Стрит-ретейл на грани выживания


15.12.2014 13:15

Внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют в IV квартале 2014 года продолжили оказывать негативное воздействие на рынок встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга. Это выразилось в приостановке планов развития некоторых клиентов и даже целых торговых направлений.

Аналитики говорят, что сегодня ряд клиентов, долгое время являвшихся активными игроками рынка street retail, заняли выжидательную позицию. Сейчас они заявляют, что продолжат развитие сетей не ранее конца I квартала 2015 года, когда станет понятна ситуация на рынке коммерческой недвижимости и перспективы развития экономики страны на ближайший год.

Активная оптимизация

«Многие владельцы коммерческой недвижимости в IV квартале остались без арендаторов, которые расторгли или приняли решение не пролонгировать договоры, не желая продолжать арендные отношения на прежних условиях. Некоторые наши клиенты активно оптимизировали свое присутствие в Санкт-Петербурге, сокращая торговые площади (Мособлбанк, «Евразия», «ФинИнвест», Райффайзенбанк, Any Pasta, Subway и проч.)», – рассказала Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Доля вакантных площадей увеличивается во всех основных торговых коридорах Петербурга начиная со II квартала. В районе станции метро «Московская», на Ленинском пр., пр. Просвещения появляются помещения, которых на рынке не было очень долгое время. «Значительно – на 10-25% – увеличилось количество предложений в наиболее дорогих торговых коридорах: у станции метро «Московская», на Садовой ул. поблизости от Сенной площади, на Большом пр. П.С.», – перечисляет госпожа Аткачис.

Она отмечает, что достаточно быстро растет доля вакантных площадей даже на Невском пр. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения на центральной городской магистрали увеличился в два раза, с начала текущего года – на 25%, и до конца года доля вакантных площадей продолжит расти.

Данная тенденция связана с процессом оптимизации площадей, проводимым арендаторами, а также с отказом многих собственников снижать арендные ставки либо пролонгировать договоры по старым ставкам аренды.

Арендаторы уже не готовы арендовать дорогие помещения только ради имиджа, понимая, что торговые точки в них будут работать на грани рентабельности или себе в убыток. Как следствие, с Невского уходят банки и общепиты, изначально занимавшие слишком дорогие, имиджевые помещения, либо объекты, ставка аренды которых привязана к валюте.

Наиболее устойчивый сегмент

В настоящий момент на Невском остаются компании, заключившие выгодные для себя договоры аренды, либо те, кто не может их расторгнуть. Наиболее устойчивы ценовые сегменты «средний» и «средний минус» – это рестораны, ювелирные магазины, fashion-ретейлеры, банки, в случае если их устраивают текущие условия аренды.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева добавляет, что рынок встроенных помещений Петербурга постепенно теряет традиционных игроков. Так, уже очевидно, что банковские организации к концу 2014 года на 25% снизили активность по аренде помещений. В 2013 году многие банки стремились к открытию офисов на главной магистрали стрит-ретейла – Невском пр., а в этом году ситуация кардинально изменилась в связи с замедлением роста бизнеса и оптимизацией планов по развитию филиальных сетей. Если отделение и открывается, то только в тех районах, которые испытывают явный дефицит, – в новых быстрозастраиваемых районах.

В среднем на 30% к IV кварталу 2014 года упала активность предприятий общепита, которые проявляли активность во II квартале 2014 года.

Тем не менее есть несколько направлений бизнеса, которые пока продолжают активное развитие и арендуют площади в сегменте street retail. Среди них столовые, аптечные сети и алкогольные магазины.
«В будущем году я не ожидаю улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Хочется надеяться, что ситуация стабилизируется», – пессимистична госпожа Аткачис.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, впрочем, отмечает: «В стрит-ретейле всегда работает один принцип: «Хорошее место всегда будет рентабельно, даже в кризис».

Мнение:

Екатерина Беляева, маркетолог-анали­тик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Собственникам придется изобретать дисконты, поскольку в ближайшей перспективе усиление рубля вряд ли можно прогнозировать.

С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров, и покупатель начнет проходить мимо магазинов. В том числе «подсядут» и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация приведет к обнищанию населения. Следовательно, ударит еще сильнее по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ретейле.


ИСТОЧНИК: Роман Русаков
ИСТОЧНИК ФОТО: http://balog.ru/photos/biz/12-249_vasXykvHbH.jpg



21.07.2010 16:26

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы во II квартале 2010 г.

 

Предложение качественных офисных площадей

В I квартале 2010 года общая площадь качественных офисных площадей пополнилась на 320 тыс. кв.м. (арендопригодная офисная площадь ― на 190 тыс. кв.м.), что сопоставимо с уровнем ввода конца 2009 года. Во II квартале количество завершенных проектов уменьшилось: объем введенных площадей составил 96 тыс. кв.м., в т.ч. объектов класса «А» ― 68 тыс. кв.м., класса «В+» ― 3 тыс. кв.м., класса «В» ― 25 тыс. кв.м.

