Область перетягивает спрос на «вторичку»
Снижение реальной покупательской способности населения изменило расстановку сил на рынке недвижимости Петербурга и области. Покупатели все чаще обращаются к вторичному рынку, но не городскому, а областному, где «квадрат» стоит в два раза дешевле. Спрос на «вторичку» области составляет треть от общего объема спроса в агломерации.
Значительный рост спроса на вторичную недвижимость в Ленинградской области зафиксировали аналитики агентства «Итака». По их данным, в конце первого полугодия суммарная доля районов Ленобласти в общем объеме спроса составила 30% (см. график). Это рекордное значение за весь период наблюдений, говорят аналитики. Ранее квартиры в Ленинградской области предпочитали в среднем 18% покупателей, остальные делали выбор в пользу недвижимости в черте Петербурга.
Причина такой динамики проста: вторичная недвижимость в области в среднем почти в два раза дешевле городской – 48,8 тыс. рублей за 1 кв. м в области против 94,4 тыс. рублей в городской черте. «Непростые экономические условия, снижение уровня доходов и неуверенность в завтрашнем дне заставляют покупателей идти на компромиссы и рассматривать более практичные варианты. Например, отказавшись от покупки «однушки» в городе, можно приобрести двух- или даже трехкомнатную квартиру в пригородах Петербурга», – рассказали в компании «Итака».
Спрос на вторичное жилье в Ленобласти всегда был ниже городского. Эта тенденция сохраняется и в настоящее время, не соглашается руководитель отдела вторичного рынка агентства «ДОМПЛЮСОФИС» Екатерина Мещанова. При этом эксперт признает факт снижения стоимости квадратного метра как в Петербурге, так и в области.
По данным аналитика, средняя стоимость готового жилья в Ленинградской области составляет 48 тыс. рублей за «квадрат», а средняя стоимость строящегося жилья уже составляет 52 тыс. рублей за 1 кв. м, при этом в городе такого зазора между готовым и строящимся жильем еще пока не прослеживается. «До конца года динамика цен на готовое жилье будет отрицательная, то есть будет продолжать снижаться. Спрос на готовое жилье возрастет только после значительного увеличения разрыва между стоимостью готового и строящегося жилья», – уверена эксперт.
Спрос на вторичном рынке остается значительным, каким и был 3-5 лет назад, когда девелоперы массово зашли на прилегающие к городу территории и начали возводить рядом города-спутники, рассказал Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН».
Районы-лидеры
Основной объем предложения на вторичном рынке области располагается в ближайших к Петербургу районах. Покупатели более всего заинтересованы в объектах, находящихся в районных центрах, где стоимость жилья, как правило, существенно выше.
В целом в Ленобласти есть как ликвидные районы, так и совершенно обделенные спросом, говорят эксперты. Почетное первое место в рейтинге востребованных районов занимает Всеволожский, в котором сосредоточено большое количество вторичного предложения (до 30%), а также строящихся объектов. Он же является самым дорогим по цене «квадрата». Также в лидерах Тосненский, Выборгский, Ломоносовский районы. Все остальные районы, по мнению госпожи Мещановой, относятся к неликвидным. По ее словам, наибольшим спросом пользуется новая «вторичка», лидером по объему предложений этого сегмента является опять-таки Всеволожский район (Девяткино, Кудрово, Колтуши). Кроме того, немало предложений в Никольском и Тосно.
Эти локации пользуются наибольшим спросом, так как находятся рядом с городом и имеют привлекательную стоимость объектов. «Фактически можно продать комнату в коммунальной квартире и переехать в квартиру-студию. В Никольском, например, можно за 1,5 млн рублей найти квартиру-студию в новом сданном доме. В связи с увеличением предложений нового жилья в области продать квартиру в домах до 1990-х годов постройки становится тяжелее, а в ряде случаев вопрос может быть решен только за счет существенного демпинга стоимости объекта», – рассказала аналитик. Она также добавила, что экспозиция объектов в Ленинградской области достаточна большая, поэтому поиск покупателя на однокомнатную квартиру может занять более шести месяцев.
