Не хватает «экономных» коттеджей
Спрос на загородное жилье в Санкт-Петербурге растет на 5-10 процентов в год. Аналитики отмечают явный недостаток предложения в секторе коттеджей класса «эконом».
В заявленном количестве коттеджей, реализуемых в поселках за II квартал текущего года, по данным компании «Петербургская Недвижимость», 67 процентов приходится на коттеджи класса «бизнес». Это практически в четыре раза больше, чем коттеджи класса «элита» и «средний», и в десять раз больше реализуемых коттеджей класса «эконом». Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон поясняет, что такой разрыв вполне закономерен.
Элитный сектор не может быть массовым, хотя бы потому, что нет широкого слоя потребителей. К тому же мест, на которых можно организовывать коттеджные поселки элитного сегмента, не так много. При этом несколько лет назад коттеджей класса «бизнес» вообще не было на рынке. Михаил Бимон отмечает, когда в продаже появилось большое количество земель, неподходящих для возведения элитных загородных поселков, застройщики посчитали не выгодным строительство недорогих коттеджей на данных территориях. В результате появились поселки с коттеджами категории класса «бизнес». Буферной стоимостной зоной между классами «эконом» и «бизнес» стала категория среднего класса.
Отметим, сейчас наблюдается дефицит участков не только под элитные поселки, но и под строительство поселков класса «бизнес». По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, земельные участки в пригороде Санкт-Петербурга ежегодно растут в цене на 50 процентов, а участки, находящиеся в рекреационных зонах вокруг города дорожают еще большими темпами, до 70 процентов.
Цена земли стала основным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости, где сейчас наметился большой ценовой разброс. По словам исполнительного директора НП Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, коттедж класса «элит» сейчас стоит до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж класса «бизнес» – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний – чуть дороже, чем класс «эконом» – до 500 тыс. у.е.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, находящихся на разной степени завершенности, а также реализуемые участки. На стадии проектирования находится 48 поселков, причем около 9 готовятся к открытию продаж до конца III квартала 2007 года, еще шесть поселков будут сданы до конца текущего года. Ряд коттеджных поселков находятся на стадии проектирования, поэтому сроки открытия продаж пока не определены.
По числу поселков с большим отрывом лидирует Выборгский район Ленобласти (32 строится и 9 проектируется). Следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).
Маркетологи «Петербургской недвижимости» также подсчитали средние площадь и цену строящегося коттеджа по районам города и области. В Приморском районе Петербурга «средний дом» имеет площадь 550 кв. метров и стоит более ,5 млн. В Пушкинском районе показатели скромнее – 385 кв. метров за ,2 млн, в Петродворцовом – 265 кв. метров за 0 тыс.
Курортный район занимает четвертое место: средняя стоимость дома средней площади 226 кв. метров с учетом стоимости участка составляет около 0 тыс. Более чем на полмиллиона тянут строящиеся коттеджи в Кировском, Всеволожском, Выборгском и Тосненском районах.
Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в классе «бизнес» – это чуть более половины существующего предложения (67 процентов). Далее по предложению вторую позицию занимает класс «элит» – это 16 процентов, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс – 14 процентов. Класс «эконом» характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 3 процентов от всего предложения.
По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынок выходят следующие объекты: «Янино-2» (240 домов (70 шт. – 1 очередь) и «таун-хаусы» во Всеволожском районе) компании ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Пететербург»; «Новое Минулово-2» компании ИСК «Константа»; достаточно приближенные к классу «эконом» по стоимости коттеджи в «Новой Кореле» (19 коттеджей и 4 блокированных жилых домов в Приозерском районе, реализация проходит в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», микрорайон будет сдан в этом году) и поселке «Петергофском» (32 коттеджа в Ломоносовском районе, в 40 минутах езды к юго-западу от Санкт-Петербурга).
Как сообщил Владимир Майоров, в ближайшее время планируется строительство большого поселка на 40 тыс. человек в Тосненском районе Ленобласти, который будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уже в этом году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, то есть коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности – появление достаточного количества недорогих домов класса «эконом».
Директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина отмечает, что за период с 2006 по 2007 годы возросла доля коттеджных поселков класса «эконом», на рынке появилось около 10 новых коттеджных поселков данного сегмента.
«Если сравнивать июль 2006 года и июль 2007 года, то динамика продаж находятся на одном уровне, в среднем это три сделки в месяц», – говорит Александра Дудина.
ИСК «Константа» реализует коттеджи в поселке «Новое Минулово». В компании сообщили, что по сравнению с первым кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в поселке возрос в четыре раза.
«Нам удается сохранить динамику продаж, несмотря на то, что с момента вывода проекта на рынок цена предложения выросла на 25—27 процентов», – отметила Дудина.
В целом аналитики отмечают, что класс «эконом» на рынке загородной недвижимости еще только формируется.
В ближайшем будущем должны выйти на рынок такие массовые проекты, как «Новая Ижора» компании Балтросс, где планируется реализовать 6 тыс. домовладений. К концу этого года будут построены первые 250 коттеджей, строительство которых осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов. Ими планируют застроить 285 га земли, предусмотренной под Новую Ижору. По словам генерального директора ООО «Батлросс» Олега Еремина, по состоянию на июнь 2007 года ориентировочная ценовая планка кв. метра составляла 40–45 тыс. рублей, однако продажи в новом квартале еще не открыты и возможно, осенью, когда они начнутся , цена будет несколько иной.
Ориентировочно к концу этого года выйдет на рынок и коттеджный поселок «Лехтуси» от FD-GROUP (входит ХК «Фаэтон»), в котором будет не менее 100 домов. «Лехтусси» общей площадью 30 га расположен в 30 км от КАД, со стоимостью около 11 EURO за кв. метр земли.
По словам Михаила Бимона, процесс насыщения спроса на класс «эконом» начнется в 2008-2009 годах. «На момент зарождения рынка загородного домостроения объем предложения ограничивался объектами класса «элита». «С течением времени возможность проживания загородом рассматривает для себя все более широкий сегмент покупателей», – отмечает директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина.
Между тем, сегодня на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты класса «бизнес». Но, сегмент класса «бизнес» близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.
Все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта), предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
В целом, аналитики и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие 1,5-2 года в Петербурге появится прослойка граждан, предпочитающих жизнь в коттеджных поселках, которые будут находиться в зонах доступа до мест приложения труда, где временные затраты на дорогу не будут превышать 1,5 часов.
Три года назад в Петербурге начался процесс формирования позитивного образа проживания загородом. По словам Игоря Лучкова, в этом деле мы отстаем от Москвы на 3-4 года. Сегодня, благодаря активной пиар-раскрутке, около 50 процентов потенциальных покупателей недвижимости рассматривают вариант покупки загородного дома как наиболее приемлемый. Между тем, отмечает Игорь Лучков, только 5—10 процентов потенциальных покупателей может позволить себе купить, самостоятельно или с привлечением заемных средств, загородную недвижимость.
Оксана Прохорова
Несмотря на то, что первые торги по комплексному освоению территорий вызвали огромный интерес со стороны девелоперов, очередные торги в Фонде имущества прошли во много раз скромней в части количества участников, но не по составу.Петербургским застройщикам, несомненно, запомнится дата минувших торгов – как день выхода на петербургский рынок компании, которая имеет прочные связи с холдингом «Базовый Элемент» и декларирует весьма амбициозные планы по работе в городе на Неве.
Немногим ранее большинство представителей строительных компаний Петербурга заявляли о намерении участвовать в торгах по комплексному освоению территорий (КОТ). Первые торги по КОТ проходили при полном аншлаге, продолжались они достаточно долго и запомнились в первую очередь многократным превышением окончательной стоимости над стартовой за счет длительного противостояния двух участников. Нынешний аукцион на фоне предыдущих торгов выглядел немного странным, если учитывать намерения питерских строителей. Из двадцати присутствующих в зале четверо непосредственно участвовали в самом аукционе, образуя две противоборствующие стороны. Двое мужчин выступали на стороне ООО «Главстрой-СПб», и две женщины представляли ООО «Юнтолово». Остальные присутствующие в зале лишь наблюдали за происходящим.
Впрочем, торги заняли не более пяти минут. Скоротечность торгов можно объяснить шагом аукциона, который составил 30 млн рублей. Напомним, что в прошлый раз шаг аукциона был 600 тыс. рублей. Это обстоятельство и позволило сторонам в несколько «шагов» достичь цифры более одного миллиарда рублей, и аукционист объявил победителя – «Главстрой-СПб», предложившего за земельный участок 1 007 700 000 рублей (при начальной цене 617 700 000 рублей). Хочется отметить одно забавное совпадение, – два победителя торгов сидели на тех же местах, что и победители первого аукциона – этакий «счастливый стул». Остается неизвестным, знали ли об этом совпадении сами участники торгов.
ПоднЯтаЯ целина?
