Цемент в минусе
Ухудшение российской общеэкономической ситуации отрицательно сказывается на цементной индустрии Петербурга и Ленинградской области. По экспертным оценкам, в настоящее время падение объемов рынка доходит до 20% от плановых показателей.
По данным ООО «СМ ПРО», снижение производства цемента в октябре 2013 года к уровню октября 2014 года составило 1,6% – до 6,1 млн тонн в целом по России. Железнодорожные перевозки в октябре текущего года уменьшились на 4,4% к соответствующему месяцу прошлого года до 2,7 млн тонн.
Импорт цемента в Россию в октябре 2014 года сократился на 8,8% до 400 тыс. тонн, а экспорт – на 7,7% до 158 тыс. тонн. Снижение потребления цемента в октябре 2014 года к октябрю 2013 года составило 2% – до 6,3 млн тонн. Цены производителей в октябре 2014 года по отношению к сентябрю 2014 года уменьшились на 0,2%. В то же время цены приобретения увеличились на 0,5%.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», рассказал, что до середины лета 2014 года цементная отрасль всего Северо-Западного федерального округа шла с плановым ростом в 10-15% от показателей 2013 года. Но с ухудшением финансовой атмосферы рынка с конца лета начался резкий спад, который сейчас, в ноябре, уже выражается в 20% снижении объемов по сравнению с плановыми показателями.
По его словам, с резким ростом курса евро есть вероятность исчезновения импортного цемента из стран ЕС, например Швеции, Литвы и Латвии.
«Текущие цены при пересчете курса уже либо на уровне нуля, либо убыточны для поставщиков. В случае их сокращения или даже ухода с рынка Северо-Запада в следующем году даже при спаде общего объема строительного рынка мы можем столкнуться с неким дефицитом цемента», – прогнозирует господин Даровский.
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора компании «Проммонолит», напротив, не опасается дефицита цемента. «Как потребители мы на себе не испытываем никакой нехватки этого сырья. На мой взгляд, экономические санкции этого рынка вообще не касаются – литовский цемент как поставляли, так и продолжают.
Более того, производители из Литвы резко увеличили объемы отгрузки в этом году. Возможно, пропали партии из Швеции и Германии, но они не делают погоды на местном рынке», – высказал свое мнение эксперт.
В свою очередь, Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», также подтвердил, что год начался с подъема спроса на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«Благоприятные погодные условия позволили строителям не снижать объемы работ в зимний сезон. Активная стройка началась уже в марте. К апрелю рынок продемонстрировал прибавку на 14% по отношению к аналогичному периоду 2013 года, тогда как в 2013 году этот показатель был равен только 3%. Затем темпы роста стали замедляться. К концу III квартала объем потребления цемента составил 3,6 млн тонн, что превышает показатель 2013 года только на 3%. Доля импорта цемента из стран Балтии и Беларуси на протяжении последних 2-3 лет держится на уровне 10-11%. Доля поставок с заводов, находящихся на расстоянии более 1000 км от Петербурга, снизилась в два раза по сравнению с прошлым годом. Сегодня она составляет всего 7% от рынка цемента в Санкт-Петербурге и Ленобласти», – рассказал Сергей Неродный.
Эксперты утверждают, что рынок цемента в Санкт-Петербурге уже на протяжении последних четырех лет – это сформировавшаяся модель с примерно одним и тем же количеством участников. Основными игроками в этой отрасли являются цементные компании «Цесла», «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», Волховский цементный завод, «Пикалевский цемент». Ряд из них свои продажи строит на дилерской сети, кто-то работает только с прямыми потребителями.
«Конкуренция на этом рынке проявляется скорее в борьбе за финансовые потоки потребителя, дефицит денег диктует свои правила игры», – прокомментировал Ян Даровский.
Михаил Бизяев отметил, что количество производителей цемента не может увеличиваться в арифметической прогрессии. «Рынок цемента этим и отличается от рынка бетона – он более стабильный, на нем очень мало игроков, и все они известны. Чтобы построить цементный завод, нужен очень большой капитал и время. Поэтому новые игроки появляются на этом рынке крайне редко. Скорее идет перераспределение каналов поставок, когда один из производителей начинает поставлять больше, потому что у него увеличиваются мощности, а другой, наоборот, уменьшает производство», – рассказал эксперт.
По его словам, не последнюю роль играет и логистика. Например, железнодорожный транспорт дорожает. Если раньше плечо перевозки железнодорожным транспортом было эффективное при расстоянии в 400-500 км, то сегодня оно гораздо ниже. Господин Бизяев прогнозирует, что в 2015 году цемента будет много, в силу того что будет резко падать производство и потребление бетона, строить будут меньше.
«Главные, кто здесь задает тон, – это инвесторы, которые вкладывают деньги в новые проекты», – добавил эксперт.
По прогнозам Яна Даровского, при положительном сценарии 2015 год покажет те же объемные показатели рынка цемента, что и 2014-й, а при пессимистичном сценарии будет спад на 10-15% и откат к показателям 2010 года.
Справка:
Правительство РФ выделит 290 млн рублей для частичной компенсации затрат на поставку нефелинового концентрата железнодорожным транспортом для ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Кроме этого, из бюджета Ленобласти будет выделено 30 млн рублей.
