Газобетон завис в падении
Производители газобетона Петербурга и Ленинградской области свидетельствуют о заметном снижении объемов потребляемой продукции и прогнозируют, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. По их данным, улучшение ситуации наступит не раньше конца 2016-го – начала 2017 года.
Согласно данным Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона, по итогам 2014 года в России было произведено 12,9 млн куб. м газобетонной продукции, что на 14,2% превысило показатели 2013 года. При этом на долю производителей Северо-Западного региона пришлось примерно 10% от всего выпущенного объема. В Петербурге в прошлом году было произведено около 1,1 млн куб. м продукции, что практически сопоставимо с объемом 2013 года.
Падение к концу года
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», отметила, что в первом полугодии 2015 года строить стали несколько меньше, а кроме того, большие проекты, запуск которых планировался в I квартале этого года, оказались отложены на неопределенный срок. В свою очередь, из-за роста курса валют и общих инфляционных процессов, опасаясь, что отпускные цены пойдут в рост, строительные компании в начале этого года активно закупались стройматериалами «впрок». Однако уже с середины марта этот тренд замедлился: объемы закупок газобетона стали постепенно снижаться. Эта динамика говорит о том, что рынок сужается быстрее, чем это можно было ожидать.
«Мы полагали, что заметное снижение объемов рынка начнется в III квартале и усугубится в IV квартале 2015 года. Но этот сценарий начал реализовываться уже во II квартале текущего года. Если говорить об общих итогах рынка за первое полугодие, то, по нашим предварительным данным, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области будет произведено порядка 500 куб. м продукции. Исходя из актуальных трендов, мы полагаем, что по итогам 2015 года рынок газобетона сократится примерно на 15%. В общей сложности будет реализовано примерно 1 млн куб. м газобетона или чуть более того. Мы предполагаем, что улучшение ситуации наступит в конце 2016-го – начале 2017 года», – прокомментировала Надежда Солдаткина.
«Падение на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области наблюдается, но нельзя сказать, что оно критическое. Другое дело, что настроение в отрасли не слишком радужное», – со своей стороны, отметил Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект».
По его словам, в настоящее время производители газобетона поставляют продукцию на возводимые высотные объекты, которые были заложены в прошлые годы. «Однако продажи жилья падают, кредиты дорогие, денег не хватает, это ведет к сокращению объемов строительства, которое в этом году, на наш взгляд, может составить 25-30%. Соответственно, и старт новых проектов под вопросом, – сетует эксперт. – В частном секторе газобетон является самым популярным материалом для строительства загородных домов, и его доля все больше возрастает. Однако в первую очередь из-за финансовых проблем частный рынок также значительно проседает. В связи с этим большее напряжение для производителей газобетона может ощущаться в следующем году, когда сократится число новостроек».
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», не сомневается, что уменьшение числа новых проектов приведет к снижению спроса на все виды стеновых материалов во второй половине 2015 года. «Особенно это будет заметно в IV квартале. Но для рынка газобетона в сезон важное значение имеет самочувствие загородного рынка. От того, как этим летом будут вести себя частники в условиях сокращения реальных доходов населения, зависят объемы значительной доли спроса на этот период. Это специфический фактор именно рынка газобетона», – отметил эксперт.
Их по-прежнему пять
Лидеры и крупные компании на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области не изменились. По словам Олега Савичева, среди них по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» (бренд «Аэрок»), H+H, «Стройкомплект», «ЕвроАэроБетон» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина также подтвердила, что в 2015 году количество производителей газобетона никак не изменилось и, скорее всего, этот статус-кво сохранится и в дальнейшем по ряду экономических причин. «Слияний или тому подобных громких сделок ожидать вряд ли стоит: производители преимущественно озабочены тем, чтобы продать объем, который уже есть, и не потерять свою долю на рынке», – заключила эксперт, добавив, что компания выпускает до 450 тыс. куб. м газобетона в год.
Мощности производства еще одного лидера рынка газобетона – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по данным самой компании, составляют 380-400 тыс. куб. м продукции в год. Как неоднократно заявляли в организации, производитель не планирует ни сокращать, ни значительно увеличивать объемы выпуска. Компания сконцентрировала свои силы на расширении ассортимента газобетона и улучшении его основных характеристик.
«Выпускать газобетон подпольно возможно, и некоторые производители пенобетона и неавтоклавного газобетона этим пользуются, говоря потребителю, что это такой же материал. Однако это принципиально разные материалы, и автоклавный газобетон по своим характеристикам, качеству, геометрии блоков на порядок выше, чем вышеупомянутые материалы. На такую уловку попадаются частные заказчики, которые не являются профессионалами и им сложно без объективной консультации различить эти материалы. Со своей стороны, компания «Стройкомплект» постоянно ведет разъяснительную работу по этому поводу среди потенциальных клиентов на всевозможных выставках, в СМИ, Интернете и т. д.», – прокомментировал Олег Савичев.
Ставка на снижение плотности
Специалисты Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают, что в 2014 году сохранился и еще один тренд последних нескольких лет – направленность рынка на снижение плотности производимого газобетона. Так, усредненный показатель плотности всего газобетона, выпущенного в 2014 году, составил 516,7 кг/куб. м против 518,4 кг/куб. м в 2013 году.
По данным специалистов, стеновые газобетонные блоки чаще всего производят с плотностью от 300 до 800 кг/куб. м, при этом основной объем газобетона (90%) представлен марками D500 и D600.
В Национальной ассоциации производителей автоклавного газобетона отмечают еще один тренд – региональный, свидетельствующий, что плотность газобетона зависит от территории. В частности, наиболее легкую продукцию выпускают заводы Северо-Западного региона: усредненная плотность выпускаемого газобетона здесь самая низкая по России — 465 кг/куб. м. Наиболее тяжелый газобетон со средней плотностью 569 кг/куб. м выпускается в Сибири. Подобный расклад зависит как от традиций строительства, принятых в регионе, так и от возможностей самих производителей.
Мнение:
Олег Савичев, начальник отдела маркетинга ЗАО «Стройкомплект»:
– Цены на газобетон остаются в пределах 2014 года, несмотря на увеличение себестоимости. Думаю, вряд ли стоит ожидать роста цен на этот материал. Объем предложения на нашем рынке сейчас превышает спрос. По прогнозам производителей, к концу года падение на рынке газобетона усилится, но его объемы оценить трудно. Однако наш рынок непредсказуем, и всегда остается надежда на лучшее.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H»:
– Наши плановые мощности позволяют нам выпускать до 450 тыс. куб. м газобетона в год. В настоящее время мы работаем исходя из фактической ситуации на рынке. Что касается нашего антикризисного плана действий, то мы всегда стремились быть гибкими, оперативно реагировать на происходящие изменения и принимать в ответ взвешенные решения. Такого подхода мы придерживаемся и в текущем году, опираясь в первую очередь на внутренние резервы. Так, мы ищем возможности для оптимизации производства и импортозамещения, развития клиентского сервиса и сервиса технической поддержки.
Аналитики АРИН подвели итоги развития рынка складской недвижимости за 1 квартал
Общий объем предложения
По данным АРИН, по итогам 1 квартала 2011 года общий объем предложения складских помещений классов «А» и «В» составил 1,75 млн. кв. м. Прогнозное значение на конец года составляет 1,866 млн. кв. м. В начале года ряд складов вводился организациями для собственных нужд и поэтому не предназначался для арендаторов.
По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года в Санкт-Петербурге насчитывается 61 складской комплекс классов «А» и «В». «В 2010 году застройщиками был реализован ряд новых крупных проектов складской площадью около 64 тыс. кв. м, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Это в 2,6 раза меньше, чем в 2009 году, когда объем ввода составил свыше 170 тыс. кв. м». Все введенные объекты – комплексы, строительство которых началось в 2008-2009 годах.
Структура предложения
Большинство складских комплексов высокого класса расположено на юге города – в Пушкинском районе (промзона «Шушары») – 33% и Московском районе (промзона «Предпортовая») – 19%. «Близость к Московскому шоссе, ключевой магистрали города, обеспечивающей интенсивный грузопоток между Санкт-Петербургом, Москвой и южными регионами России, делает эту зону одной из наиболее привлекательных для арендаторов», - объясняет Зося Захарова. Вторая по величине зона расположена в юго-восточной части Санкт-Петербурга – Всеволожский район (промзона «Уткина Заводь») – 12%.
По данным АРИН, основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%).
Все виды складских помещений, предлагаемых для сдачи в аренду, можно разделить на несколько категорий в зависимости от:
Наличия отопления: теплые сухие склады, склады-рефрижераторы, неотапливаемые ангары;
Инфраструктуры склада: наличие офисов – в структуру большинства комплексов входят блоки офисных помещений, которые составляют 5%-15% от общей складской площади. В рамках некоторых комплексов реализуется комплекс услуг в формате «производство-склад-офис на одной территории», при этом доля офисов может составлять 25% и более (складской комплекс Sky Trade).
По данным АРИН, на комплексы площадью до
«В структуре площадей основная доля складских комплексов приходятся на площади более
Помимо оказания услуг предоставления складских помещений в аренду, комплексы класса «А» и «В» также оказывают услуги по ответственному хранению грузов, что подразумевает предоставление помещений в случае необходимости на ограниченное количество времени, погрузочно-разгрузочные работы, доставку грузов.
Новые проекты и прогноз ввода
«В связи с ростом активности арендаторов, в том числе, из-за отложенного спроса и за счет увеличения потребностей действующих арендаторов, на рынке Санкт-Петербурга прогнозируется «размораживание» проектов или отдельных очередей, находившихся в середине строительства в момент кризиса, - рассказывает Зося Захарова. – В 2011 году ожидаемый ввод составит порядка 115 тыс. кв. м».
.jpg)
Кроме того, в среднесрочной перспективе (до 2013 гг.) девелоперы будут наращивать объемы строительства новых площадей.
Анализ спроса
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге на 1000 жителей приходится
Объем вакантных площадей
По данным АРИН, с начала 2010 года наблюдается улучшение экономического состояния Санкт-Петербурга – увеличение грузооборота морского порта СПб, рост промышленного производства, увеличение товарооборота. Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям. «В связи с этим, с начала второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже определенная положительная динамика», - говорит Зося Захарова. Общий уровень вакантных площадей на конец 2010 года составил 14-18% (в первом полугодии 2010 года – 25%) и в течение 1 квартала
Наиболее востребованные площади
Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «B» и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах 1–2 км от КАД. «При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса «A», собственники которых в условиях дефицита арендаторов вынуждены предлагать более гибкие условия, бонусы и скидки», - добавляет Зося Захарова.
По мнению эксперта АРИН, в 2010 году арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей, цена перестала быть ограничивающим критерием выбора объекта. Среди недостатков существующих складских площадей высокого класса арендаторы отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющие ряд услуг по упаковке, транспортировке, сортировке.
Профиль арендаторов в 2010 году изменился: если до кризиса это были в основном логистические компании, то в 2010 году появились производственные компании и дистрибьюторы, которые вели свой операционный бизнес на этих площадях.
Одной из ярких тенденций 2010 года стал индивидуальный подход собственников складских площадей к потенциальным клиентам в формате tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный комплекс. Площади, которые легко преобразовать в производственные, пользуются повышенным спросом.
В ряде новых комплексов, введенных за последние несколько лет, отсутствуют малогабаритные помещения. Так, например, в крупнейших логопарках Megalogix и Евросиб-Терминал-Шушары, построенных в Шушарах, в аренду сдаются площади размером около
«Начиная с 2010 года мы констатируем тенденцию к увеличению количества заключенных сделок по аренде секций площадью свыше 3 000 кв. м», - говорит Зося Захарова.
Кроме того, в начале 2011 года стало известно о трех событиях, подтверждающих вышеописанный тренд:
«Менеджмент компания ПСБ» сдала в аренду 13 000 кв.м производственно-складских площадей Северо-Западному банку Сбербанка РФ в технопарке Красногвардейского района сроком на 10 лет.
Столичная компания «РЭД БОКС КО.» арендовала 6 500 кв.м в технопарке «Благодатная», планируя разместить там первый в городе комплекс self storage — склад для индивидуального ответственного хранения вещей.
ЛМЗ им. Карла Либкнехта сдает в аренду около 12 000 кв.м производственных площадей. Предлагаемые к аренде площади поделены на четыре лота. Срок аренды по каждому из них — пять лет. Самый крупный объект — помещения по адресу: Чугунная, 14, лит. Ю (5462 кв.м). Второй по площади лот (4207 кв.м) расположен в том же здании. Два оставшихся лота занимают примерно по 1200 кв.м в литере АД и литере Ш.
Ценовая характеристика
Основными ценообразующими факторами сегмента складской недвижимости высокого класса являются класс объекта и арендуемая площадь.
«Большинство качественных складских комплексов расположено в промышленных зонах Санкт-Петербурга, - рассказывает Зося Захарова. – Как правило, наиболее перспективные логистические комплексы располагаются в промзонах, имеющих связь с основными транспортными магистралями, такими как Московское шоссе (Е 105), трасса Е95 (Киев) и Федеральная автомобильная дорога М20 «Псков», ведущая на границу с Евросоюзом».
