Не хватает «экономных» коттеджей

Спрос на загородное жилье в Санкт-Петербурге растет на 5-10 процентов в год. Аналитики отмечают явный недостаток предложения в секторе коттеджей класса «эконом».

В заявленном количестве коттеджей, реализуемых в поселках за II квартал текущего года, по данным компании «Петербургская Недвижимость», 67 процентов приходится на коттеджи класса «бизнес». Это практически в четыре раза больше, чем коттеджи класса «элита» и «средний», и в десять раз больше реализуемых коттеджей класса «эконом». Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон поясняет, что такой разрыв вполне закономерен.

Элитный сектор не может быть массовым, хотя бы потому, что нет широкого слоя потребителей. К тому же мест, на которых можно организовывать коттеджные поселки элитного сегмента, не так много. При этом несколько лет назад коттеджей класса «бизнес» вообще не было на рынке. Михаил Бимон отмечает, когда в продаже появилось большое количество земель, неподходящих для возведения элитных загородных поселков, застройщики посчитали не выгодным строительство недорогих коттеджей на данных территориях. В результате появились поселки с коттеджами категории класса «бизнес». Буферной стоимостной зоной между классами «эконом» и «бизнес» стала категория среднего класса.

Отметим, сейчас наблюдается дефицит участков не только под элитные поселки, но и под строительство поселков класса «бизнес». По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, земельные участки в пригороде Санкт-Петербурга ежегодно растут в цене на 50 процентов, а участки, находящиеся в рекреационных зонах вокруг города дорожают еще большими темпами, до 70 процентов.

Цена земли стала основным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости, где сейчас наметился большой ценовой разброс. По словам исполнительного директора НП Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, коттедж класса «элит» сейчас стоит до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж класса «бизнес» – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний – чуть дороже, чем класс «эконом» – до 500 тыс. у.е.

На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, находящихся на разной степени завершенности, а также реализуемые участки. На стадии проектирования находится 48 поселков, причем около 9 готовятся к открытию продаж до конца III квартала 2007 года, еще шесть поселков будут сданы до конца текущего года. Ряд коттеджных поселков находятся на стадии проектирования, поэтому сроки открытия продаж пока не определены.
По числу поселков с большим отрывом лидирует Выборгский район Ленобласти (32 строится и 9 проектируется). Следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).

Маркетологи «Петербургской недвижимости» также подсчитали средние площадь и цену строящегося коттеджа по районам города и области. В Приморском районе Петербурга «средний дом» имеет площадь 550 кв. метров и стоит более ,5 млн. В Пушкинском районе показатели скромнее – 385 кв. метров за ,2 млн, в Петродворцовом – 265 кв. метров за 0 тыс.
Курортный район занимает четвертое место: средняя стоимость дома средней площади 226 кв. метров с учетом стоимости участка составляет около 0 тыс. Более чем на полмиллиона тянут строящиеся коттеджи в Кировском, Всеволожском, Выборгском и Тосненском районах.

Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в классе «бизнес» – это чуть более половины существующего предложения (67 процентов). Далее по предложению вторую позицию занимает класс «элит» – это 16 процентов, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс – 14 процентов. Класс «эконом» характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 3 процентов от всего предложения.

По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынок выходят следующие объекты: «Янино-2» (240 домов (70 шт. – 1 очередь) и «таун-хаусы» во Всеволожском районе) компании ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Пететербург»; «Новое Минулово-2» компании ИСК «Константа»; достаточно приближенные к классу «эконом» по стоимости коттеджи в «Новой Кореле» (19 коттеджей и 4 блокированных жилых домов в Приозерском районе, реализация проходит в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», микрорайон будет сдан в этом году) и поселке «Петергофском» (32 коттеджа в Ломоносовском районе, в 40 минутах езды к юго-западу от Санкт-Петербурга).

Как сообщил Владимир Майоров, в ближайшее время планируется строительство большого поселка на 40 тыс. человек в Тосненском районе Ленобласти, который будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уже в этом году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, то есть коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности – появление достаточного количества недорогих домов класса «эконом».
Директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина отмечает, что за период с 2006 по 2007 годы возросла доля коттеджных поселков класса «эконом», на рынке появилось около 10 новых коттеджных поселков данного сегмента.

«Если сравнивать июль 2006 года и июль 2007 года, то динамика продаж находятся на одном уровне, в среднем это три сделки в месяц», – говорит Александра Дудина.
ИСК «Константа» реализует коттеджи в поселке «Новое Минулово». В компании сообщили, что по сравнению с первым кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в поселке возрос в четыре раза.

«Нам удается сохранить динамику продаж, несмотря на то, что с момента вывода проекта на рынок цена предложения выросла на 25—27 процентов», – отметила Дудина.
В целом аналитики отмечают, что класс «эконом» на рынке загородной недвижимости еще только формируется.
В ближайшем будущем должны выйти на рынок такие массовые проекты, как «Новая Ижора» компании Балтросс, где планируется реализовать 6 тыс. домовладений. К концу этого года будут построены первые 250 коттеджей, строительство которых осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов. Ими планируют застроить 285 га земли, предусмотренной под Новую Ижору. По словам генерального директора ООО «Батлросс» Олега Еремина, по состоянию на июнь 2007 года ориентировочная ценовая планка кв. метра составляла 40–45 тыс. рублей, однако продажи в новом квартале еще не открыты и возможно, осенью, когда они начнутся , цена будет несколько иной.

Ориентировочно к концу этого года выйдет на рынок и коттеджный поселок «Лехтуси» от FD-GROUP (входит ХК «Фаэтон»), в котором будет не менее 100 домов. «Лехтусси» общей площадью 30 га расположен в 30 км от КАД, со стоимостью около 11 EURO за кв. метр земли.
По словам Михаила Бимона, процесс насыщения спроса на класс «эконом» начнется в 2008-2009 годах. «На момент зарождения рынка загородного домостроения объем предложения ограничивался объектами класса «элита». «С течением времени возможность проживания загородом рассматривает для себя все более широкий сегмент покупателей», – отмечает директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина.
Между тем, сегодня на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты класса «бизнес». Но, сегмент класса «бизнес» близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.

Все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта), предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.

В целом, аналитики и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие 1,5-2 года в Петербурге появится прослойка граждан, предпочитающих жизнь в коттеджных поселках, которые будут находиться в зонах доступа до мест приложения труда, где временные затраты на дорогу не будут превышать 1,5 часов.
Три года назад в Петербурге начался процесс формирования позитивного образа проживания загородом. По словам Игоря Лучкова, в этом деле мы отстаем от Москвы на 3-4 года. Сегодня, благодаря активной пиар-раскрутке, около 50 процентов потенциальных покупателей недвижимости рассматривают вариант покупки загородного дома как наиболее приемлемый. Между тем, отмечает Игорь Лучков, только 5—10 процентов потенциальных покупателей может позволить себе купить, самостоятельно или с привлечением заемных средств, загородную недвижимость.

Оксана Прохорова