Традиционно для вторичного рынка невысока доля инвестиционных сделок, уверяют эксперты. «На первичном рынке инвестиции в недвижимость очевидно зашкаливают, вторичный перегрет инвестициями значительно меньше», – поведал господин Тетыш.
Доля инвесторов и региональных покупателей в сегменте вторичной недвижимости заметно снижена, соглашаются в «Итаке». На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. «По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. По оптимистичным прогнозам, благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам положительная динамика вернется уже в сентябре», – отметил генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Цены и метраж
По данным аналитиков «Итаки», средняя стоимость комнаты в Ленинградской области составляет 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры обходятся покупателям в среднем в 1,83 млн рублей, двухкомнатные – 2,5 млн рублей, трехкомнатные – 3,1 млн рублей. Наиболее доступные квартиры продаются в Сланцевском, Бокситогорском и Лужском районах.
Структура спроса на рынке областной «вторички» отличается от городской, хотя также прямо зависит от покупательской способности населения. Обычно на «двушки» в области приходится около 40% спроса, остальную долю делят однокомнатные квартиры и «трешки». В то же время в мае 2015 года однокомнатные квартиры приобрели только 12% областных покупателей, 35% купили двухкомнатные, еще 24% стали обладателями трехкомнатных апартаментов. «В городе процент покупок двух- и трехкомнатных квартир не так высок, здесь традиционно максимально востребованы «однушки», их выбирают 25-35% клиентов, в среднем по 20% в общем объеме продаж приходится на «двушки» и «трешки», – привели статистику в «Итаке».
.jpg)
Специалистами компании Beсar подготовлен обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2009 г. Материал охватывает основые факторы в этой сфере (спрос, ипотека, аренда), а также освещает существующие тенденции и прогнозы.
Первичный рынок жилой недвижимости
По данным комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга в первом квартале 2009 года было введено 422 800,8 кв. м жилой недвижимости (в январе - 224,6 тыс. кв. м, в феврале – 55,2 тыс. кв. м, в марте – 143,3 тыс. кв. м), что на 11,4% больше аналогичного показателя 2008 года.
Темпы возведения жилья в Петербурге за последние месяцы снизились, но на большинстве стройплощадок работа не прекращена. Компании стремятся завершить объекты, которые находятся на завершающей стадии, реализация новых проектов отложена на неопределенный срок. Очевидно, что в ближайшем будущем такая ситуация приведет к сокращению предложения жилья на первичном рынке.
Причины сложившейся ситуации заключаются не только в финансовом кризисе и приостановке жилищных проектов, но и в недостатке земельных ресурсов под строительство. Фонд имущества практически не проводит аукционов по продаже участков в городской черте под жилищное строительство.
Сейчас на рынок воздействуют две разнонаправленные тенденции. Снизился спрос, и под давлением этого фактора продолжают опускаться цены. Но одновременно уменьшается объем предложения, сокращается количество домов, в которых застройщики предлагают квартиры. Это в свою очередь может привести к росту стоимости. Эти два тренда пересекутся в ближайшем будущем и сбалансировать цены.
В марте 2009 г. средняя стоимость на первичном рынке составила 80 407,4 руб./кв. м, что на 1,27% больше аналогичного показателя прошлого года.
Вторичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», к концу марта объем предложения на вторичном рынке (количество объектов, одномоментно выставленных на продажу) составил 12,5 тыс. квартир, увеличившись за квартал на 5,5%, а в декабре этот показатель не превышал 11,5 тыс. вариантов.
Средние цены предложения квадратного метра жилья в январе снизились на 3,44%, в феврале – на 1,82%, в марте – на 2,22 %. В марте средняя цена предложения достигла 87 364 руб./кв. м. Падение стоимости с начала года составляет: 7,3% – в рублях, 25,18% – в долларах и 24,22% – в евро.
На вторичный рынок оказывает влияние ситуация на первичном рынке. По словам заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, на вторичном рынке продавцы – это частные люди, непрофессионалы, с которыми можно торговаться, которые больше подвержены сомнениям и панике в неустойчивых условиях рынка. «Продавцы на первичном рынке – это крупные компании, которые не идут на снижение стоимости своих объектов. Им необходимо не просто продать свои квартиры, но продать их максимально выгодно. Поэтому рыночная стратегия продавца заключается в следующем: они не всегда торгуются и не позволяют цене в ходе торга снижаться значительно, а также договариваются между собой и держат рынок». Соответственно, на первичном рынке цены снижаются всегда медленнее, что удерживает от падения и рынок вторичного жилья.
Ипотека
Количество ипотечных кредитов уменьшилось в 4 раза по сравнению с началом прошлого года. В связи с кризисом банки стали более требовательны при подтверждении дохода клиента. Теперь банки на первичном рынке требуют подтверждение дохода по форме 2 НДФЛ, а на вторичном рынке – справка по форме банка за подписью работодателя (причем раньше требовалась подпись одного из руководителей, а теперь стали требовать подпись и главного бухгалтера).
Если раньше кредит выдавался без первоначального взноса, то теперь первый взнос обязателен и достигает 30% оценочной стоимости квартиры.
Директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев отмечает: «Что уменьшается коэффициент покрытия долга, то есть если раньше соотношение зарплаты к ежемесячному платежу по кредиту составляло 50%, то теперь в разных банках – 30-40%, то есть при той же зарплате размер кредита уменьшается».
В среднем ставки по кредитам увеличились с сентября прошлого года на 1,5%. В Сбербанке условия кредитования практически не изменились, единственное - размер первоначального взноса увеличился с 20 до 30%.
Сейчас на кредитовании строящихся объектов распространяются ставки по 20-22% годовых.
Аренда
Рынок аренды жилья Санкт-Петербурга в 2009 году развивался под знаком кризиса. Цены на аренду жилья комфорт- и бизнес-класса по сравнению с докризисным моментом снизились на 50%. Цены на аренду объектов недвижимости эконом-класса увеличились на 30%. Директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар» Елена Исаенко считает, что именно дешевое жилье сейчас наиболее востребовано на рынке аренды.
В сегменте эконом-класса наиболее востребованы Выборгский, Приморский, Московский и Фрунзенский районы. Те, кому нужен совсем дешевый вариант рассматривают Красносельский и другие отдаленные районы. В бизнес- и элит-классах наиболее востребованными традиционно являются Крестовский и Каменный острова, Петроградский район и золотой треугольник.
В среднем арендные ставки упали на 10-15%. На настоящий момент в эконом-классе 1-комнатная квартира стоит 13-16 тыс. рублей, 2-комнатная – 15-18 тыс. рублей в месяц, квартира с 3-комнатами и больше – от 20 тыс. рублей. В бизнес-классе 1-комнатная квартира стоит 25-35 тыс. рублей, 2-комнатная квартира – 35-50 тыс. рублей, квартира с тремя комнатами и больше – 50-70 тыс. рублей в месяц. Аренда квартир элит-класса начинается от 100 тыс. рублей в месяц. В этом сегменте цены не изменились.
По словам Елена Исаенко, дальнейшего снижения рынка аренды быть не должно, так как ценовые показатели уже упали достаточно низко, многие арендодатели снимают свои предложения. По ценам ниже нынешних арендодатели просто не будут сдавать свои квартиры.
Показатели количества сделок в январе-первой половине февраля зафиксированы ниже показателей аналогичного периода прошлого года, в связи с финансовым кризисом стало меньше клиентов. По сравнению с докризисной статистикой, в январе-начале февраля сделок проходило вполовину меньше.
Спрос
В январе-феврале на рынке жилой недвижимости наблюдалось сезонное снижение спроса. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры – 68,01% от общего числа запросов, двухкомнатные – 16,37%, трехкомнатные – 15,37%, четырехкомнатные – 0,25%. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют.
По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в 2008 году процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.
Потенциальные покупатели жилья заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. По оценкам специалистов из «Бекара», около 90% инвесторов сегодня предпочитают выжидать. Отложенный спрос в совокупности с сокращением объема предложения приведет к увеличению стоимости жилья.
Исходя из количества звонков в агентство недвижимости «Бекар» спрос на жилую недвижимость в марте 2009 г. значительно вырос – на 38% по сравнению с январем, и на 43% по сравнению с мартом 2008 г.
.jpg)
На первичном же рынке объем предложений претерпел несущественную коррекцию. В результате, не имея возможности купить квартиру на вторичном рынке, покупатель постепенно будет обращаться к строящимся объектам.
В то время как темпы ввода жилья снизились, объем сделок на первичном рынке растет. На первичном рынке в I квартале продано около 300 тыс. кв. м.
Николай Лавров полагает: «При появлении активного спроса на первичном рынке при сокращении предложения на вторичном рынке и при стабилизации цен на рынке в целом, строительные компании могут отыграть цены вверх. Хотя вероятность такого поворота, на мой взгляд, невелика». При этом если рубль продолжит падение, то цены с большой долей вероятности будут расти. Продавцы все чаще пересматривают цены в валютном эквиваленте, особенно в сегменте элит и комфорт-класса, так как участниками в этом сегменте являются в основном инвесторы, которые привыкли пересчитывать свои деньги в валюту.
Тенденции и прогноз развития рынка жилой недвижимости
На конец 1 квартала 2009 г. средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 80 407,4 руб./кв. м, на вторичном 87 364 руб./кв. м. По данным аналитиков АН «Бекар», спрос на новостройки в Санкт-Петербурге вырос по сравнению с январем 2009 г. на 38%.
Тенденции
Из предложения на рынке изъято большое количество инвестиционных квартир, преимущественно комфорт и бизнес класса. Незначительными темпами растет спрос – на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. Кроме того, происходит отток инвесторов от фондового и валютного рынков. В свою очередь, в условиях обесценивания национальной валюты, на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях. Спросом пользуются в основном достроенные жилые объекты.
Объекты, находящиеся на ранней стадии строительства, приостанавливаются – на данный момент это порядка 40% строек. У компаний возникают трудности с финансированием, объем выданных ипотечных кредитов резко сократился, в результате происходит перенос сроков строительства, растет уровень недоверия к застройщикам. Нестабильное экономическое положение в стране усиливает недоверие покупателей к строящейся недвижимости.
Николай Лавров рассказывает: «Появилась практика расчетов за подрядные работы и поставки квартирами, как следствие эти квартиры выставляются на рынок значительно ниже, чем у застройщика оттягивая на себя и так незначительный спрос. Государство выкупает квартиры для социальных программ практически по себестоимости, и этих денег хватает только чтобы рассчитаться с долгами».
Прогноз
Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение – на 0,1-0,5% в неделю. Период резких цен на недвижимость завершен.
По словам Николая Лаврова, доля инвестиционных покупок и продаж на данном этапе теряется в основной части участников рынка – людей решающих свои жилищные проблемы. «Возрождаются обмены, цепочки и расселения, т.к. такой рынок очень удобен и безопасен для такого рода сделок», - считает Лавров. Активно используются государственные программы по субсидированию населения, они хоть и сокращены в планах, но по заверениям администрации будут выполнены в объеме 2008 года, т.е. будет продано на 30 % больше жилья чем в прошлом году.
