Стройки выходят из-под контроля
В кризис заказчики еще больше экономят на строительном контроле (техническом надзоре). Конкуренция среди компаний, которые предоставляют такие услуги, возрастает и заставляет их уходить с рынка или расширять профиль своей деятельности.
Сергей Пичугин, генеральный директор ООО «БЭСКИТ», рассказал, что главная задача строительного контроля (ранее технический надзор) – это оценка качества строительных работ, предусмотренных проектной документацией. «В старые времена технический надзор был обязателен, была отдельная строка в сводном сметном расчете, составлявшая около 2% от стоимости строительно-монтажных работ. Сегодня все экономят, поэтому в первую очередь заказчики отказываются от этой статьи расходов», – прокомментировал ситуацию господин Пичугин.
Екатерина Компанеец, заместитель генерального директора компании «А-эксперт», рассказала, что объемы работ по техническому надзору действительно сократились, что связано со снижением активности на строительном рынке.
Легкий допуск
По мнению Виталия Рохманюка, заместителя генерального директора АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», кризисная ситуация приведет к усилению конкуренции на строительном рынке и борьбе за заказчика.
По оценкам Геннадия Киркина, генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», рынок компаний, оказывающих услуги по строительному контролю, насчитывает несколько десятков. «Но в реальной конкуренции мы сталкиваемся с 7-10 компаниями», – прокомментировал он. Эксперт уверен, что в период кризиса для компаний есть несколько путей развития: «Кто-то, не выдержав жесткой конкуренции, вынужден будет либо полностью уйти с рынка, либо перепрофилироваться. Но, с другой стороны, в сектор оказания услуг строительного контроля приходят новые компании, которые раньше занимались инжиниринговой, девелоперской деятельностью».
Екатерина Компанеец отметила: законодательство предполагает, что обычно организация, которая предоставляет услуги по техническому надзору, совмещает в своей работе несколько видов деятельности. В частности, получает допуск СРО на проектирование зданий и сооружений и на работы по обследованию объектов недвижимости.
По мнению Сергея Пичугина, получить допуск СРО на проведение строительного контроля сегодня вообще не составляет труда. Виталий Рохманюк рассказал, что часть компаний осуществляют только функции строительного контроля, а часть, как, например, АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области», имеет более широкий спектр услуг, так как, ограничиваясь только одним видом деятельности, компания подвергает себя риску со стороны изменчивого строительного рынка.
Согласно сметным нормам, технический надзор составляет 2,2% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Но Сергей Салтыков, генеральный директор компании «ГлавЭнергоСтройКонтроль», констатировал, что такие деньги даже в положительные для строительства в 2013-2014 годы застройщики не готовы были тратить. И в реальности эта доля не превышает 1%.
«Угасание темпов строительства неминуемо приведет к снижению активности в области технического надзора. В данной экономической ситуации мы идем навстречу нашим заказчикам, понимая, что у них падает объем продаж. В этой связи мы также готовы снижать цены на свои услуги, одновременно сокращая свои издержки», – прокомментировал он.
Тенденция на демпинг
Екатерина Компанеец отметила, что в реальности цена технического надзора является договорной. Стоимость зависит от количества дней, проведенных специалистом на объекте, сложности объекта и его удаленности от города. Если нужен каждодневный строительный надзор, то это стоит дороже, чем посещение стройки специалистом раз в месяц.
Со своей стороны, Геннадий Киркин пояснил, что стоимость услуг на рынке варьируется и зависит от размера компании, квалификации специалистов, оказывающих услуги, интенсивности работы специалистов строительного контроля на объекте (сменность, выездной тип работы, постоянное присутствие на объекте), объема предоставленных услуг, а также количества и качества предоставляемой документации. Он констатировал, что на рынке присутствуют элементы демпинга, поэтому в целом по рынку роста цен на услуги строительного контроля не происходит.
«Участвуя практически во всех конкурсах, мы отмечаем существенное снижение стоимости на проведение строительного контроля до семи раз от заявленной. Не представляю, как можно говорить о качестве этой услуги при такой цене», – заключил Сергей Пичугин.
Мнение:
Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «ИРБИС»:
– В кризисные периоды, когда объем финансирования проектов снижается, недальновидные заказчики экономят на услугах строительного контроля. Это решение может быть пагубным для проекта, так как несет в себе серьезные риски как для успешной реализации проекта, так и для безопасности строительства.
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».