Жизнь в модуле
Сфера применения модульных зданий постоянно расширяется. Если раньше блок-модули ассоциировались лишь со скучными бытовками на стройплощадках, то сегодня из них создают офисы, жилье, социальные объекты. Современные технологии за считанные дни и приемлемую цену позволяют возвести полноценные здания там, где не нужен капитальный объект.
По данным аналитиков, оборот рынка блок-контейнеров и модульных зданий в России оценивается специалистами на уровне 120 млн EUR в год.
Как рассказал Максим Разводов, проектный менеджер ООО «ПК Ресурс», модульные здания – это сооружения, изготовленные из стандартных блок-модулей или блок-контейнеров. Их основа – силовой цельнометаллический каркас, произведенный из различных по размеру металлических швеллеров и балок, которые обшиты по стенам и потолку сэндвич-панелями. «Заводская комплектация блок-модулей включает в себя все необходимое оборудование. Для внешней и внутренней отделки зданий используются различные облицовочные материалы. Долговечность, мобильность, многофункциональность, возможность легкого монтажа, а также демонтажа сделали их рейтинг весьма высоким в строительной сфере», – прокомментировал Максим Разводов.
Широкие возможности
Сегодня спектр применения модульных зданий постоянно расширяется. На их основе организуют административно-офисные, бытовые и складские помещения, объекты промышленного и гражданского назначения, гаражи, ангары, минимаркеты, автосалоны, станции техобслуживания автомобилей и так далее.
Со своей стороны Виталий Савчин, генеральный директор ООО «Элмако», рассказал, что во всем мире уже давно модульные здания превращают в школы, детские сады, больницы, ветеринарные станции, отделения банков.
Это особенно актуально для небольших населенных пунктов и мест, где капитальное здание строить нецелесообразно. В западных странах государство как покупает блок-модули, так и берет их в аренду у специализированных компаний, говорит он.
«В нашей практике, например, был реализован проект создания модульных зданий для летней практики студентов СПбГУ. В настоящее время у застройщиков популярны мобильные офисы продаж, которые создаются на территории конкретной строительной площадки. Например, у нас есть несколько успешно реализованных контрактов с застройщиками, среди которых можно отметить компании LEGENDA Intelligent Development, «ЮИТ», Setl Group», – добавил Виталий Савчин.
По его словам, российское законодательство относит модульное здание к временным сооружениям и не требует получения разрешения на его строительство в том случае, если это объект до трех этажей, а по площади он составляет не более 1500 кв. м.
Максим Разводов объяснил, что быстровозводимые модульные здания изготавливаются из высококачественных прочных материалов с использованием современных технологий и методов сборки. Именно это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств. «Современные объекты оборудуются на основе современных технологических решений: в них окна-витрины различного размера и дизайна, внутренняя отделка в соответствии с современными требованиями, устанавливается электрическое или жидкостное отопление, подводится электричество, водопровод и все, что нужно для комфортного проживания», – рассказал он.
Развитый рынок
По данным аналитиков, наибольшее число производителей блок-модулей сосредоточено в Центральном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах. По экспертным оценкам, число подобных организаций в России еще два года назад оценивалось на уровне свыше 200. При этом в цифру не вошли кустарные производства, которые в регионах очень сложно сосчитать. Хотя бы приблизительно оценить число фирм, работающих в Петербурге, эксперты не смогли.
Как рассказал Виталий Савчин, блок-модули можно покупать или брать в аренду. Он выделяет две самые крупные арендные компании: «Фортрент» и французскую «Алжеко». «Плюс есть много мелких игроков, которые сдают в аренду бытовки. То же самое и с производителями: есть масса небольших компаний, которые изготавливают бытовки. Среди них стоит выделить пятерку крупных игроков, которые занимаются полноценными модульными зданиями», – пояснил он.
Среди крупных производителей, которые работают в Петербурге, стоит отметить компании «Завод модульных зданий», «ОВК», «Центр Бытовых Помещений» и др.
Максим Разводов говорит, что хоть рынок Петербурга и насыщен компаниями, предлагающими свои услуги по сооружению модульных зданий, не все они могут предложить полный комплекс услуг.
Мнение:
Антон Зырянов, директор по развитию ООО «Фортрент»:
– Модульные здания в аренду являются наиболее оптимальным и простым решением таких вопросов, как расширение рабочего или жилого пространства на ограниченный период времени. Например, надобность в аренде модульных помещений может возникнуть, когда есть потребность в организации временного пространственного решения в процессе, создания временного проектного офиса компании или на период строительства нового капитального здания. Аренда модульных зданий в компании Fortrent позволяет оперативно расширять существующие и создавать временные офисные помещения в соответствии с быстро меняющимися потребностями бизнеса.
Также модульные здания востребованы для использования их в качестве временных жилых помещений, которые могут быть созданы по специальному заказу, укомплектованы мебелью, оснащены системами отопления и кондиционирования, электричеством и телекоммуникациями.
