Премиум-класс стремится к приватности
Близость к метрополитену или иным транспортным узлам, как правило, прибавляет к стоимости недвижимости. Однако на жилье премиального класса слишком близкое расположение к станциям метро может, напротив, повлиять отрицательно.
Как говорят риэлторы, на стоимость жилья влияют три фактора: «расположение, расположение и расположение». Хорошая транспортная доступность также подпадает под эти характеристики.
Но тут скрываются и подводные камни.
«Конечно, квартиры, под окнами которых проходит оживленная транспортная магистраль, будут стоить дешевле тех, что расположены в километре от развязки. И в том, и в другом случае транспортная доступность хорошая, но для большинства покупателей предпочтительнее, когда окна выходят на зеленую улицу», – рассуждает Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE.
Непосредственная близость станций метро влияет на стоимость малогабаритных квартир: студий, однокомнатных, небольших двухкомнатных. Такие квартиры предназначены для небольших семей, активной молодежи, студентов и в основном сдаются в аренду.
Илья Шуравин, сооснователь компании «Сенчури 21 Биново» (входит в ГК Rusland SP), говорит, что к жилью эконом- и бизнес-класса наличие метро в шаговой доступности добавляет до 15% к цене при прочих сопоставимых характеристиках сравниваемого жилья.
«Но что касается элитного жилья, то здесь наличие метро – это совершенно непринципиальный критерий», – согласен он с коллегами.
На стоимость жилья бизнес-класса в большей степени повлияет хорошая доступность к основным транспортным развязкам.
«Доказательство этому – проектирование целого ряда объектов бизнес-класса на Васильевском острове, который в 2017 году будет соединен с другой частью города центральным участком ЗСД. Нельзя забывать и о станциях метро, и о ремонте транспортных путей, которые в будущем «дадут дышать» острову», – продолжает госпожа Зеренкова.
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова», соглашается: «Приближенность метро – не самое главное для элитного жилья с точки зрения транспортной доступности. Важнее, чтобы можно было приехать и уехать из дома без пробок и безопасно и гарантированно припарковать свой автомобиль на ночь. Приближенность к трассам важна, но, конечно, эти трассы должны быть на достаточном расстоянии, чтобы их не было слышно и видно».
Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, рассуждает: «Близость метро никак не влияет на продажу элитного жилья, потому что люди, которые его покупают, передвигаются на автомобилях, и их зависимость от метро минимальна. Яркий пример – Рублевское шоссе в Москве, рядом с которым метро нет, однако спрос остается на стабильно высоком уровне из-за престижности площадки. Более важный момент – это близость к основным магистралям, они должны быть в пределах нескольких минут езды на машине, чтобы обеспечить быстрый доступ к городской инфраструктуре. То есть проблемы с пробками быть не должно, потому что это девальвирует элитарность места. Яркий пример резкого повышения цен – масштабное строительство дорог в Новой Москве, после чего жилье там выросло на 25-30% из-за транспортной доступности».
Впрочем, некоторые эксперты не согласны с тем, что близость к метро – вообще непринципиальный фактор для элитного жилья.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, уверена: «Состоятельный покупатель – не небожитель. У него есть и дети-старшеклассники, и родители, и обслуживающий персонал, которым нужно как-то передвигаться по городу. В нашем агентстве был случай, когда покупательница с двумя детьми подросткового возраста отказалась от сделки именно по причине того, что ей нужен был дом в пешей доступности от метро».
Андрей Тетыш, президент АРИН, считает, что в центре Петербурга оптимально такое расположение относительно станции метрополитена, при котором мимо элитного дома не будут проходить потоки людей, движущихся к метро или от него. «Здание может стоять и в 50 м от станции метрополитена, но в тихом переулке, скрытое за другими домами и отгороженное, например, зеленым массивом, а может в 300 м от станции, но на улице, по которой все идут к метро. Первый вариант предпочтительнее, но возможны оба», – обращает внимание он.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Главным параметром, определяющим соответствие участка для реализации элитного жилого комплекса, является локация, которая связана с видовыми характеристиками, близостью к акватории, историческим памятникам архитектуры и располагается вблизи основных магистралей города. Расположение рядом со станциями метро не является важным фактором для покупателей элитной жилой недвижимости, поскольку данная категория потребителей обеспечена личными автомобилями. Близость к КАД отрицательно скажется на элитности того или иного места.
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев