Не хватает «экономных» коттеджей
Спрос на загородное жилье в Санкт-Петербурге растет на 5-10 процентов в год. Аналитики отмечают явный недостаток предложения в секторе коттеджей класса «эконом».
В заявленном количестве коттеджей, реализуемых в поселках за II квартал текущего года, по данным компании «Петербургская Недвижимость», 67 процентов приходится на коттеджи класса «бизнес». Это практически в четыре раза больше, чем коттеджи класса «элита» и «средний», и в десять раз больше реализуемых коттеджей класса «эконом». Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон поясняет, что такой разрыв вполне закономерен.
Элитный сектор не может быть массовым, хотя бы потому, что нет широкого слоя потребителей. К тому же мест, на которых можно организовывать коттеджные поселки элитного сегмента, не так много. При этом несколько лет назад коттеджей класса «бизнес» вообще не было на рынке. Михаил Бимон отмечает, когда в продаже появилось большое количество земель, неподходящих для возведения элитных загородных поселков, застройщики посчитали не выгодным строительство недорогих коттеджей на данных территориях. В результате появились поселки с коттеджами категории класса «бизнес». Буферной стоимостной зоной между классами «эконом» и «бизнес» стала категория среднего класса.
Отметим, сейчас наблюдается дефицит участков не только под элитные поселки, но и под строительство поселков класса «бизнес». По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, земельные участки в пригороде Санкт-Петербурга ежегодно растут в цене на 50 процентов, а участки, находящиеся в рекреационных зонах вокруг города дорожают еще большими темпами, до 70 процентов.
Цена земли стала основным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости, где сейчас наметился большой ценовой разброс. По словам исполнительного директора НП Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, коттедж класса «элит» сейчас стоит до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж класса «бизнес» – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний – чуть дороже, чем класс «эконом» – до 500 тыс. у.е.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, находящихся на разной степени завершенности, а также реализуемые участки. На стадии проектирования находится 48 поселков, причем около 9 готовятся к открытию продаж до конца III квартала 2007 года, еще шесть поселков будут сданы до конца текущего года. Ряд коттеджных поселков находятся на стадии проектирования, поэтому сроки открытия продаж пока не определены.
По числу поселков с большим отрывом лидирует Выборгский район Ленобласти (32 строится и 9 проектируется). Следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).
Маркетологи «Петербургской недвижимости» также подсчитали средние площадь и цену строящегося коттеджа по районам города и области. В Приморском районе Петербурга «средний дом» имеет площадь 550 кв. метров и стоит более ,5 млн. В Пушкинском районе показатели скромнее – 385 кв. метров за ,2 млн, в Петродворцовом – 265 кв. метров за 0 тыс.
Курортный район занимает четвертое место: средняя стоимость дома средней площади 226 кв. метров с учетом стоимости участка составляет около 0 тыс. Более чем на полмиллиона тянут строящиеся коттеджи в Кировском, Всеволожском, Выборгском и Тосненском районах.
Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в классе «бизнес» – это чуть более половины существующего предложения (67 процентов). Далее по предложению вторую позицию занимает класс «элит» – это 16 процентов, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс – 14 процентов. Класс «эконом» характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 3 процентов от всего предложения.
По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынок выходят следующие объекты: «Янино-2» (240 домов (70 шт. – 1 очередь) и «таун-хаусы» во Всеволожском районе) компании ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Пететербург»; «Новое Минулово-2» компании ИСК «Константа»; достаточно приближенные к классу «эконом» по стоимости коттеджи в «Новой Кореле» (19 коттеджей и 4 блокированных жилых домов в Приозерском районе, реализация проходит в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», микрорайон будет сдан в этом году) и поселке «Петергофском» (32 коттеджа в Ломоносовском районе, в 40 минутах езды к юго-западу от Санкт-Петербурга).
Как сообщил Владимир Майоров, в ближайшее время планируется строительство большого поселка на 40 тыс. человек в Тосненском районе Ленобласти, который будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уже в этом году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, то есть коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности – появление достаточного количества недорогих домов класса «эконом».
Директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина отмечает, что за период с 2006 по 2007 годы возросла доля коттеджных поселков класса «эконом», на рынке появилось около 10 новых коттеджных поселков данного сегмента.