В целом, аренда модульных помещений – это одновременно простое и практичное решение для организации помещений под различные задачи в соответствии с индивидуальными потребностями каждого клиента с учетом принятых стандартов и привычного уровня комфорта. Компания Fortrent имеет большой опыт реализации проектов модульных зданий и всегда индивидуально подходит к каждому клиенту, максимально прислушивается к пожеланиям заказчика и предлагает наиболее оптимальные условия для сотрудничества
Уже 2 месяца рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. Так за октябрь средняя стоимость на первичном рынке за месяц снизилась на 0,7% и составила 85 500 руб. за кв.м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96 800 руб. за кв.м. В ноябре продолжилось снижение цен: на 0,9% на первичном и 0,92% на вторичном рынках. Покупатели не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции объектов в листингах растут.
Первичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 85500 |
2 к. кв. | 83150 |
3 к. кв. | 83100 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 75100 |
кирпич | 84200 |
Кирпич/монолит | 86150 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | - |
Василеостровский | 98700 |
Выборгский | 82800 |
Калининский | 84500 |
Кировский | 75200 |
Красногвардейский | 87700 |
Красносельский | 66850 |
Московский | 89750 |
Невский | 76000 |
Петроградский | 157000 |
Приморский | 77300 |
Фрунзенский | 77000 |
Центральный | 163500 |
Вторичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Кол-во комнат | Цена, руб./кв.м |
1 к. кв. | 98800 |
2 к. кв. | 95350 |
3 к. кв. | 94000 |
Средняя цена предложения по типам домов
Тип дома | Цена, руб./кв.м |
панель | 86100 |
кирпич | 96000 |
сталинка | 107000 |
старый фонд | 106350 |
Средняя цена предложения по районам города
Район города | Цена, руб./кв.м |
Адмиралтейский | 102450 |
Василеостровский | 104700 |
Выборгский | 93500 |
Калининский | 89400 |
Кировский | 70200 |
Красногвардейский | 88600 |
Красносельский | 70400 |
Московский | 100500 |
Невский | 79200 |
Петроградский | 117350 |
Приморский | 85100 |
Фрунзенский | 84600 |
Центральный | 119500 |
Данные предоставлены «Адвекс. Недвижимость»
На конец III квартала 2008 г. в Москве насчитывалось порядка 228 гостиниц совокупным номерным фондом более 36 тысяч номеров, из которых: класс люкс (5 звезд) – 2853, бизнес-класс (4 звезды) – 6791, средний класс (3 звезды) – 15375, эконом-класс (1-2 звезды) – 9466, мини-отели (менее 50 номеров) – 1880. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (42%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями.
В сентябре на российском рынке коммерческой недвижимости стали проявляться последствия мирового кризиса ликвидности. В последние годы столичный гостиничный рынок развивался довольно медленными темпами и являлся наиболее слабым сегментом на рынке коммерческой недвижимости. С учетом кризиса стоит ожидать, что динамика роста еще более замедлится, новые объекты будут появляться на рынке еще реже. При этом, скорее всего, в сложившихся условиях привлекательными для инвесторов будут только проекты отелей высокого класса. В итоге увеличение совокупного номерного фонда в ближайшие годы по-прежнему будет происходить в основном за счет отелей верхнего сегмента.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится чуть менее половины столичного гостиничного фонда (49%). В III квартале 2008 г. существенного изменения совокупного номерного фонда не произошло, крупных гостиничных объектов открыто не было. За 9 месяцев 2008 г. было открыто порядка 8 гостиниц, что пополнило столичный номерной фонд на более чем 800 номеров.
Наиболее значимые гостиницы, открытые в I-III квартале 2008 г.:
До конца 2008 года планируется открытие 6 гостиниц с совокупным номерным фондом порядка 1 тыс. номеров. Таким образом, планируется, что по итогам 2008 г. столичный номерной фонд пополнится не более чем на 2 тыс. номеров.
Наиболее значимые гостиницы, запланированные к открытию до конца 2008 г.:
Планы правительства Москвы по вводу большого числа гостиниц, в том числе в 2008 г., в очередной раз себя не оправдали. Инвесторы по-прежнему не стремятся в гостиничный сегмент в целом, а в условиях мирового финансового кризиса, скорее всего, данная тенденция только усугубится. При этом многие проекты, в состав которых должны были войти гостиничные площади, возможно, будут «заморожены».
С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов.
Наиболее значимые проекты международных управляющих компаний, которые планируется реализовать в Москве:
Спрос на гостиничном рынке Москвы
По сравнению с предыдущими периодами, в III квартале 2008 г. на столичном гостиничном рынке спрос на гостиничные номера был несколько ниже. Загрузка московских гостиниц не превышала 50-55%.
Невысокий уровень загруженности столичных отелей связан с сокращением потока иностранных туристов с начала 2008 г. на 10-15%, что, в свою очередь, обусловлено высокой стоимостью проживания в отелях среднего и экономического класса при низком уровне сервиса и качестве обслуживания. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают стабильный спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью, растет, и в настоящее время достигла около 40% от общего въездного потока. Однако стоит отметить, что доля делового туристического потока в летние месяцы несколько снижается.
