Переоценка ценностей
Сегодня в Петербурге работает более полутора сотен оценочных компаний. За последние пять лет их число выросло более чем в два раза. Но кризис серьезно ударил по этому бизнесу, ведь просевшая ипотека давала не менее трети оборота оценщиков.
Эксперты говорят, что за последние пять лет объем рынка услуг по оценке увеличился в 2-4 раза, в основном за счет открытия множества мелких семейных компаний, в штате которых находится всего пара специалистов. Стимулом для роста числа оценочных компаний послужили возросшие объемы кредитования, большое количество совершаемых сделок (активное движение рынков), спрос на оценку международной финансовой отчетности компаний и прочее.
Рост и падение
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», говорит: «По моим подсчетам, оценкой недвижимости в Санкт-Петербурге на текущий момент занимается около 160 компаний. Тем не менее, с учетом спада спроса на рынке недвижимости из-за негативной экономической конъюнктуры и падения платежеспособного спроса (в том числе из-за высоких ставок по ипотеке) многие из них существенно сократили или временно заморозили свою деятельность. Если сравнивать количество компаний с тем, что было пять лет назад, то их число возросло примерно в 1,5-2 раза», – говорит господин Нигматуллин.
«Сейчас мы наблюдаем обратный процесс: «проседание» всех перечисленных сегментов, где компании-оценщики оказывали услуги, обусловливает уход некоторых игроков с рынка. Многие компании проводят решительную оптимизацию, расширяют пакеты услуг. В частности, оценщики чаще стали работать с государственными органами, несмотря на низкую маржинальность», – сообщает Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Тимур Нигматуллин с коллегой согласен и говорит, что в последнее время вообще обозначилась новая тенденция для рынка – рост спроса на оценку и переоценку недвижимости по кадастровой стоимости, в том числе для оспаривания госоценки.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, поясняет: «В последние несколько лет законодатель только и делал, что подкидывал работу оценщикам. Это связано с постепенным введением кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для различных налогов. Кадастровая оценка – это вид массовой оценки, который просто не может учитывать ряд индивидуальных особенностей конкретных объектов. В законодательстве предусмотрен механизм, так сказать, «исправления ошибок» массовой оценки – проведение индивидуальной рыночной оценки соответствующего объекта. И тут как раз на сцену и выходят оценщики.
Сам по себе механизм установления рыночной стоимости взамен кадастровой, закрепленный в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», за последние несколько лет претерпел ряд изменений, больше направленных на устранение различных неточностей и противоречий, чем на кардинальное изменение логики законодательного регулирования. Сейчас можно сказать, что публичные и частные интересы более или менее разумно сбалансированы, позволяя каждой стороне отстаивать свою позицию в части определения рыночной стоимости».
Доходы сокращаются
При этом доходы оценщиков от ипотеки стали падать из-за сокращения рынка жилищного кредитования. А он в их бизнесе занимал немалую часть. «Я оцениваю долю сегмента ипотечной оценки в общем объеме бизнеса оценщиков примерно в 15-30%», – уточняет господин Нигматуллин. Светлана Шалаева, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg, полагает, что ипотека давала около половины объема заказов. Еще выше эту долю оценивает госпожа Константинова. «Доля ипотечного кредитования в общем объеме бизнеса составляет около 60%. Сокращение ипотечного кредитования, безусловно, негативно сказалось на привлекательности ведения оценочного бизнеса. Надеюсь, что введение программы льготной ипотеки приведет к росту объемов услуг по созданию отчетов оценки рыночной стоимости недвижимости», – отмечает она.
Светлана Шалаева считает, что поле деятельности оценщиков сужается и может еще больше сузиться в ближайшее время за счет как уменьшения объемов кредитования, так и снижения участия оценщиков в этом процессе. Госпожа Шалаева полагает, что банки будут обходиться сами, и сетует: «Негативно влияют на оценку снижение ассигнований бюджета на финансирование инвестиционных проектов и уменьшение масштабов инвестирования в целом – государственного и частного. Кроме того, есть планы введения института государственных оценщиков; это уменьшит область «приложения» негосударственных».
Жесткий демпинг
Как отмечают эксперты, сегодня основной тенденцией рынка стал жесткий демпинг среди его игроков.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что в качестве основных тенденций рынка можно назвать падение выручки и доходности оценки, ужесточение конкурентной борьбы, которая чаще всего приобретает форму ценовой конкуренции.
Виктория Константинова говорит: «Сейчас на рынке происходит жесткий демпинг: компании готовы браться за любую работу для того, чтобы удержать бизнес на плаву».
При этом господин Косарев отмечает, что банки, аудиторы и органы, проверяющие отчеты об оценке, стали учитывать возросшие риски и подходить к результатам работы оценщика с более консервативных позиций. Он считает, что услуги по оценке востребованы всегда, однако уровень информированности клиентов об оценочной деятельности по-прежнему является невысоким. «С самого своего появления в России в начале девяностых оценка была непростым бизнесом, предъявляющим высокие требования к профессионализму и ответственности оценщика. Постоянное совершенствование законодательства, регулирующего оценочную деятельность, заставило уйти из профессии людей некомпетентных, с рынка оценки исчезли компании, созданные в расчете на быструю прибыль. В настоящее время в Санкт-Петербурге оценкой занимаются крупные российские и международные игроки; имеются и небольшие, как правило, нишевые оценочные компании».