Рынок жилья Санкт-Петербурга (как и России в целом) характеризуется значительным потенциальным спросом на жилье всех категорий. По данным аналитиков Maris|Part of the CBRE Affiliate network, в ближайшем будущем удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Для жилья низкой и средней комфортности ситуация высокого спроса предопределена очень низкой стартовой позицией (обеспеченность жильем массового потребителя в советские годы), для жилья высокой комфортности – практически нулевой стартовой позицией (в советские годы такое жилье практически отсутствовало) и ограничениями по застройке перспективных для этой категории территорий. Поэтому в перспективе удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Предложение
По данным официальной статистики в 2011 году в Петербурге построено 2,7 млн. кв. м жилья - 640 жилых домов на 44 737 квартир, что на 2% больше, чем в 2010 году. Самым крупным застройщиком в городе является государство. Среди частных компаний в 2011 году больше других сдал в эксплуатацию «Главстрой-СПб» — свыше 280 000 кв.м жилья (без учета встроенных помещений) в «Северной долине».
Прогноз на 2012 год более оптимистичный – планируется построить 2,8 млн. кв.м жилья.
В общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости выделяют три класса - элита, бизнес и эконом. В Петербурге доля элитных квартир на первичном рынке жилья оценивается в среднем 5%, и в перспективе она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов эконом класса. В настоящее время, большая часть предложения строящихся и проектируемых домов элитного класса сконцентрировано в Петроградском (особенно на территории Крестовского острова) и в Московском районах города. Доля квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья составляет около 10-15%. Доля жилья класса эконом в общем объеме строящегося жилья составляет около 80-85%.
Спрос
Для большинства петербуржцев основным источником средств для приобретения жилья является ипотека в связи со сравнительно низким уровнем доходов населения. В 2011 году активными темпами происходило восстановление ипотечного кредитования благодаря снижению кредитных ставок и упрощению требований к заемщикам.
Основным критерием покупательского выбора остается местоположение. То есть расположение относительно центра города, исторические и архитектурные памятники, инфраструктура и социальная однородность. Наиболее популярны у покупателей 1 комнатные квартиры с отделкой в первую очередь в спальных районах города с развитой инфраструктурой (Выборгский, Московский, Приморский).
Типичный покупатель квартиры в Петербурге — мужчина в возрасте до 35 лет, постоянно проживающий в Северной столице, недавно создавший семью.
Коммерческие условия
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости прекратилось в начале 2011 года, и к концу года рост цен в среднем по рынку составил около 8%, что лишь на 2% выше уровня инфляции.
Таким образом средний диапазон запрашиваемых цен на жилье эконом класса на первичном рынке – 50 000-90 000 рублей/кв.м, бизнес-класса - 80 000-130 000 рублей/кв.м, элит – 110 000-270 000 рублей/кв.м.
Постепенно возвращается тенденция инвестиционных вложений в недвижимость. Цены перестали снижаться, эксперты прогнозируют постепенный рост, поэтому инвестиции в недвижимость снова воспринимаются населением как наиболее надежный способ вложения средств. Люди перестают вкладывать средства в валюту, акции и переходят на рынок жилой недвижимости, как менее рискованный. В течение 2011 года доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости составила 9-10%.
Прогноз
Прогноз по вводу в эксплуатацию жилых домов на 2012 год более оптимистичный (около 2,8 млн. кв.м), чем в 2011 году (2,7 млн. кв.м).
Ипотечное кредитование продолжит развиваться и прогнозируется увеличение количества выданных кредитов.
Стабильный спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке в связи с улучшением условий ипотечного кредитования.
Рост цен в 2012 году прогнозируется на уровне инфляции.
Динамика средних цен на первичном рынке жилья
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate network
Начиная с 2010 года, в сегменте складской недвижимости наблюдается тенденция к увеличению количества сделок по аренде секций площадью свыше
«Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Такие объекты пользуются повышенным спросом».
В апреле 2011 года «Группа Антолин Санкт-Петербург» открыла первую очередь завода по производству автокомплектующих на индустриально-складских площадях в логистическом комплексе МЛП «Уткина Заводь». Для этих целей было арендовано более 10 тыс. кв. м площадей.
В июне 2011 года компания TPV Technology официально запустила производство мониторов и LCD-телевизоров под брендом Philips на арендованных площадях индустриально-складского комплекса АКМ Logistics в Шушарах. Под свои нужды компания арендовала
Г-жа Малеева отмечает, что в 2011 году вновь появился интерес к складским помещениям большой площади. Так в течении года было заключено несколько сделок по аренде складов свыше
Крупнейшие сделки по аренде складских комплексов классов «А» и «В», заключенные в 2011 году
|
Название |
Местоположение |
Арендатор |
Арендованная площадь, кв. м |
|
|
«МЛП Уткина Заводь» |
промзона "Уткина Зводь", участок 1 |
Строительный торговый дом «Петрович» |
9 000 |
|
|
Гориго |
пос. Горелово |
ЗАО «Империя-Фарма» |
8 500 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
Метрика |
5 000 |
|
|
Пулковское шоссе |
Алиди |
5 000 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
DLS Russija |
2 600 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Копак.ру |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
ГК «Лудинг» |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Симпл |
1 100 |
Источник: АРИН
«В целом сегмент складской недвижимости испытывает дефицит качественного предложение, в то же время спрос на помещения растет, - комментирует Оксана Малеева. - Такая ситуация привела к росту ставок в складских комплексах класса «А» на 22%, а в складских комплексах класса «В» - на 26%».
По итогам года средняя ставка аренды составляет 486 руб./кв. м/мес. в классе «А» и 432 руб./кв. м/мес. в классе «В».