По прогнозам столичного правительства, по итогам 2008 г. Москву поток иностранных туристов в Москву должен составить порядка 4,5 млн. человек, т.е. показатели 2007 г. должны увеличиться на 14%. К 2010 г. данный показатель должен достичь 5 млн. человек, в связи с чем, в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать расти.
Увеличение туристического потока, а также необходимость привлечения в Москву большего количества иностранных и российских туристов обуславливают необходимость повышения качества обслуживания и строительства большого количества гостиниц, в первую очередь в среднем ценовом сегменте.
Стоимость проживания в гостиницах Москвы
Несмотря на то, что в разгар летнего сезона загрузка московских гостиниц была чуть ниже обычного уровня, в целом, стоимость проживания в гостиницах как верхнего, так и среднего сегментов, а также в отелях эконом класса в III квартале выросла по сравнению с предыдущим периодом.
Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы (Цена отеля/Rack Rate/):
В течение июля-августа цены оставались на стабильно высоком уровне, однако, в сентябре, в связи с началом проведения различных выставочных мероприятий стоимость проживания в столичных гостиницах выросла в среднем на 20%.
Основные тенденции и события гостиничного рынка Москвы
Влияние мирового финансового кризиса, низкие темпы развития рынка, сохранение дефицита гостиничных мест. События, которые происходят на мировых финансовых рынках, несомненно, влияют на рынок столичной коммерческой недвижимости, в том числе и на гостиничный сегмент. Многие компании «замораживают» или продают свои проекты, в состав которых входят гостиничные площади. В связи с этим, стоит ожидать, что сроки открытия многих гостиниц могут переноситься, что повлияет на темпы прироста столичного номерного фонда. В результате развитие столичного гостиничного рынка, которое не отличалось высокой динамикой в благоприятных экономических условиях, в нынешней ситуации осложнится еще больше.
Таким образом, в связи с низкими темпами строительства и ввода новых гостиничных площадей, в ближайшие годы дефицит гостиничных мест сохранится, в первую очередь в среднем сегменте, который в условиях кризиса стал еще менее привлекательным для инвесторов и девелоперов.
Выход на рынок новых игроков и гостиничных операторов, расширение деятельности представленных в Москве и России управляющих компаний. В III квартале 2008 года ряд компаний объявили о своих намерениях инвестировать средства в столичный гостиничный рынок. Помимо этого, зарубежные и российские гостиничные операторы заявили о выходе на столичный рынок как с новыми так и с уже представленными брендами.
В течение 7-8 лет финская компания Sokotel (дочерняя структура финской S-Group) планирует инвестировать порядка 600-700 млн. евро в развитие сети гостиниц Sokos в России.
К 2011 г. на территории торгово-развлекательного центра «Крокус Сити» планируется возвести пятизвездочный luxury-отель. Предположительно, управление объектом будет осуществлять компания Kempinski AG.
Компания «Энергогарант Капитал-строй» планирует реализовать проект строительства гостиничного комплекса «Кемпински Березки Москва» на Клязьминском водохранилище недалеко от поселка Поветники.
«Панавто» планирует возвести трехзвездочную гостиницу на 826 номеров на месте старого автосалона компании. Управление отелем будет осуществлять международная компания Rezidor Hotel Group.
Корпорация Far East Organization планирует приобрести какой-либо из старых отелей на 500 номеров в Москве или Санкт-Петербурге. После приобретения объекта Far East Organization намерена реконструировать его в пятизвездочную гостиницу под брендом Fullerton.
Компания «РосИнвестОтель» планирует построить в Подмосковье SPA-отель на 240 номеров и wellness-отель на 120 номеров. Открытие многофункциональных гостиничных объектов проводиться в рамках проекта по развитию сети гостиниц категории «4 звезды» под управлением «РосИнвестОтель».
Компания «Софт-проект» планирует развивать в Москве, Подмосковье и других крупных городах России гостиничные сети под брендами Iris Congress Hotel и Gold Orchard Hotels. Отели уровня «3-4 звезды» будут работать под маркой Iris Congress Hotel, под брендом Gold Orchard Hotels компания представит на рынке апарт-отели.
Несмотря на финансовый кризис, гостиничный рынок Москвы, скорее всего, останется привлекательным для иностранных игроков. Появление новых гостиничных проектов, строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В III квартале 2008 года был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы. При этом многие из заявленных к строительству отелей войдут в состав многофункциональных комплексов, офисно-гостиничных и выставочных центров.
Наиболее значимые гостиничные проекты, о строительстве которых было заявлено в III квартале 2008 г.:
Однако необходимо учитывать события, происходящие на рынке, которые связаны с мировым финансовым кризисом. Сроки и масштабы реализации многих заявленных проектов могут быть изменены. Ряд крупных российских компаний уже объявили о том, что «замораживают» часть своих проектов, и, скорее всего, в ближайшее время эта тенденция продолжится.
Обзор подготовлен специалистами ГК «Бекар»