Площадь объекта существенно влияет на цену предложения: небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты. По данным АРИН, минимальный размер предложения на рынке качественных складских комплексов составляет около
Средние арендные ставки по классам
По данным АРИН, в 1 квартале 2011 года арендные ставки на качественные площади в складских комплексах класса «А» остаются стабильными и составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в месяц (все данные triple net). Дополнительно оплачиваются операционные расходы – около 80 руб. за кв. м в месяц.
В текущем году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, резкого изменения не прогнозируется. Возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей за аренду в пределах уровня инфляции (5-10%).
Тенденции и прогнозы
Большинство качественных складских помещений в Санкт-Петербурге сосредоточено в крупных промышленных зонах с удобными подъездными путями в Пушкинском, Московском и Всеволожском районах. Основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%);
Наблюдается снижение объемов ввода высококачественных складских площадей: в 2010 году было введено в 2,6 раза меньше площадей, чем в 2009 году. На ближайшие годы заявлено небольшое количество проектов;
Основная доля складских помещений высокого класса имеют площадь более
В течение 2010 года происходит плавное снижение доли вакантных площадей в складских комплексах высокого класса. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение; Благодаря росту экономического развития Санкт-Петербурга, наблюдается увеличение количества сделок аренды и увеличение размера площадей при заключении договора аренды;
Арендные ставки в складских комплексах класса «А» составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в (triple net), плюс операционные расходы около 80 руб. за кв. м в месяц. В 2011 году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей на 5-10%;
Главной тенденцией на рынке ипотеки банкиры единодушно называют бурный рост выдачи новых кредитов. Желая поучаствовать в этом росте, банки наперебой смягчают условия кредитования.
Большинство банков пережили кризис благополучно, и теперь не обращают особого внимания на риски невозврата кредитов, рассчитывая, что они будут нивелированы ростом цен на недвижимость.
Такие выводы можно сделать из выступлений представителей банковского сообщества на организованном Ассоциацией банков Северо-Запада (АБСЗ) круглом столе на тему «Ипотечное кредитование на современном этапе».
Как сообщил в начале встречи президент АБСЗ Владимир Джикович, в I квартале 2011 года в банках Северо-Запада произошло резкое, более чем в два раза, увеличение количества выданных ипотечных кредитов по сравнению с I кварталом 2010 года. Если в I квартале прошлого года было выдано 1294 кредита, то в соответствующем периоде текущего года – 2718. Объем выданных ипотечных кредитов почти утроился: в январе-марте 2010 года банки выдали немногим более 2 млрд рублей, а за первые три месяца 2011 года – 5,9 млрд (см. диаграммы).
.jpg)
.jpg)
«Динамика ипотечного кредитования радует банки и говорит о том, что кризисные явления, которые наблюдались в прошлом году, подходят к концу, – констатировал Владимир Джикович. – Люди начинают чувствовать уверенность в завтрашнем дне и возвращаются к банкам за получением кредитов».
Между тем рост ипотечного кредитования продолжается и во II квартале 2011 года. Виктор Моторин, начальник управления обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка, поведал участникам круглого стола, что темпы роста ипотеки в филиале ускоряются. Если в I квартале 2011 года филиал выдал 264 ипотечных кредита на сумму 730 млн рублей, то за неполный апрель 2011 года – 140 кредитов на сумму 386 млн рублей.
В свою очередь, Карина Кучерук, начальник управления развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие», рассказала, что объем выдачи ипотечных кредитов в филиале в I квартале 2011 года увеличился на 50% по сравнению с IV кварталом 2010 года. А во II квартале текущего года филиал ожидает роста выдачи ипотеки еще на 25%.
Немудрено, что банкиры прогнозируют возвращения ипотечного кредитования к докризисным показателям уже к концу 2011 или началу 2012 года, если рост такими темпами продолжится. «Большинство коллег, с которыми я общаюсь на эту тему, сходятся на том, что сейчас объемы выдачи ипотеки сопоставимы с 2007 годом, – рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Дмитрий Алексеев. – Примерно к 2012 году мы выйдем на уровень 2008 года. Сейчас мы отстаем от темпов 2008 года процентов на 40-50.
Евгения Енина, заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ, рассказала, что за 2010 год Северо-Западный Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму 11,5 млрд рублей, а в 2011-м планирует удвоить выдачу, что как раз позволит вернуться к показателю 2008 года.
