Элитный район вне застройки
Один из самых престижных районов Петербурга – Курортный – не может похвастать активным жилищным строительством. В 2014 году здесь ввели всего 14 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году в районе вообще не ввели ни одного объекта.
На данный момент Курортный район является самым престижным пригородным районом Санкт-Петербурга, причинами этому являются непосредственная близость к Финскому заливу и большая протяженность береговой линии, городская прописка, удобное транспортное сообщение с обжитыми районами города, рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. Но при всей своей элитарности район нельзя назвать зоной активного строительства, говорят эксперты. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 2013-2014 годы в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за I квартал 2015 года и вовсе ничего не было сдано. За 2014 год на рынок Курортного района было выведено всего 14,2 тыс. кв. м жилья. На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. При этом в продаже в 2015 году не появилось ни одного нового объекта.
Скудное предложение
На начало июля в открытой продаже находятся 11 жилых комплексов – восемь проектов класса масс-маркет (на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%) и три апартамент-отеля класса элит. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино и т. д. По данным госпожи Трошевой, общий объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и «таунхаус») в Курортном районе на конец II квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. «При этом по состоянию на конец I квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элит на территории Санкт-Петербурга (10%)», – поведала эксперт.
По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в продаже находятся 10 жилых комплексов общей площадью 135 тыс. кв. м (около 2,4 тыс. квартир). Основной объем застройки, по словам экспертов, сосредоточен в Сестрорецке (около 80% строящихся квартир). Наиболее крупные объекты в городе – ЖК «Дом у разлива» компании «Прок» и ЖК «Дюна» компании «ЦДС». В свою очередь, Ольга Трошева в список крупнейших проектов занесла намывные территории «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», застройку девелопером «Лидер Групп» бюджетным и коммерческим жильем территории аэродрома Горская (195 тыс. кв. м), проект компании «СПб Реновация» по строительству жилья в пос. Песочный (более 340 тыс. кв. м), инвестиционный проект «Петровский арсенал» компании Jensen Group – здесь с помощью привлеченных застройщиков компания планирует построить около 197 тыс. кв. м жилья.
Госпожа Трошева отмечает, что за I квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок. Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне – от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала. «Развитие проектов эконом- и комфорт-класса в Курортном районе тормозит высокая стоимость земли и удаленность от метро. Покупатели, приобретающие квартиры для постоянного проживания здесь, – это, как правило, те, кто уже живет в Курортном районе и реализует отложенный спрос. Или же любители загородного отдыха, кто уже имеет городскую квартиру и рассматривает приобретение больше как дачный вариант», – добавила директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. Большой объем предложения в Курортном районе приходится на малоэтажное строительство. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на то что многоквартирные дома составляют около 54% всего объема строящегося жилья, 7 из 12 объектов в продаже имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. «В общем объеме предложения превалируют малоэтажные проекты. Преимущественно коттеджные поселки (элита и бизнес-класс), стоимость которых самая высокая по Ленобласти», – соглашается Вера Сережина. По ее словам, самый крупный проект в продаже на текущий момент – поселок таунхаусов Kantele застройщика ГК «ЦДC».
Престиж не в цене
Эксперты отмечают, что, несмотря на заявленную элитарность, цены на жилье в Курортном районе намного ниже среднегородских. Так, по словам Ольги Трошевой, по данным на 1 июня, средняя цена «квадрата» в районе в сегменте масс-маркет зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга. При этом традиционного «инфляционного» роста стоимости «квадрата» в районе не было – цены выросли всего на 2,5%. «Элита» на сегодняшний день стоит 250 тыс. рублей за «квадрат», что на 18% ниже среднего показателя по классу в сравнении с другими районами города. Однако по высшим сегментам цена росла активнее – на 15,5%. «Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элит в локации к стоимости валют», – объяснила Ольга Трошева. По данным госпожи Сережиной, средняя цена предложения на жилье комфорт-класса в Курортном районе составляет 90 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес и элите – около 160-200 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие локации в районе – Репино и Комарово.
Без новой земли
Эпицентром внимания градозащитников, общественных активистов и оппозиционных депутатов последние пять лет был проект «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», принадлежащей главе «Новатэка» Леониду Михельсону. Намыв 370 га новых территорий в Лисьем Носу, компания намеревалась привлечь застройщиков для возведения более 2 млн кв. м жилья. Однако дальше проекта дело так и не пошло – соглашение о намерениях компания подписывала еще с Валентиной Матвиенко, аппарат Георгия Полтавченко сначала отказался строить инженерную инфраструктуру под проект, потом несколько раз откладывал утверждение ППТ. Последний проект планировки был утвержден в марте 2015 года, одновременно были продлены сроки инвестпроекта – до 2028 года. Но как сообщили «Строительному Еженедельнику» источники, знакомые с ситуацией, реализация проекта, по сути, закончилась, не начавшись, – власти отбили у инвестора желание работать в городе. «Михельсон приехал на совещание, посмотрел на то, что у нас тут творится, и плюнул на это все, с этой администрацией он работать не будет», – поведал источник. Он добавил, что глава «Новатэка» успел вложить в проект более 3 млрд рублей.
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group Moscow подготовили аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы в I полугодии 2009 г.
Характеристика предложения
В течение 2-го квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился 2 объектами:
Holiday Inn (Адрес: Симоновский вал, 2, категория: 3*, номерной фонд: 217 номеров)
Grand Hyatt Moscow Residences and Spa (Адрес: ММДЦ башня «Федерация» категория: 5*, номерной фонд: 18 резиденций площадью от 115 до 245 кв. м).
