Демонтажный маневр
По прогнозам экспертов, сокращение рынка демонтажных работ в Петербурге, по разным оценкам, составит от 20 до 40%. Перспективу развития в условиях сжимающегося строительного рынка компании связывают с расширением региональной сети и с диверсификацией бизнеса.
Сергей Ефремов, управляющий партнер ФГИК «Размах», рассказал, что, по предварительным оценкам компании, объем демонтажного рынка Санкт-Петербурга по итогам 2014 года составил порядка 640 млн рублей.
«Распределение долей между участниками рынка осталось прежним – свою долю в 69,8% «Размах» сохранил», – говорит он.
Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН», констатировал, что с начала 2015 года резко уменьшилось число крупных проектов, для которых требуется подготовить территорию. «Мы ожидаем, что сокращение рынка демонтажных работ составит 30-40% от уровня 2013 года», – высказал он свое мнение.
Со своей стороны, Сергей Герилович, генеральный директор ООО «Тэморт», отметил, что по итогам 2014 года рынок демонтажа оказался достаточно сдержанным, несмотря на то что потребность в модернизации промышленных территорий, заводов с каждым годом растет. «Наблюдается уменьшение объема рынка по сравнению с 2013 годом, по нашим оценкам, ориентировочно на 20%», – добавил он.
Алина Безменова, заместитель директора ГК «Решение», говорит, что падение на рынке демонтажа ощущается. Но те проекты, которые привязаны к каким-то государственным программам и источникам финансирования, не связанным с зарубежным бизнесом, как шли, так и идут. Никто от них не отказывается независимо от суммы.
Новые перспективы
Перспективу развития демонтажной отрасли в условиях сжимающегося строительного рынка компании связывают с расширением региональной сети и с диверсификацией бизнеса.
«Один из путей выживания в настоящее время на рынке – это диверсификация. Например, компания «ИРОН» изначально специализировалась на выполнении общестроительных работ, и сейчас вновь планируем ввести это направление работы», – высказал свою точку зрения Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН».
Алина Безменова добавляет, что демонтаж в чистом виде уже всем приелся, тем более что на рынке появилось много новых компаний, не обладающих большим штатом специалистов и парком спецтехники. «Пришло время, когда крупным игрокам, долгое время выстраивавшим свой бизнес, стало сложно конкурировать с более мобильными вновь образованными мелкими компаниями, особенно на небольших объектах. Выбор заказчика будет направлен в пользу низкой цены, а крупной компании сложно максимально оптимизировать свою работу и сократить издержки. С другой стороны, нынешние заказчики больше ориентируются на получение услуг в комплексе, поэтому наша компания начала специализироваться не только на демонтаже, но и на выполнении сопутствующих работ. Например, мы занимаемся подготовкой строительной площадки и выполняем работы нулевого цикла», – поясняет госпожа Безменова.
Сергей Ефремов подтвердил, что сейчас можно отметить определенный, хоть пока и незначительный прирост рынка за счет сопутствующих демонтажу услуг, например консалтинга, проектирования, экологического сопровождения.
Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald, отметил, что компания продолжает диверсифицировать бизнес, запуская новые направления деятельности, но попутно укрепляется на рынке демонтажа.
«По нашим ощущениям, весь рынок демонтажа в 2014 году не дотянул до показателей 2013 года, объем рынка был явно менее 1 млрд рублей. С приходом кризиса явно обозначилась проблема демпинга на рынке – агонизирующие непрофессионалы старались любыми правдами и неправдами получить хоть какие-то контракты, что привело в конечном итоге к проблемам у их заказчиков – документация на обращение с отходами демонтажа не оформлялась должным образом, так как на нее банально не хватило средств», – прокомментировал эксперт.
В ООО «Тэморт» рассказали, что у компании на 2015 год на первом месте стоит расширение географии деятельности, а именно создание филиальной сети в основных федеральных округах РФ.
Дороговизна и демпинг
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, пояснил, что цены на демонтажные работы складываются из десятков факторов: «С одной стороны, их гонит вверх инфляция, с другой стороны – сдерживает отчаянный демпинг мелких компаний».
Сергей Ефремов рассказал, что стоимость демонтажных работ напрямую зависит от цены на специальную технику и растет вместе с последней. Но, по его словам, в кризис многие компании вынуждены, напротив, не повышать цены, а столь активно использовать демпинговые схемы, что в итоге их долги в разы превышают заработок, а сами компании превращаются в «живых мертвецов».
«Чтобы этого избежать мы, во-первых, еще до кризиса отказались от выстраивания своей финансовой политики вокруг системы кредитования – у нас нет долга перед банками. Во-вторых, мы активно развиваемся в регионах РФ – крупных промышленных центрах. В-третьих, мы стараемся в своем портфеле заказов соблюдать баланс между государственными и частными контрактами, долгосрочными и краткосрочными проектами. Также по опыту прошлой волны кризиса мы понимаем, что в этот период рынок очищается, появляются новые возможности, и вместо того чтобы сокращать персонал, привлекаем новые энергичные кадры, в первую очередь в коммерческую дирекцию», – прокомментировал Сергей Ефремов.
Валентин Заставленко уверен, что больше всего не повезло компаниям, менявшим свой технопарк в конце 2014 года – хоть расчеты по технике и ведутся в рублях, в подавляющем большинстве случаев они привязаны к валютному курсу, последствия чего вполне понятны всем. «Техника уже работающая у участников рынка обслуживается планомерно, запчасти и расходные материалы есть – все это просто было на складах. Рубль постепенно приходит в равновесное состояние, но в любом случае к концу года общий рост цен на импортные запчасти составит не менее 20%», – добавил он.
Участники рынка отметили, что основной костяк игроков на рынке за последний год не изменился. Заметными компаниями по-прежнему являются «Размах», «КрашМаш», «ИРОН», «Тэморт», Springald, «Решение» и др.
Виталий Никифоровский отметил, что из более-менее заметных событий на рынке стал уход уральской компании «Реформа», которая не выдержала жесткой конкуренции в СЗФО.
Мнение:
Максим Рот, управляющий директор компании «ИРОН»:
– Демонтажные компании в основном доделывают работу в рамках договоров, которые были заключены еще в 2014 году. Если и есть новые договоры, то это те проекты, принципиальное решение о старте которых было принято еще в прошлом году и по которым точка невозврата уже пройдена. Работы на рынке стало меньше, а число демонтажных компаний осталось на том же уровне. Организаций, которые могут выполнять крупные заказы, в городе до пяти. Общее число компаний, которые называют себя демонтажными, – 20-30. Борьба за каждый объект между участниками рынка стала сильнее. При участии в конкурсе компании демпингуют, потому что хотят работать хоть за копейку. С начала года было несколько объектов, на которых цена падала в несколько раз.
Виктор Казаков, генеральный директор ГК «КрашМаш»:
– В 2014 году тенденций роста на рынке демонтажа не наблюдалось. Частично это связано с кризисными явлениями и, соответственно, со снижением активности инвесторов в развитии застроенных территорий. На наш взгляд, развитие отрасли сдерживает отсутствие доступного финансирования и повышение кредитных ставок, что приводит к замедлению реализации инвестиционных программ. В связи с ростом курса валюты произошло существенное удорожание запасных частей и технического обслуживания импортной строительной техники. К сожалению, полноценное импортозамещение в этой области пока что не просматривается.
Сложившаяся непростая экономическая ситуация на сегодняшний день является не самой оптимальной для демонтажных компаний. С нашей точки зрения, на плаву будут компании, способные решать масштабные задачи, имеющие сложившуюся деловую репутацию. В планах у ГК «КрашМаш» – продолжение участия в реновации территорий Петербурга и в Москве, а также в программах модернизации промышленных мощностей в регионах России.
Положительные темпы развития строительного рынка Петербурга и Ленобласти по-прежнему являются основным драйвером роста рынка металлопроката, потребление которого по итогам 2013 года заметно снизилось в других секторах экономики. Эксперты прогнозируют, что в 2014 году строители используют на 3% больше арматуры и труб, чем в прошлом году.
По свидетельству Мирослава Августиновича, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой», потребление металлопроката в Петербурге и Ленобласти выросло в 2013 году по отношению к 2012 году на 5% и составило около 2,5 млн тонн. В частности, увеличилось потребление арматуры, балки, швеллера, листа, при этом потребление трубного проката снизилось.
