерно сопоставимые значения с аналогичным показателем за период с 1-го по 3-ий квартал (9,7% в $ и 6,2% в рублях). По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения типового жилья составила 2 552 $/кв.м, причем 2 459 $/кв.м в сегменте «эконом» и 2 622 $/кв.м в сегменте «средний».
Изменение средних цен на рынке строящегося жилья:
| Типовое | Комфорт | Элита | |||
Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | |
Справочно - дек.06 | 2 127 | 55 901 | 2 839 | 74 613 | 5 502 | 144 601 |
янв.07 | 2 139 | 56 624 | 2 859 | 75 697 | 5 452 | 144 320 |
фев.07 | 2 179 | 57 481 | 2 820 | 74 393 | 5 650 | 149 055 |
мар.07 | 2 208 | 57 660 | 2 836 | 74 063 | 6 125 | 159 969 |
Изменение за 1 кв. 2007 | 3,80% | 3,15% | -0,11% | -0,74% | 11,33% | 10,63% |
апр.07 | 2 246 | 58 185 | 2 973 | 77 017 | 6 113 | 158 352 |
май.07 | 2 234 | 57 600 | 2 987 | 76 987 | 5 903 | 152 175 |
июн.07 | 2 204 | 57 122 | 3 094 | 80 188 | 6 424 | 166 519 |
Изменение за 2 кв. 2007 | -0,18% | -0,93% | 9,09% | 8,27% | 4,88% | 4,09% |
Изменение за 6 мес. 2007 | 3,61% | 2,18% | 8,97% | 7,47% | 16,76% | 15,16% |
июл.07 | 2 230 | 57 056 | 3 171 | 81 112 | 6 603 | 168 925 |
авг.07 | 2 246 | 57 505 | 3 252 | 83 265 | 6 610 | 169 228 |
сен.07 | 2 325 | 59 019 | 3 326 | 84 417 | 7 355 | 186 663 |
Изменение за 3 кв. 2007 | 5,52% | 3,32% | 7,52% |
Подписывайтесь на нас:
| ||