Гидроизоляции засуха на рынке не страшна
Производители гидроизоляционных материалов, несмотря на кризис, пророчат рынку уверенное развитие. Они отмечают, что снижение темпов строительства, безусловно, отрицательно скажется на развитии отрасли, однако полагают, что вырастет доля ремонтных и восстановительных работ, при которых будет идти активное потребление влагозащитной продукции.
Специалисты DISCOVERY Research Group в своем исследовании отмечают, что в России применяется в основном рулонная гидроизоляция на основе битума. По данным компании, доля этого типа материалов на рынке составляет 85-90%, а оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Рулонная популярность
Как говорят в DISCOVERY Research Group, производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году, однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей. «Рост рынка мембранных покрытий совпадал с темпами роста строительного рынка, как жилищного, так и промышленного, и составлял 3-5% ежегодно до 2015 года», – подсчитали аналитики.
Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос в основном покрывается за счет внутреннего производства. Лидерами по производству рулонной гидроизоляции на основе битума являются Рязанская область и Республика Башкортостан, занимая 26 и 15% от всего выпуска по России соответственно. Кроме этого, эксперты два года назад отмечали наибольший рост производства в Нижегородской, Владимирской и Ленинградской областях.
По мнению Анны Севаевой, руководителя направления TAIKOR компании «ТехноНИКОЛЬ», в Петербурге наблюдается рост заинтересованности в новых гидроизоляционных продуктах, таких как полимерные композиции. «Данное направление гидроизоляции имеет большие перспективы именно в Северной столице, поскольку полимерные композиции идеальны для применения на мостах, что очень актуально для Петербурга. Также отмечается рост заинтересованности заказчика в полимерных композициях как для гидроизоляции строений сложной архитектурной формы и производств, где требуется химически стойкая гидроизоляция (заводы, гидротехнические сооружения, тоннели, резервуары и т. п.), – говорит эксперт. – Кроме того, применение таких продуктов позволяет создавать более сложные архитектурные решения, а также меньше задумываться над возможностью гидроизоляции их традиционными способами».
Другая изоляция
Кроме битумов и полимеров в качестве гидроизоляции используют сухие смеси и готовую проникающую гидроизоляцию. По данным «Стройпрофи», в настоящий момент на российском рынке представлены гидроизоляционные сухие смеси не менее чем 63 производителей. Из них около половины предлагают только сухие гидроизоляционные смеси, еще треть дополнительно выпускают готовые составы, пропитки или инъекционные жидкости.
Наконец, 12 компаний предлагают самый широкий ассортимент, включающий сухие смеси и готовые составы для гидроизоляции, жидкие поверхностные и объемные гидрофобизаторы, ремонтные материалы и т. д. Большинство марок из представленных на рынке производится в России, подчеркивают аналитики.
Один из лидеров в сегменте проникающей гидроизоляции – компания «Пенетрон-Россия». «Мы в Петербурге гидроизоляционные материалы не производим, только поставляем их. По нашим данным, рост поставок в сезон 2014 года достиг 40%. В текущем году ожидаем еще больший показатель, – говорит Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия». – Петербург – это крупный рынок, здесь много инвесторов, большой объем строительства и крайне сложная гидрогеология. По нашим оценкам, 50% от всего северо-западного рынка приходится на Петербург. И потом, опыт двух предыдущих кризисов показывает: в сложных экономических условиях потребитель делает выбор в пользу более качественного продукта».
Доля проникающей гидроизоляции на всем рынке гидроизоляции крайне мала, поэтому есть куда расти и развиваться, считает Игорь Черноголов. «На рынке гидроизоляции есть небольшие компании, их порядка 15-20. Но это не значит, что таково и разнообразие материалов. Часто встречается так называемый Private Label, когда один и тот же продукт выходит под разными марками. Эта схема действует и на рынке гидроизоляции», – уточняет Игорь Черноголов.
Однако Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», добавляет, что рынок, как правило, отзывается на универсальные предложения, то есть гидроизоляцию, которая имеет более широкие возможности использования. А на такие узкие сегменты, как проникающая гидроизоляция, серьезного всплеска интереса со стороны рынка потребителей ожидать не стоит, уверен эксперт.
Игорь Черноголов подтверждает, что, действительно, основной конкурент проникающей гидроизоляции – это по-прежнему традиционные материалы. «Крупным игроком в этом сегменте рынка является «ТехноНИКОЛЬ», производитель оклеечной битумной и рубероидной гидроизоляции. Что касается поглощений на рынке гидроизоляции, то их, скорее всего, не будет. Неэффективные компании исчезнут сами. В этом очищающая и созидательная сила кризиса», – уверен эксперт.
