Провал в песке и щебне
По итогам девяти месяцев 2014 года рынок нерудных строительных материалов заметно просел. Представители отрасли причину сложившегося видят в окончании крупных инфраструктурных проектов – основных потребителей песка и щебня в регионе – и усугублении общей экономической ситуации.
Как рассказал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», ссылаясь на Росстат, объем производства песка за девять месяцев 2014 года в России составил 9,3 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в 2013 году. Производство щебня наблюдалось на уровне 13,5 млн куб. м, что на 25% больше, чем в 2013 году.
Разные подходы
«Данные ЗАО «Решение» несколько расходятся с официальной статистикой, так как помимо факта несовершенства самой статистики касаются не столько производства этих товаров, сколько их потребления.
По нашим прогнозам, в этом году рынок песка снизится по сравнению с прошлым годом на 15%, что связано с завершением активного цикла строительства ряда крупных дорожно-инфраструктурных проектов и незапуском новых. Но в 2015 году ситуация может резко измениться, так как появляются новые проекты, самый значимый из которых – трасса Санкт-Петербург – Москва.
Рынок щебня, по нашим предварительным оценкам, вырастет в этом году на 4%», – прокомментировал Александр Батушанский. По его словам, щебень в Петербург и Ленобласть активно ввозится главным образом из Республики Карелия и вывозится в основном в ЦФО.
Согласно мониторингу цен ЗАО «Решение», в октябре 2014 года по сравнению с соответствующим месяцем 2013 года цены на щебень выросли на 2-3%, а на песок – на 4-5%.
По данным аналитической компании «СМ ПРО», производство нерудных материалов в сентябре 2014 года упало на 12,5% к августу и составило около 40 млн куб. м. По итогам III квартала 2014 года объем производства нерудных строительных материалов за период с начала года вырос на 2,5% и составил около 305 млн куб. м.
Аналитики подчеркивают, что в текущем году негативные тенденции в отрасли отразились на производственных показателях раньше, чем закончился строительный сезон в прошлом году, – объем производства нерудных строительных материалов (НСМ) в сентябре 2014 года на 5% меньше сентября 2013 года.
«СЗФО сократил производство НСМ более чем на 4 млн куб. м. При этом в Республике Коми за январь-сентябрь текущего года объем производства упал на 40% – до 5 млн куб. м за период, в Ленинградской области – на 10% до 25 млн куб. м. Мурманская область увеличила производство НСМ на 20% до 1,8 млн куб. м, Архангельская область – на 25% до 4,7 млн куб м», – отмечают в компании «СМ ПРО».
По свидетельству аналитиков, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. При этом крупнейшие из них относятся к холдингам Группа ЛСР и «Ленстройматериалы». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Новый закон
24 октября 2014 года ЗакС Ленинградской области принял новый закон о недрах, который упростил получение лицензий на разработку полезных ископаемых. Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые», рассказал, что новый закон будет активно стимулировать чиновников проводить больше закрытых конкурсов, а не к честной аукционной борьбе компаний за выдачу лицензий. По его словам, это упростит получение лицензий, но государство вместе с ответственным бизнес-сообществом и гражданами, которые платят налоги, от этого не выиграет.
По мнению Василия Кострицы, с рынком щебня все более-менее понятно, так как порог вхождения здесь достаточно высокий. «Организация производства щебня и поддержание его эффективной работы требуют больших финансовых вложений, поэтому «быстрые» деньги на щебне не заработать. Сюда практически не попадают случайные компании, а если попадают, то быстро разочаровываются.
На рынке песка все по-другому. Присутствует очень много мелких «копателей», которых с принятием нового закона станет еще больше. Они думаю только о сиюминутной выгоде, а качество продукции, ожидания потребителей, тем более экология их не беспокоят. И как следствие, рынок станет совсем непрозрачным, а бюджет Ленинградской области недополучит энного количества денег», – высказал свое мнение господин Кострица.
Он подчеркнул, что маржинальность этого бизнеса будет снижаться. В настоящий момент имеется профицит и песка, и щебня, что сказывается на отпускных ценах. «Реализация крупных инфраструктурных проектов, которые могли бы вобрать в себя этот переизбыток, сдерживается нестабильностью экономики. В ближайшей перспективе себестоимость начнет расти из-за сложной экономической ситуации, из-за роста курса валют и т. п. И цены начнут неуклонно стремиться к себестоимости. Поэтому очень скоро этот бизнес станет многим неинтересен», – заключил Василий Кострица.
По данным правительства Ленобласти, в регионе для разработки предоставлен 261 участок недр. Из них 243 – общераспространенные полезные ископаемые.
