Элитный район вне застройки
Один из самых престижных районов Петербурга – Курортный – не может похвастать активным жилищным строительством. В 2014 году здесь ввели всего 14 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году в районе вообще не ввели ни одного объекта.
На данный момент Курортный район является самым престижным пригородным районом Санкт-Петербурга, причинами этому являются непосредственная близость к Финскому заливу и большая протяженность береговой линии, городская прописка, удобное транспортное сообщение с обжитыми районами города, рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. Но при всей своей элитарности район нельзя назвать зоной активного строительства, говорят эксперты. По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 2013-2014 годы в Курортном районе было введено в эксплуатацию 117 тыс. кв. м жилья (без учета ИЖС), а за I квартал 2015 года и вовсе ничего не было сдано. За 2014 год на рынок Курортного района было выведено всего 14,2 тыс. кв. м жилья. На долю района в общем объеме вывода новых проектов в целом по Петербургу пришлось лишь 0,4%. При этом в продаже в 2015 году не появилось ни одного нового объекта.
Скудное предложение
На начало июля в открытой продаже находятся 11 жилых комплексов – восемь проектов класса масс-маркет (на их долю в общем объеме предложения приходится почти 58%) и три апартамент-отеля класса элит. В основном жилье массового спроса возводится в городах Сестрорецк и Зеленогорск, элитные объекты традиционно размещаются в престижных локациях вблизи курортных зон Зеленогорска, Репино и т. д. По данным госпожи Трошевой, общий объем рынка первичного жилья (без жилья в формате ИЖС и «таунхаус») в Курортном районе на конец II квартала 2015 года составил 149,8 тыс. кв. м жилья, из которых в предложении находится 43,8 тыс. кв. м. «При этом по состоянию на конец I квартала 2015 года Курортный район занимал третье место по объему предложения жилья класса элит на территории Санкт-Петербурга (10%)», – поведала эксперт.
По оценке Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в продаже находятся 10 жилых комплексов общей площадью 135 тыс. кв. м (около 2,4 тыс. квартир). Основной объем застройки, по словам экспертов, сосредоточен в Сестрорецке (около 80% строящихся квартир). Наиболее крупные объекты в городе – ЖК «Дом у разлива» компании «Прок» и ЖК «Дюна» компании «ЦДС». В свою очередь, Ольга Трошева в список крупнейших проектов занесла намывные территории «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», застройку девелопером «Лидер Групп» бюджетным и коммерческим жильем территории аэродрома Горская (195 тыс. кв. м), проект компании «СПб Реновация» по строительству жилья в пос. Песочный (более 340 тыс. кв. м), инвестиционный проект «Петровский арсенал» компании Jensen Group – здесь с помощью привлеченных застройщиков компания планирует построить около 197 тыс. кв. м жилья.
Госпожа Трошева отмечает, что за I квартал 2015 года в Курортном районе на первичном рынке реализовано 5,5 тыс. кв. м жилья всех классов, на класс масс-маркет пришлось 80% заключенных сделок. Объем спроса в течение 2014 года фиксировался примерно на том же уровне – от 5,6 до 9,3 тыс. кв. м в зависимости от квартала. «Развитие проектов эконом- и комфорт-класса в Курортном районе тормозит высокая стоимость земли и удаленность от метро. Покупатели, приобретающие квартиры для постоянного проживания здесь, – это, как правило, те, кто уже живет в Курортном районе и реализует отложенный спрос. Или же любители загородного отдыха, кто уже имеет городскую квартиру и рассматривает приобретение больше как дачный вариант», – добавила директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. Большой объем предложения в Курортном районе приходится на малоэтажное строительство. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», несмотря на то что многоквартирные дома составляют около 54% всего объема строящегося жилья, 7 из 12 объектов в продаже имеют этажность не выше четырех этажей с мансардой. «В общем объеме предложения превалируют малоэтажные проекты. Преимущественно коттеджные поселки (элита и бизнес-класс), стоимость которых самая высокая по Ленобласти», – соглашается Вера Сережина. По ее словам, самый крупный проект в продаже на текущий момент – поселок таунхаусов Kantele застройщика ГК «ЦДC».
Престиж не в цене
Эксперты отмечают, что, несмотря на заявленную элитарность, цены на жилье в Курортном районе намного ниже среднегородских. Так, по словам Ольги Трошевой, по данным на 1 июня, средняя цена «квадрата» в районе в сегменте масс-маркет зафиксирована на уровне 89,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 15% ниже среднего показателя по обжитым районам Петербурга. При этом традиционного «инфляционного» роста стоимости «квадрата» в районе не было – цены выросли всего на 2,5%. «Элита» на сегодняшний день стоит 250 тыс. рублей за «квадрат», что на 18% ниже среднего показателя по классу в сравнении с другими районами города. Однако по высшим сегментам цена росла активнее – на 15,5%. «Значительное изменение показателя средней цены в начале 2015 года обусловлено привязкой ценообразования объектов класса элит в локации к стоимости валют», – объяснила Ольга Трошева. По данным госпожи Сережиной, средняя цена предложения на жилье комфорт-класса в Курортном районе составляет 90 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес и элите – около 160-200 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие локации в районе – Репино и Комарово.
Без новой земли
Эпицентром внимания градозащитников, общественных активистов и оппозиционных депутатов последние пять лет был проект «Новый берег» компании «Северо-Запад Инвест», принадлежащей главе «Новатэка» Леониду Михельсону. Намыв 370 га новых территорий в Лисьем Носу, компания намеревалась привлечь застройщиков для возведения более 2 млн кв. м жилья. Однако дальше проекта дело так и не пошло – соглашение о намерениях компания подписывала еще с Валентиной Матвиенко, аппарат Георгия Полтавченко сначала отказался строить инженерную инфраструктуру под проект, потом несколько раз откладывал утверждение ППТ. Последний проект планировки был утвержден в марте 2015 года, одновременно были продлены сроки инвестпроекта – до 2028 года. Но как сообщили «Строительному Еженедельнику» источники, знакомые с ситуацией, реализация проекта, по сути, закончилась, не начавшись, – власти отбили у инвестора желание работать в городе. «Михельсон приехал на совещание, посмотрел на то, что у нас тут творится, и плюнул на это все, с этой администрацией он работать не будет», – поведал источник. Он добавил, что глава «Новатэка» успел вложить в проект более 3 млрд рублей.
.jpg)
Аналитический центр GED Analytics подготовил отчет по изменениям цен на жилье в России за август 2009 г.
В августе 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за август на 0,9% - до 84150 рублей за кв. м
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за август на 1,8% - до 42580 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,3% - до 136700 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 0,7% - до 69500 рублей за кв. м
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились за август на 1,9% - до 57300 рублей за кв. м
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в августе на 459 млрд. рублей
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 13,8% в рублях и на 19,8% в долларах
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 20,8% в рублях и на 26,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 16,6% в долларах
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,5% в рублях и на 23,3% в долларах
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 13,3% в рублях и на 20,4% в долларах
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,52 трлн. в рублях и на 390 млрд. в долларах США
С начала 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 13,8%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 20,8%.
За август 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 1,9%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 2,4%.
Дальнейшее заметное снижение цен на жилье в целом по стране маловероятно, однако, в каждом конкретном городе ситуация будет зависеть от совокупности локальных факторов. Эти факторы - уровень безработицы, уровень снижения доходов населения, востребованность производимых товаров на внутреннем и мировом рынке, нагрузка на население по ранее выданным кредитам, объемы нового строительства, эффективность антикризисных мер местных властей, уровень поддержки со стороны федеральных. В ряде городов снижение цен с высокой вероятностью может продолжиться (Екатеринбург, Самара), в других высока вероятность уже в сентябре стагнации цен на фоне оживления количества сделок (Казань, Омск). В целом по стране темпы снижения цен на жилье осенью могут оказаться в несколько раз меньше, чем летом и весной 2009 года. Начинающаяся стагнация цен с высокой степенью вероятности будет сопровождаться медленной нормализацией других показателей рынка – количества сделок купли-продажи и выдаваемых жилищных кредитов.
Уже в августе 2009 года было зафиксировано оживление сделок с дешевыми квартирами на вторичном рынке (например, в Москве стоимостью менее 5 млн. рублей), хорошим спросом пользовались «дефолтные» квартиры, предлагаемые банками совместно с заемщиками. Осенью существенно по сравнению с началом года может вырасти число выдаваемых ипотечных кредитов, которые на фоне снижение цен в среднем на 20% в рублях, стали доступней, чем в начале года, несмотря на сохранение высоких процентных ставок. Кроме того, Центральный Банк отмечает активное накопление россиянами денег на банковских депозитах, а согласно опросам Росстата одной из главных целей накопления является приобретение недвижимости.
Осенью 2009 года количество сделок купли-продажи должно существенно вырасти за счет осуществления сделок, которые россияне откладывали из-за ожиданий дальнейшего снижения цен на жилье и второй волны кризиса. Однако, оживление спроса с высокой степенью вероятности не будет сопровождаться ростом цен. Это касается и первичного рынка, где накоплены большие запасы построенного, но нераспроданного жилья, которых при текущих темпах продаж может хватить минимум на полгода. При этом разница между ценами предложения и ценами сделок постепенно будет сокращаться.
На восстановление активности продаж на вторичном рынке на докризисный уровень (он упал в среднем по стране на 30%) может уйти около года. Восстановление фактических объемов строительства жилья, которые также упали почти на треть, займет гораздо больше времени (не менее 2-х лет) в текущей макроэкономической ситуации. Этот срок дополнительно может увеличиться в связи со сменой владельцев значительной доли строительных компаний. Небыстрым выглядит и процесс восстановление системы ипотечного кредитования, которая сократила объемы выдачи кредитов более чем в пять раз. Таким образом, полное восстановление объемов сделок на рынке жилья ранее 2011 года маловероятно при в целом нейтральной макроэкономической ситуации в мире.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены на жилье в Москве в августе 2009 года снизились менее существенно, чем в июле 2009 года. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам стали за месяц ниже в рублях на 0,3%, опустившись до уровня 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,2%, установившись к концу месяца ниже уровня 138 500 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за август 2009 года стали ниже на 0,7%, установившись к концу месяца ниже уровня 135 700 рублей за кв. м.
Из-за небольшого укрепления национальной валюты средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за август на 0,3% до уровня $4300 за кв. м.
Наиболее вероятно при сохранении текущей макроэкономической ситуации, что в осенние месяцы цены на жилье в Москве будут колебаться преимущественно в меньшую сторону, однако в конце года, когда будет максимальное количество покупателей и закрытых сделок возможен краткосрочный рост цен, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Восстановление рынка жилья бизнес-класса будет происходить медленней, чем дешевых сегментов, поскольку тесно связано с темпами восстановления доходов населения.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Снижение цен предложения на жилье в августе 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,9% в рублях. Средняя цена установились на уровне 57300 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 1,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55400 рублей за кв. м. На вторичном рынке жилья области снижение в августе 2009, как и предыдущий месяц, было более существенным, чем на первичном. Цены уменьшились на 5,6% до уровня 62100 рублей за кв. м. Существенное снижение цен на жилье на вторичном рынке в области объясняется возросшей активностью рынка в среднем и дальнем Подмосковье на фоне низкого уровня цен (30000-45000 рублей за кв. м) и уменьшившегося уровня доходов населения. Платежеспособный спрос со стороны победневших москвичей, приезжих из регионов, работающих в Москве, жителей самой области сместился в более удаленные от Москвы города. При сохранении текущей макроэкономической ситуации на фоне высоких темпов ввода в строй жилья осенью снижение цен на первичном рынке жилья в области может продолжиться. В тоже время ситуация на вторичном рынке, вероятно, стабилизируется. В городах Московской области динамика цен может различаться существенно и будет зависеть от состояния местной промышленности, запуска новых проектов по строительству новостроек и других факторов.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В августе 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,7% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,0%, что почти в два раза ниже, чем за июль 2009. Эта цена к концу августа 2009 установилась на уровне 82150 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68600 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%. Низкий процент снижения цен предложения на жилье в новостройках города в основном связан с ростом в структуре предложения доли выставленных на продажу квартир в домах высокой и полной стадии готовности. Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в августе 2009 года снизились на 0,1% и находятся на уровне $2200 за кв. м. С высокой степенью вероятности осенью снижение цен на жилье в Санкт-Петербурге будет носить малозначительный характер и при текущей макроэкономической ситуации вероятность коррекции уровня цен на вторичном рынке ниже 80 тыс. рублей за кв. м низка. Снижение цен на первичном рынке продолжиться в силу высокого уровня ввода в строй жилья на душу населения, даже в условиях продолжающегося кризиса.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В августе 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти рассматриваемых городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) в среднем существенно замедлились по сравнению с июлем 2009 года.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в августе составило 1,2% в рублях, что в 2 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в августе 2009 зафиксированы в Перми, Ростове-на-Дону и Челябинске. Выросли цены предложения за месяц только в Новосибирске и Волгограде – после существенного снижения в июле 2009 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52900 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33200 рублей за кв. м). Также уровень цен предложения ниже 40 тыс. рублей в конце лета 2009 года был в Казани, Уфе, Перми, Челябинске и Красноярске.
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 30 российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса GED Index, в ряде средних российских городов сохраняется высокий уровень цен – выше, чем в Екатеринбурге. Так в Сочи в конце августа 2009 года он составил 97400 рублей за кв. м, во Владивостоке - 57100 рублей за кв. м, в Калуге – 53300 рублей за кв. м. Цены ниже, чем в Омске зафиксированы в конце лета в Курске (27500 рублей за кв. м), Ульяновске (30700 рублей за кв. м), Смоленске (32700 рублей за кв. м) и Брянске (32800 рублей за кв. м).
Материал предоставлен GED Analytics
I. РЫНОК ЩЕБНЯ В данном обзоре рассматривается ситуация на рынке нерудных материалов по состоянию на июль 2009 года. Начавшийся в начале строительного сезона рост спроса на щебень сохраняется в июле. Разрыв с аналогичным периодом 2008 года сократился с 40% в мае до 35% в июле. Цены на щебень остаются стабильными, колебания не превышают 1,5%. В июле цена на щебень фр.5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки), на щебень фр.20-40 826 руб. за куб.м. (с площадки). Основными сегментами потребления щебня в июле остаются дорожное строительство, финансируемое из бюджета и железнодорожное строительство, финансируемое ОАО «РЖД». Объем отгрузок с карьеров Общий объем отгрузки щебня в июле с карьеров Ленинградской области и Карелии составил 1 млн. 250 тыс. куб.м., показав прирост к объемам отгрузок в июне на уровне 8%. В июле впервые в этом году объемы отгрузок с Карельских карьеров вышли на уровень 2008 года. В июне с 40% (май) до 35% сократился разрыв в объемах отгрузки в 2009 и 2008 году. Среди крупных карьеров наибольший прирост отгрузок в июле продемонстрировали предприятия, входящие в Группу «ВАД» (+20%), ЗАО «Выборгское карьероуправление» (+104%), ПО Ленстройматериалы (+18%). География и сегменты потребления щебня Основными регионами, потребляющими щебень с карьеров ЛО и Карелии являются Санкт-Петербург, Ленинградская область, Москва и Московская область. В 2009 году объемы поставок перераспределяются в сторону других регионов. Если в июле 2008 года на эти ключевые регионы приходился 81% поставок, то в июле 2009 года эта доля сократилась до 73%. Объемы поставок из основных регионов в июле сместились в сторону Вологодской и Тверской области. Рост потребления в регионах формируется за счет увеличения отгрузок ОАО «РЖД» и роста отгрузок дорожно-строительным компаниям. Крупнейшим потребителем щебня остается ОАО РЖД, доля которого в общем объеме потребления составила в июле 17% всего щебня, отгруженного с карьеров Ленобласти и Карелии. Ценовая динамика Снижение цен на щебень фракции 5-20 в июле составило порядка 1,5%. Среднерыночная цена на щебень фракции 5-20 составила 955 руб. за куб.м. (с площадки). Выводы В целом, в июле на рынке щебня сохраняется рост спроса. В то же время, ключевым сегментом потребления остается ОАО «РЖД» и дорожное строительство, финансируемое их госбюджета, что подразумевает длительные отсрочки платежей и жесткие ценовые рамки для поставщиков. В коммерческом секторе спрос на щебень в Санкт-Петербурге и Ленобласти обеспечивают 30-40 относительно крупных компаний. Продолжается миграция потребителей щебня от поставщика к поставщику, вызванная низкой платежеспособностью потребителей и поиском поставщиков, готовых работать с длительными отсрочками платежей. II. РЫНОК БЕТОНА Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге По итогам июля 2009 г. емкость рынка товарных бетонов составила 244 000 м3. Десятка крупнейших производителей занимает 70 % рынка и составляет 157 000 м3. В июле рост рынка относительно июня составил 7%. Прирост объемов поставок десятки крупнейших производителей также составил 7%. Снижение объемов относительно прошлого года не изменилось и составило 46%. Сегменты потребления бетона В условиях отсутствия новых объектов строительства и замораживания большинства существующих объектов строительства, основными потребителями бетона выступают объекты коммерческой и промышленной недвижимости с иностранным участием, а также госпроекты. Ключевыми строительными проектами в этом сезоне являются: «Балтийская жемчужина», «Торговый центр «Стокманн», автомобильные заводы Hyundai, Nissan, морской терминал Усть-Луга, логистические терминалы в Янино и Всеволожске, нефтеперерабатывающий комплекс в Киришах и другие. Ценовая динамика В настоящее время наблюдается стабилизацию цен на рынке товарных бетонов. За последние 3 месяца ценовые колебания не превышали 0,7-1%. Среднерыночная цена на самую ходовую марку В25 составляет 2 596 руб. за куб.м. без учета доставки. Выводы Строительный сезон стимулирует рост спроса на товарный бетон. В то же время доля жилого строительства, составлявшая в 2008 году более половины всего рынка бетона, значительно сократилась и уступила место проектам с государственным и иностранным участием. Материал предоставлен ГК СЗНК.jpg)
Группа компаний СЗНК провела анализ рынка нерудных материалов Северо-Западного федерального округа и товарных бетонов Санкт-Петербурга.
Распределение поставок щебня по основным сегментам потребления не претерпело значительных изменений с начала сезона. Рост потребления в июле продемонстрировали сегмент поставщиков (трейдеров) нерудных материалов и сегмент железнодорожного строительства как наиболее стабильный и платежеспособный сегмент. 
Небольшой рост продемонстрировал щебень фракции 40-20, что вызвано ростом спроса на крупнофракционный щебень для строительства и ремонта дорог. Среднерыночная цена июля на щебень фр.20-40 составила 826 руб. руб. за куб.м. (с площадки). 
.jpg)
