Рынок бетона оптимизирует мощности
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.
В первом полугодии в Петербурге введено почти в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года: 947,5 тыс. против 541,4 тыс. кв. м. При этом цены на первичном рынке остановились и даже, по некоторым оценкам, начали снижаться.
Участники рынка считают, что столь резкий рост темпов ввода пока ни о чем не говорит. «Сданные в первом полугодии метры – это дома, которые строители не успели сдать в прошлом году. Говорить о глобальном увеличении сдачи домов пока рано – эффект от запущенных начале этого года крупных проектов проявится только в следующем году. По нашим оценкам, ввод жилья в 2013 году будет аналогичным прошлому или чуть ниже, то есть около 2,4-2,5 млн кв. м», – говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Такое резкое увеличение объемов ввода жилья связано с тем, что в первом полугодии 2013 года были введены в эксплуатацию проекты масштабного строительства – две очереди ЖК «Море» и первая очередь ЖК «Триумф Парк». Усилиями дольщиков было сдано пять проблемных объектов длительного строительства, введены в эксплуатацию очередные этапы строительства крупных комплексов и ряд небольших проектов. В первом полугодии 2012 года было сдано несколько небольших проектов и ряд очередных этапов строительства в крупных жилых комплексах».
Сбили цены
Исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров считает, что обилие вывода новых проектов сказалось на ценах. «В начале года был небольшой рост цен на квартиры на первичном рынке (примерно на 1%), но сейчас за счет вывода огромного количества крупных проектов эконом-класса идет снижение цены. В продаже появились квартиры за 1,2 млн рублей, чего раньше никогда не было на рынке. Новые объекты девелоперы заявляют практически во всех районах города, в том числе и в Московском, Всеволожском, Фрунзенском районах».
По данным «Матрикс-Недвижимости», цены за полгода в среднем упали на 1%.
Другие участники рынка все-таки полагают, что рост цен был, хотя и не такой, как в прошлом году. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), продолжает: «Первое полугодие 2013 года характеризуется некоторым замедлением темпов роста рынка. Средний рост цен составил лишь 2,5% (рост цен за аналогичный период 2012 года составлял 5%). Можно сказать, что рынок в какой-то степени вошел в стадию стагнации».
Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО «Группа Прайм», считает, что первое полугодие на рынке строительства выдалось уравновешенным, без сюрпризов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. «Существенных изменений на рынке не произошло. Ценовых скачков не было. Рост стоимости квадратного метра в продаже, безусловно, наблюдается, но прогнозируемый – по мере увеличения строительной готовности объектов и в пределах умеренной инфляции.
В целом, несмотря на невысокую ценовую динамику, с начала года в продажу вышло достаточно много новых проектов – за 6 месяцев этого года рынок пополнился более чем 50 новыми объектами различных застройщиков (включая новые очереди старых проектов), подсчитала госпожа Цветкова. Площадь предлагаемого жилья в них составила около 2,2 млн кв. м, что значительно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Студии по-прежнему в лидерах
По данным «Матрикс-Недвижимости» (агентство недвижимости при строительной корпорации «Матрикс»), в первом полугодии наиболее востребованными в Санкт-Петербурге были студии от 24 до 28 кв. м и стоимостью до 1,9 млн рублей, 1-комнатные квартиры от 33 до 40 кв. м от 2,2 до 3 млн рублей и небольшие 2-комнатные квартиры площадью от 52 до 60 кв. м за 3,1-3,8 млн рублей. По-прежнему самым популярным остается сегмент эконом-класса, где сложнее продать 3- и 4-комнатные квартиры. Что касается географии, то спрос в большой степени сосредоточен в Московском, Невском, Приморском и Калининском районах.
Предложение жилья на первичном рынке Санкт-Петербурге распределилось следующим образом: 60% – эконом-класс, 30% – комфорт-класс, 10% – элитные дома и бизнес-класс.
По данным исследования «НДВ СПб», за период с декабря 2012 по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9 до 16%. Причина – увеличение числа объектов эконом-класса на окраинах города.
Доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48 до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27 до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры – с 15 до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.
Согласно прогнозам «Матрикс-Недвижимости», во втором полугодии значительного изменения в соотношении предложении жилья по классам не предвидится. Значительная часть сделок в эконом-классе будет проходить с привлечением ипотечных средств и рассрочек от застройщиков. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщики будут предлагать различные акции, спецпредложения, увеличивать рекламные бюджеты. Цены будут оставаться на прежнем уровне.