Мнение:
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– Наша компания чувствует себя на рынке уверенно. У нас большие мощности, рациональное производство и возможность перераспределения ресурсов. За девять месяцев 2014 года ЗАО «ЛСР-Базовые» реализовало 5,6 млн куб. м щебня, что на 5% превысило прошлогодние показатели, и 6 млн куб. м песка.
В 2015 году мы не ждем роста рынка. Объемы потребления песка и щебня в Петербурге и Ленобласти сохранятся на уровне 2014 года за счет перетекания из одной области в другую. В жилищном строительстве в нулевой цикл будут вкладываться только крупные застройщики. Драйвером рынка песка станет строительство нашего участка трассы М-11.
В первом полугодии в Петербурге введено почти в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года: 947,5 тыс. против 541,4 тыс. кв. м. При этом цены на первичном рынке остановились и даже, по некоторым оценкам, начали снижаться.
Участники рынка считают, что столь резкий рост темпов ввода пока ни о чем не говорит. «Сданные в первом полугодии метры – это дома, которые строители не успели сдать в прошлом году. Говорить о глобальном увеличении сдачи домов пока рано – эффект от запущенных начале этого года крупных проектов проявится только в следующем году. По нашим оценкам, ввод жилья в 2013 году будет аналогичным прошлому или чуть ниже, то есть около 2,4-2,5 млн кв. м», – говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Такое резкое увеличение объемов ввода жилья связано с тем, что в первом полугодии 2013 года были введены в эксплуатацию проекты масштабного строительства – две очереди ЖК «Море» и первая очередь ЖК «Триумф Парк». Усилиями дольщиков было сдано пять проблемных объектов длительного строительства, введены в эксплуатацию очередные этапы строительства крупных комплексов и ряд небольших проектов. В первом полугодии 2012 года было сдано несколько небольших проектов и ряд очередных этапов строительства в крупных жилых комплексах».
Сбили цены
Исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров считает, что обилие вывода новых проектов сказалось на ценах. «В начале года был небольшой рост цен на квартиры на первичном рынке (примерно на 1%), но сейчас за счет вывода огромного количества крупных проектов эконом-класса идет снижение цены. В продаже появились квартиры за 1,2 млн рублей, чего раньше никогда не было на рынке. Новые объекты девелоперы заявляют практически во всех районах города, в том числе и в Московском, Всеволожском, Фрунзенском районах».
По данным «Матрикс-Недвижимости», цены за полгода в среднем упали на 1%.
Другие участники рынка все-таки полагают, что рост цен был, хотя и не такой, как в прошлом году. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), продолжает: «Первое полугодие 2013 года характеризуется некоторым замедлением темпов роста рынка. Средний рост цен составил лишь 2,5% (рост цен за аналогичный период 2012 года составлял 5%). Можно сказать, что рынок в какой-то степени вошел в стадию стагнации».
Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО «Группа Прайм», считает, что первое полугодие на рынке строительства выдалось уравновешенным, без сюрпризов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. «Существенных изменений на рынке не произошло. Ценовых скачков не было. Рост стоимости квадратного метра в продаже, безусловно, наблюдается, но прогнозируемый – по мере увеличения строительной готовности объектов и в пределах умеренной инфляции.
В целом, несмотря на невысокую ценовую динамику, с начала года в продажу вышло достаточно много новых проектов – за 6 месяцев этого года рынок пополнился более чем 50 новыми объектами различных застройщиков (включая новые очереди старых проектов), подсчитала госпожа Цветкова. Площадь предлагаемого жилья в них составила около 2,2 млн кв. м, что значительно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Студии по-прежнему в лидерах
По данным «Матрикс-Недвижимости» (агентство недвижимости при строительной корпорации «Матрикс»), в первом полугодии наиболее востребованными в Санкт-Петербурге были студии от 24 до 28 кв. м и стоимостью до 1,9 млн рублей, 1-комнатные квартиры от 33 до 40 кв. м от 2,2 до 3 млн рублей и небольшие 2-комнатные квартиры площадью от 52 до 60 кв. м за 3,1-3,8 млн рублей. По-прежнему самым популярным остается сегмент эконом-класса, где сложнее продать 3- и 4-комнатные квартиры. Что касается географии, то спрос в большой степени сосредоточен в Московском, Невском, Приморском и Калининском районах.
Предложение жилья на первичном рынке Санкт-Петербурге распределилось следующим образом: 60% – эконом-класс, 30% – комфорт-класс, 10% – элитные дома и бизнес-класс.
По данным исследования «НДВ СПб», за период с декабря 2012 по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9 до 16%. Причина – увеличение числа объектов эконом-класса на окраинах города.
Доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48 до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27 до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры – с 15 до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.
Согласно прогнозам «Матрикс-Недвижимости», во втором полугодии значительного изменения в соотношении предложении жилья по классам не предвидится. Значительная часть сделок в эконом-классе будет проходить с привлечением ипотечных средств и рассрочек от застройщиков. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщики будут предлагать различные акции, спецпредложения, увеличивать рекламные бюджеты. Цены будут оставаться на прежнем уровне.
