Область перетягивает спрос на «вторичку»
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
С начала 2014 года на местном рынке существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа. Так, поставки из Украины сократились более чем на 35%. При этом российские металлургические предприятия, наоборот, увеличили производство продукции.
Артем Папков, руководитель коммерческой службы обособленного подразделения ООО «Компания Металл Профиль» в Санкт-Петербурге, прокомментировал состояние рынка металлопроката так: «Общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать таким термином, как «затянувшаяся стагнация». Тем не менее по итогам первого полугодия 2014 года по сравнению с таким же периодом 2013-го ощущается незначительный рост объемов потребления металлопроката. Премиальный сегмент убедительно показывает положительную динамику на протяжении последних лет. Это говорит о смене потребительских приоритетов в пользу качественных, подтвержденных увеличенным сроком службы материалов. В то же время со стороны строительных организаций ощущается растущая потребность в тонколистовых материалах».
Рост потребления
В свою очередь, Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой», утверждает, что потребление металлопроката в первом полугодии 2014 года в Петербурге и Ленинградской области выросло по сравнению с первым полугодием 2013 года на 5-7%. При этом, по его словам, с начала года существенно снизился импорт металлопроката из-за рубежа, что позволило российским предприятиям увеличить объем производства.
По его словам, рынок металлопроката Санкт-Петербурга довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «ЕВРАЗ», ОАО «Северсталь», НЛМК и др. Кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
«Основным поставщиком строительного металлопроката для СЗФО является ОАО «Северсталь». Но поскольку объема Череповецкого комбината не хватает, то в наш регион поступает продукция с уральских заводов (ОАО «ММК», ОАО «Мечел», «Евраз»), а также из Беларуси. Конкретно указать доли каждого из игроков сложно, так как благодаря ценовой политике металлургов соотношение поставляемого проката постоянно меняется», – добавил он.
Цена выросла
Виген Балаян, управляющий компании «ПромэксМет», пояснил, что объем потребления металлопроката зависит от сезона и, как правило, повышается в летний период. «В связи с этим металлобазы закупают металлпрокат заранее. Например, наша компания увеличила закупку товара еще в феврале, чтобы не задерживать поставки клиентам в период активного ведения строительных работ. Кроме этого, покупка металлотрейдерами продукции заранее позволяет сдерживать растущие в сезон цены. Надо отметить, что стоимость арматуры к лету 2014 по некоторым позициям поднялась на 25%. Этот рост ожидаемый и не искусственный, учитывая качество российского металла, можно смело говорить о благоприятной среде в этом сегменте рынка», – прокомментировал он.
Мирослав Августинович рассказал, что непосредственно в строительстве используется традиционный сортимент металлопроката – это в первую очередь арматура, далее в этом списке идут балка, швеллер, шпунт и уголок и, конечно, плоский прокат. «Естественно, в том виде, в котором металл производится, он в большинстве случаев не потребляется. Из него изготавливают различные изделия, металлоконструкции, которые потом используются при производстве работ. Соответственно, это требует предварительной обработки металлопроката: его резки в нужный размер, гнутья, сварки в определенные конструкции (например, сетки и каркасы), некоторые изделия подвергаются антикоррозийной обработке», – отметил он.
Борьба за чистоту рынка
Участники рынка металлопроката говорят о том, что в отрасли активизировались «кустарные» производства, которые выпускают продукцию из металла более низкого качества и демпингуют.
Артем Папков констатировал, что на сегодняшний день рынок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области все больше и больше заполняется разнообразными «кустарными» производствами, которые производят продукцию из сырья не самого лучшего качества, но по низким ценам. «Данные производители, как правило, не соблюдают ценовую политику, сформировавшуюся на территории, чем вынуждают опускать цены. Добросовестные поставщики металлопроката постоянно стараются переориентировать покупателей приобретать более качественный металл, хоть он немного и дороже. С каждым годом потребители все больше обращают внимание на долговечность и качество металла. Большую роль в продажах по Петербургу и Ленобласти играет территориальный принцип. Если брать непосредственно города, то здесь в основном представлены офисы продаж компаний, имеющих в своем штате компетентных менеджеров, которые способны донести информацию по материалам, их характеристике и свойствам. В то время как рынок Ленинградской области в основном заполнен торгующими стройбазами, в которых представлен дешевый металл по бросовым ценам. Данное направление сложно переориентировать в связи со средним уровнем заработка потребителя, живущего в регионе», – отметил он.
В свою очередь, Виген Балаян также констатировал, что рынок металлотрейдеров в Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно насыщен. По его словам, крупные игроки, давно зарекомендовавшие себя на рынке, выстраивают прозрачные отношения с заказчиком: поставляют продукцию из качественного металла, который отвечает требованиям ГОСТа по марке стали, обеспечивают честную отгрузку, оперативную доставку и т. д. «Существуют на рынке и недобросовестные металлотрейдеры, которые часто занижают цену на продукцию за счет недовеса и недовоза, дезинформируют заказчика, что мешает оперативно загрузить товар и привезти его на склад, доставляют изделия не той марки стали и не того типоразмера, который требуется для важных объектов, например детского сада или гипермаркета. Зачастую недобросовестные металлотрейдеры звонят клиентам от имени крупных, имеющих опыт и положительную репутацию на рынке игроков. При этом в реальности являются другим юридическим лицом. В основном речь идет о мелких компаниях, зачастую даже фирмах-однодневках», – заключил он.
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Стоимость металлопроката в первое полугодие 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросла на 10%. Связано это в первую очередь с политической ситуацией, а также с удешевлением рубля по отношению к бивалютной корзине.
Рынок элитного жилья Петербурга в первом полугодии пополнился новыми объектами. Несмотря на колебания в экономике цены демонтировали рост, и наблюдалось увеличение спроса. Эксперты полагают, что позитивные тренды сохранятся и во втором полугодии.
Растущее предложение
По оценкам Анны Калининой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первые шесть месяцев 2014 года объем предложения на рынке элитного жилья Петербурга увеличился на 426 тыс. кв. м. «В I полугодии 2014 года началась реализация квартир в 16 элитных жилых комплексах, как в новых проектах, так и в новых очередях уже заявленных объектов. Всего по итогам I полугодия на рынок вышло 6 003 квартиры, - рассказывает госпожа Калинина. - Объем нового предложения в отчетном периоде был значительно выше, чем в I полугодии 2013 года, когда на рынок вышло 3 164 квартиры».
В эксплуатацию в течение I полугодия 2014 года, исходя из данных аналитического отчета ASTERA, было введено 10 высококлассных жилых комплексов (1 премиум-класса и 9 бизнес-класса). Среди введенных в эксплуатацию в I полугодии 2014 года объектов наиболее значимыми, по мнению специалистов ASTERA являются такие комплексы как ЖК «Platinum» (Платинум), ЖК «Парадный квартал» (Возрождение Санкт-Петербурга), Империал (Л1).
Расширение предложения, по данным Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, произошло во всех центральных районах Петербурга, кроме Василеостровского.
Аналитики Colliers International подсчитали, что на конец июня 2014 года 55% квартир в экспозиции сконцентрировано в Центральной зоне (Центральный и Адмиралтейский районы), а 41% – на Петроградской стороне и Крестовском острове. Оставшиеся 4% приходятся на Васильевский остров. Около 82% квартир в экспозиции находятся в объектах на стадии строительства. На готовые дома приходится порядка 260 квартир.
«Стоит отметить, что Центральный район лидирует по количеству объектов «премиум» класса. В первом полугодии 2014 года здесь стартовали продажи в одних из самых дорогих проектах Петербурга – в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102 и комплексе апартаментов One Konyushennaya Square, расположенном на Конюшенной площади, - рассказывает Анна Калинина. - Свободных участков под новое элитное строительство в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга практически не осталось. Новые участки в этих районах могут появиться только за счет редевелопмента бывших промышленных зон».
Госпожа Калинина добавляет, что увеличивается количество новых элитных жилых комплексов в Приморском районе. Рост активности как девелоперов, так и покупателей в Приморском районе, возможно, связан со строительством «Лахта центра», полагает эксперт.
Растущий спрос
Эксперты рынка говорят, что наблюдается рост покупательской активности. «По итогам полугодия показатель количества приобретенных квартир вырос на 14% по сравнению со вторым полугодием 2013 года – до 287 шт. Объем реализованных площадей составил по итогам двух кварталов 37,6 тыс. кв. м», - отмечает Екатерина Немченко
По словам госпожи Немченко, переезд в более подходящий район становится основным мотивом покупки жилья, в то время как в конце прошлого года основной целью было улучшение жилищных условий.
Эксперт также говорит, что у покупателей появляется интерес к приобретению квартиры под представительские цели, а доля инвестиционных покупок за первое полугодие 2014 года возрасла до 10%. Основной бюджет покупки (52%) составляет 1-2 млн USD.
По словам Анны Калининой, происходит смещение спроса на первичный рынок, в сторону новых элитных жилых комплексов. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. «Если раньше покупатели искали квартиры площадью от 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь – от 50 кв. м до 100 кв. м (36%)», - говорит эксперт.
Специалисты Colliers International отмечают, что по итогам продаж в апреле–июне 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 60%. Отмечалось увеличение числа продаж в квартирах высокого ценового сегмента. «Если в I квартале на долю квартир стоимостью выше 30 млн рублей пришлось около 15–17% сделок, то во II квартале доля таких квартир в общем объеме спроса составила 35%», - добавляют эксперты компании.
Цены пошли в рост
По итогам I полугодия средний рост цен на элитную недвижимость составил около 1,5%, констатируют эксперты Colliers International.
«Цена одного квадратного метра в элитных жилых комплексах сегмента «премиум» по состоянию на конец II квартала 2014 года находится в диапазоне 135–410 тыс. рублей. В жилых комплексах сегмента «делюкс» диапазон цен квадратного метра еще шире и составляет 250–590 тыс. рублей. Средние цены за квадратный метр в сегментах «премиум» и «делюкс» составляют 230 и 360 тыс. рублей соответственно», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Кроме того за первое полугодие скорректировались ожидания покупателей по бюджету покупки. «Около 70% запросов приходится на квартиры стоимостью до 2 млн USD, в то время как в прошлом полугодии данный показатель был на уровне 50%. Закономерно, что появление в предложении центральных районов значительного числа объектов бизнес- и комфорт-классов, наблюдающееся в период с 2013 года, приводит к изменению ценовых ожиданий покупателей», - поясняет Екатерина Немченко.
Оптимистичные прогнозы
По прогнозам экспертов, увеличение предложения в элитном сегменте ожидается за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от центра города и престижных спальных районов.
«Во II полугодии ожидается вывод на рынок таких крупных комплексов как ЖК «Гроссмейстер» (Шпалерная ул., 51, компания Scavery), МФК «Проспект Кима 19» (компания «Балтийский монолит»), ЖК «Исаакиевская ассамблея», а также новых очередей заявленных ранее проектов», - рассказывает Анна Калинина.
По словам Екатерины Немченко, рынок элитной недвижимости наиболее устойчив к воздействию внешних факторов.
«В связи с принятием поправок к 820-му закону о границах зон охраны повышается вероятность роста активности девелоперов по выводу на рынок новых и ранее приостановленных проектов», - прогнозирует госпожа Немченко.
Мнение
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- Спрос на элитное жилье сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.