Стройки выходят из-под контроля
В кризис заказчики еще больше экономят на строительном контроле (техническом надзоре). Конкуренция среди компаний, которые предоставляют такие услуги, возрастает и заставляет их уходить с рынка или расширять профиль своей деятельности.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ», рассказал, что главная задача строительного контроля (ранее технический надзор) – это оценка качества строительных работ, предусмотренных проектной документацией. «В старые времена технический надзор был обязателен, была отдельная строка в сводном сметном расчете, составлявшая около 2% от стоимости строительно-монтажных работ. Сегодня все экономят, поэтому в первую очередь заказчики отказываются от этой статьи расходов», – прокомментировал ситуацию господин Пичугин.
Екатерина Компанеец, заместитель генерального директора компании «А-эксперт», рассказала, что объемы работ по техническому надзору действительно сократились, что связано со снижением активности на строительном рынке.
Легкий допуск
По мнению Виталия Рохманюка, заместителя генерального директора АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», кризисная ситуация приведет к усилению конкуренции на строительном рынке и борьбе за заказчика.
По оценкам Геннадия Киркина, генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», рынок компаний, оказывающих услуги по строительному контролю, насчитывает несколько десятков. «Но в реальной конкуренции мы сталкиваемся с 7-10 компаниями», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что в период кризиса для компаний есть несколько путей развития: «Кто-то, не выдержав жесткой конкуренции, вынужден будет либо полностью уйти с рынка, либо перепрофилироваться. Но, с другой стороны, в сектор оказания услуг строительного контроля приходят новые компании, которые раньше занимались инжиниринговой, девелоперской деятельностью».
Екатерина Компанеец отметила: законодательство предполагает, что обычно организация, которая предоставляет услуги по техническому надзору, совмещает в своей работе несколько видов деятельности. В частности, получает допуск СРО на проектирование зданий и сооружений и на работы по обследованию объектов недвижимости.
По мнению Сергея Пичугина, получить допуск СРО на проведение строительного контроля сегодня вообще не составляет труда. Виталий Рохманюк рассказал, что часть компаний осуществляют только функции строительного контроля, а часть, как, например, АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», имеет более широкий спектр услуг, так как, ограничиваясь только одним видом деятельности, компания подвергает себя риску со стороны изменчивого строительного рынка.
Согласно сметным нормам, технический надзор составляет 2,2% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Но Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГлавЭнергоСтройКонтроль», констатировал, что такие деньги даже в положительные для строительства в 2013-2014 годы застройщики не готовы были тратить. И в реальности эта доля не превышает 1%.
«Угасание темпов строительства неминуемо приведет к снижению активности в области технического надзора. В данной экономической ситуации мы идем навстречу нашим заказчикам, понимая, что у них падает объем продаж. В этой связи мы также готовы снижать цены на свои услуги, одновременно сокращая свои издержки», – прокомментировал он.
Тенденция на демпинг
Екатерина Компанеец отметила, что в реальности цена технического надзора является договорной. Стоимость зависит от количества дней, проведенных специалистом на объекте, сложности объекта и его удаленности от города. Если нужен каждодневный строительный надзор, то это стоит дороже, чем посещение стройки специалистом раз в месяц.
Со своей стороны, Геннадий Киркин пояснил, что стоимость услуг на рынке варьируется и зависит от размера компании, квалификации специалистов, оказывающих услуги, интенсивности работы специалистов строительного контроля на объекте (сменность, выездной тип работы, постоянное присутствие на объекте), объема предоставленных услуг, а также количества и качества предоставляемой документации. Он констатировал, что на рынке присутствуют элементы демпинга, поэтому в целом по рынку роста цен на услуги строительного контроля не происходит.
«Участвуя практически во всех конкурсах, мы отмечаем существенное снижение стоимости на проведение строительного контроля до семи раз от заявленной. Не представляю, как можно говорить о качестве этой услуги при такой цене», – заключил Сергей Пичугин.
Мнение:
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»:
– В кризисные периоды, когда объем финансирования проектов снижается, недальновидные заказчики экономят на услугах строительного контроля. Это решение может быть пагубным для проекта, так как несет в себе серьезные риски как для успешной реализации проекта, так и для безопасности строительства.
В октябре рост цен на квартиры в российских городах замедлился. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 62% исследованных городов, а средняя цена квартиры – лишь в 48%.
Октябрь немного подкорректировал цены на недвижимость. Несмотря на то, что в большинстве российских городов они продолжили рост, но уже далеко не повсеместно. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» в 25 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла, а в 15 - снизилась. Средняя цена квартир подросла меньше, чем в половине регионов: в 19 городах из 40. При этом разброс в динамике вновь увеличился: максимальный рост цены квадратного метра составил +4,4%, а наибольшее падение – 2,3% (в сентябре эти значения, соответственно, были +2,5% и – 2,0%).
Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов отмечает, что «лидером» подорожания стали наиболее дешевые квартиры: стоимость малогабаритных «однушек» увеличилась в 83% исследованных регионов. В то же время цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли в 56% регионов (в сентябре – в 76%), на двухкомнатные - в 52% (в сентябре – в 73%), на самые дорогие, трехкомнатные, - в 54% (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 43% городов).
«Обычно самые дешевые квартиры являются своеобразным «градусником рынка». Именно в этом сегменте начинается рост или падение цен, которые распространяются на весь рынок. Однако, в данном случае, скорее всего, на фоне панических сообщений о приближающемся кризисе и прогнозов о возможном снижении цен на недвижимость покупатели готовы брать только самое дешевое жилье, и продавцы, соответственно, поднимают на него цены. При этом глобального подорожания ждать не приходится», - говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. Подтверждением этому стала и октябрьская корректировка цен: если в сентябре владельцы недвижимости выставили на продажу квартиры дороже, чем летом, в расчете на общий рост цен, то к октябрю в отсутствии спроса они уже готовы «подвинуться».
«ТОП +3»: Подмосковье, Новосибирск и Кострома
Лидером «ТОП +3» от «МИРА КВАРТИР» в октябре стала Московская область, где цена квадратного метра увеличилась на 4,4% (до 70241 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 3,6% (до 3766598 руб.). Для сравнения: стоимость «квадрата» в первопрестольной выросла на 1,8%. «Можно предположить, что подобные данные отражают тенденцию перетекания спроса в города Подмосковья, - считает Вера Удачина. – Все-таки разница между средней ценой квадратного метра жилья в столице и области составляет около ста тысяч рублей. Кроме того, не исключено, что на психологии продавцов и покупателей недвижимости отразились-таки летние новости о расширении административных границ столицы».
Вторым лидером стал Новосибирск, где стоимость квадратного метра выросла на 2,3% и составила 52125 рублей, а средняя цена квартиры – на 3,8% (до 3360772 руб.). В этом году в столице Западной Сибири наблюдалась разнонаправленная динамика: мартовский рост сменился майско-июньским спадом, а в июле продавцы решили взять реванш, и цены вновь стали расти. В начале осени была пройдена психологическая отметка в 50 000 рублей за квадратный метр, а в октябре вновь подорожали все категории квартир, от дешевых однокомнатных до многокомнатных.
В тройку лидеров на этот раз попала и Кострома. Если в сентябре там было отмечено небольшое снижение (на 0,6%), то в октябре цены взяли реванш: стоимость квадратного метра увеличилась на 2,3% (до 37583 рублей), при этом средняя цена квартиры немного понизилась – на 0,8%, составив 1945969 рублей.
«ТОП -3»: Питер, Москва и Пенза
В октябре сильнее всего подешевели квартиры в Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра снизилась на 2,3%, составив 86836 рублей. Подешевели на 4,1% стандартные однокомнатные квартиры (средняя стоимость в октябре – 3426810 рублей), при этом незначительно (на 0,8%) подорожали негабаритные «однушки» (средняя цена такой недвижимости составила 2707922 руб.). Эксперты предполагают, что в октябре в северной столице произошла корректировка. «В августе мы наблюдали подорожание на 2%, причем тогда выросли цены на недвижимость всех категорий. Не найдя покупателей, собственники жилья решились снизить цены», - говорит Виктор Щеблецов.