Мирослав Августинович отметил, что рынок металлопроката в Петербурге довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – компаний «ММК», «Мечел», «ЕВРАЗ», «Северсталь», «НЛМК», кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
Новые производства
Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, в различных регионах России на середину 2014 года заявлен запуск нескольких новых мощностей по производству металлопроката. «Среди наиболее крупных заводов, которые повлияют на рынок Петербурга и Ленобласти, стоит отметить предприятие ОАО «Северсталь» в Балаково Саратовской области мощностью 1 млн тонн металлопроката в год. Кроме этого, увидит свет завод ОМК «Сорт», находящийся в часе езды от Москвы. Часть этой продукции «выдавит» белорусских и украинских поставщиков, которые используют Россию в качестве основного рынка сбыта стальной продукции. Среди крупных производств стоит отметить и начало работы в конце апреля Тюменского металлургического завода мощностью 400 тыс. тонн арматуры в год», – прокомментировал Александр Романов.
По его словам, эти дополнительные мощности изменят товарные потоки по основному виду металлопродукции строительного назначения – арматурному прокату. В этих условиях все более значимую позицию будут занимать ведущие игроки рынка металлопроката – как федеральные, так и региональные.
Юрий Грудин, генеральный директор направления Санкт-Петербург ГК «Пионер», отметил, что активное развитие жилищного строительства Петербурга и Ленобласти будет оказывать положительное влияние на показатели рынка металлопроката в регионе, в частности арматуры. «В Петербурге и Москве идет тренд на укрупнение строительных объектов, приоритет отдается комплексному освоению территорий. Сейчас по проектам планировки вокруг петербургской КАД заявлено освоение около 45 млн кв. м, при этом площадь жилья всего Петербурга составляет 127 млн «квадратов», – констатировал господин Грудин.
Эксперт уверен, что потребление металлопроката в ближайший год на строительном рынке снижаться не будет – по-прежнему популярной будет арматура различного формата. Однако будут наблюдаться изменения в системе поставок и с точки зрения сортамента металлопотребления, например сегмент алюминиевых вентфасадов будет расти быстрее, так как их будут активно использовать в комфорт-классе, бизнес-классе.
Игорь Игнашов, старший менеджер дирекции по маркетингу и продажам ОАО «Северсталь», также считает, что темпы развития строительного рынка демонстрируют положительную динамику. «По нашей оценке, в 2014 году эта тенденция продолжится, что приведет к росту потребления металлопроката в этой отрасли на 3%. По прошлому году рост был 9%. Но индустриальные сектора показали либо нулевой, либо отрицательный рост», – добавил эксперт.
По его словам, компания «Северсталь» планирует довести свою долю присутствия на Северо-Западе до 50%. Сейчас эта цифра составляет 46%. «Это произойдет за счет экспорта продукции с нашей новой площадки в Балаково. Уже в апреле на стройки Петербурга попадет до 30 тыс. тонн арматурного проката», – уточнил господин Игнашов.
Снижение спроса на оцинковку
Эксперты констатировали, что за 2013 год объемы потребления оцинкованного и полимерного металлопроката в строительстве снизились.
Дмитрий Воропаев, генеральный директор компании «Профкомплект», рассказал, что Северо-Запад потребляет около 13% от всего общероссийского объема рынка оцинкованной продукции, то есть 280 тыс. тонн. И всего 6% металла с полимерным покрытием – 154 тыс. тонн.
«Средний прирост потребления оцинкованной стали составляет 12% в год в России. Согласно прогнозу на 2013 год, прирост должен был равняться 7-8%. Но оказалось, что потреблено 3 млн 200 тыс. тонн, таким образом, рынок вырос всего на 3%. Также в прошлом году было потреблено 2,250 млн тонн окрашенного проката, прирост составил 2% к уровню 2012 года. Произошло импортозамещение китайского проката в связи с вводом мощностей металлургическими комбинатами и антидемпинговыми ограничениями китайской стальной продукции», – прокомментировал Дмитрий Воропаев.