Ценовая разница
По мнению специалистов, обмазочная гидроизоляция недорогая, но, учитывая ее существенный расход, итоговая цена получается довольно высокой. Но при этом срок ее жизни будет ограничен, поскольку она подвергается механическому износу. Проникающая гидроизоляция стоит несколько дороже, но при низком расходе (менее 1 кг на 1 кв. м) и неограниченном сроке действия ее цена может оказаться крайне незначительной. Выбор в любом случае остается за потребителем.
Участники рынка добавляют, что в настоящее время в лучшем положении по ценовым предложениям находятся те компании, которые производят продукт в России и не зависят от завоза материалов из-за рубежа – у таких игроков рынка есть возможность самостоятельно регулировать цены без валютного давления.
«Темпы строительства в этом году, безусловно, снизятся. Однако можно предположить, что увеличится доля ремонтных и восстановительных работ. Но потребитель и в сегменте b2b, и в сегменте b2c будет стремиться к покупкам более качественного продукта, который работает не сезон-другой, а будет иметь максимально долговечный эффект», – прогнозирует Игорь Черноголов.
Мнение:
Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия»:
– ГК «Пенетрон-Россия» не снижает объемы производства и не фиксирует снижения спроса. Так что в 2015 году мы намерены только наращивать обороты. На некоторых рынках ожидаем существенного роста продаж. Например, в Казахстане. Инвестиционные программы мы тоже не пересматриваем. Наш главный на сегодня проект – строительство завода в Беларуси – реализуется в строгом соответствии с планом. Запуск его намечен на весну-лето 2015 года. Кроме того, сейчас мы рассматриваем возможность расширения производственных мощностей в 2016 году за счет строительства заводов в Башкортостане.
Справка:
Битумно-полимерные материалы производят компании «ТехноНИКОЛЬ» (также выпускает и мембранные покрытия), «Изофлекс» («Мостопласт»), «Петрофлекс» («Гидростеклоизол»). На производстве ПВХ-мембран на марке «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс». Гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Петербург поставляет ТД «Гекса – Северо-Запад» (производство находится в Твери). Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель). Среди марок проникающей гидроизоляции можно отметить «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон», «Пенетрон», «Ксайпекс».
Строители не готовы массово внедрять энергоэффективные технологии. Эксперты говорят, что причина в высокой стоимости таких решений, туманных сроках окупаемости и отсутствии стимулов со стороны государства.
Проблема неспешного развития энергоэффективности в России, по словам Евгения Тесли, заместителя генерального директора по вопросам устойчивого развития «Бюро техники», заключается в отсутствии комплексного подхода к строительству нового объекта. «Нет методик, решений, технологий, которые всесторонне оценили бы здание не только с точки зрения энергоресурсов и адаптивных инженерных решений, но и социальных аспектов. В первую очередь, необходимо адаптировать поток западных энергоэффективных технологий к нашим условиям, климатическим параметрам, фактору наличия энергоресурсов и – самое важное – их стоимости», – полагает господин Тесля.
Алексей Леплявкин, генеральный директор компании Profit, отмечает, что основной причиной является отсутствие нормативной базы, на основании которой можно проходить согласование в экспертных органах. «В существующих на данный момент СНиПах, СП и т. д. нет ни соответствующей терминологии, ни методик расчета, – сетует господин Леплявкин. – Следующая причина – неосведомленность населения. Несомненно, технологии будут применяться, если на них будет спрос. На сегодняшний же день потребители узнают о современных решениях от единичных застройщиков, которые их применяют».
По мнению Михаила Фуксмана, директора по продажам компании «ПетроСтиль», еще одной проблемой являются кадры. «Многие специалисты готовились по устаревшим на данный момент нормам, и сейчас не готовы преодолеть инерцию, но прогрессивные компании стремятся сократить этот разрыв», – говорит эксперт.
Строители с опаской относятся к энергоэффективным решениям, так как они удорожают стоимость проекта. «На нашем опыте внедрение энергоэффективных технологий действительно привело к удорожанию отдельных разделов, например инженерии, и отразилось на себестоимости строительства, увеличив его на 5%», – говорит Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.
