Инфраструктурная доля
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.
По итогам первого полугодия 2014 года в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 2,9 млн куб. м товарного бетона, что практически равняется объемам продукции, выпущенной за аналогичный период 2013 года. Участники рынка говорят о том, что темпы роста снизились на 6% и составили 4%.
По данным ООО «СМ Про», производство товарного бетона в РФ в первом полугодии 2014 года увеличилось на 4,8% к соответствующему периоду 2013 года и составило 13,02 млн куб. м.
В свою очередь, Виталий Калашник, руководитель направления исследований промышленных рынков ЗАО «Решение», отметил, что петербургский рынок товарного бетона практически не изменился и по итогам первого полугодия 2014 года составил около 2,9 млн куб. м, что соответствует показателю за аналогичный период 2013 года. Всего по итогам 2013 года на рынке бетона Петербурга было произведено более 6 млн куб. м, и, по разным оценкам, рост рынка по итогам 2013 года составил около 7%.
В ЗАО «ЛСР-Базовые» также подтвердили, что за первое полугодие 2014 года рынок бетона в Петербурге остался практически на уровне первого полугодия 2013 года. По данным компании, темп роста рынка снизился на 6% и составил 4%.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор компании «ПрофБетон», отметил, что однозначной ситуацию в отрасли назвать нельзя: «Рынок товарного бетона в Петербурге и Ленинградской области если и имеет рост, то незначительный – в пределах 1-5%».
По его словам, самой главной проблемой рынка бетона как была, так и остается проблема неплатежей. «Более того, с развитием политического кризиса в стране резко возросли требования банков к заемщикам. Так, на примере нашей компании можно сказать, что для утверждения кредитной линии на уровне 2013 года от нас потребовали дополнительные гарантии. А это ведет к снижению общего объема кредитования в бетонном бизнесе и, как следствие, снижению деловой активности», – прокомментировал эксперт.
Конкурентный рынок
Производители отмечают, что в настоящее время рынок товарного бетона Петербурга и Ленобласти является перенасыщенным по числу игроков. По разным оценкам, сегодня в этом сегменте строительной отрасли трудятся 90-100 официально зарегистрированных компаний. Только за последние годы прирост производственной мощности на рынке составил более 50%. Виталий Калашник отметил, что на рынке по-прежнему актуальна проблема избыточных мощностей, которые в несколько раз превышают потребление. Согласно данным ЗАО «Решение», установленные паспортные мощности бетонных производств Петербурга в 6,5 раза превышают потребности рынка в товарном бетоне.
«От этой проблемы рынок никуда деться не может – для этого нужно, чтобы кто-то начал скупать и закрывать бетонные узлы, либо они должны начать массово банкротиться», – комментирует сложившуюся ситуацию господин Калашник.
По его словам, никаких особых изменений на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области за прошедшее полугодие 2014 года не произошло. Лидером рынка по-прежнему с большим отрывом остается ЗАО «ЛСР-Базовые». Другими крупными производителями бетона являются компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон», «Ленстройдеталь», «Такси бетон» и др.
Олег Семененко также считает, что бетонный рынок в Петербурге работает в тех же пропорциях, что и раньше. «Разве что игрок под названием «Бетоника» утратил ряд своих позиций», – добавил Виталий Калашник.
«На данный момент конкурентная ситуация по сравнению с 2013 годом существенно не изменилась, однако многие производители отмечают снижение объемов отгрузки товарного бетона. Новых игроков не появилось в связи с высокой конкуренцией на рынке», – говорят в ЗАО «ЛСР-Базовые». В компании отметили, что, в отличие от большинства участников рынка, ЗАО «ЛСР-Базовые» значительно нарастило объем отгрузки товарного бетона и раствора в первом полугодии 2014 года до 531 тыс. куб м, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2013 года. Сеть бетонорастворных узлов производителя включает в себя семь заводов в Петербурге.
Ценовые перипетии
В мае 2014 года прошла информация о повышении цен на бетон – крупные производители бетона заявили об увеличении к лету стоимости товарного бетона на 15-20% по сравнению с зимним периодом.
Олег Семененко отметил, что повышение цены в мае действительно имело место, но не на 15-20%, а в среднем на 150 рублей с 1 куб. м, что составляет 5-7%.
Однако господин Калашник констатировал, что производители пробовали поднять цены на бетон, но у них не вышло – конкуренция не позволила. «Сегодня цены по-прежнему на грани убыточности, и падать им дальше некуда. За год, по данным мониторинга ЗАО «Решение», средняя стоимость бетона снизилась на 5-6%», – заключил эксперт.
По данным ЗАО «ЛСР-Базовые», к июню 2014 года средняя цена на бетон марки В25 на рынке составила 3322 рубля за 1 куб. м.