Аварийное расселение

Сейчас в Санкт-Петербурге более 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья. Ежегодно его количество увеличивается. Эксперты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АР СПбиЛО) высказали свою позицию по вопросам расселения зданий и прав граждан, которые в них проживают.

Права и обязанности
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер сообщил, что сейчас есть масса городских инфраструктурных проектов, которые связаны со строительством дорог, магистралей, метро и т.д. Есть частные инвестиционные проекты, при реализации которых тоже происходит расселение домов, а иногда уже и кварталов.
В таких ситуациях права собственников и нанимателей жилья отличаются как день и ночь. Если вы наниматель, то вас государство при возникновении любого инвестиционного проекта, который им поддерживается, по закону имеет право переместить в равноценную площадь.

Если у вас меньше 18 кв. метров на человека, то вам добавят до 18 кв. метров. Если у вас больше 18 кв. метров на человека, тогда предоставят равноценную площадь. Кроме площади фактически ничего не учитывается. Например, можно с Малой Конюшенной поехать в Металлострой, который тоже относится к Петербургу. Город предоставит равноценное жилье, причем не обязательно в новостройке, и наниматель обязан будет туда поехать. Если он откажется это сделать, будет суд, который, скорее всего, город выиграет, потому что он прав по закону.

Президент-элект АР СПбиЛО Екатерина Романенко отметила, что, например, в Москве людей переселяют в пределах шаговой доступности от прежнего места жительства. В Петербурге людей из центра могут выселить на окраину. «Это очень экономная позиция города, когда пытаются недодать людям, живущим в очень элитных местах», – подчеркивает Екатерина Романенко.

Собственник находится в гораздо более выигрышном положении. Согласно Конституции РФ, его могут переместить только по решению суда при условии равноценной предварительной компенсации. Основная суть конфликтов с собственниками заключается в том, что город всегда пытается оценить жилье дешевле, чем оно стоит на рынке, а собственник пытается получить больше, чем оно стоит.

Однако независимые оценки, судебные процедуры помогают найти успешное решение вопроса. В последнее время при подобных расселениях жильцы получают более-менее адекватную сумму на покупку нового жилья. Иногда даже жильцам удается получить большую сумму, чем их жилье стоит на рынке.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает, что практика показывает: если частный инвестор нашел для себя интересный объект, то проще и дешевле его можно расселить без помощи государства. Чиновник просто так вопрос не решает. Поэтому инвестору, который приобретает объект, нужно сто раз подумать, стоит ли связываться с государством или просто найти способ договориться с жильцами. В частности, риэлторы умеют находить общий язык с жильцами. В итоге, это можно сделать быстрее, а цена получается намного дешевле, чем при расселении с участием государства.

Аварийное определение
Генеральный директор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев считает, что в нашей стране даже собственникам зачастую сложно получить то, что им обязаны дать по закону. Включаются разные статьи, например, изъятие объекта для государственных нужд.
«Существует специальный термин «заавариить» – признать здание аварийным, есть определенная такса, – утверждает Александр Гиновкер. – Есть закон Санкт-Петербурга, по которому все можно подвести под государственные нужды. Думаю, что если бы в доме Мурузи на Литейном были реальные люди, а не жители коммуналок, то они могли уже давно получить все по максимуму. Сейчас там идет расселение, но, очевидно, по иным основаниям».

Екатерина Романенко отмечает, что определение степени аварийности дома – прерогатива экспертов. Эти данные нигде нельзя получить. Кроме того, мнения экспертов могут расходиться. Зачастую этот вопрос служит основанием для различных манипуляций.
«По поводу аварийности фонда могу сказать, что наш офис находится в здании XVIII века. Когда мы проводили экспертизу и смотрели балки, то увидели, что там стоит мореный дуб, который крепче железа. Если эти перекрытия заменить на бетонные, то, думаю, что через 50 лет они рассыпятся», – заметила г-жа Романова.

Сейчас определение аварийности может быть инициировано самими жильцами, напомнил Эдуард Гоголев. Например, пошла трещина, они заказывают экспертизу и здание включается в список аварийных домов. Генеральный директор АН «Русланд» Антон Алейников привел другой пример. На улице Эсперова была ситуация, когда здание хотели изъять якобы для государственных нужд. Однако это не государственные нужды на самом деле. Госнужды – строительство военных объектов, дорог и т.д., а здесь была другая ситуация. По дому на ул. Эсперова губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение, что здание аварийное. Жильцы заказали независимую экспертизу, которая признала, что дом не аварийный. В итоге, распоряжение было отменено. Они выиграли все суды, потому что они – собственники, у них было ТСЖ..

«При желании практически любой дом в Петербурге можно признать аварийным, – полагает Антон Алейников. – В 80 процентах жилого фонда нарушена гидроизоляция, фундаменты кривые, косые и т.д. В Москве пошли по иному пути. Они стали признавать, что дома создавались с применением фенола, например, 504-я серия. Соответственно, такие здания – вредные для проживания. Кроме того, у проектов заранее был определен срок службы, скажем, 25 лет, который давно истек».

Дмитрий Малышев