По его словам, 2014 год начался спокойно, однако дальше, после резкого изменения курса доллара США, металлургические комбинаты стали резко повышать стоимость. «По средним подсчетам, уже в ближайшее время стоимость металлопроката, поставляемого на первичный рынок от металлургов к металлотрейдерам, увеличится на 20%. Но для конечного потребителя повышение пока составляет 5%. До наступления сезона мы пока вынуждены закупать сырье дороже, чем продавать конечную продукцию», – констатировал господин Воропаев.
В целом эксперт смотрит пессимистично на будущее рынка металлопроката в 2014 году: «В отрасли высока неопределенность. Здравомыслящие компании, которые планируют свою деятельность, должны исходить из жесткого резервирующего подхода и не втягиваться в инвестиции, вести более сбалансированную политику», – заключил он.
Мнение:
Сергей Курапин, генеральный директор «А-Групп»:
– За прошедший 2013 год российский рынок труб подрос на 4%, в основном за счет профильной трубы. Это по-прежнему динамичный сегмент рынка, но теперь уже не слишком доходный. Тем не менее трубный рынок уже третий год не может «допрыгнуть» до уровня 2011 года. В СЗФО активнее всех потребляют трубы Архангельская, Ленинградская и Вологодская области. Их доли в общем объеме потребления составляют соответственно 17, 16 и 8%. А весь Северо-Запад «съедает» около 7-8% трубного рынка России. До сентября 2012 года потребление было больше, но с окончанием строительства «Северного потока» объемы резко снизились. В Ленинградской области драйвером является порт «Усть-Луга», а также возведение нескольких крупных трубопроводов. Кроме этого, мы наблюдаем явное перераспределение спроса в сторону инфраструктурных проектов и ЖКХ и сокращение доли в промышленном секторе. Жилое строительство не так много потребляет трубной продукции, но являеся драйвером для развития инфраструктры.
Валерий Голенкин, генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл»:
– Всего, по нашим данным, общее потребление металлопроката по Северо-Западу в 2013 году равняется 3,5 млн тонн, что на 9% меньше по сравнению с 2012 годом. Однако в сортовом металлопрокате, который используется для строительной отрасли, наблюдается рост, хоть и небольшой. Одним из трендов на рынке металлопроката является тот факт, что торговые дома забирают все большую долю на рынке, а продажа через металлотрейдеров увеличивается. На мой взгляд, такие поставки продукции для строителей являются наиболее надежным вариантом.
Мирослав Августинович, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– По сравнению с I кварталом 2013 года в I квартале 2014 года цена на металлопрокат снизилась в среднем на 6,5%. Говорить о снижении или увеличении стоимости металлопроката в дальнейшем сложно, так как данный сегмент продаж довольно волатилен – цена в течение года постоянно меняется. Это зависит от многих факторов: стоимость сырья на мировом рынке, сезонность строительства, новые крупные проекты федерального значения и т. д. Но в целом среднегодовая цена на металл все равно понемногу отыгрывает после кризиса 2008 года. Кроме этого, на стоимость металлопроката в 2014 году повлияет рост доллара США и евро по отношению к рублю, а также ситуация на Украине.
Потребление металлопроката в России в 2014 году, скорее всего, останется на уровне 2013 года или если и вырастет, то незначительно. Этому способствует не только активное жилищное строительство в нашем регионе, но и строительство крупных объектов на территории Петербурга и Ленобласти.
Рынок офисов Петербурга в первые три месяца года ощутил на себе колебания курса доллара и евро. Так произошло снижение номинированных в долларах средневзвешенных ставок аренды на 11% в сегментах офисных центров класса А и В. К тому же в бизнес-центрах класса А вырос уровень вакансии, так как сейчас рынок не может поглотить такой объем предложения.
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение I квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв. м. «Таким образом, по итогам первого квартала 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м., увеличившись за I квартал на 1,34%», - подсчитал Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Несколько другие данные приводит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «Объем ввода офисных площадей в I квартале 2014 года составил 47,5 тыс. кв.м (GLA), общий объем предложения достиг 2 127 тыс. кв. м (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 3 302 тыс. кв. м».
По ее словам, сейчас на 1000 жителей города приходится в среднем 656 кв. м. офисных площадей с учетом класса С. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек - 261 кв. м.
«В связи с рекордными объемами ввода в 4 кв. 2013 г. динамика ввода относительно предыдущего отчетного периода отрицательная (-65%). В предыдущие года введенные в I квартале объемы составляли 3-35% от общегодовых показателей. С учетом прогнозов на 2014 год объемы ввода в I квартале могут составлять порядка 17% от годового показателя, - рассказывает госпожа Шарыгина. - В процентном соотношении класс А продолжает вытеснять сегменты В+ и В. По сравнению с ситуацией на конец 2013 г. предложение в классе А увеличилось еще на 2% от общего объема и теперь его доля сравнялась с классом В+».
Спрос отстает от предложения
Александр Веселов говорит, что уровень вакансии в бизнес-центрах класса А за первые три месяца составил 17,4% (увеличился на 3,5% за квартал). «Это вызвано тем, что в настоящий момент рынок не может поглотить такой объем предложения. Вследствие этого рост уровня вакансии в классе А продолжится», - заявил господин Веселов.
По оценкам Ольги Шарыгиной, вакансия в классе В+ составила 7%; в классе В - 9,2%; в классе С - 3,2%.
«По нашим подсчетам, за I квартал 2014 года было заключено сделок по аренде офисных площадей на 30 тыс. кв. м (как в бизнес-центрах, так и во встроенных помещениях, включая предварительные договоры аренды ряда крупных нефтегазовых компаний), - рассказывает господин Веселов. - Наиболее востребованными являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв. м составила около 6%».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что с точки зрения местоположения, по-прежнему наиболее привлекательными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном (58% доля спроса) и Петроградском районе (12% доля спроса). «Сегодня постепенно ориентация, как арендаторов, так и девелоперов смещается в сторону локаций удобных с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Сегодня доля спроса на офисы в Московском районе составляет 6%», - добавляет господин Харченко.
Аналитики Colliers International подсчитали, что объем поглощения по итогам I квартала составил 3,6 тыс. кв. м.
По объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий, они же формируют основной спрос на офисные помещения класса «А», поясняет Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь».
Ставки отреагировали на курс
Вследствие увеличения курса валюты при пересчете средних ставок аренды в долларовом эквиваленте произошло снижение средневзвешенных ставок аренды на 11% как в сегменте офисных центров класса А, так и в сегменте офисных центров класса В, рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец I квартала 2014 г, по словам госпожи Пузановой, составила 446 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 307 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Александр Веселов говорит, что, несмотря на падение стоимости рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, изменения размера арендных ставок в рублевом выражении не превысили 2,5%. «Прежде всего это связано с высокой степенью конкуренции между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе», - поясняет господин Веселов.
По словам Альберта Харченко, в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается тенденция по переходу на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях. Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, в большинстве случаев переход на рублевый договор просто невозможен. Уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости», - рассказывает господин Харченко.
Позитивный прогноз
Александр Веселов прогнозирует, что с апреля по декабрь рынок офисной недвижимости может пополниться на 183,8 тыс. кв. м, таким образом, совокупное предложение за год может увеличиться на 10,4%.
«В структуре нового предложения, планируемого к вводу во II-IV кварталах 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города. До конца 2014 года тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными», - полагает эксперт.
Ольга Шарыгина говорит, что с учетом корректировки по ситуации на I квартал 2014 года суммарный объем ввода за год может составить порядка 280 тыс. кв. м (GLA). «Во 2-ом кв. 2014 года к вводу запланировано к вводу около 60 тыс. кв. м (GLA), из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. К планам по вводу новых бизнес-центров, анонсированных в конце 2013 года, добавилось 17 тыс. кв. м (GLA) в реконструируемом под БЦ класса А здании Универмага «Фрунзенский». Отложена реализация трех бизнес-центров в рамках II очереди комплекса «Невская ратуша» (GLA ок. 45,4 тыс. кв. м)», - делится данными госпожа Шарыгина.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. «Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее, любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур «Газпрома», и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время», - рассуждает господин Фадеев.
Динамика изменения объема свободных площадей и доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, 3-й кв. 2010–1-й кв. 2014 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Динамика арендных ставок (долларов США за кв.м в год, без НДС и эксплуатационных расходов)
Источник: JLL
Источник NAI Becar