Область перетягивает спрос на «вторичку»
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в I полугодии 2008 г. средний размер ипотечного кредита, выданного на приобретение квартиры в новостройках или на вторичном рынке, составляет 247 тысяч долларов. По размерам выданных средств 38% составляют кредиты до 100 тысяч долларов, 41% приходится на сумму до 200 тысяч долларов и только 17,7% на кредиты от 300 до 500 тысяч долларов.
В целом картина по выданным кредитам выглядит следующим образом:
Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Так, если доход семьи равен 2000 долларов, максимальная сумма кредита составит 91,7 тысячи долларов в случае покупки квартиры в новостройке и 105,9 тысячи долларов при покупке квартиры на вторичном рынке. При доходе в 3000 тысячи долларов можно претендовать на сумму кредита в размере 137,5 и 158,8 тысячи долларов, приобретая квартиру в новостройке и на вторичном рынке соответственно. Доход от 3000 до 4000 тысяч долларов предполагает возможность получения кредита в объеме от 137 до 211 тысяч долларов.
Таким образом, сопоставление суммы выданных кредитов и доходов позволяет сделать вывод, что средний доход 79% заемщиков по ипотеке не превышает 2000 тысяч долларов.
Однако максимальная сумма кредита в этом случае не более 106 тысяч долларов, что не является достаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен.
Как отмечает директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец, «Для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимый минимум ипотечного кредита должен составлять не меньше 150 тысяч долларов при наличии собственных средств в размере 15-30% от суммы кредита, а средний срок выплаты — 20-30 лет».
Что же можно купить на эти деньги?
Однокомнатные квартиры (от 40 до 60 кв. м) в Москве на первичном рынке стоят от 160 до 280 тысяч долларов. Стоимость однокомнатных квартир (от 45 до 60 кв. м) в новостройках ближнего Подмосковья (Балашиха, Королев, Одинцово, Железнодорожный) от 130 до 190 тысяч долларов, двухкомнатных (от 55 до 70 кв. м) от 150 до 230 тысяч долларов, трехкомнатных (от 65 до 90 кв. м) от 180 до 290 тысяч долларов.
На вторичном рынке Москвы однокомнатные квартиры стоят от 166 тысяч долларов, двухкомнатные – от 210, трехкомнатные – от 316 тысяч долларов.
В Подмосковье (от 30 до 60 км от МКАДа) однокомнатные квартиры стоят от 106 тысяч долларов, в городах, прилегающих к столице, «однушку» можно найти за 130-170 тысяч долларов, двухкомнатные – от 180 до 230, трехкомнатные – от 260 до 320 тысяч долларов.
Компания Jones Lang LaSalle провела III ежегодную конференцию, посвященную рынку торговой недвижимости, на тему «Россия - остров стабильности или штормовое предупреждение». Конференция стала уже традиционным ежегодным событием, на котором собираются российские и зарубежные специалисты по торговой недвижимости, девелоперские компании, а также операторы всемирно известных торговых брендов, развивающих свой бизнес и открывающих свои магазины по всей территории России.
Основной темой конференции стали перспективы развития рынка торговой недвижимости в связи со сложившейся экономической ситуацией в мире. Несмотря на происходящий мировой кризис ликвидности и довольно сложную ситуацию на рынке недвижимости за рубежом, ситуация в России существенно отличается от международной в позитивную сторону.
В своем приветственном слове Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости является одним из самых динамично развивающихся по сравнению с другими странами мира. Это связано прежде всего со стремительным экономическим ростом страны. Россия стала сегодня существенной часть глобальной экономики, она обладает самыми крупными золотовалютными резервами после Китая и Японии, рублю стали доверять». О перспективах развития российской торговой недвижимости в таких экономических условиях рассказали эксперты компании Jones Lang LaSalle.
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, в своем докладе «Кризис ликвидности: последствия для российского рынка» отметил: «Сегодня рынок российской торговой недвижимости развивается очень быстрыми темпами. Прежде всего этому способствует благоприятная экономическая ситуация в стране, рост доходов населения продолжает подогревать потребительский бум и увеличивать спрос на торговые площади. Заявленные объемы проектов качественных торговых центров являются самыми высокими в Европе». В.Пантюшин отметил, что несмотря на эти позитивные тенденции, интеграция России в глобальную экономику делает ее чувствительной к ситуации на международной арене: «Сейчас девелоперам в России стало сложнее получить внешнее финансирование, с рынка исчезли инвесторы с высокой долей заемного финансирования. Это привело к росту ставок финансирования, сделав некоторые проекты экономически невыгодными. В основном сейчас на рынок недвижимости России приходят инвесторы с «живыми» деньгами. В то же время кризис ликвидности откладывает момент насыщения рынка недвижимости в России. Мы прогнозируем, что в связи с растущим спросом и отставанием предложения арендные ставки торговых помещений в России продолжат расти».