Так же считает и госпожа Цветкова: «По нашим прогнозам, при отсутствии глобальных потрясений в российской экономике рынок недвижимости продолжит свое умеренное развитие до конца года. Значительного роста цен по итогам года не предвидится».
Игорь Петров считает, что вторая половина года будет менее активной, поскольку традиционно в начале года девелоперы стараются выводить больше объектов. «В то же время продолжится активная работа по строительству заявленных ранее масштабных кварталов, включающих дома эконом-класса», – дает прогноз он.
«Учитывая, что покупательная способность не увеличивается, а повышения доступности ипотеки ждать не приходится, то в ближайшее время цены существенно расти не будут», – солидарен с коллегами господин Панов.
Многофункциональные комплексы (МФК) – явление для российского рынка уже не новое и продолжающее набирать популярность. Преимуществами таких комплексов является то, что в них можно включать вспомогательные функции, которые контролирующие органы могли бы и не согласовать как основные.
Как подсчитали аналитики GVA Sawyer, по состоянию на конец 2012 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 720 тыс. кв. м многофункциональных комплексов, что давало обеспеченность городу 145 кв. м на 1000 жителей (GBA) и обеспечивало 3‑е место в рейтинге городов-миллионников по количеству МФК. В своем регулярном исследовании о состоянии рынка МФК в России специалисты GVA Sawyer относят к многофункциональным объектам те, что имеют три и более значимые доходные функции.
Неблагоприятные экономические условия могут привести к полной отмене проектов – многие из проектов МФК, замороженные в результате экономического кризиса в 2008-2009 годах, так и не были реанимированы.
Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «В настоящий момент по обеспеченности МФК Санкт-Петербург занимает 3-е место по России после Москвы и Омска. Сегодня в нашем городе функционируют 10 МФК, 4 строятся и 2 проектируются».
«В Санкт-Петербурге на конец 2012 года функционировало 10 МФК общей площадью более 720 тыс. кв. м. В 4 комплексах из 10 преобладала гостиничная функция: «Невский Плаза» (73% – гостиничная составляющая), комплекс «У Московских ворот» (42%), «Ренессанс Форум» (34%), МФК «Москва» (37%). Торговая функция преобладает над остальными в трех проектах, а именно: «Гранд Каньон» (67%), «Нептун» (54%) и «Варшавский экспресс» (75%)», – перечисляет Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу и партнер GVA Sawyer.
Преимуществами МФК является их синергетический эффект: в случае грамотно подобранной концепции комплекс может стать точкой притяжения значительной части населения, поскольку у посетителей появится возможность получать одновременно большое количество услуг, не затрачивая на это много времени.
Впрочем, синергетический эффект тоже не всегда благо. «При разработке концепции МФК и дальнейшей реализации необходимо не переусердствовать с синергетическим эффектом от различных функций и нужно тщательно проработать вопросы разделения потоков, во многих случаях это может быть практически невыполнимой задачей из-за конфигурации участка», – полагает Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG.
Эксперты отмечают, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот». Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте – «Квартал, центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.
В то же время преимущества многофункциональности заключаются в повышенной рентабельности, максимальной эффективности использования участка. Кроме того, МФК – это зачастую единственная возможность для инвестора реализовать проекты в условиях обременения, касающегося типа возводимой недвижимости.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», рассказал, что в соответствии с Земельным кодексом РФ допускается самостоятельный выбор любого из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
«Как правило, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении участка существуют основные виды разрешенного использования, при выборе которых необходимо просто заявить об этом, и условно разрешенные, для которых требуется согласие уполномоченного органа. Относительно МФК ПЗЗ Санкт-Петербурга устанавливается, что основной вид разрешенного использования должен составлять не менее 50% площадей либо территории участка, а остальная часть может быть занята так называемыми вспомогательными видами. Например, в жилой застройке к вспомогательным относятся детские сады, школы, больницы, административные здания и т. п.», – говорит господин Некрестьянов.
Градостроительное законодательство формально не запрещает сделать жилую функцию вспомогательной: например, в высотных домах очень часто самые верхние этажи отданы под жилье, а большую часть площади занимают офисы и торговля. «Однако в Жилищном кодексе РФ указано, что при наличии даже одной квартиры в здании оно должно признаваться жилым. В свою очередь, это вызывает необходимость учета всех требований по социальной инфраструктуре, парковкам и озеленению как при проектировании жилых объектов. Обычно в рамках МФК строят жилые «апартаменты», то есть пригодные для проживания нежилые помещения, которые юридически оформляются как гостиницы», – резюмирует господин Некрестьянов.