Так же считает и госпожа Цветкова: «По нашим прогнозам, при отсутствии глобальных потрясений в российской экономике рынок недвижимости продолжит свое умеренное развитие до конца года. Значительного роста цен по итогам года не предвидится».
Игорь Петров считает, что вторая половина года будет менее активной, поскольку традиционно в начале года девелоперы стараются выводить больше объектов. «В то же время продолжится активная работа по строительству заявленных ранее масштабных кварталов, включающих дома эконом-класса», – дает прогноз он.
«Учитывая, что покупательная способность не увеличивается, а повышения доступности ипотеки ждать не приходится, то в ближайшее время цены существенно расти не будут», – солидарен с коллегами господин Панов.
Многофункциональные комплексы (МФК) – явление для российского рынка уже не новое и продолжающее набирать популярность. Преимуществами таких комплексов является то, что в них можно включать вспомогательные функции, которые контролирующие органы могли бы и не согласовать как основные.
Как подсчитали аналитики GVA Sawyer, по состоянию на конец 2012 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 720 тыс. кв. м многофункциональных комплексов, что давало обеспеченность городу 145 кв. м на 1000 жителей (GBA) и обеспечивало 3‑е место в рейтинге городов-миллионников по количеству МФК. В своем регулярном исследовании о состоянии рынка МФК в России специалисты GVA Sawyer относят к многофункциональным объектам те, что имеют три и более значимые доходные функции.
Неблагоприятные экономические условия могут привести к полной отмене проектов – многие из проектов МФК, замороженные в результате экономического кризиса в 2008-2009 годах, так и не были реанимированы.
Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «В настоящий момент по обеспеченности МФК Санкт-Петербург занимает 3-е место по России после Москвы и Омска. Сегодня в нашем городе функционируют 10 МФК, 4 строятся и 2 проектируются».
«В Санкт-Петербурге на конец 2012 года функционировало 10 МФК общей площадью более 720 тыс. кв. м. В 4 комплексах из 10 преобладала гостиничная функция: «Невский Плаза» (73% – гостиничная составляющая), комплекс «У Московских ворот» (42%), «Ренессанс Форум» (34%), МФК «Москва» (37%). Торговая функция преобладает над остальными в трех проектах, а именно: «Гранд Каньон» (67%), «Нептун» (54%) и «Варшавский экспресс» (75%)», – перечисляет Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу и партнер GVA Sawyer.
Преимуществами МФК является их синергетический эффект: в случае грамотно подобранной концепции комплекс может стать точкой притяжения значительной части населения, поскольку у посетителей появится возможность получать одновременно большое количество услуг, не затрачивая на это много времени.
Впрочем, синергетический эффект тоже не всегда благо. «При разработке концепции МФК и дальнейшей реализации необходимо не переусердствовать с синергетическим эффектом от различных функций и нужно тщательно проработать вопросы разделения потоков, во многих случаях это может быть практически невыполнимой задачей из-за конфигурации участка», – полагает Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG.
Эксперты отмечают, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот». Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте – «Квартал, центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.
В то же время преимущества многофункциональности заключаются в повышенной рентабельности, максимальной эффективности использования участка. Кроме того, МФК – это зачастую единственная возможность для инвестора реализовать проекты в условиях обременения, касающегося типа возводимой недвижимости.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», рассказал, что в соответствии с Земельным кодексом РФ допускается самостоятельный выбор любого из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
«Как правило, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении участка существуют основные виды разрешенного использования, при выборе которых необходимо просто заявить об этом, и условно разрешенные, для которых требуется согласие уполномоченного органа. Относительно МФК ПЗЗ Санкт-Петербурга устанавливается, что основной вид разрешенного использования должен составлять не менее 50% площадей либо территории участка, а остальная часть может быть занята так называемыми вспомогательными видами. Например, в жилой застройке к вспомогательным относятся детские сады, школы, больницы, административные здания и т. п.», – говорит господин Некрестьянов.
Градостроительное законодательство формально не запрещает сделать жилую функцию вспомогательной: например, в высотных домах очень часто самые верхние этажи отданы под жилье, а большую часть площади занимают офисы и торговля. «Однако в Жилищном кодексе РФ указано, что при наличии даже одной квартиры в здании оно должно признаваться жилым. В свою очередь, это вызывает необходимость учета всех требований по социальной инфраструктуре, парковкам и озеленению как при проектировании жилых объектов. Обычно в рамках МФК строят жилые «апартаменты», то есть пригодные для проживания нежилые помещения, которые юридически оформляются как гостиницы», – резюмирует господин Некрестьянов.