Газобетон завис в падении
Производители газобетона Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о заметном снижении объемов потребляемой продукции и прогнозируют, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. По их данным, улучшение ситуации наступит не раньше конца 2016-го – начала 2017 года.
Согласно данным Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона, по итогам 2014 года в России было произведено 12,9 млн куб. м газобетонной продукции, что на 14,2% превысило показатели 2013 года. При этом на долю производителей Северо-Западного региона пришлось примерно 10% от всего выпущенного объема. В Петербурге в прошлом году было произведено около 1,1 млн куб. м продукции, что практически сопоставимо с объемом 2013 года.
Падение к концу года
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», отметила, что в первом полугодии 2015 года строить стали несколько меньше, а кроме того, большие проекты, запуск которых планировался в I квартале этого года, оказались отложены на неопределенный срок. В свою очередь, из-за роста курса валют и общих инфляционных процессов, опасаясь, что отпускные цены пойдут в рост, строительные компании в начале этого года активно закупались стройматериалами «впрок». Однако уже с середины марта этот тренд замедлился: объемы закупок газобетона стали постепенно снижаться. Эта динамика говорит о том, что рынок сужается быстрее, чем это можно было ожидать.
«Мы полагали, что заметное снижение объемов рынка начнется в III квартале и усугубится в IV квартале 2015 года. Но этот сценарий начал реализовываться уже во II квартале текущего года. Если говорить об общих итогах рынка за первое полугодие, то, по нашим предварительным данным, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области будет произведено порядка 500 куб. м продукции. Исходя из актуальных трендов, мы полагаем, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. В общей сложности будет реализовано примерно 1 млн куб. м газобетона или чуть более того. Мы предполагаем, что улучшение ситуации наступит в конце 2016-го – начале 2017 года», – прокомментировала Надежда Солдаткина.
«Падение на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области наблюдается, но нельзя сказать, что оно критическое. Другое дело, что настроение в отрасли не слишком радужное», – со своей стороны, отметил Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект».
По его словам, в настоящее время производители газобетона поставляют продукцию на возводимые высотные объекты, которые были заложены в прошлые годы. «Однако продажи жилья падают, кредиты дорогие, денег не хватает, это ведет к сокращению объемов строительства, которое в этом году, на наш взгляд, может составить 25-30%. Соответственно, и старт новых проектов под вопросом, – сетует эксперт. – В частном секторе газобетон является самым популярным материалом для строительства загородных домов, и его доля все больше возрастает. Однако в первую очередь из-за финансовых проблем частный рынок также значительно проседает. В связи с этим большее напряжение для производителей газобетона может ощущаться в следующем году, когда сократится число новостроек».
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», не сомневается, что уменьшение числа новых проектов приведет к снижению спроса на все виды стеновых материалов во второй половине 2015 года. «Особенно это будет заметно в IV квартале. Но для рынка газобетона в сезон важное значение имеет самочувствие загородного рынка. От того, как этим летом будут вести себя частники в условиях сокращения реальных доходов населения, зависят объемы значительной доли спроса на этот период. Это специфический фактор именно рынка газобетона», – отметил эксперт.
Их по-прежнему пять
Лидеры и крупные компании на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области не изменились. По словам Олега Савичева, среди них по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» (бренд «Аэрок»), H+H, «Стройкомплект», «ЕвроАэроБетон» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина также подтвердила, что в 2015 году количество производителей газобетона никак не изменилось и, скорее всего, этот статус-кво сохранится и в дальнейшем по ряду экономических причин. «Слияний или тому подобных громких сделок ожидать вряд ли стоит: производители преимущественно озабочены тем, чтобы продать объем, который уже есть, и не потерять свою долю на рынке», – заключила эксперт, добавив, что компания выпускает до 450 тыс. куб. м газобетона в год.
Мощности производства еще одного лидера рынка газобетона – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по данным самой компании, составляют 380-400 тыс. куб. м продукции в год. Как неоднократно заявляли в организации, производитель не планирует ни сокращать, ни значительно увеличивать объемы выпуска. Компания сконцентрировала свои силы на расширении ассортимента газобетона и улучшении его основных характеристик.
«Выпускать газобетон подпольно возможно, и некоторые производители пенобетона и неавтоклавного газобетона этим пользуются, говоря потребителю, что это такой же материал. Однако это принципиально разные материалы, и автоклавный газобетон по своим характеристикам, качеству, геометрии блоков на порядок выше, чем вышеупомянутые материалы. На такую уловку попадаются частные заказчики, которые не являются профессионалами и им сложно без объективной консультации различить эти материалы. Со своей стороны, компания «Стройкомплект» постоянно ведет разъяснительную работу по этому поводу среди потенциальных клиентов на всевозможных выставках, в СМИ, Интернете и т. д.», – прокомментировал Олег Савичев.