Как уточнил перед началом торгов представитель организатора торгов – Фонда имущества Санкт-Петербурга – Николай Ботвин, на торги выставлялось единым лотом право на заключение договора аренды двух земельных участков в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка. Первый участок, расположенный северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским проспектом, составляет 2 227 826 кв. метров. Второй участок – 3-я Конная Лахта (северо-восточнее дома 45, лит. Д по 3-й Конной Лахте) площадью 2 143 082 кв. метров.
Согласно условиям аукциона максимальный срок подготовки проектов планировки и межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет 4,5 года. В то же время максимальный срок для осуществления жилищного и иного строительства отведен в размере 10 лет. За это время победителю торгов необходимо: подготовить проекты планировки и межевания территорий; возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После чего инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства.
Стоит отметить, что, как указывается в предварительных условиях инженерного обеспечения, подавляющее число видов инженерной нагрузки не имеют резерва или отсутствуют, что, по мнению победителя, является серьезной проблемой.
Кроме этого у участка №1 существуют обременения – охранная зона газораспределительной сети площадью более 6 тыс. кв. метров, а также зоны магистральных сетей теплоснабжения.
ООО
Как рассказала генеральный директор ООО «Юнтолово» Татьяна Рыбакова, представители компании рассчитывали, что данный участок будет стоить меньшую сумму, поэтому и было принято решение не продолжать торги. Впрочем, и представитель победителя посетовал на дороговизну.
Компания «Главстрой-СПб» была зарегистрирована 12 декабря 2006 года. Генеральный директор компании Александр Векслер не стал отвечать на вопросы, а переадресовал их генеральному директору корпорации «Главстрой» Артуру Маркаряну, который специально прибыл на торги и отбыл в аэропорт прямо из здания Фонда имущества.
Как рассказал Артур Маркарян, корпорация, которую он возглавляет, является управляющей компанией, в которую входят: «ГлавМосСтрой»; «МосПромСтрой материалы»; «МосМонтажСпецСтрой», а сама корпорация – «Главстрой» – входит в холдинг «Базовый Элемент».
В Москве у компании существуют собственные строительные мощности. Однако как заявил г-н Маркарян, сейчас рассматривается вопрос о создании в Петербурге собственной строительной базы. По его словам, в Москве корпорация является одним из крупных застройщиков – 1,4 млн кв. метров. Присутствуя во всех сегментах рынка, корпорация все же делает упор на жилье эконом-класса. Кроме этого компания имеет большой опыт строительства объектов социального назначения, возводящихся по городскому заказу. «У нас есть опыт взаимодействия подобных проектов (по госзаказу) в Москве, и мы бы с удовольствием перенесли этот опыт в Петербург», – говорит г-н Маркарян.
В отношении будущего жилья, которое будет построено на двух участках, г-н Маркарян сказал, что до окончания проработки проекта он не готов обсуждать планы. «Необходимо все четко просчитать», – заключил он. Однако заметил, что корпорация оценивает Петербург как привлекательный рынок и намерена занять на нем лидирующие позиции.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга функциональное назначение участка №2 определено: западная часть – для размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки, 9 этажей и выше, восточная часть – для размещения застройки дома для индивидуального проживания. Индивидуально стоящими или блокированными.
Прогнозы, да и только
На сегодняшний день территория, на которой располагаются земельные участки, представляет для застройщиков весьма небольшой интерес. В первую очередь, это связано с отсутствием здесь инфраструктуры, – рассуждает директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. В будущем этот район может рассматриваться как весьма перспективный. Однако уже сейчас очевидны проблемы – транспортная развязка. С одной стороны, здесь предусмотрен выезд лишь на Западный скоростной диаметр – Васильевский Остров, и только потом – центр города. С другой, выезд на и без того перегруженный Приморский проспект. Хотя в целом проект может оказаться весьма удачным, – заключает Николай Пашков.
Однако представитель «Агентства развития и исследований в недвижимости» более пессимистичен в своих прогнозах. «На этой территории можно будет построить от 6 до 10 млн кв. метров жилья и коммерческой недвижимости. Даже учитывая, что компании-победителю придется вкладывать большие средства в инженерную подготовку территории, общие затраты выйдут примерно в два раза меньше, чем сейчас стоит эта земля. Сомнение вызывает дальнейшая судьба построенного жилья. Продавать единовременно по 400-800 тыс. кв. метров жилья в год в одном районе – это очень тяжело. А с учетом планов других строителей, которые будут строить в Кудрово, «Балтийской Жемчужине», «Северной долине», на землях совхоза Ручьи, думаю, почти нереально. Исключение может быть лишь в случае, если за отведенные десять лет, на который рассчитан проект, благосостояние потребителей не вырастет раз в пять, вслед за ценой на нефть», – уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Игорь Федоров
Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.
Лилиана Глазова