Сухие смеси посыпались
Рынок сухих строительных смесей (ССС) Петербурга находится в предкризисном состоянии. По итогам 2014 года эксперты констатируют нулевой прирост в этом сегменте строительной отрасли по отношению к 2013 году, а в 2015 году вообще прогнозируют падение рынка не менее чем на 5-10%.
По данным СТД «Петрович», в Петербурге в 2014 году было потреблено 850 тыс. тонн продукции. Прирост по отношению к 2013 году составил около 5%.
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Корпорация «КРЕПС», вообще говорит об отсутствии прироста по итогам 2014 года. Главным трендом на рынке ССС, по его мнению, как раз стало сокращение объемов выработки сухих строительных смесей. «Многие проекты уже заморожены, в ближайшем будущем это означает резкое сокращение потребности в отделочных материалах, в том числе ССС. Даже несмотря на то что после 2008 года рынок поменялся, сегодня до 30% квартир сдаются с отделкой, то есть сухие смеси расходуются и при общих работах, и при отделочных. Отложенного спроса нет», – прокомментировал ситуацию господин Волков. В 2015 году он предрекает падение рынка не менее чем на 5% по отношению к 2014-му.
Специалисты ООО «Ремикс» также рассказали «Строительному Еженедельнику», что рынок ССС в 2014 году значительно не вырос, кроме этого, в компании считают, что нет предпосылок для роста этого сегмента и в 2015 году. «Хорошо, если сохранится стабильный уровень прошлого года по потреблению, следовательно, и по производству ССС», – добавили в ООО «Ремикс».
По мнению Елены Митрохиной, руководителя направления «Сухие строительные смеси» СТД «Петрович», в связи со сложившей экономической ситуацией по оптимистическому сценарию рынок ССС по итогам 2015 году ждет нулевой прирост, но согласно пессимистичному сценарию отрасль упадет на 10% и более.
Смешанные материалы
На современном строительном рынке присутствует множество разновидностей сухих строительных смесей. Андрей Волков говорит, что основной разделяющий признак для ССС – это тип вяжущего. В итоге есть две основных разновидности ССС – серые продукты (цементные) и белые продукты (гипсовые).
Елена Митрохина приводит более обширную классификацию. По ее словам, на рынке представлены кладочные, монтажные растворы, смеси для выравнивания пола, штукатурные смеси, шпаклевки, клеи для плитки, ремонтные составы. По ее словам, по назначению также можно выделить группы смесей для систем утепления фасадов, огнеупорные и жаропрочные растворы, «зимние» смеси, которые предназначены для работ при отрицательных температурах.
Среди тенденций на рынке ССС госпожа Митрохина отметила рост спроса на «зимние» смеси, на недорогие универсальные самовыравнивающиеся ровнители, гипсовые штукатурки, быстросохнущие составы. «В 2014 году замедлились темпы роста объемов продаж тонкослойных финишных ровнителей, грубых ровнителей ценовых сегментов «средний» и «премиум», а также финишных шпаклевок», – уточнила эксперт.
Специалисты ООО «Ремикс» также считают, что в настоящее время имеется тенденция к переходу производителей на выпуск более дешевой продукции в связи с ситуацией на валютном рынке. «Но это касается тех производителей, кто не имел продукции эконом-класса. ООО «Ремикс» производит продукцию и премиум-, и эконом-класса», – прокомментировали в компании, добавив, что наряду с общестроительными сухими смесями компания производит уникальные продукты с легким заполнителем – вермикулитом.
300 и больше
По данным Андрея Волкова, в России существует 250-300 компаний по выпуску ССС, на долю которых приходится до 80% рынка. По его мнению, с кризисом консолидация усилится, концентрация усугубится. Хотя могут «посыпаться» не только мелкие компании, но также средние и большие. По его словам, лидером среди производителей ССС как в Петербурге, так и в России является компания «КНАУФ», на втором месте – компания «КРЕПС». Андрей Волков говорит, что петербургский рынок очень конкурентный, но несмотря на это позиция лидеров останется неизменной, их доля будет только расти, уверен эксперт.
По собственным оценкам, «КРЕПС» входит в топ-10 компаний – производителей ССС по России. Доля на рынке Петербурга и Ленобласти составляет около 25%. «Еще полностью не подвели итоги 2014 года, но будет небольшой рост, что в существующей ситуации можно отнести к разряду трудового подвига. Компания строит завод на Урале, плановый запуск – апрель 2015 года, тогда мы сможем выпускать в два раза больше тонн готовой продукции, чем сейчас», – отметил эксперт.