«Если сравнивать июль 2006 года и июль 2007 года, то динамика продаж находятся на одном уровне, в среднем это три сделки в месяц», – говорит Александра Дудина.
ИСК «Константа» реализует коттеджи в поселке «Новое Минулово». В компании сообщили, что по сравнению с первым кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в поселке возрос в четыре раза.
«Нам удается сохранить динамику продаж, несмотря на то, что с момента вывода проекта на рынок цена предложения выросла на 25—27 процентов», – отметила Дудина.
В целом аналитики отмечают, что класс «эконом» на рынке загородной недвижимости еще только формируется.
В ближайшем будущем должны выйти на рынок такие массовые проекты, как «Новая Ижора» компании Балтросс, где планируется реализовать 6 тыс. домовладений. К концу этого года будут построены первые 250 коттеджей, строительство которых осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов. Ими планируют застроить 285 га земли, предусмотренной под Новую Ижору. По словам генерального директора ООО «Батлросс» Олега Еремина, по состоянию на июнь 2007 года ориентировочная ценовая планка кв. метра составляла 40–45 тыс. рублей, однако продажи в новом квартале еще не открыты и возможно, осенью, когда они начнутся , цена будет несколько иной.
Ориентировочно к концу этого года выйдет на рынок и коттеджный поселок «Лехтуси» от FD-GROUP (входит ХК «Фаэтон»), в котором будет не менее 100 домов. «Лехтусси» общей площадью 30 га расположен в 30 км от КАД, со стоимостью около 11 EURO за кв. метр земли.
По словам Михаила Бимона, процесс насыщения спроса на класс «эконом» начнется в 2008-2009 годах. «На момент зарождения рынка загородного домостроения объем предложения ограничивался объектами класса «элита». «С течением времени возможность проживания загородом рассматривает для себя все более широкий сегмент покупателей», – отмечает директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина.
Между тем, сегодня на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты класса «бизнес». Но, сегмент класса «бизнес» близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.
Все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта), предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
В целом, аналитики и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие 1,5-2 года в Петербурге появится прослойка граждан, предпочитающих жизнь в коттеджных поселках, которые будут находиться в зонах доступа до мест приложения труда, где временные затраты на дорогу не будут превышать 1,5 часов.
Три года назад в Петербурге начался процесс формирования позитивного образа проживания загородом. По словам Игоря Лучкова, в этом деле мы отстаем от Москвы на 3-4 года. Сегодня, благодаря активной пиар-раскрутке, около 50 процентов потенциальных покупателей недвижимости рассматривают вариант покупки загородного дома как наиболее приемлемый. Между тем, отмечает Игорь Лучков, только 5—10 процентов потенциальных покупателей может позволить себе купить, самостоятельно или с привлечением заемных средств, загородную недвижимость.
Оксана Прохорова
Сегодня в Петербурге около 1 млн кв. метров жилья относится к категории ветхого и аварийного. На его ликвидацию необходимо около 35 млрд рублей. Получается, что стоимость ликвидации 1 кв. метра такого жилья составляет 35 тыс. рублей. Эксперты прокомментировали перспективы решения вопроса с проблемными зданиями Петербурга.
Ликвидация
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что если говорить о технической части решения проблемы, то ясно, что снос ветхих зданий обойдется дешевле – не ,2 тыс. за 1 кв. метр, а -100. Но в эти цифры не включена подготовка всей необходимой для сноса документации, получение технических условий и т.д.
А руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Елена Павловская считает, что для сноса здания сумма в 35 тыс. рублей за 1 кв. метр вполне адекватная. «Но если на эти средства предполагается еще и провести расселение, тогда это слишком мало», – отметила она.
Расселение
Вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко заявил, что интерес инвесторов к расселению, безусловно, есть. Однако пока не создан четкий правовой механизм, позволяющий определить затраты на расселение, для участников рынка. Эта область остается зоной высоких рисков.
Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов. Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать затраты, связанные с расселением, нереально.
Другая проблема связана с присвоением объектам недвижимости статуса аварийности – данный процесс также сложен и невнятен. «Но это не означает, что трудности не надо преодолевать. Необходимо работать в этом направлении, создавать правовые механизмы», – утверждает эксперт.
