Инфраструктурная доля
С прошлого года власти объявили, что строительство объектов социальной инфраструктуры ложится на плечи девелоперов. Сегодня, как говорят участники рынка, затраты на инфраструктуру могут составлять от 5 до 20% от стоимости проекта.
Сейчас девелоперы приняли новые условия, предложенные властями Петербурга и Ленинградской области для обеспечения строящегося жилья социальными объектами и тем самым формирования более комфортной среды проживания.
«В Ленобласти детские сады и школы строятся бизнесом, но впоследствии компенсируются из налогов. В Петербурге застройщики могут выбрать удобный вариант исполнения обязательств по инфраструктуре. В среднем расходы на строительство детского сада или школы увеличивают стоимость квадратного метра жилья на несколько тысяч рублей, – рассказал руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Так, строительство социальных объектов в Мурино, где ГК «ЦДС» возводит ЖК «Новое Мурино» и «Муринский посад», будет осуществляться на средства компании. Затраты на каждый детский сад в этом районе составят более 100 млн рублей, а на возведение школ потребуется около 700 млн рублей. Объекты социальной инфраструктуры возводятся в рамках региональной программы «Социальные объекты в обмен на налоги».
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что сейчас инфраструктурные затраты в себестоимости строительства жилья занимают 10-15%.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, оценивает затраты на инфраструктуру от 5 до 20% от стоимости инвестиционных затрат, включающих покупку земли и строительство.
Господин Богданов рассказал, что по нормативам на 1000 кв. м жилья в детских садах должно быть 35 мест, в школах – 115.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, уточняет: «В Петербурге действуют следующие правила: на 1 тыс. жителей приходится 61 ребенок, на одного жителя — 35 кв. м жилых площадей, а на одного ребенка – 18 кв. м в социальном объекте. Таким образом, в жилом комплексе площадью 35 тыс. кв. м, где проживает 1 тыс. жителей, из которых 61 ребенок, застройщик должен возвести 1,1 тыс. кв. м детской социальной инфраструктуры. Напомню, что девелопер может не возводить социальную инфраструктуру, а заплатить в бюджет определенную денежную сумму, покрывающую расходы на возведение необходимых объектов».
Правительство Ленинградской области с 2012 года внедрило новый механизм привлечения финансирования строительства «социалки» в местах активной застройки. В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» администрация региона обещает застройщикам компенсировать расходы на создание социальных объектов в размере 70% уплаченных в областной бюджет налогов. Так, например, в 2012 году по этой схеме у застройщика уже был выкуплен детский сад в Новом Девяткино.
«Однако таких примеров не так много, и пока, как показывает практика, участие в программе правительства Ленинградской области «Социальные объекты в обмен на налоги» не гарантирует застройщикам возврата вложенных средств. Поэтому для того чтобы окупить затраты, застройщики готовы открывать частные школы. Таким образом, строители видят выход в привлечении специализированных управляющих компаний и передаче им построенных детских садов и школ на коммерческой основе», – сокрушается госпожа Беляева.
Господин Богданов отмечает, что школы не обязательно строить под государственные учреждения. «Район должен быть обеспечен определенным количеством мест в детских садах и школах. Они могут находиться как в частных, так и в государственных заведениях», – говорит господин Богданов.
Впрочем, спрос на частные школы и детские сады на окраинах города крайне мал. «Однако детские сады подобного типа периодически находят частных инвесторов, в то время как частные школы, находящиеся в спальных районах, не являются привлекательными объектами для бизнесменов и встречаются очень редко», – говорит господин Богданов.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, добавляет: «Отдельные частные детские сады могут быть востребованы даже в проектах у КАД. Это доказывает практика «Нового Оккервиля». Но они не могут полностью перекрывать нормативы, пока существует относительно бесплатная альтернатива. С частными школами еще сложнее: чтобы заработать репутацию, нужны успешные выпуски».
Мнение:
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Нормативы по обеспечению жителей были увеличены по новым нормативам РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115). Остальные показатели, в частности нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее с принятием этих норм и законодательным закреплением затрат на строительство социальной инфраструктуры за застройщиком, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%.
Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели
на рынок давно существующий формат - лофты. Как говорят участники рынка, в Петербурге практически нет жилья, представленного в этом сегменте. В столице ситуация с лофтами несколько лучше.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", -говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что в Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы, практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", - предполагает он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя - проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия - в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", - рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", - рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании RUMPU, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться).
Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то - по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие - по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкции под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Мнение:
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп":
- В Санкт-Петербурге многие современные клубы переделаны из бывших предприятий, а что касается жилых примеров, то их у нас в городе не так уж и много. Дело в том, что перестраивать что-либо гораздо сложнее, чем строить заново. Проще снести старое здание и на его месте построить новый жилой дом либо бизнес-центр. В процесс переоборудования бывшего промышленного предприятия нужно вкладывать немало денежных средств, при этом у застройщика будет масса технических ограничений, которые нужно учитывать. А это становится экономически невыгодно. Поэтому у нас жилье такого формата не прижилось, хотя такие примеры жилья в городе есть, но они скорее единичны и не носят массового характера.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в III квартале пополнился тремя объектами общей площадью свыше 45 тыс. кв. м. В результате существующий объем качественных торговых площадей достиг 1,76 млн кв. м, а доля свободных площадей на конец квартала составила чуть более 4%.
В 3 кв. 2012 г. на рынке торговой недвижимости продолжилось поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, спрос остается стабильно высоким, ставки аренды, как и в предыдущих кварталах, растут в соответствии с инфляцией, говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Растущее предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в июле-сентябре начали функционировать ТРК "Международный" (арендопригодная площадь 20 тыс. кв. м) компании "Адамант", ТК "Электра" (арендопригодная площадь 13,2 тыс. кв. м с учетом гипермаркета "О’Кей" площадью 6,1 тыс. кв. м) компании "Доринда" и флагманский филиал московского ЦУМа - универмаг одежды "ДЛТ" (арендопригодная площадь 18 тыс. кв. м).
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg сообщают, что за этот период открылись сразу четыре профессиональных торговых комплекса - ровно столько же, сколько за все первое полугодие текущего года. Помимо вышеперечисленных торговых объектов, в Knight Frank St. Petersburg говорят о начале работы Aura Boutique Centre.
"Несмотря на ввод новых объектов, в III квартале совокупное предложение арендопригодных торговых площадей на рынке Петербурга незначительно сократилось по сравнению с концом первого полугодия 2012 г. Это произошло из-за закрытия некоторых торговых комплексов на реконструкцию или реконцепцию", - отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Наиболее популярным с точки зрения ввода новых торговых площадей аналитики Jones Lang LaSalle называют Приморский район. На его долю приходится порядка 24% от общего объема существующего качественного предложения, однако это не останавливает девелоперов, желающих реализовывать проекты в самом населенном районе города. "Так, во втором квартале был введен суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс "Питерлэнд", а сейчас строится еще два проекта - ТРК "Пять озер" (арендопригодная площадь 21,6 тыс. кв. м) и ТРК "Монпансье" (арендопригодная площадь 30,5 тыс. кв. м). Кроме того, в третьем квартале официально был анонсирован проект "Стройкорпорации "Элис" – ТРК HOLLYWOOD (арендопригодная площадь 65 тыс. кв. м), запланированный к вводу в 2015 году", - рассказывают эксперты Jones Lang LaSalle.
Ставки на прежнем уровне
Существенного изменения запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах города за 3 квартал не произошло. Для действующих арендаторов ставки аренды росли в соответствии с предусмотренной договором эскалацией.
"Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 3 кв. 2012 года запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4 500 до 12 тыс. руб./кв. м/год не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади.
Скидки могут составлять до 5-15%. Максимальные арендные ставки установлены на площади торговой галереи, их диапазон более широк. На торговые помещения в галерее запрашиваемые арендные ставки составляют в среднем по рынку от 20 000 до 45 000 рублей за кв. м/год", - говорят аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург поясняет, что девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу: "что больше".
Неизменный спрос
В 3 кв. 2012 года активность на рынке аренды торговых помещений снизилась из-за нехватки качественных площадей в торговых центрах, которые пользуются наибольшей популярностью, говорят аналитики Maris CBRE. В компании подсчитали, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 3 кв. 2012 года составляет 95%.
"Поглощение арендопригодных площадей в III квартале, в отличие от показателя первого полугодия 2012 г., оказалось больше ввода за тот же период на 24% и составило почти 73 тыс. кв. м. В целом за три квартала рынком было поглощено около 135 тыс. кв. м, что равно 43% от годового значения аналогичного показателя 2011 года», - рассказывают специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Доля свободных площадей на конец III квартала составила 4,3%, снизившись за отчетный период на 0,6 п.п. по сравнению с показателем на конец первого полугодия 2011 г. Снижение было обусловлено высокой активностью спроса: новые объекты, открывшиеся в III квартале 2012 г., вышли на рынок с высоким уровнем заполняемости (в среднем 75%).