«При первой встрече с энергоэффективными решениями инвестор или девелопер считает, что любое энергоэффективное решение – дорогое решение, и это так, если не думать о проекте вообще. Если взять СНиП, поставщиков светодиодных светильников и тепловых насосов и сделать сметный расчет – цифры поразят. Устройство тепловых насосов (геотермальных) обойдется в 10 раз дороже устройства газовой котельной, – рассказывает Евгений Тесля. – При оценке стоимости квадратного метра экологичного жилого дома нужно понимать стоимость 1 кв. м некоего базового варианта. То есть изначально нужно знать, какого класса жилой дом планировал построить девелопер, какова будет стоимость 1 кв. м. От этих параметров напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат или, возможно, экономии».
Если рассматривать строительство здания и эксплуатационные расходы в течение продолжительного периода времени, как это делается в европейских странах, то энергоэффективные технологии, несомненно, окажутся экономически оправданными.
Если строитель использовал новейшие разработки инженерных решений климатических систем, рекуператоры, тепловые насосы, погодозависимую автоматику, то стоимость строительства объекта, по оценкам Романа Серебрякова, генерального директора ООО «РСК-СПб», в среднем повышается на 25%, однако экономия при эксплуатации может составить от 20 до 30% от затраченных финансовых ресурсов. «Срок окупаемости зависит от уровня энергоэффективности и технической сложности проекта и в среднем составит 3-5 лет, но может растянуться и на десятки лет, – рассказывает господин Серебряков. – Основываясь на зарубежном опыте, все чаще можно встретить готовые энергоэффективные решения с минимальным сроком окупаемости. Уже сегодня есть хорошие экспериментальные примеры работы технологии рекуперации в типовых домах Московской области, которые показали экономию до 70% энергии».
Повсеместное внедрение энергосберегающих технологий зависит от воли государства.
Для застройщиков стимулом к внедрению таких решений может стать государственная поддержка подобных проектов и утверждение нормативов на новые энергосберегающие технологии, считает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
«В Финляндии энергоэффективные технологии дотируются государством. В Европе действует единый стандарт энергоэффективности строительства. Все европейские решения и по теплу, и по воде являются энергоэффективными, другие просто недопустимы», – приводит примеры госпожа Гуртовая.
В первом квартале 2014 года в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра. По словам экспертов, в связи с колебанием курса валют на рынке наблюдался пересмотр договоров аренды. Во втором квартале участники рынка ждут появления как минимум двух новых объектов.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, падение курса рубля в I квартале 2014 года привело к экономическому спаду в различных сферах экономики Петербурга. «По оперативным данным Петростата, в течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года», - рассказывает эксперт.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что I квартале 2014 года в Санкт-Петербурге ввелся в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А), арендопригодной площадью 15,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, пояснил, что акт ввода в эксплуатацию ТЦ «Торговый двор», получил однако до открытия для посетителей дело не дошло. «Помимо «Торгового Двора» на 2014 год запланировано открытие ТК «Адмирал» (ожидается во II квартале), ТРЦ «Монпансье» (открытие 1 августа) и ТРЦ «Европолис» (конец года). Последние два объекта окажут наибольшее влияние на рынок, предлагая наиболее цельные концепции с интересным набором арендаторов», - делится данными господин Фадеев.
По подсчетам Ольги Аткачис, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 604 кв. м на 1 тыс. жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечались в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Ольга Шарыгина отмечает, что в структуре предложения по величине GLA лидируют объекты арендопригодной площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Наибольшая доля качественных торговых площадей, по словам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, 8% - DIY и 6% - гипермаркеты.
Вакансия и спрос
По оценкам Ольги Аткачис, на конец I квартала средний уровень вакансии в торговых центрах Петербурга приблизился к 3%. «Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 года, в I квартале уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%, что свидетельствует о высоком спросе на торговые площади», - поясняет госпожа Аткачис.
Валерий Трушин говорит, что в Петербурге ощущается нехватка притока «свежих» брендов. Так за 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.
«Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл», - отмечает господин Трушин. - Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY».
По словам Владислава Фадеева, позиции арендатора при проведении переговоров в течение I квартала в целом усилились. «Конкуренция среди торговых центров в Петербурге высока, а присутствие многих крупных сетевых арендаторов в Петербурге достаточно плотно покрывает город, поэтому дополнительные магазины эти операторы открывают лишь после детального отбора проекта. В условиях некоторого спада розничной торговли и не очень оптимистичных показателей роста доходов населения, такой отбор пройдут лишь наиболее успешные торговые центры, - поясняет господин Фадеев. – Именно этими факторами объясняются процессы, которые наблюдались в течение первого квартала: закрывались магазины в неуспешных торговых центрах. Неуспешность касается либо неудачной концепции, либо неудовлетворительного управления объектом».