По мнению Игоря Горского, привлечение к расселению жилья коммерческих структур – агентств недвижимости – не только возможно, но и необходимо. Он уверен, что без участия профессиональных риэлтеров, город не сможет решить эту проблему. «Для того чтобы провести расселение без особых проблем, необходим опыт, который отсутствует у властей. Для того чтобы избежать конфликтов, достаточно индивидуального подхода к каждому случаю. Иногда надо просто приехать, поговорить, объяснить жильцу, что его права не ущемляются, и все будет закончено», – отметил он.
По оценке Игоря Горского, расселение обойдется городу примерно в -27 млрд. «Естественно, потом город вернет эту сумму за счет продажи участков и построенного на его месте жилья. Кроме того, казна получит новые налоги, в том числе, с построенного жилья и коммерческих объектов, произойдет улучшение имиджа города и всей городской среды», – считает он.
А Елена Павловская отметила, что интерес коммерческих структур к расселению ветхого и аварийного жилья сегодня достаточно высок. Агентства недвижимости активно занимаются расселением, особенно когда речь идет о расселении «под инвестора».
Проблема в том, что в ветхих и аварийных домах часто проживают люди с низким уровнем жизни. Для агентств недвижимости – это «трудные» жильцы. Много случаев, когда собственность зарегистрирована на несовершеннолетних детей, а их родители лишены родительских прав, когда в квартире живут пьющие люди или, вообще, «мертвые души» – те, что ушли и не вернулись.
Расселение в таких случаях усложняется в разы. Единственный путь для специалиста по недвижимости – поиск собственников и переговоры. Если это невозможно, суд признает человека безвестно отсутствующим, а его собственность перейдет к наследникам или государству.
Жилая и коммерческая
Игорь Горский полагает, что избавиться от 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья можно примерно за десять лет. Генпланом определено, что можно построить на месте снесенных зданий: в центре – жилье, около транспортных магистралей – коммерческую недвижимость или офисно-торговые центры.
Елена Павловская заметила, что инвестиционная привлекательность участков под аварийными домами велика. Аварийное и ветхое жилье в основном располагается в старых районах, где земля на вес золота, – Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах. Непосредственно землю под новое строительство там не предоставляют. Желающим продают дом под снос для последующего строительства по цене от 5 до 17 тыс. рублей в зависимости от расположения.
Основные факторы, влияющие на стоимость дома, – расположение, экология района, транспортная доступность, социальное окружение. На Крестовском острове, который стал центром элитного домостроения, цена дома будет самой высокой, а в Адмиралтейском районе, вблизи Обводного канала, – значительно ниже.
Инвестиционная привлекательность
По оценке экспертов, на расселение всего аварийного фонда города, при условии активной работы и финансирования, понадобится 5-7 лет. Резкого повышения средней цены квадратного метра в городе из-за расселения не произойдет. Рост прогнозируется в пределах 5-10 процентов, в зависимости от скорости реализации проекта.
Для того чтобы понять, что строить на освободившемся участке, необходимо взглянуть на месторасположение пятна. Если это ликвидный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, участок под застройку находится среди жилых кварталов, то целесообразно строить жилье. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит пятен под застройку, а значит, и дефицит предложения, который порождает рост цен и нестабильность развития рынка недвижимости.
Именно поэтому принята и реализуется программа вывода промышленных предприятий из центра города и застройки этих территорий жильем. Ликвидируются и застраиваются трамвайные и автомобильные парки, находящиеся в центральных районах. Конечно, если освободившийся участок расположен в окружении промышленных зон, то, вероятно, стоит задуматься о нежилой функции будущего здания.
Вячеслав Семененко согласен, что инвестиционная привлекательность территорий под ветхим и аварийным жильем очень высока. Ведь речь идет о территориях в центре и престижных спальных районах.
Если соответствующие правовые алгоритмы будут разработаны, то 1 млн кв. метров ветхого и аварийного фонда будет ликвидирован очень быстро. А это, в свою очередь, приведет к повышению инвестиционной привлекательности города в целом, росту уровня жизни горожан.
Дмитрий Малышев
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.