В «ТОП -3» в октябре вошли также Казань и Пермь, где стоимость квадратного метра снизилась на 1,4%, и составила в Казани, 44601 рублей, а в Перми – 43031 рублей.
В столице Татарстана на 1% подешевела в октябре и средняя стоимость квартиры (до 2711621 руб.). При этом существенно снизились цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (до 3%), а негабаритные «однушки» и «трешки» немного подорожали. Средняя цена однокомнатной составила 1769994 рублей, двухкомнатной – 2423105 рублей, трехкомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 3575439 рублей, а маленькую квартиру в среднем можно купить за 1391697 рублей.
В Перми, как отмечают эксперты портала «МИР КВАРТИР», после небольшого июньского спада (на 0,4%), цены на квартиры стабильно росли: в июле на 1,1%, августе – на 1,2%, в сентябре – на 1,3%. «Таким образом, октябрьское понижение цен выглядит как корректировка. Желая быстрее продать недвижимость, продавцы пермской недвижимости готовы сейчас идти навстречу покупателю», - предполагает Виктор Щеблецов. При этом, несмотря на общее снижение средней стоимости квадратного метра, недвижимость сегмента «эконом» (маленькие однокомнатные квартиры) подорожала. Причем - весьма серьезно: на 3,6% (средняя стоимость квартиры составила 1371384 руб.).
ТАБЛИЦА: Цена квадратного метра и стоимость средней квартиры на вторичном рынке в некоторых городах РФ в октябре.
|
Город |
Стоимость кв. м. в октябре, руб. |
Прирост |
Средняя стоимость квартиры в октябре, руб. |
Прирост |
|
Мос. область |
70241 |
4,4% |
3766598 |
3,6% |
|
Новосибирск |
52125 |
2,3% |
3360772 |
3,8% |
|
Кострома |
37583 |
2,3% |
1945969 |
-0,8% |
|
Саратов |
32976 |
2,0% |
1823872 |
3,0% |
|
Омск |
24573 |
1,6% |
1537491 |
3,1% |
|
Димитровград |
28843 |
1,6% |
1306713 |
2,3% |
|
Красноярск |
47684 |
1,5% |
2638303 |
1,4% |
|
Тольятти |
36272 |
1,2% |
2087536 |
-0,8% |
|
Ростов-на-Д. |
53007 |
1,1% |
3118748 |
2,2% |
|
Липецк |
41346 |
1,0% |
2397423 |
-2,9% |
|
Хабаровск |
56168 |
0,9% |
3099388 |
0,8% |
|
Воронеж |
39381 |
0,8% |
2251282 |
-0,5% |
|
Белгород |
47542 |
0,6% |
2747553 |
0,3% |
|
Калуга |
55344 |
0,5% |
3103945 |
1,4% |
|
Тула |
44526 |
0,4% |
2599149 |
-4,5% |
|
Тюмень |
49102 |
0,4% |
3112183 |
Щебень в регионе становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. Решить эту проблему, по мнению экспертов, может разработка новых месторождений. Рынок пополам Сейчас в Ленобласти добывается, по оценкам экспертов, около 12 млн куб. м щебня. Именно областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще около 20% от потребляемого в Санкт-Петербурге щебня поступает из Карелии, в редких случаях из Украины и Белоруссии. Лидерами регионального рынка производства щебня являются Группа ЛСР (занимает 35% рынка) и ЗАО «Ленстройкомплектация» (занимает 25% рынка). ОАО «Гранит-Кузнечное», входящее в Группу ЛСР, занимается разработкой пяти месторождений в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Совокупная производственная мощность восьми заводов предприятия составляет 6 млн куб. м в год. В начале этого года компания подписала предварительный договор о покупке добывающей компании ООО «436 КНИ», что позволит ЛСР увеличить объемы добычи щебня до 7 млн куб. м в год. Таким образом, ЛСР теперь занимает второе место в России по объемам производства щебня и уступает только воронежскому «Павловскому граниту», который производит 11 млн куб. м щебня в год. По данным коммерческого директора ОАО «Гранит-Кузнечное» Сергея Неродного, в первом полугодии 2011 года компания реализовала на 12% больше щебня, чем в прошлом году (1,8 млн куб. м), и ожидает, что такой же прирост сохранится до конца года. При этом он отметил, что на рынке существует довольно жесткая конкуренция. «Она особенно обостряется в межсезонье и зимние месяцы, когда спрос традиционно падает. При этом производители Ленобласти конкурируют не только между собой, но и с поставщиками из Карелии», – рассказывает Сергей Неродный. По его оценкам, с начала года стоимость щебня в регионе выросла на 8%. Сам эксперт не считает это значительным повышением: до сих пор цены на рынке не вернулись на докризисный уровень, и это может произойти только в 2013 году. Дорожные риски Однако компании-потребители считают, что цены растут колоссально, а в высокие периоды строительные компании сталкиваются еще и с дефицитом щебня на рынке. По словам директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова, особенно от этого страдают дорожно-строительные компании. «Щебень дорожает 3-4 раза за сезон. При этом госструктуры не учитывают эти риски, а рассчитывают стоимость контрактов по старым расценкам», – сетует эксперт. Из-за этого дорожные компании теряют свои деньги, а также рискуют сорвать сроки строительства из-за нехватки материалов в высокий сезон. Большинство крупных строительных компаний в регионе решают эту проблему за счет разработки собственных карьеров. На рынке дорожного строительства карьеры по добыче щебня есть у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92» и ЗАО «ВАД». По мнению Кирилла Иванова, собственный карьер и особая технология добычи щебня являются важным конкурентным преимуществом на рынке. Долгое время, к примеру, щебень с карьеров ООО «Карелприродресурс», подконтрольного ЗАО «ВАД», не реализовывался на рынке. Добытый по шведской технологии материал считался главным секретом качества дорог компании. Как сообщили в «Карелприродресурс», сейчас в числе основных покупателей компании помимо «ВАД» есть ОАО «РЖД». Российские железные дороги в целом потребляют 17% щебня, добываемого в регионе. «Карелприродресурс» разрабатывает четыре карьера, которые находятся в Карелии. Крупнейшие из них – карьер долеритов «Райконкоски» (1,2 млн куб. м в год) и карьер «Леппясюрья» (1,5 млн куб. м в год). На первом месторождении добывают высококачественный щебень для дорожного строительства, а на втором – для жилого строительства. В целом в компании отметили, что из-за небольшого числа разрабатываемых месторождений в Северо-Западном регионе спрос на щебень есть всегда. Процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат. Для его производства требуется не только много энергии, но и дорогостоящая техника (в основном шведского и финского производства). Оборудование изнашивается за 5-8 лет работы, а средний срок выработки карьера – 10 лет. К тому же получение лицензии на разработку месторождения – также трудоемкий процесс. Необходимо провести геологическое изучение недр, определить запасы полезных ископаемых, разработать проект строительства добывающих установок и план выработки карьера. Затем все это нужно согласовать с чиновниками. Уже сейчас строительные компании сталкиваются с нехваткой щебня в регионе, а при сохранении существующих темпов роста строительного рынка необходимость разработки новых месторождений станет еще более очевидной. Сейчас полноценной замены гранитному щебню, которая бы имела аналогичные характеристики, не существует. Существует рециклинг, например, бетонного или кирпичного боя, но полученная продукция существенно уступает качественным и прочностным характеристикам щебня. Однако он может быть использован только при строительстве проселочных дорог, которые не должны быть настолько износостойкими, как городские магистрали, тоннели и жилые дома. |