Спрос на первичном рынке по мнению аналитиков в ближайшем будущем существенно не изменится. Возможно замораживание объектов, которые находятся на 60ти% стадии готовности. «Почти всё построенное сейчас жилье – построено по докризисным ценам на стройматериалы, т.е. имеет высокую себестоимость, – объясняет Николай Лавров. – Сильное снижение цен на строящиеся квартиры равносильно самоубийству для застройщиков, т.к. на данный момент резервов у них почти не осталось, большие долги перед поставщиками, а банки кредитов не дают».
Таким образом, ввод жилья в 2009 году значительно сократится и составит 50% по сравнению с 2008 г., что приведет к соответствию предложения спросу. По мнению Николая Лаврова, с рынка уйдут ненужные на данном этапе большие площади строящегося жилья, существенно изменится соотношение классов жилья в сторону увеличения доли эконом и комфорт классов. И к концу года предложение на рынке будет соответствовать реальным характеристикам спроса.
Светлана Лежнева, руководитель отдела департамента маркетинга компании Becаr
Индикаторы 30.04.09 Изменение за апрель 2009, % Изменение с начала кризиса, % Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. 31 5,1 -46,0 Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. 22 -2,9 -42,2 Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м 3470 0,5 -38,4 Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м 3150 3,5 -29,8 Примечание: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Офисы За I квартал 2009 года в Санкт-Петербурге было введено в 2 раза меньше офисных площадей, чем за аналогичный период 2008 года (70 тыс. кв. м вместо 127 тыс. кв. м). Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.: Название Адрес Класс Площадь кв. м Арендная ставка, руб./кв.м/мес. (с НДС) Варшавский Варшавская ул., 5/2 лит. А А 7348 1000 Линкор Петроградская наб., 34 А 26328 1400 Сенатор Большой пр. В.О., 80 А 6205 Н/д Империал Стачек пр. 48/2, лит. А В 4283 1200 Москва Александра Невского пл., 2, лит.Б В 13789 1500 10 Красноармейская ул, 22, лит. А В 7363 1500 Заставская 32 Заставская ул., 32, лит. А В 1603 1500 Смолячкова 12 Смолячкова ул.12/2 лит. А В 2743 850 ИТОГО 69 700 Арендные ставки на офисы продолжают снижаться. На начало мая 2009 года офисы класса А предлагались по ставке 760-2000 руб. за кв. м в месяц, класса В по 500-1500 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Офисные помещения на Невском пр. предлагаются по ставке от 400 до 2000 руб. за кв. м в месяц. Изменение ставок аренды на свободные офисные помещенияв новых бизнес-центрах класса А Название БЦ Адрес БЦ Ставка аренды, руб./кв. м/мес. (без НДС) Декабрь 2008 Май 2009 Боллоев центр Гривцова пер., 4 1800 1600 Невский 38 Невский пр., 38 1600 1600 Бенуа Свердловская наб., 44 1500 1000 Линкор Петроградская наб., 34 1300 1180 Атлантик-Сити Савушкина ул., 126 1100 760 Влияние факторов локации и транспортной доступности продолжает возрастать. Так, в новых бизнес-центрах, удаленных от станций метро (Atlantic-City на ул. Савушкина, Бенуа на Свердловской наб., Bolloev Центр на Старопетергофском пр., Паль Хаус на пр. Обуховской Обороны), арендные ставки только за I квартал 2009 года упали на 30-50%. После корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров существенно сократился. В апреле 2009 года произошла первая крупная сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга: норвежский фонд Storm Real Estate Fund AS купил у шведской инвесткомпании Ruric бизнес-центр «Грифон» класса «А» площадью 6900 кв. м на ул. Достоевского, .jpg)
В апреле 2009 г. кризисные явления в экономке затронули большинство предприятий страны и самые широкие массы населения. Банки столкнулись с проблемой увеличения задолженности по кредитам, которая начала приближаться к критической отметке, и с проблемой «плохих» активов, заложенных девелоперами. Для решения этих проблем банки начинают рефинансировать кредиты, взыскивать долги через суд, входить в капитал должников, реализовывать активы через суд и дочерние компании.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб, апрель