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце II квартала 2010 года составил около 11,2 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы площадями качественных офисных центров составляет порядка 1,1 тыс. кв.м. на 1000 человек (около 1,8 тыс. кв.м. на 1000 человек экономически активного населения). Что все же меньше данного показателя в развитых городах Европы, который в среднем составляет порядка 3,5 тыс. кв.м. на 1000 жителей.


Наиболее ярким событием
II квартала 2010 года, ожидаемым на рынке, стал ввод в эксплуатацию БЦ «Diamond Hall» (общая площадь ― 61500 кв.м., полезная ― 38000 кв.м.).

В целом, совокупный объем ввода бизнес центров в первом полугодии 2010 года (416 тыс. кв.м.) меньше объема площадей, введенных в эксплуатацию в I квартале 2009 года. Объекты по-прежнему не вводят «в срок» по разным причинам: недостаток финансирования, масштабность проектов, технические недоработки. Так во II квартале ожидалось открытие БЦ «Vivaldi Plaza», однако из-за обрушения парковки срок ввода был перенесен на июль.


На второе полугодие 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 12-ти крупных объектов общим объемом около 573 тыс. кв.м., из которых более 70% площадей принадлежат бизнес центрам класса «А». Строительство этих масштабных дорогостоящих объектов было приостановлено в период кризиса, поэтому их ввод был перенесен на конец 2010 года. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно прогнозировать, что объем нового строительства не превысит 850 тыс. кв.м. по итогам года.

 

Объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2010 г.

 

Название

объекта

Класс

Округ

Адрес

Общая площадь, кв.м.

Арендуемая площадь, кв.м.

Дата

ввода

 

Домников

А

ЦАО

пр-т Академика Сахарова, 30

132 600

76 000

I кв. 2010

 

SK Royal

В+

САО

Дмитровское ш., 163А

44 000

20 000

I кв. 2010

 

Красный Октябрь

В

ЦАО

Берсеневская наб., 6

35 000

30 000

I кв. 2010

 

Арбатская площадь

А

ЦАО

Арбатская пл., 1

31 450

13 650

I кв. 2010

 

ЦМТ, здание III

А

ЦАО

Краснопресненская наб., 12, стр. 3

29 600

25 800

I кв. 2010

 

Riverside Towers, фаза V

А

ЦАО

Космодамианская наб., 52, стр. 7

20 820

5 520

I кв. 2010

 

Яковоапо-стольский

В+

ЦАО

Яковоапостольский пер., вл. 14

10 460

н/д

I кв. 2010

 

Новель Билдинг

В+

ЦАО

Старый Толмачевский пер., 5

9 820

7 580

I кв. 2010

 

Омега Плаза, фаза V

В+

ЮАО

Ленинская Слабода, 19 стр.1

5 900

4 000

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

19.07.2010 15:29

В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.

Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства,  возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой  введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.

Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.

Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.

Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в  совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры  наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.

При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).

Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен.  Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.

При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.

 

Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:

Компания -должник

Заявитель

Суд, № дела

Стадия

География бизнеса

ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй

Физлицо

АС Москвы

Дело № А40-156534/09-73-834 Б

Введена процедура   наблюдения

Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области.

ЗАО Подольский ДСК

ООО Инженерные сети (подрядчик)

АС Московской области
Дело № А41-8356/10

Введена процедура наблюдения.

Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области.

Инвестицион-но-строительная компания МИК

Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия

 

АС Московской области
Дело № А41-1706/10

 

Введена процедура  наблюдения

Строительство многоквартирных жилых домов  в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области

ОАО СПК Мосэнерго-строй

ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.)

АС Москвы
Дело № А40-48131/10-44-232Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство многоквартирных жилых  домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани.

ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия»

Физические и юридические лица

АС Москвы
Дело № А40-159904/09-78-822 «Б»

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области

 

ООО ПКП Лидер

ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др.

 

АС Московской области
Дело № А41-5313/09

 

Введено внешнее управление

Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области

НП Азиндор Холдинг

Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области

 

АС Московской области
Дело № А41-12106/10

 

Принято заявление о банкротстве

Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне

ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI

ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98»

 

АС Московской области

Дело № А41-18720/09;

АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б

 

 

Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству

 

Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области

ООО Фирма Альфа-дизайн

Физическое лицо, расторжение договора долевого участия

АС Московской области

Дело № А41-7785/09

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области

ЗАО Ренова CтройГрупп

ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик)

Дело № А40-29866/10-101-111Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство жилья в Московской области и других регионах

ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой»

 

ООО «Компания «Форум»

ООО «Пролайн ЛТД»

АС Москвы

№ А40-76414/09-86-338Б

 

Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области

Фирма Тайфи

Физическое лицо

АС Москвы

№ À40-48181/10-70-215 «Б»

 

 

Возбуждено производство по делу

Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области

 

Материал предоставлен HouseHunter


ИСТОЧНИК: АСН-инфо