Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в 2010 г.

Общая ситуация

2010 г. превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: 4,171 млрд. долларов против 2,919 млрд. долларов в 2009 г. (по России в целом). Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.

Ожидается, что в 2011 г. объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд. долларов.

Москва и Московская область

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в 2010 г. составил 3861 млн. долларов – 93% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2010 г. В IV квартале 2010 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО составил 2511 млн. долларов (65% от объема инвестиций в 2010 г.). В I, II и III кварталах 2010 г. этот показатель был равен 425 млн. долларов, 632 млн. долларов и 293 млн. долларов соответственно.

В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно

В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой  и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.

В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 г., происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть, повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 г. Так, на конец 2010 г/ они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%. Ожидается, что в течение 2011 г/ ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими).

Регионы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость  в регионах России по итогам 2010 г. составил 310,5 млн. долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость): в I квартале - 134 млн. долларов, во II квартале - 105,5 млн. долларов, в IV квартале - 71 млн. долларов, в III квартале 2010 г. информации в открытых источниках о региональных инвестиционных сделках зафиксировано не было.

В 2010 г. 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.

Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 г. большая часть инвестиций в регионах (41%) было осуществлено в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.

В 2010 г. 84% региональных инвестиционных сделок было совершенно с участием российских инвесторов. Те немногие транзакции, которые совершались с участием иностранных инвесторов (оставшиеся 16% от общего объема инвестиций в регионах), заключались в отношении объектов, расположенных в Петербурге.

В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.

Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2011 г.

Общие тенденции

Так, по оценке аналитиков январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине 2010 г. Это и высокий спрос на торговые помещения в центре, и тенденция к постепенному росту цен в офисном сегменте.

Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).

Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв. м. и общей стоимостью 8,848 млрд. долларов. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период 2010 г., то можно констатировать, что объем предложения остался примерно на том же уровне.

Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202 долларов /кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.

Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов

В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд. долларов, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.

Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя за собой возможность для торга, то в начале 2011 г. подобного не происходит. По сравнению с запросами продавцов годичной давности владельцы продаваемых объектов предлагают недвижимость изначально примерно на том же уровне, но сделки проходят практически без дисконта. Однако, структура предложения другая, в экспонировании меньше дорогих и качественных объектов.

Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 долларов /кв. м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (400 кв. м., 59300 долларов /кв. м.) и на Старом Арбате (677 кв. м., 39000 долларов /кв. м.). Таким образом, покупатели приобретают, в первую очередь, качественные, хоть и дорогие помещения. А менее качественные, несмотря на относительно невысокую стоимость, остаются на рынке, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Кроме того, наблюдается рост цены сделок за счет отказа продавцов от торга в процессе переговоров. А это означает, что ликвидность наиболее качественных, при этом дорогих помещений в топовых локациях остается высокой, и основная тенденция к росту цен на торговые объекты в центре сохраняется», говорит эксперт.

Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.

В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 долларов /кв. м.

Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают

В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.

«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 г., когда до «дна» было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. – говорит Колокольников. - Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда «центровые» объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения – в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на «центровую» недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей», отмечает эксперт.

Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв. м. и общей стоимостью 5,25 млрд. долларов, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 долларов /кв. м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 долларов /кв. м.