В то же время, несмотря на мировой кризис ликвидности, наблюдается увеличение инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России. Об этом рассказал Джеймс Корриган, директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Рынок торговой недвижимости России: привлекательное направление инвестиций». Докладчик отметил, что «сейчас в странах Евросоюза вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности. В это же время в России наблюдается рост объема инвестиционных сделок. Благодаря стабильному повышению арендных ставок и высоким показателям доходности, Россия является привлекательным направлением инвестиций. Растущие арендные ставки и прогнозируемое снижение ставок доходности – основные компоненты, определяющие общую доходность инвестиций. Российский рынок предлагает международным инвесторам высокие доходности и представляется хорошей альтернативой развитым рынкам. При этом на сектор торговой недвижимости приходится около половины всего объема инвестиций. Региональные города становятся всё более привлекательными для инвесторов, хотя на Москву по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема инвестиций. В ближайшие годы российский рынок торговой недвижимости продолжит своё активное развитие, предлагая широкие возможности для инвесторов».
На конференции специалисты компании Jones Lang LaSalle высказали свои рекомендации участникам рынка торговой недвижимости – прежде всего девелоперам и торговым операторам, о том, что необходимо предпринять в сложившейся рыночной ситуации. Особое внимание этому вопросу уделила Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в своем докладе «Растущий рынок: новые форматы – новые требования для девелоперов»: «Мы можем представить современный торговый центр как корабль. Он может быть большим или маленьким, он может быть разного типа. Отправится ли корабль в долгое и успешное плавание или нет, зависит от всех участников его путешествия: от девелопера, который проектирует корабль, от ритейлеров, которые являются мотором и механизмом корабля, и от покупателей, которые запускают этот механизм. Сегодня на нашем рынке множество покупателей, и их доходы удваиваются каждые 4 года. Эта растущая потребительская способность является двигателем скорости плавания – ритейлеры, не дожидаясь открытия новых торговых центров, пытаются заранее заявить свои права на их площади. Девелоперы процветают на сегодняшнем сильном российском рынке, в котором пока нет сильной конкуренции, и любой построенный ими корабль успешно плывет по тихой воде. Однако уже сейчас мы можем прогнозировать рост конкуренции. Чтобы выдержать грядущую конкуренцию, необходимо разрабатывать новые форматы торговых центров, развивать специализированные торговые концепции, такие как торговые улицы, сезонные рынки, специализированные магазины. Уже сейчас надо понимать, что покупателей будут привлекать инновации, уникальные идеи, качественный сервис, новые марки. При этом важно найти правильных арендаторов для торговых центров, а также обеспечить эффективное функционирование новых магазинов».
Каким же должен быть современный торговый центр, чтобы не только сегодня, но и в будущем у него был успех на российском рынке? Этой теме был посвящен доклад «Путь к успеху» Александра Тишкова, директора по России и СНГ, начальника отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle. «Такие параметры как размеры, этажность, комфортные условия, кондиционеры, парковка со временем будут иметь все большее значение. Например, сегодняшние многоэтажные торговые центры пока выживают только благодаря отсутствию конкуренции. При сокращении потока покупателей менее доходными остаются неудобные верхние этажи. Некоторые лишние квадратные метры невозможно будет сдавать в будущем. Построить здание торгового центра большего размера, чем это реально необходимо, будет означать снижение рентабельности и повышение сроков окупаемости проекта. Кроме того, все большее значение приобретает состав торговых операторов. Есть много торговых центров, в которые не могут войти операторы, присутствие которых необходимо торговому центру для его успешности. Прежде всего это происходит из-за несоответствия параметров некоторых строящихся торговых центров требованиям операторов. Поэтому необходим грамотный подход к разработке концепции торгового центра еще до начала реализации проекта. Очень важно понимать, что именно бренды и якорные арендаторы определяют успех торгового центра. Выбирая якорных арендаторов, можно задавать параметры целевой аудитории центра и управлять количеством посетителей. Успешный опыт международных брендов и спад потребления за рубежом стимулируют их выход в Россию. Популярность международных брендов особенно заметна на фоне потребительского бума в России, которая стала одним из приоритетных рынков для международных ритейлеров».
Участники конференции отметили, что важно не только пользоваться благоприятной экономической ситуацией, которая положительно влияет на развитие торговой недвижимости, но и уже сейчас готовиться к росту конкуренции. Поэтому ответ на основной вопрос конференции о том, чем же является российский рынок торговой недвижимости – островом стабильности или штормовым предупреждением – индивидуален для каждого торгового центра, каждого девелопера и оператора. Все будет зависеть от команды и умения выбрать правильный курс.