При этом участники рынка говорят, что законодательство в области оценочной деятельности меняется существенно, однако качество принимаемых законов оставляет желать лучшего.
Светлана Шалаева считает, что после 2013 года самое существенное изменение – это введение ФСО № 7 (стандарт по оценке недвижимости). «Там есть пассажи, увеличивающие трудоемкость (вырос объем рыночного материала, который должен быть подтвержден и приведен в отчете). В 2013 году приказом Минэкономразвития введен единый квалификационный экзамен с приблизительно тысячей вопросов, обязательный для членов экспертных советов», – перечисляет она.
«В настоящий момент, например, разрабатывается дорожная карта, содержащая новые и скорректированные федеральные стандарты оценки (ФСО) и утверждающая новые методики оценки», – говорит госпожа Константинова.
Панорамное остекление - распространенное решение для фасадов современных зданий. Оно дает ряд преимуществ как по части видовых характеристик квартир, так и в отношении общего эстетического вида объекта. При этом применение подобных технологий повышает стоимость строительства в несколько раз. Однако не все застройщики однозначно оценивают остекление от пола до потолка.
По мнению Эльдара Султанова, директора департамента новостроек АН "Бекар", вид из окна - такая же составляющая рыночной стоимости квартиры, как метраж, тип дома и планировка, но не является основным критерием при выборе квартиры. "Стоит отметить, что для российского менталитета данное нововведение остается непривычным, поэтому не все покупатели готовы покупать квартиру с остеклением от пола до потолка", - уверен господин Султанов.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", считает, что данная технология применяется в строительстве уже достаточно долго, она хорошо себя зарекомендовала и не требует специальных усовершенствований для нашего климата. "Внешний вид здания с единым панорамным остеклением выгодно отличается от домов, где остеклением лоджий и балконов занимаются сами собственники. В квартирах наличие окна от пола до потолка дает большой простор для дизайнерских находок", - говорит господин Берсиров.
По его словам, для панорамного остекления используется более дорогой профиль - алюминиевый, а не металлопластиковый, необходим энергоэффективный стеклопакет. Наконец, при монтаже французских окон (от пола до потолка) или панорамных лоджий система отопления в квартирах осуществляется не через привычные радиаторы, а через конвекторы, расположенные в полу под окном. Все это делает панорамное остекление дороже обычного в 2-2,5 раза. Но при этом оно дает множество преимуществ застройщику, позволяет получить более оригинальное интерьерное решение и добавляет привлекательности объекту в глазах потребителя. Благодаря специальному напылению остекленный фасад может быть выполнен в разной цветовой гамме, например золотистой или голубоватой.
Как отмечает Екатерина Куль, руководитель отдела продаж ООО "Витраж-СПб", при использовании панорамного остекления застройщики особо не изощряются и используют эконом-вариант. "1 кв. м поверхности при монтаже холодного остекления стоит порядка 5-7 тыс. руб. В последнее время появилось много запросов от жильцов о замене данного типа остекления на теплое, а это уже 8-10 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако при таком раскладе нельзя отклоняться от проекта, нет никакой возможности усовершенствовать конструкцию", - объясняет госпожа Куль.
При этом качество применяемых строительных материалов и особенно выполняемых работ далеко не безупречно. Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь", обращает внимание, что подрядчиков, готовых работать на высоком уровне, в этом направлении в Санкт-Петербурге единицы. "Тем не менее панорамное остекление в жилом строительстве требует особого внимания, поскольку эффект парника для большой площади остекления и на некоторых соответствующих конструкциях самого дома может быть весьма неблагоприятен. Но на высоких этажах по чисто психологическим причинам многие покупатели не готовы наблюдать вместо привычной стены окно на уровне пола", - подытожил господин Васильев.
Большая площадь остекления влечет за собой ряд сложностей. По мнению Александра Зайцева, начальника отдела подготовки проектов Setl City, в первую очередь приходится решать вопрос отопления, так как теплопроводность стекла значительно выше теплопроводности стены. Следовательно, необходимо или использовать более энергоэффективные оконные системы, или увеличивать интенсивность отопления помещения.
Вторая сложность касается установки приборов отопления. Наиболее эффективен прибор отопления, смонтированный в самом холодном месте, то есть у окна. Однако установка обычного радиатора в помещении с панорамным остеклением значительно испортит эстетику квартиры. Поэтому чаще всего выбор делается в пользу напольного конвектора, который обходится дороже стандартного радиатора.
Помимо этого, система крепления и работы по монтажу панорамных окон более затратны, чем при обычном остеклении. "С учетом дополнительных издержек, которые влечет за собой панорамное остекление, данное решение обычно применяется в проектах высокого класса: бизнес и премиум для жилья, класс А - для офисной недвижимости. Покупатели сегмента масс-маркет просто не готовы доплачивать за такую опцию", - комментирует господин Зайцев.