Кроме того, торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2012 г., также активно заполнялись арендаторами в прошедшем квартале, поясняют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
В результате сокращения общего объема предложения и роста численности населения города в отчетном периоде обеспеченность качественными арендопригодными торговыми площадями снизилась до 634 кв. м. на 1 тыс. жителей Санкт-Петербурга (на конец первого полугодия показатель был равен 655 кв. м. на 1 тыс. жителей). Благодаря выходу новых объектов на рынок, Центральный район, который еще два года назад не входил даже в пятерку районов-лидеров по обеспеченности арендопригодными торговыми площадями, поднялся на третье место по этому показателю, полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"В успешных торговых комплексах ("Галерея", "Невский Центр", "Радуга", "Гранд Каньон") свободные площади практически отсутствуют, на освобождающиеся помещения, как правило, претендуют по нескольку операторов. В торговых центрах, испытывающих сложности с привлечением потока покупателей, доля свободных площадей составляет от 5 до 10%. Тем не менее, у большинства запланированных к выходу до конца 2012 года объектов есть все предпосылки открыться с более чем 90% готовностью арендаторов", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci - Санкт-Петербург, партнер.
Благоприятный прогноз
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 года запланирован ввод 93,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. Наибольшую часть в новом предложении составят торговые комплексы "Бухарестский" во Фрунзенском районе и "Авеню" в Выборгском, если намеченные даты открытия не перенесутся.
"В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится за год на 12% и составит около 2,8 млн кв.м или около 620 кв.м. на 1 тыс. жителей города. Преобладание долгосрочных договоров аренды станет причиной формирования дефицита ликвидных предложений для крупных сетевых операторов, как в центре горда, так и в спальных районах. Активно реализовать планы по развитию смогут сильные игроки рынка, способные выигрывать конкурентную борьбу за помещения за счет готовности к инвестициям на начальном этапе и оперативности в принятии решений.
Тем не менее, 4 квартал ожидается максимально активным периодом на рынке коммерческой недвижимости в 2012 году», - прогнозируют аналитики ASTERA.
"В среднесрочной перспективе (2012-2014) ожидается выход на рынок порядка 500-700 тыс. кв. м торговых площадей. В стадии строительства находятся такие комплексы как третья очередь ТРК "Заневский Каскад", ТРК "Европолис", ТРК "Жемчужная плаза", ТРК "Континент на Звездной"", - рассказывает Роман Евстратов.
"Мы ожидаем, что при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире итоговые значения ключевых показателей состояния рынка торговой недвижимости 2012 года будут практически аналогичны тем, которые были зафиксированы в 2010-2011 годах. Таким образом, рынок сохранит стабильность развития. Некоторые девелоперы перенесли ввод в эксплуатацию или открытие своих объектов с III квартала 2012 г. на 2013 г., однако таких объектов немного. Мы не ожидаем, что ввод остальных будет перенесен: их строительство активно ведется, девелоперы стремятся завершить свои проекты в заявленные сроки", - полагают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Среди наиболее значимых крупноформатных торговых комплексов, заявленных к вводу до конца текущего года, эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают МФК "Континент на Бухарестской" над станцией метро "Бухарестская" и мебельный центр "12 стульев" в составе II очереди ТРК "Балкания NOVA" холдинга "Адамант". Если все проекты холдинга будут запущены до конца 2012 г., то на долю девелопера придется треть всего годового ввода арендопригодных торговых площадей, прогнозируют специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Развитие торговой недвижимости в центральной части города остается неравномерным. Если Центральный район демонстрирует один из самых высоких показателей насыщенности торговыми площадями (849 кв. м на 1000 жителей), то, например, Василеостровский и Петроградский районы пока не могут похвастаться значимыми показателями (73 кв. м на 1000 жителей и 0 кв. м на 1000 жителей). Конечно, основные проекты Центрального района рассчитаны на городскую аудиторию в целом, поэтому прочим условно центральным локациям такие объемы торговых площадей не требуются.
Мнение:
Николай Пашков, генеральный директор, Knight Frank St. Petersburg:
- В текущем году на инвестиционном рынке наблюдается активность, как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний; и сделка по продаже ТК "СуперСива" - яркий тому пример. Если ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок. В целом рынок сейчас стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание "инвестиционного продукта".
