Гидроизоляции засуха на рынке не страшна
Производители гидроизоляционных материалов, несмотря на кризис, пророчат рынку уверенное развитие. Они отмечают, что снижение темпов строительства, безусловно, отрицательно скажется на развитии отрасли, однако полагают, что вырастет доля ремонтных и восстановительных работ, при которых будет идти активное потребление влагозащитной продукции.
Специалисты DISCOVERY Research Group в своем исследовании отмечают, что в России применяется в основном рулонная гидроизоляция на основе битума. По данным компании, доля этого типа материалов на рынке составляет 85-90%, а оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Рулонная популярность
Как говорят в DISCOVERY Research Group, производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году, однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей. «Рост рынка мембранных покрытий совпадал с темпами роста строительного рынка, как жилищного, так и промышленного, и составлял 3-5% ежегодно до 2015 года», – подсчитали аналитики.
Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос в основном покрывается за счет внутреннего производства. Лидерами по производству рулонной гидроизоляции на основе битума являются Рязанская область и Республика Башкортостан, занимая 26 и 15% от всего выпуска по России соответственно. Кроме этого, эксперты два года назад отмечали наибольший рост производства в Нижегородской, Владимирской и Ленинградской областях.
По мнению Анны Севаевой, руководителя направления TAIKOR компании «ТехноНИКОЛЬ», в Петербурге наблюдается рост заинтересованности в новых гидроизоляционных продуктах, таких как полимерные композиции. «Данное направление гидроизоляции имеет большие перспективы именно в Северной столице, поскольку полимерные композиции идеальны для применения на мостах, что очень актуально для Петербурга. Также отмечается рост заинтересованности заказчика в полимерных композициях как для гидроизоляции строений сложной архитектурной формы и производств, где требуется химически стойкая гидроизоляция (заводы, гидротехнические сооружения, тоннели, резервуары и т. п.), – говорит эксперт. – Кроме того, применение таких продуктов позволяет создавать более сложные архитектурные решения, а также меньше задумываться над возможностью гидроизоляции их традиционными способами».
Другая изоляция
Кроме битумов и полимеров в качестве гидроизоляции используют сухие смеси и готовую проникающую гидроизоляцию. По данным «Стройпрофи», в настоящий момент на российском рынке представлены гидроизоляционные сухие смеси не менее чем 63 производителей. Из них около половины предлагают только сухие гидроизоляционные смеси, еще треть дополнительно выпускают готовые составы, пропитки или инъекционные жидкости.
Наконец, 12 компаний предлагают самый широкий ассортимент, включающий сухие смеси и готовые составы для гидроизоляции, жидкие поверхностные и объемные гидрофобизаторы, ремонтные материалы и т. д. Большинство марок из представленных на рынке производится в России, подчеркивают аналитики.
Один из лидеров в сегменте проникающей гидроизоляции – компания «Пенетрон-Россия». «Мы в Петербурге гидроизоляционные материалы не производим, только поставляем их. По нашим данным, рост поставок в сезон 2014 года достиг 40%. В текущем году ожидаем еще больший показатель, – говорит Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия». – Петербург – это крупный рынок, здесь много инвесторов, большой объем строительства и крайне сложная гидрогеология. По нашим оценкам, 50% от всего северо-западного рынка приходится на Петербург. И потом, опыт двух предыдущих кризисов показывает: в сложных экономических условиях потребитель делает выбор в пользу более качественного продукта».
Доля проникающей гидроизоляции на всем рынке гидроизоляции крайне мала, поэтому есть куда расти и развиваться, считает Игорь Черноголов. «На рынке гидроизоляции есть небольшие компании, их порядка 15-20. Но это не значит, что таково и разнообразие материалов. Часто встречается так называемый Private Label, когда один и тот же продукт выходит под разными марками. Эта схема действует и на рынке гидроизоляции», – уточняет Игорь Черноголов.
Однако Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», добавляет, что рынок, как правило, отзывается на универсальные предложения, то есть гидроизоляцию, которая имеет более широкие возможности использования. А на такие узкие сегменты, как проникающая гидроизоляция, серьезного всплеска интереса со стороны рынка потребителей ожидать не стоит, уверен эксперт.