Система "умный дом" пока чаще всего применяется в индивидуальных домах премиального класса. В многоэтажных домах более распространено применение лишь элементов такой системы.
Система "умный дом" - это целый комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр. Если речь идет о жилом помещении, то можно настроить абсолютно все: когда включать и выключать свет, какую температуру поддерживать в определенное время суток, когда включать стиральную машину и т. п.
В результате оптимизации работы всех систем и механизмов, а также постоянного контроля за их использованием удается снизить общее энергопотребление объекта недвижимости практически вдвое. Система «умный дом» отслеживает любое изменение в работе инженерных систем, поэтому фиксирует малейшие колебания и своевременно реагирует на них. Система настроена так, что способна принять меры к устранению сбоев или неполадок. Например, протестировать линию, отключить неисправный узел, оповестить специалистов ремонтной службы, поставить в известность собственника обо всем, что происходит на объекте.
Технически такая система состоит из блока управления, датчиков (движения, температуры, влажности, дыма, освещенности, разбития стекла, протечки воды), исполнительных устройств (светильники, кондиционеры, розетки, устройства перекрытия воды), управляющих устройств (реле, электромагнитные клапаны), блока питания и аварийного источника питания. Они реализуют основные функции системы (управление инженерными системами, безопасностью, освещением) и дополнительные функции, например Multiroom (аудио и видео), включение в систему счетчиков потребления энергоресурсов (вода, электричество, газ, тепло) с выводом показаний на экран сенсорной панели с возможностью ведения статистики расхода ресурсов и оплаты; сбор метеоинформации внутри дома и вне дома (температура, влажность, давление, скорость ветра, атмосферное давление).
Самый важный элемент системы - блок управления. Он позволяет создавать индивидуальные сценарии: режимы работы освещения, вентиляции, отопления, кондиционирования (утренний режим, дневной режим, ночной экономичный, энергосберегающий); задание сценариев "сон", "гости", одновременное отключение одних приборов и включение других нажатием одной кнопки; удаленный запуск запрограммированных сценариев.
В жилом секторе система чаще всего встречается на объектах жилой элитной недвижимости. Впрочем, далеко не все обладатели даже статусного жилья готовы платить за их максимальную комплектацию.
"Гораздо важнее, на наш взгляд, предоставить клиенту возможность установить именно тот набор "умной" инженерии, который ему действительно необходим. Например, строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" первой на рынке начала предусматривать на кухнях своих объектов два вентиляционных канала - индивидуальный и с возможностью подключения вытяжки", – рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Но чаще система инсталлируется на объектах офисной недвижимости класса А. "Среди наших заказчиков такой системой пользуется БЦ "Альфа Арбат центр" (Москва). На объектах коммерческой недвижимости возможности системы зонированы в зависимости от потребностей арендаторов: в одних бизнес-центрах вся система функционирует при помощи нажатия одной кнопки, в других автоматизировано управление лишь системами освещения и кондиционирования", - рассказал Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management.
По мнению специалистов, повсеместное использование интегрированных систем управления и интеллектуальных систем тормозится из-за целого ряда причин. Это и неосведомленность общества о продукте, и отсутствие стимулирования прогрессивных строительных технологий со стороны государства, и разрозненность интересов, и неслаженная работа различных административных городских служб. "По мере роста понимания важности и целесообразности внедрения таких систем спрос будет увеличиваться. Инвесторы будут требовать создания таких систем для разных зданий. Уже сейчас все большим интересом пользуются системы автоматизации для торговых центров, спортивных сооружений, банков, вокзалов", - считает господин Скробко.
Впрочем, в среде аналитиков есть и скептики. Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что комплексное внедрение систем "умного дома" вряд ли получит широкое распространение. "Когда понятие "умный дом" только появилось, это было действительно очень модно и интересно. Но постепенно люди начали приходить к тому, что излишняя автоматизация может стать не благом, а бременем. Безусловно, какие-то отдельные автоматизированные системы представляют интерес покупателей, например автоматическое включение света, поддержание определенной температуры или влажности: это делает жилье более удобным и комфортным. Но когда человек начинает зависеть от всей этой системы и когда что-то ломается, он не может этого исправить, дом становится его врагом. Сейчас наиболее актуален вариант, когда покупатель может выбрать определенный пакет тех автоматизированных систем, которые ему необходимы. Автоматизированные системы должны быть максимально просты в управлении и легко заменимы в случае поломки", - резюмирует госпожа Захарова.
Мнение:
Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании "Конфидент":
- Система "умный дом" ведет к удорожанию проекта. Затраты будут зависеть от того, какие именно системы внедряются. Если это система "умный дом", то смело приплюсуйте 1000 рублей к затратам на 1 кв. м, если вы хотите получить не только "умный", но и энергоэффективный дом, речь идет уже о 5000 рублей за 1 кв. м. Хотелось бы еще добавить, что внедрять систему "умный дом" следует только в современных новостройках, поскольку старое оборудование и коммуникации не всегда подходят для подключения к системе либо на это уйдет еще большее количество финансовых средств.