Область перетягивает спрос на «вторичку»
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.
Рынок офисной недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия достиг 1,82 млн кв. м. Так, за первые шесть месяцев, по данным экспертов, было введено четыре офисных центра суммарной арендной площадью свыше 46,5 тыс. кв. м. По итогам года рынок ждет рекордных за последние несколько лет показателей ввода – 290 тыс. кв. м.
На начало III квартала 2013 года объем существующих офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге достиг 1,82 млн кв. м, из которых 567 100 кв. м – офисы класса А, и 1 257 300 кв. м – офисы класса В, подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По данным компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2013 года было введено четыре офисных центра класса В общей площадью 34 тыс. кв. м, что на 20% больше, чем в тот же период 2012 года. Также было введено два офисных центра класса А общей площадью 42 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что за первое полугодие официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк» и «Преображенский», а также «Великан Парк», который уже заполнен арендаторами.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров на конец полугодия составила 1843,2 тыс. кв. м.
По оценкам Jones Lang LaSalle, около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Петербурга. В то же время в ближайшие полтора года лидером по вводу бизнес-центров станет Московский район с долей 35%. На центральную часть города придется около 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что несмотря на достаточный объем свободных площадей как в классе А, так и в классе В, он распределен по городу неравномерно. «Так, если южные районы Петербурга не испытывают дефицита предложения, то на севере города, а также в Петроградском районе наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Если говорить о Приморском и Выборгском районах, то при имеющемся спросе на бизнес-центры класса В девелоперы отдают предпочтение жилому строительству как более доходной функции. В Петроградском районе существует дефицит подготовленных земельных участков, что не позволяет реализовывать качественные офисные проекты в большом объеме», – поясняет госпожа Еременко.
Баланс спроса и вакансии
По словам Марины Пузановой, в течение первого полугодия отмечалась тенденция снижения спроса на офисные объекты вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке.
Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 года составил 38 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 года, подсчитала госпожа Пузанова.
Наибольшим спросом, по данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, пользовались небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. «В первом полугодии 2013 года на них пришлось 69% всех запросов, что на три процентных пункта больше, чем в 2012 году (66%). На два процентных пункта увеличилась доля помещений более 1 тыс. кв. м», – говорится в аналитическом отчете компании.
В течение первого полугодия объем вакантных площадей на офисном рынке постепенно снижался. Константин Меркель подсчитал, что на конец июня свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 142 тыс. кв. м, в то время как в конце 2012 года их объем достигал 160 тыс. кв. м. Совокупная доля свободных площадей, по его словам, составила 7,8%, из них 12,5% – в классе А, 5,8% – в классе В.
Динамичные ставки
Марина Пузанова отмечает, что средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 года. В долларовом исчислении номинально роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.
«Отмечается увеличение средней запрашиваемой ставки аренды в долларовом исчислении на 5% в действующих бизнес-центрах класса А. Данный рост ставки обусловлен «вымыванием» с рынка ликвидного предложения. Происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса В, в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении – на 9% в сравнении с показателем конца 2012 года», – добавляет госпожа Пузанова.
По данным Jones Lang LaSalle, уровень ставок составляет 350-430 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
В ожидании роста
По прогнозам Константина Меркеля, во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 14 офисных центров А- и В‑класса суммарной арендной площадью около 190 тыс. кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке, по его словам, должен увеличиться на 13%. Марина Пузанова добавляет, что 64% нового предложения составит класс А.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что в настоящее время на этапе строительства находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тыс. кв. м, почти треть из которых должна быть введена в текущем году. «Таким образом, по итогам 2013 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга увеличится на 290 тыс. кв. м. При реализации заявленных планов данный объем ввода уступит лишь показателям 2008-2009 годов, когда на рынок вышло 406 тыс. и 330 тыс. кв. м соответственно», – подытожили специалисты компании.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Сейчас, пожалуй, впервые на офисном рынке Петербурга мы наблюдаем сбалансированную ситуацию. Однако резкое увеличение предложения, которое произойдет в ближайшее время, приведет к обострению конкуренции между объектами. При этом если в 2009-2010 годах конкуренция была в основном по цене, то сейчас речь идет о конкуренции по уровню сервиса.