Елена Митрохина рассказала, что по Петербургу и Ленинградской области в части объемов продаж ССС лидирует ООО «СТД Петрович». По ее словам, на рынке также присутствуют еще около 10 компаний, доля которых превышает 5% в общем объеме продаж, а также значительное количество мелких игроков с долей менее 5%.
По данным ООО «Ремикс», лидерами по производству и реализации ССС на российском рынке являются как появившиеся в начале 1990-х зарубежные производители, так и российские, достигшие за последние 10 лет высокого уровня по качеству и продвижению своей продукции: компании «КНАУФ гипс», Vetonit, «Церизит», «Основит», «КРЕПС», «Плитонит», «Ремикс».
«В Петербурге и Москве лидируют производители не в одинаковом порядке, то же можно сказать о регионах. Это зависит от различных причин – стоимости, привычки потребителей и т. д. Например, на Урале лидирует компания «Бергауф», но и вышеперечисленные компании очень популярны», – рассказали в «Ремикс».
По словам специалистов компании, новички на рынке ССС есть, но им потребуется не один год, чтобы войти в разряд узнаваемых и предпочитаемых. Среди последних изменений эксперты назвали тот факт, что московская площадка компании «Ивсил» остановила производство смесей, а часть коллектива арендовала площадку на территории Раменского ГОКа и начала выпуск ССС под торговой маркой «Паладиум».
Цены будут расти
Елена Митрохина отметила, что цены на ССС обычно растут на 5-7% в год. В декабре 2014 года основные производители (за исключением компании «КНАУФ») подняли цены на 6-7%.
В ООО «Ремикс» рассказали, что многие производители уже повысили цены на ССС, другие сделают это в ближайшее время. «Сказывается ситуация на валютном рынке, впрочем, повышение цен в начале года традиционно», – заключили эксперты.
Мнение:
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Корпорация «КРЕПС»:
– Цены на сухие строительные смеси выросли, но не настолько, чтобы компенсировать рост ставок на финансовом рынке и другие издержки. Все производители повышают цены осторожно, понимая, в каком положении сегодня находятся девелоперы. Тем не менее результаты IV квартала 2014 года, курсовые разницы обрушили годовую динамику у большинства компаний нашего профиля.
Источник: газета «Ведомости»
Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья в 2004 году показал, что прогнозам о затоваривании рынка и банкротстве отдельных застройщиков не суждено сбыться.
Строители благополучно пережили спад спроса, продолжавшийся вплоть до октября-ноября и временное падение цен. Оказалось, что они способны адекватно реагировать на колебания рынка и стимулировать спрос за счет предоставления различных скидок и рассрочек, т.е. за счет снижения своей нормы прибыли.
Для лучшего понимания событий, происходивших в 2004 году, нужно вернуться в осень 2003 года. На тот момент и первичный, и вторичный рынок находились в стадии устойчивого роста, выражавшегося в растущем количестве сделок и увеличении цен на 1,5-2,5% в месяц вследствие безусловного преобладания спроса над предложением. Рост цен на первичном и вторичном рынках происходил практически параллельно, разница в цене квадратного метра между ними сохранялась достаточно стабильной.
В начале осени участникам рынка стало известно о грядущем изменении условий предоставления земельных участков под строительство. Для жилья был обозначен минимальный размер отчислений $80 за кв. метр с площади объекта и объявлено о грядущей отмене целевого выделения участков с переходом ко всеобщим торгам.
Это дало толчок всем последовавшим событиям на разбалансированном рынке. Застройщики сразу заложили грядущие расходы в цену продаваемых квартир, последовал достаточно резкий скачок цен на рынке. Но никакого снижения спроса он не вызвал (напомним, спрос на тот момент существенно превышал предложение, особенно по ликвидным типам жилья). Воодушевленные таким развитием событий застройщики, руководствуясь конкурентным методом ценообразования, начали взвинчивать цены. Покупатели почувствовали тенденцию, и в надежде минимизировать свои потери от роста цен ринулись «догонять уходящий поезд» и скупать жилье, раскручивая маховик ажиотажа. Вступил в действие хорошо известный в экономике эффект ожидаемой динамики цен. К концу 2003 года рост цен принял самовоспроизводящийся характер.