Игорь Черноголов подтверждает, что, действительно, основной конкурент проникающей гидроизоляции – это по-прежнему традиционные материалы. «Крупным игроком в этом сегменте рынка является «ТехноНИКОЛЬ», производитель оклеечной битумной и рубероидной гидроизоляции. Что касается поглощений на рынке гидроизоляции, то их, скорее всего, не будет. Неэффективные компании исчезнут сами. В этом очищающая и созидательная сила кризиса», – уверен эксперт.
Ценовая разница
По мнению специалистов, обмазочная гидроизоляция недорогая, но, учитывая ее существенный расход, итоговая цена получается довольно высокой. Но при этом срок ее жизни будет ограничен, поскольку она подвергается механическому износу. Проникающая гидроизоляция стоит несколько дороже, но при низком расходе (менее 1 кг на 1 кв. м) и неограниченном сроке действия ее цена может оказаться крайне незначительной. Выбор в любом случае остается за потребителем.
Участники рынка добавляют, что в настоящее время в лучшем положении по ценовым предложениям находятся те компании, которые производят продукт в России и не зависят от завоза материалов из-за рубежа – у таких игроков рынка есть возможность самостоятельно регулировать цены без валютного давления.
«Темпы строительства в этом году, безусловно, снизятся. Однако можно предположить, что увеличится доля ремонтных и восстановительных работ. Но потребитель и в сегменте b2b, и в сегменте b2c будет стремиться к покупкам более качественного продукта, который работает не сезон-другой, а будет иметь максимально долговечный эффект», – прогнозирует Игорь Черноголов.
Мнение:
Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия»:
– ГК «Пенетрон-Россия» не снижает объемы производства и не фиксирует снижения спроса. Так что в 2015 году мы намерены только наращивать обороты. На некоторых рынках ожидаем существенного роста продаж. Например, в Казахстане. Инвестиционные программы мы тоже не пересматриваем. Наш главный на сегодня проект – строительство завода в Беларуси – реализуется в строгом соответствии с планом. Запуск его намечен на весну-лето 2015 года. Кроме того, сейчас мы рассматриваем возможность расширения производственных мощностей в 2016 году за счет строительства заводов в Башкортостане.
Справка:
Битумно-полимерные материалы производят компании «ТехноНИКОЛЬ» (также выпускает и мембранные покрытия), «Изофлекс» («Мостопласт»), «Петрофлекс» («Гидростеклоизол»). На производстве ПВХ-мембран на марке «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс». Гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Петербург поставляет ТД «Гекса – Северо-Запад» (производство находится в Твери). Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель). Среди марок проникающей гидроизоляции можно отметить «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон», «Пенетрон», «Ксайпекс».
Петербургский рынок складов в III квартале пополнился лишь одним объектом. Однако объем сделок за этот период, по оценкам экспертов, был рекордным за последние несколько лет.
В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге было арендовано и куплено 126 тыс. кв. м, что является наивысшим квартальным показателем в посткризисный период, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle.
При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах, - объясняет Наталья Затейщикова, консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - К концу 3-ого квартала 2013 года доля вакантных помещений составила 0,5%, или всего 9,8 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателем 2007 года, когда на рынке практически не было качественных объектов».
Предложение
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, в 3-м квартале 2013 года введен только один качественный объект класса А – Логопарк «Осиновая Роща» (арендуемая площадь — 29 тыс. кв. м), который был на 100% заполнен арендаторами до момента открытия. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,89 млн кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отмечают, что в общем объеме предложения складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 66%, на складские комплексы класса В приходится 34%. Спекулятивные склады, предназначенные для сдачи в аренду, составляют чуть более половины от всего объема рынка качественной складской недвижимости (59%). Логистические комплексы, предлагающие услуги ответственного хранения составляют 41% в структуре предложения, уточняют аналитики компании.
Спрос
Уровень вакантных помещений, по словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, составляет не больше 1%.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации, добавляет эксперт.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов в III квартале поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%.
«С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м., так и блоки меньшей площади – от 1000 до 3000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений», - говорится в аналитическом отчете компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Ставки
По данным Jones Lang LaSalle , несмотря на низкий уровень вакансий, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах rласса А в среднем составляют 35-40 USD за кв. м в год, добавляют эксперты компании.
Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, говорит, что за первые 3 квартала арендные ставки выросли в среднем на 4-8% в долларовом эквиваленте.