Вскочить на подножку
Глядя на бурный рост рынка, некоторые банки спешат в нем поучаствовать, начав или возобновив прерванную в кризис выдачу ипотеки. Так, Елена Кулык, директор департамента по кредитованию физических лиц банка «Александровский», сообщила, что с апреля текущего года банк возобновил программу ипотечного кредитования в рублях.
Как рассказал Виталий Филиппов, вице-президент филиала «Петербургский» банка «Глобэкс», с конца прошлого года банк решил выйти на рынок розничного ипотечного кредитования и сейчас выдает кредиты по трем программам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По словам Александра Жесткова, руководителя Центра ипотечного кредитования петербургского филиала Промсвязьбанка, ипотеку в Петербурге и в Москве банк запустил в конце февраля текущего года.
«Морковки» для клиентов
Чтобы привлечь заемщиков, банки не ограничиваются понижением ставок. Почти все кредитные организации сокращают сроки рассмотрения ипотечных заявок. Большинство банков декларируют, что решение о выдаче кредита принимается в течение трех-пяти, а иногда и двух рабочих дней. Это происходит за счет оптимизации бизнес-процессов. К примеру, Ольга Патракеева, главный специалист отдела продаж петербургского филиала МДМ Банка, сообщила, что полномочия кредитных специалистов в филиале были увеличены, что позволяет теперь скорее принимать решения по выдаче кредитов.
Для более полного охвата различных категорий потенциальных заемщиков некоторые банки отказываются от ограничений по прописке. Так, петербургские филиалы Связь Банка и банка «Открытие» готовы кредитовать людей с пропиской в любом регионе России.
Многие банки смягчают и условия подтверждения дохода заемщиков: принимают справки по форме банка вместо 2-НДФЛ, соглашаются кредитовать заемщиков, только что поменявших работу и не имеющих возможности представить справку о доходах на последнем месте работы за 6 месяцев.
Проехали кризис
Проблема просроченных платежей по кредитам, пугающая банкиров в разгар кризиса, постепенно отходит на второй план. «В самые страшные месяцы, в 2009 году, эксперты пугали нас прогнозами, что «просрочка» будет процентов 10, а то и выше, – вспоминает Дмитрий Алексеев. – Реальные цифры оказались раз в 5 меньше». По его словам, бороться с ростом просроченной задолженности впредь банк намерен уже испытанным способом: досудебным урегулированием претензий к проблемным заемщикам. Абсолют Банк и в кризис старался не доводить дело до суда, вводил льготные периоды по погашению кредитов, увеличивал сроки кредитов, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, помогал заемщикам реализовывать квартиры в добровольном порядке. Подобные меры, по словам Дмитрия Алексеева, помогли банку вернуть себе десятки выданных кредитов.
Начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка (НРБ) Наталья Григорьева также рассказала, что банк в кризис не «душил» заемщиков, испытывавших трудности с внесением платежей, а шел им навстречу, позволяя гасить задолженность по индивидуальному графику, вводя при этом мораторий на пени и штрафы. В результате, по ее словам, дефолтов были единицы.
В целом проблема просроченной задолженности на текущий момент банкиров волнует мало. Большинство из них ориентируются на прогнозы о росте цен на недвижимость, а в таких условиях просроченные кредиты легко гасятся путем реализации залога.
«Стоимость жилья будет расти в ближайшее время, – уверен Виталий Филиппов. – В период кризиса строительный сектор пострадал больше всего, и достаточно мало объектов недвижимости строилось и проектировалось. Сейчас начинается оживление спроса. Я думаю, в течение этого года и в начале следующего мы столкнемся с дефицитом жилья. Это подхлестнет рост цен.
«Последние полтора года мы наблюдали колебания цен вокруг уровня, на который они опустились в результате кризиса, минус 40% от докризисных цен, – отмечает генеральный директор компании «УНИКОМ» Павел Штепан. – Но за первые три месяца 2011 года цены на вторичном рынке недвижимости в Петербурге выросли больше чем на 1%, а на первичном рынке – более чем на 8% в рублях. Объем ввода жилья в 2011-2012 годах будет существенно ниже». Платежеспособный спрос на жилье растет, уверен эксперт, в том числе и инвестиционный, а бурное развитие ипотеки дополнительно подогревает спрос. В этих условиях спрогнозировать рост цен на недвижимость не трудно. «Я очень надеюсь, что того, что было в 2003-2007 годах, когда цены росли на 30% в год, в 2011-2012 годах не повторится», – говорит Павел Штепан.