Ставка на снижение плотности
Специалисты Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают, что в 2014 году сохранился и еще один тренд последних нескольких лет – направленность рынка на снижение плотности производимого газобетона. Так, усредненный показатель плотности всего газобетона, выпущенного в 2014 году, составил 516,7 кг/куб. м против 518,4 кг/куб. м в 2013 году.
По данным специалистов, стеновые газобетонные блоки чаще всего производят с плотностью от 300 до 800 кг/куб. м, при этом основной объем газобетона (90%) представлен марками D500 и D600.
В Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают еще один тренд – региональный, свидетельствующий, что плотность газобетона зависит от территории. В частности, наиболее легкую продукцию выпускают заводы Северо-Западного региона: усредненная плотность выпускаемого газобетона здесь самая низкая по России — 465 кг/куб. м. Наиболее тяжелый газобетон со средней плотностью 569 кг/куб. м выпускается в Сибири. Подобный расклад зависит как от традиций строительства, принятых в регионе, так и от возможностей самих производителей.
Мнение:
Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект»:
– Цены на газобетон остаются в пределах 2014 года, несмотря на увеличение себестоимости. Думаю, вряд ли стоит ожидать роста цен на этот материал. Объем предложения на нашем рынке сейчас превышает спрос. По прогнозам производителей, к концу года падение на рынке газобетона усилится, но его объемы оценить трудно. Однако наш рынок непредсказуем, и всегда остается надежда на лучшее.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Наши плановые мощности позволяют нам выпускать до 450 тыс. куб. м газобетона в год. В настоящее время мы работаем исходя из фактической ситуации на рынке. Что касается нашего антикризисного плана действий, то мы всегда стремились быть гибкими, оперативно реагировать на происходящие изменения и принимать в ответ взвешенные решения. Такого подхода мы придерживаемся и в текущем году, опираясь в первую очередь на внутренние резервы. Так, мы ищем возможности для оптимизации производства и импортозамещения, развития клиентского сервиса и сервиса технической поддержки.
Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в 2004 году показал, что прогнозам о затоваривании рынка и банкротстве отдельных застройщиков не суждено сбыться.
Строители благополучно пережили спад спроса, продолжавшийся вплоть до октября-ноября и временное падение цен. Оказалось, что они способны адекватно реагировать на колебания рынка и стимулировать спрос за счет предоставления различных скидок и рассрочек, т.е. за счет снижения своей нормы прибыли.
Для лучшего понимания событий, происходивших в 2004 году, нужно вернуться в осень 2003 года. На тот момент и первичный, и вторичный рынок находились в стадии устойчивого роста, выражавшегося в растущем количестве сделок и увеличении цен на 1,5-2,5% в месяц вследствие безусловного преобладания спроса над предложением. Рост цен на первичном и вторичном рынках происходил практически параллельно, разница в цене квадратного метра между ними сохранялась достаточно стабильной.
В начале осени участникам рынка стало известно о грядущем изменении условий предоставления земельных участков под строительство. Для жилья был обозначен минимальный размер отчислений $80 за кв. метр с площади объекта и объявлено о грядущей отмене целевого выделения участков с переходом ко всеобщим торгам.
Это дало толчок всем последовавшим событиям на разбалансированном рынке. Застройщики сразу заложили грядущие расходы в цену продаваемых квартир, последовал достаточно резкий скачок цен на рынке. Но никакого снижения спроса он не вызвал (напомним, спрос на тот момент существенно превышал предложение, особенно по ликвидным типам жилья). Воодушевленные таким развитием событий застройщики, руководствуясь конкурентным методом ценообразования, начали взвинчивать цены. Покупатели почувствовали тенденцию, и в надежде минимизировать свои потери от роста цен ринулись «догонять уходящий поезд» и скупать жилье, раскручивая маховик ажиотажа. Вступил в действие хорошо известный в экономике эффект ожидаемой динамики цен. К концу 2003 года рост цен принял самовоспроизводящийся характер.
С этого момента в рыночном ценообразовании определяющую роль начал играть первичный рынок. На вторичном рынке все тенденции повторялись с задержкой два-три месяца.
По итогам 2003 года увеличение цен достигло беспрецедентной величины 43-44% как на первичном, так и на вторичном рынках. Ввод жилья также показал рекордный прирост в 45 %. В этих условиях рынок вступил в новый, 2004 год.
Год начался продолжением ценовой гонкой, временами достигавшей 1,5-2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.
Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, по некоторым объектам имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен, начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные «апокалиптические» прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали. Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.
На вторичном рынке последствия восьмимесячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали «бодрый» рост еще до августа.
Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10-20% по сравнению с 2003 годом и было сопоставимо с показателями 2001 года. За период активного увеличения цен вторичный рынок оказался в значительной степени разбалансированным. Стремительное подорожание сделало невозможными сколько-нибудь длинные обменные цепочки – основу стабильного функционирования вторичного рынка. Клиенты «рвали» цепочки и в структуре сделок начали преобладать прямые продажи. Кроме того, активно менялись соотношения между разными типами жилья. Например, лидирование в росте цен однокомнатных квартир сделало исключительно невыгодными операции по разъезду из больших квартир. При этом цена на многие типы жилья перестала соответствовать их объективному качеству.
Таким образом, к весне платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости оказался в значительной степени исчерпанным. Сказалось как резкое повышение уровня цен, так и высочайшая активность покупателей осенью-зимой. Лето на рынке жилья прошло в процессе установления рыночного равновесия. На первичном рынке цены незначительно колебались, на вторичном цены предложения продолжали по инерции расти, уходя в отрыв от цен реальных сделок.
Рынок начал «поворачиваться лицом» к покупателю. Застройщики устанавливали скидки, пересматривали условия рассрочки, проявляли готовность к компромиссу по отдельным вопросам. Продавцы «вторички» осознали уместность торга. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.
Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК «стахановскими темпами» выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку – похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни правительство города перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения совпал со снижением спроса и поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.
Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике трех-четырехлетней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.
Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002-2003 годами. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса – в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим – в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.
На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 году. Так низко спрос не опускался с 2000 года. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью, как по качеству, так и по цене.
В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое – дорожает, дешевое – дешевеет». Прежде всего потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: однокомнатные «хрущевки» и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 – начале 2004 года. Между тем, качественные двух-трехкомнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода). При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.
Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002-2003 годов. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после двухнедельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.
По материалам корпорации «Петербургская Недвижимость»
Справка
Как и в предыдущие годы, в 2004 году рынок оставался фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка (по объему ввода жилья). Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.
Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье – Невский. Доля однокомнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать структуре спроса на жилье. В структуре предложения в 2004 году продолжала увеличиваться доля монолитных домов, которая к концу года достигла 2/3 объема строительства. Заметно сократилась доля реконструируемых объектов и малоэтажного строительства. Также существенную долю рынка потеряли кирпичные объекты. Они оказались окончательно вытесненными в сегмент комфорт-класса. Доля панельных домов также сократилась, но менее значительно.
Изменение тенденций рынка заставило многих инвесторов отказаться от вложений в жилую недвижимость. Между тем, некоторые сегменты рынка продолжают приносить прибыль.
История стагнации
Несмотря на то, что снижение цен на недвижимость (впервые за 4 года) началось только в октябре, признаки намечающейся стагнации были заметны еще летом 2004 года. В июле специалисты ГБР впервые зафиксировали меньшее количество регистраций сделок, чем в тот же месяц 2002-2003 годов. Рост цен замедлился, хотя динамика оставалась положительной.
Будет ли рост в 2005 году?
Сейчас специалисты расходятся в оценке перспектив рынка. Многие эксперты предрекают продолжение снижения цен на вторичном рынке до весны и даже на 2-3 года. Некоторые даже предполагают ускорение снижения цен до 1%-2% в месяц.
Куда вложить деньги?
Стагнация рынка недвижимости заставила инвесторов отказаться от вложения средств в недвижимость. Особенно пострадал от ухода инвесторов первичный рынок.
С середины 2003 до весны 2004 года доход от вложений в первичный рынок было очень велик. За упомянутый период цены на недвижимость выросли на 40%, а если прибавить к этому еще 10-12% повышения стоимости квартиры после сдачи дома и регистрации, то общий доход составлял до 55% (а в некоторых случаях и все 100%). Инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2004 году, получили разные результаты. В зависимости от времени, когда они вложились в недвижимость и в какую. Если летом, то к концу года он однозначно оказался в минусе (если только он не вложился в элитный сегмент). Если вложение было сделано в начале года, то инвестор сейчас будет в плюсе, но все же в меньшем, чем, если бы он избавился от своей квартиры летом. В любом случае небольшой плюс принесла инвестору элитная недвижимость – цены на нее не упали, а даже немного выросли.