Таким образом, по итогам второго квартала 2009. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.
В соответствии с приведенными данными, ввод гостиничных номеров в первом полугодии в 1,3 раза меньше показателя за аналогичный период 2008 г.
По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:
Класс люкс (5 звезд) – 2 902
Бизнес-класс (4 звезды) – 6 718
Средний класс (3 звезды) – 15 711
Эконом - класс – 9 466
Мини-отели (менее 50 номеров) – 1880
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды».
Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
До конца 2009 г. планируется ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров.
.jpg)
Среди гостиниц, которые предполагается открыть в 2009 году, в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»).
На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных.
Управление гостиницами
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских.
В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 года гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection.
Спрос на рынке гостиничной недвижимости
Несмотря на экономическую ситуацию в мире объем спроса на гостиничные услуги снижается более медленными темпами, нежели на других рынках коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что Россия вошла в кризис с сильным недостатком предложения.
Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью в настоящее время составляет около 40% от общего въездного потока.
Начало года традиционно является низким сезоном для столичных предприятий гостеприимства. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда средняя загрузка московских отелей составляла более 70%, загрузка московских гостиниц в I полугодии 2009 года снизилась до 50%. На снижение уровня заполняемости объектов оказало влияние сокращение туристических потоков в связи с финансовым кризисом.
Загрузка столичных гостиниц за исследуемый период была обеспечена, в том числе, за счет крупных мероприятий, прошедших в столице, в частности, международного конкурса «Евровидение».
Сделки
За исследуемый период была зафиксирована только одна крупная сделка на рынке гостиничной недвижимости: Компания MosCityGroup купила 55% акций ОАО «Гостиница «Будапешт» за $60 млн. Помимо этого, MCG инвестирует $70 млн. в реконструкцию гостиницы «Будапешт», которую планируется сделать отелем категории «5 звезд».
Также озвучены планы компаний:
MosCityGroup по выкупу принадлежащих Москве 100% в гостинице «Будапешт» и доли в гостинице «Петр I».
Orco Property Group по продаже отеля MaMaison Pokrovka.
Коммерческие условия на рынке гостиничной недвижимости
Спад туризма на треть снизил выручку московских гостиниц. Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать – вплоть до 50% – цены на номера, несмотря на рост издержек.
Также, в борьбе за клиентов, операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.
В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи:
.jpg)
Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции:
Вследствие снижения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами. Кроме того, гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества.
Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
инициируются новые пути решения по расширению гостиничного фонда, в т.ч. за счет использования площадей в торговых и спорткомплексах;
московские власти выставляют на продажу собственные объекты;
создается ОАО «Гостиничная компания» в качестве совместного предприятия с внешними инвесторами в целях развития системы размещения.
Аналогично предыдущим периодам, в I полугодии 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка, Сафари-парка на Дмитровском ш., реконструкция гостиницы «Тифлис»).
Кроме того, инвесторы продолжают отказываться от реализации ранее намеченных проектов, иллюстрацией чему служит отказ AFI Development от участия в проекте Moscow City Hotel в рамках ММДЦ «Москва-Сити».
Тем не менее, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, Москва остается одним из наиболее привлекательных рынков для реализации гостиничных объектов, что иллюстрируется как наличием новых проектов со стороны девелоперов (строительство 7 гостиничных комплексов с семейно-досуговыми комплексами), так и управляющих компаний (компания Rezidor подписала соглашение об управлении 20 отелями под брендом Park Inn, гостиничный оператор Accor планирует вывести на рынок еще 2 своих бренда Mercure и Suite Hotel.).
Выводы и прогнозы
Предложение. На протяжении последних шести лет столичный рынок гостиничных услуг считался одним из наиболее перспективных. По различным оценкам, Москва испытывала дефицит, оцениваемый на уровне около 8 тыс. номеров (только в эконом-сегменте).
В 2009 г. ожидается ввод около тысячи новых номеров вместо планируемых 3,5 тыс. Отложены сроки ввода Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный двор», «Энигма» и др.
Ожидается, что самым крупным объектом, вводимым в эксплуатацию, станет отель Rennaisance на Ленинградском пр., рассчитанный на 366 номеров. Помимо этого, велика вероятность открытия таких отелей как Ibis Moscow Paveletskaya, Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), а также Grand Hyatt Residences & Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»).
Спрос. В настоящее время наблюдается снижение уровня загрузки гостиниц, который составляет около 50-55%. До кризиса данный показатель находился в пределах от 75% до 80%. Существенного повышения загрузки можно ожидать к концу 3 квартала, связанного с увеличением деловой активности (как правило, осенью проводятся многочисленные мероприятия в сфере MICE).
Кроме того, можно ожидать дальнейший рост спроса со стороны гостиничных операторов на готовые девелоперские проекты за счет предоставления им льготных условий по аренде гостиниц.
Стоимость проживания. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около 100 - 150 долл. Возможно дальнейшее снижение верхней границы стоимости номеров в гостиницах высокого сегмента, обусловленное наибольшим снижением спроса в данной категории отелей.
Инвестиции. В отношении доходности инвестиций в проекты гостиничной недвижимости ожидания потенциальных покупателей находятся в диапазоне 15-20% и более (для сравнения, до кризиса данный показатель составлял от 10 до 13%), что, однако, не коррелирует с ожиданиями продавцов.
Наталия Черейская
Материал предоставлен Becar Realty Group Moscow
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости».jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.