Сухие смеси возвращают позиции
Спад в строительной отрасли отразился и на рынке сухих строительных смесей (ССС). Поэтому I квартал 2015 года для этого сегмента был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает.
По данным аналитиков, объем рынка сухих строительных смесей Северо-Запада составляет около 1 млн тонн в год, а в денежном выражении составляет около 12 млрд рублей в год. Согласно данным СТД «Петрович», в Петербурге в 2014 году было потреблено 850 тыс. тонн продукции. Прирост по отношению к 2013 году составил около 5%.
В начале 2015 года участники рынка прогнозировали, что год завершится падением рынка на 5-10%. Но сегодня они высказывают более оптимистичные прогнозы. Надежда Полюдина, руководитель учебно-методического центра ООО «Ремикс», рассказала, что ситуация на рынке ССС в начале 2015 года была тревожная, некоторое время был застрой, но сейчас начался сезон и идет оживление. «Рынок ССС отреагировал на кризис спадом потребления модифицированных смесей.
Массовый застройщик максимально перешел на цементно-песчаные смеси. Производители ССС (компания «Ремикс» не в счет) кинулись делать дешевые, упрощенные смеси. С началом сезона ситуация выравнивается. Год по потреблению ССС, по утверждению аналитиков, будет на уровне 2013-го», – прокомментировала эксперт.
Со своей стороны, Сергей Михайлов, генеральный директор ООО «ДИМИКС СПб», согласен, что I квартал 2015 года для сегмента ССС был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает, замечает он. «Сейчас начался высокий сезон для рынка ССС, потому что если стройка активна, то она будет продолжаться. В любом случае выгоднее достроить объект и отбить все вложения, чем уйти в долгострой», – высказал свою точку зрения Сергей Михайлов.
Новинки в редкость
Современный рынок предлагает большое многообразие ССС.
Надежда Полюдина отмечает, что сухие общестроительные смеси включают в себя стандартный набор: ровнители, штукатурки, шпаклевки, клеевые и кладочные составы, ремонтные составы и сопутствующие грунтовки различного назначения.
В СТД «Петрович» выделяют кладочные растворы, монтажные растворы, смеси для выравнивания пола, штукатурные смеси, шпаклевки, клеи для плитки, ремонтные составы. По назначению также можно выделить такие группы: смеси для систем утепления фасадов, огнеупорные и жаропрочные растворы, «зимние» смеси (для работ при отрицательных температурах) и т. д.
В зимний сезон, как правило, растет спрос на «зимние» смеси, на недорогие универсальные самовыравнивающиеся ровнители, на гипсовые штукатурки, быстросохнущие составы. В 2014 году замедлились темпы роста объемов продаж тонкослойных финишных ровнителей, грубых ровнителей ценовых сегментов «средний» и «премиум», а также финишных шпаклевок.
Есть на рынке и смеси с «особенностями», например с эффектом теплоизоляции и т. п. Надежда Полюдина отмечает, что смесей со свойствами теплоизоляции с легким заполнителем не так много, они, естественно, дороже, чем обычные смеси, но это того стоит. «Массовый застройщик такие материалы берет, только если это государственный заказ. У компании «Ремикс», например, есть в ассортименте группа продуктов с легким заполнителем – вермикулитом. Эти материалы востребованы в малоэтажном коттеджном и частном строительстве. Смеси с легким заполнителем не такая уж новинка. «Ремикс» развивает направления продуктов, не являющихся массовыми, – термостойкие материалы, цветные декоративные материалы, материалы с цветным песком», – прокомментировала Надежда Полюдина.
А вот Сергей Михайлов сдержанно говорит об инновациях в среде ССС. «Все принципиальные продукты, такие как штукатурки, ровнители для пола, топинги, клей для плитки, уже давно разработаны и доведены до совершенства. Все «новинки», которые в настоящее время появляются на рынке, – это чисто маркетинговый ход. Например, штукатурки с эффектом теплоизоляции или какие-то морозостойкие добавки или пропитки для бетона с увеличением марочной прочности – это все имеет больше психологический, нежели чисто физический эффект. И создается для того, чтобы привлечь покупателя, «встряхнуть» его внимание», – уверен он.
Перенасыщенный рынок
Рынок сухих строительных смесей является высококонкурентным. По разным данным, в России существует 250-300 компаний по выпуску ССС, но лишь на долю 20 из них приходится до 80% рынка. Эксперты говорят, что с кризисом консолидация в отрасли будет сильнее, а концентрация – еще плотнее.
Среди лидеров по производству ССС аналитики называют компании «КНАУФ», «КРЕПС». Среди других крупных игроков на рынке Петербурга эксперты отмечают компании Vetonit, «Церизит», «Основит», «Плитонит», «Ремикс» и др.
По данным СТД «Петрович», на рынке присутствуют около 10 компаний, доля которых превышает 5% в общем объеме продаж, а также значительное количество мелких игроков с долей менее 5%.
По данным участников рынка, на стоимость ССС в последние полгода повлияло несколько факторов, и, как следствие, цены выросли. Как говорят эксперты, цены на ССС обычно растут на 5-7% в год. И в декабре 2014-го – начале 2015 года такой рост уже произошел. Тем не менее участники рынка говорят, что хоть цены на ССС и выросли, но не настолько, чтобы компенсировать рост ставок на финансовом рынке и другие издержки. В принципе, все производители поднимали цены осторожно, понимая, в каком положении сегодня находятся девелоперы.
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
Панорамное остекление - распространенное решение для фасадов современных зданий. Оно дает ряд преимуществ как по части видовых характеристик квартир, так и в отношении общего эстетического вида объекта. При этом применение подобных технологий повышает стоимость строительства в несколько раз. Однако не все застройщики однозначно оценивают остекление от пола до потолка.
По мнению Эльдара Султанова, директора департамента новостроек АН "Бекар", вид из окна - такая же составляющая рыночной стоимости квартиры, как метраж, тип дома и планировка, но не является основным критерием при выборе квартиры. "Стоит отметить, что для российского менталитета данное нововведение остается непривычным, поэтому не все покупатели готовы покупать квартиру с остеклением от пола до потолка", - уверен господин Султанов.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что данная технология применяется в строительстве уже достаточно долго, она хорошо себя зарекомендовала и не требует специальных усовершенствований для нашего климата. "Внешний вид здания с единым панорамным остеклением выгодно отличается от домов, где остеклением лоджий и балконов занимаются сами собственники. В квартирах наличие окна от пола до потолка дает большой простор для дизайнерских находок", - говорит господин Берсиров.
По его словам, для панорамного остекления используется более дорогой профиль - алюминиевый, а не металлопластиковый, необходим энергоэффективный стеклопакет. Наконец, при монтаже французских окон (от пола до потолка) или панорамных лоджий система отопления в квартирах осуществляется не через привычные радиаторы, а через конвекторы, расположенные в полу под окном. Все это делает панорамное остекление дороже обычного в 2-2,5 раза. Но при этом оно дает множество преимуществ застройщику, позволяет получить более оригинальное интерьерное решение и добавляет привлекательности объекту в глазах потребителя. Благодаря специальному напылению остекленный фасад может быть выполнен в разной цветовой гамме, например золотистой или голубоватой.
Как отмечает Екатерина Куль, руководитель отдела продаж ООО "Витраж-СПб", при использовании панорамного остекления застройщики особо не изощряются и используют эконом-вариант. "1 кв. м поверхности при монтаже холодного остекления стоит порядка 5-7 тыс. руб. В последнее время появилось много запросов от жильцов о замене данного типа остекления на теплое, а это уже 8-10 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако при таком раскладе нельзя отклоняться от проекта, нет никакой возможности усовершенствовать конструкцию", - объясняет госпожа Куль.
При этом качество применяемых строительных материалов и особенно выполняемых работ далеко не безупречно. Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь", обращает внимание, что подрядчиков, готовых работать на высоком уровне, в этом направлении в Санкт-Петербурге единицы. "Тем не менее панорамное остекление в жилом строительстве требует особого внимания, поскольку эффект парника для большой площади остекления и на некоторых соответствующих конструкциях самого дома может быть весьма неблагоприятен. Но на высоких этажах по чисто психологическим причинам многие покупатели не готовы наблюдать вместо привычной стены окно на уровне пола", - подытожил господин Васильев.
Большая площадь остекления влечет за собой ряд сложностей. По мнению Александра Зайцева, начальника отдела подготовки проектов Setl City, в первую очередь приходится решать вопрос отопления, так как теплопроводность стекла значительно выше теплопроводности стены. Следовательно, необходимо или использовать более энергоэффективные оконные системы, или увеличивать интенсивность отопления помещения.
Вторая сложность касается установки приборов отопления. Наиболее эффективен прибор отопления, смонтированный в самом холодном месте, то есть у окна. Однако установка обычного радиатора в помещении с панорамным остеклением значительно испортит эстетику квартиры. Поэтому чаще всего выбор делается в пользу напольного конвектора, который обходится дороже стандартного радиатора.
Помимо этого, система крепления и работы по монтажу панорамных окон более затратны, чем при обычном остеклении. "С учетом дополнительных издержек, которые влечет за собой панорамное остекление, данное решение обычно применяется в проектах высокого класса: бизнес и премиум для жилья, класс А - для офисной недвижимости. Покупатели сегмента масс-маркет просто не готовы доплачивать за такую опцию", - комментирует господин Зайцев.