С этого момента в рыночном ценообразовании определяющую роль начал играть первичный рынок. На вторичном рынке все тенденции повторялись с задержкой два-три месяца.
По итогам 2003 года увеличение цен достигло беспрецедентной величины 43-44% как на первичном, так и на вторичном рынках. Ввод жилья также показал рекордный прирост в 45 %. В этих условиях рынок вступил в новый, 2004 год.
Год начался продолжением ценовой гонкой, временами достигавшей 1,5-2% удорожания в неделю. В феврале появились первые признаки перелома ситуации: начало падать количество первичных обращений покупателей. По ряду объектов, заметно опередивших среднерыночные цены, застройщики столкнулись со снижением продаж. В марте снижение спроса стало очевидным фактом, рост цен по значительной доле строящихся объектов прекратился.
Поскольку за время активного роста цен образовалась значительная разница между сопоставимыми по характеристикам объектами, в марте-апреле «аутсайдеры» подтягивались к лидерам, обеспечивая увеличение среднерыночной цены. К маю рост окончательно прекратился, по некоторым объектам имел место незначительный «откат». К этому времени частные инвесторы, вложившие деньги в строящиеся объекты, осознав остановку цен, начали фиксировать прибыль: в листингах появилось большое количество «переуступочных» квартир. Несмотря на распространенные «апокалиптические» прогнозы относительно огромной доли инвесторов, способных разом обрушить рынок недвижимости, никакого заметного влияния ни на спрос, ни на цены они не оказали. Спрос продолжал сокращаться и достиг нижней точки падения в мае. С началом лета спрос несколько активизировался и до осени сохранялся на устойчиво невысоком уровне.
На вторичном рынке последствия восьмимесячного ажиотажа сказались несколько позднее. Так как первичный рынок рос в цене опережающими темпами, образовался отток части спроса на вторичный рынок. Апрель на «вторичке» был еще достаточно активным месяцем, но в мае снижение спроса коснулось и ее. С этого момента цены заключенных сделок перестали увеличиваться, хотя листинги демонстрировали «бодрый» рост еще до августа.
Лето вторичный рынок встретил заметным падением количества сделок, которое вышло за рамки обычных сезонных колебаний. Тем не менее, резкого обвала не было: количество регистраций в ГБР сократилось на 10-20% по сравнению с 2003 годом и было сопоставимо с показателями 2001 года. За период активного увеличения цен вторичный рынок оказался в значительной степени разбалансированным. Стремительное подорожание сделало невозможными сколько-нибудь длинные обменные цепочки – основу стабильного функционирования вторичного рынка. Клиенты «рвали» цепочки и в структуре сделок начали преобладать прямые продажи. Кроме того, активно менялись соотношения между разными типами жилья. Например, лидирование в росте цен однокомнатных квартир сделало исключительно невыгодными операции по разъезду из больших квартир. При этом цена на многие типы жилья перестала соответствовать их объективному качеству.
Таким образом, к весне платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости оказался в значительной степени исчерпанным. Сказалось как резкое повышение уровня цен, так и высочайшая активность покупателей осенью-зимой. Лето на рынке жилья прошло в процессе установления рыночного равновесия. На первичном рынке цены незначительно колебались, на вторичном цены предложения продолжали по инерции расти, уходя в отрыв от цен реальных сделок.
Рынок начал «поворачиваться лицом» к покупателю. Застройщики устанавливали скидки, пересматривали условия рассрочки, проявляли готовность к компромиссу по отдельным вопросам. Продавцы «вторички» осознали уместность торга. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, формируя отложенный спрос.
Между тем, на первичном рынке с середины года началось резкое увеличение объема предложения. Застройщики начали выводить на рынок объекты на «пятнах», которые ИТК «стахановскими темпами» выдавала в последние месяцы своего существования. Дефицит участков под застройку давно стал общим местом всех дискуссий о первичном рынке и занял уверенное место в умах всех субъектов рынка. Уверенность эта и сыграла в конце концов злую шутку – похоже, что задачу прогнозировать рост объемов строительства, влияние его на конъюнктуру рынка и соответствие платежеспособному спросу ни застройщики, ни правительство города перед собой не ставили. В итоге случилось так, что рост предложения совпал со снижением спроса и поставил рынок перед угрозой перепроизводства, осложнив и без того непростое положение застройщиков.
Летом стало заметным значительное увеличение в листингах предложений от поставщиков, субподрядчиков, инвесторов. Растущая доля таких участников рынка явилась четким индикатором нехватки у ряда застройщиков оборотных средств и возврата к «зачетной» практике трех-четырехлетней давности, когда даже ведущие застройщики расплачивались с контрагентами квартирами.
Осенью спрос на первичном рынке активизировался. Увеличилось как количество первичных обращений, так и количество сделок. Активность спроса восстановилась на уровне марта-апреля. Воодушевленные этим фактом, операторы рынка начали поднимать цены. Но к этому моменту эластичность спроса по цене резко увеличилась по сравнению с 2002-2003 годами. В условиях равновесного рынка рост цен вызвал немедленное падение спроса – в октябре он снизился почти до майского уровня. Впрочем, снижение было недолгим – в ноябре и декабре спрос восстановился, цены практически не росли, застройщики активно проводили мероприятия по стимулированию продаж.
На вторичном рынке в начале осени спрос продолжил падать и в сентябре достиг минимума. Как результат в октябре в ГБР было принято на регистрацию на 25% меньше договоров, чем в 2003 году. Так низко спрос не опускался с 2000 года. Снижение спроса отразилось, наконец, и на ценах предложения: с сентября по многим типам объектов они начали падать. При этом ценовая динамика была крайне неоднородной: разные типы объектов вели себя по-разному. Риэлтеры однозначно констатировали огромное давление, которое оказывала на рынок «первичка». Многие типы квартир на вторичном рынке оказались неконкурентоспособны по отношению к строящемуся жилью, как по качеству, так и по цене.
В этот период и на первичном, и на вторичном рынках активно шел процесс ценовой дифференциации объектов в зависимости от их местоположения, качества и других объективных характеристик. Вкратце его можно описать выражением «дорогое – дорожает, дешевое – дешевеет». Прежде всего потеряли в стоимости переоцененные квартиры невысокого качества: однокомнатные «хрущевки» и «старая панель», квартиры в окраинных и депрессивных зонах. Именно эти типы жилья в силу относительно невысокой стоимости были лидерами по темпам роста в конце 2003 – начале 2004 года. Между тем, качественные двух-трехкомнатные квартиры либо не дешевели, либо плавно увеличивались в цене. На первичном рынке новые объекты с отдаленными сроками сдачи выводились на рынок по ценам заметно ниже среднерыночных (в период ажиотажного спроса цена объекта практически не зависела от срока ввода). При этом даже невооруженным глазом был заметен рост цен в сегменте элитного жилья.
Как результат этой «переоценки ценностей» с октября-ноября на вторичном рынке наметилась активизация. Предсказуемая ценовая ситуация благоприятно сказалась на настроениях покупателей и продавцов, создала предпосылку для возобновления различного рода обменных операций. В ноябре и декабре количество регистраций в ГБР практически не отличалось от показателей 2002-2003 годов. Увеличение спроса остановило снижение среднерыночной цены, со второй половины декабря этот показатель менялся незначительно.
Январь на рынке прошел настолько активно, насколько это вообще возможно после двухнедельных праздников. Количество сделок было на приемлемом уровне, количество первичных обращений по строящемуся жилью несколько превысило декабрьский уровень.
По материалам корпорации «Петербургская Недвижимость»
Справка
Как и в предыдущие годы, в 2004 году рынок оставался фрагментированным. Ни одна из компаний не заняла более 9% рынка (по объему ввода жилья). Доля первой десятки застройщиков не превышает 40%.
Безусловным лидером по объему ввода в течение многих лет подряд остается Приморский район. Второе место занимает Выборгский, третье – Невский. Доля однокомнатных квартир в структуре ввода близка к 40%, что начинает соответствовать структуре спроса на жилье. В структуре предложения в 2004 году продолжала увеличиваться доля монолитных домов, которая к концу года достигла 2/3 объема строительства. Заметно сократилась доля реконструируемых объектов и малоэтажного строительства. Также существенную долю рынка потеряли кирпичные объекты. Они оказались окончательно вытесненными в сегмент комфорт-класса. Доля панельных домов также сократилась, но менее значительно.