Прогноз
До конца 2013 года запланированы к вводу пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014 год.
По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, общий объем введенных в 2013 г. складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, превысит почти в 2 раза показатели 2012 года.
«Даже в случае реализации всех проектов, в перспективе не ожидается насыщения рынка. Следствием сложившейся ситуации может служить обострение конкуренции между потенциальными арендаторами, - полагает Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге.
«Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», - добавляет Наталья Затейщикова.
«В связи с достаточно низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка», - делятся прогнозами эксперты Knight Frank St. Petersburg.
Владимир Скигин считает, что в связи со сложившейся ситуацией, рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой. В результате на петербургский рынок обратили внимание ряд иностранных компаний, которые в ближайшие несколько лет планируют возвести здесь свои объекты, поясняет эксперт.
Мнение
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На настоящий момент существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но которые девелоперы пока не готовы осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, и до этого момента не готовы начинать реализацию спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности.
Участники рынка прогнозируют, что по итогам 2013 года рост рынка железобетонных изделий составит 10%. Такой же показатель у отрасли был и по итогам прошлого года.
Согласно информации специалистов «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», рынок железобетонных изделий в Санкт-Петербурге и Ленобласти (без учета продукции ДСК), по различным оценкам, составляет от 730 до 800 тыс. куб. м. Эксперты оценивают темпы роста рынка на уровне 5-10% в год. При этом в период 2010-2011 годов темпы прироста рынка оставались на уровне 5%.
Евгений Родионов, начальник отдела продаж компании «Т-Бетон», рассказал, что заявленная многими застройщиками реализация новых жилищных проектов положительно сказывается на рынке ЖБИ и каркасно-панельного домостроения.
«В принципе, мы поставили себе цель увеличить обороты по результатам этого года и придерживаемся намеченных планов. Однако по сегменту ЖБИ для промышленных объектов – колонны, балки – у нас были небольшие простои. В целом же наше предприятие загружено на полную мощность», – прокомментировал он.
По информации Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», всего сборный железобетон того или иного ассортимента в Петербурге и Ленобласти производят более 90 компаний. Среди них наиболее крупными игроками считаются около 40 предприятий.
Основными игроками на рынке товарных ЖБИ являются «ПО «Баррикада», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». Суммарно они занимают 65-70%.
В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками является ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»). Эти предприятия занимают до 90% рынка.
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», отметил, что некрупные компании, как правило, руководствуются соображениями экономии и ориентируются на производство типовой продукции, а ведущие игроки рынка готовы изготавливать железобетонные изделия по индивидуальным заказам. «Некоторые компании специализируются на одном-двух видах изделий, например лестничных маршах или вентиляционных блоках. Поскольку конкуренция на этом рынке выше, следствием является снижение цены на продукцию, которая производится по стандартным чертежам и может отгружаться со склада. Что касается изделий индивидуального изготовления, то они выпускаются под конкретного заказчика по согласованным чертежам. Говорить о падении цен в этом сегменте было бы неправильно», – добавил эксперт.
По словам Евгения Родионова, стоимость железобетона в 2013 году поменялась незначительно по сравнению с 2012 годом, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также резко не менялась. По его словам, средняя цена за 1 куб. м железобетонных изделий в зависимости технологии и типоразмера составляет 20-30 тыс. рублей.
Мнение
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– В августе этого года Группа ЛСР осуществила технологический запуск производственного комплекса по выпуску ЖБИ в г. Гатчине Ленобласти. Благодаря масштабной модернизации мы увеличили эффективность и нарастили мощность производства до 330 тыс. куб. м в год, значительно расширив номенклатуру изделий. На предприятии оборудовано 18 производственных участков – пролетов, включая формовочное и арматурное производство, бетоносмесительные узлы и другие цеха. Промышленный комплекс в Гатчине ориентирован на производство ЖБИ для жилищного, общегражданского и дорожного строительства. Общий объем производства сборных ЖБИ на заводах Группы ЛСР (в Санкт-Петербурге и Ленобласти) в 2012 году составил 391 тыс. куб. м. За первые 9 месяцев 2013 года предприятиями реализовано 232 тыс. куб. м. В настоящее время в составе объединенной структурной единицы Группы ЛСР по выпуску ЖБИ работают три площадки совокупной мощностью около 540 тыс. куб. м в год.