Пересмотр ставок
Запрашиваемые арендные ставки для якорных арендаторов в первом квартале составляли в среднем от 4,5 до 12 тыс. рублей/кв. м/год (не включая НДС и коммунальные платежи), в зависимости от класса, местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади, подсчитали аналитики компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Скидки составляют до 5-15%.
По данным Ольги Аткачис, одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды в I квартале стал пересмотр расчета арендных платежей. «Теперь по желанию собственников они часто выражаются не в рублях, а в долларах, евро или в условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом зачастую устанавливается валютный коридор, который отчасти позволяет застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются, так как по наиболее ликвидным объекта это условие является обязательным со стороны собственников, - рассказывает госпожа Аткачис. – Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. При этом арендаторы и покупатели торговых площадей активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, в частности, Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом им интересны как строящиеся объекты, так и уже введенные в эксплуатацию».
Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию с резким изменением курса рубля, многие арендаторы не торопятся предпринимать активные действия по повышению арендных ставок и занимают выжидательную позицию, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь». Изменение курса валют, по его словам, в наименьшей степени скажутся на торговых центрах, так как зачастую арендные платежи в них привязаны к объему продаж. «В ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в 2014 году будет находиться в пределах 5%, что связано с ростом доли более качественного предложения в общем объеме торговых площадей, как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. В среднем индексация ставок варьируется от 2-4% для постоянных арендаторов и до 5-6% для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год», - считает господин Васильев.
Благоприятный прогноз
По мнению Владислава Фадеева, второй квартал года для рынка ритейла будет показательным, так как именно на ближайшие полгода придется основное влияние изменившегося курса. «До сих пор ритейлеры частично или полностью жили на тех заказах, которые были сделаны заранее, до изменения курса. Теперь можно ожидать роста стоимости импортируемых товаров, а, следовательно, еще большего падения продаж. В связи с этим мы прогнозируем существенные изменения в политике арендаторов, которые будут очень внимательно отслеживать экономическую эффективность каждого существующего или планируемого к открытию магазина», - поясняет господин Фадеев.
Ольга Аткачис считает, что несмотря на нестабильную экономическую конъюнктуру первого квартала, во II квартале рынок торговой недвижимости продолжит расти как в сегменте street-retail, так и в сегменте торговых комплексов. «В частности, во 2 квартале ожидается ввод в эксплуатацию ТК «Монпансье» в Приморском районе (площадь 58,5 тыс. кв. м) и ТК «Парнас» в Выборгском районе города (площадь 15 тыс. кв. м)», - рассказывает госпожа Аткачис.
По данным компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на стадии строительства находится более 900 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
«На 2014 год запланирован ввод около 500 тыс. кв. м торговых площадей, включая три аутлет-центра (один в Ленинградской области). Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года», - говорится в аналитическом отчете компании.
Эксперты отмечают, что на рынке активно идет процесс реконцепций старых торговых центров. «Собственники ТЦ заинтересованы в проведении реконцепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий. На сегодняшний день более 1 млн кв. м торговых площадей (2000-х и ранее годов постройки) нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Идет реконцепция ТЦ «Смайл». ТЦ «Стокманн Невский Центр» продолжает усиливать категорию брендов «премиум» класса», - делятся данными аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Валерий Трушин полагает, что в ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. «В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов, - прогнозирует господин Трушин. - Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов. Так сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов».
В качестве примеров эксперт приводит проект «Новый Оккервиль» ИСК «Отделстрой» , в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв. м, и проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.
|
Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г. |
||||
|
Название |
GBA |
GLA |
Район |
Открытие |
|
Монпансье |
58 500 |
30 500 |
Приморский |
2 кв. 2014 |
|
Парнас |
15 000 |
6 500 |
Выборгский |
2 кв. 2014 |
|
Fashion House |
37 000 |
20 260 |
Красносельский |
3 кв. 2014 |
|
Европолис |
141 700 |
60 440 |
Выборгский |
4 кв. 2014 |
|
Радуга (новый корпус) |
43 350 |
30 000* |
Московский |
4 кв. 2014 – 1П 2015 |
|
У Красного |
14 000 |
11 200 |
Центральный |
2014 |
|
* Предварительные данные |
||||
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate