Сегменты упадут по-разному
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале
«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает
На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации».
По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них.
В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.»
Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей.
«Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%».
Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).
Материал предоставлен АРИН
.jpg)
Март 2009 г. прошел спокойно, без существенных колебаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Арендные ставки и цены остались практически на том же уровне, что и в феврале. Несмотря на рост цен на нефть, укрепление рубля, продажу валюты и стабилизацию цен, денежные средства не перетекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее, инвесторы все активнее присматриваются к продаваемым объектам. Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров.
Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март
|
Индикаторы |
31.03.09 |
Изменение за март 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-0,3 |
-48,6 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
0,4 |
-40,5 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3452 |
2,9 |
-38,7 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3040 |
4,7 |
-32,1 |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г.
Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств.
В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости.
По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года.
Офисы
С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее
Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов (
Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City)
Торговля
В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю.
Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама.
Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.).
Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым.
Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Материал предоставлен ГУД