Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
Памятники эпохи конструктивизма оказались в крайне сложном положении – большинство из них находятся в аварийном состоянии, однако серьезные ограничения охранных ведомств делают проекты по приспособлению зданий под современные функции невыгодными для инвесторов.
На сегодняшний день в списке объектов культурного наследия Санкт-Петербурга находится 126 зданий-памятников 1920-1930-х годов постройки, считая корпуса жилмассивов, сообщают в КГИОПе. Согласно действующему законодательству инвесторам менять их облик запрещено – их можно только приспособить под современное использование. Однако кризис отбил желание у инвесторов вкладывать средства в реконструкцию памятников конструктивизма. Сейчас подобных проектов реконструкции в Петербурге не больше десяти.
Одной из первых попыток комплексной реконструкции конструктивистского здания стала покупка компанией «Адамант» Василеостровской фабрики-кухни площадью 12 тыс. кв. м на Большом пр. В.О., 68. В 2000 году в ней открылся ТЦ «Балтийский». Вложения были оценены в сумму около 6 млн USD.
«Здание было построено из разных материалов, – вспоминает о реконструкции Василеостровской фабрики-кухни генеральный директор АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов. – Кое-где мы были вынуждены заменять куски каменной кладки. Хорошо, что инвестор с пониманием отнесся к дополнительным тратам».
«По ходу реконструкции бюджет действительно был скорректирован. Торговый центр окупился к 2005 году, – вспоминает Евгений Гуревич, вице-президент, совладелец холдинга «Адамант». – Тогда стоимость работ была ниже, а арендная плата – выше. Сейчас трудно было бы осуществить такой проект».
Сейчас подобных проектов нет. В городе комплексной реконструкции ожидают 2 крупных объекта, построенных в 1920-1930-х годах и купленных частными инвесторами. В обоих работы застыли на уровне определения концепции.
Первый – это Фрунзенский универмаг. Его приобрел в 2005 году директор Михайловского театра Владимир Кехман (он же – основной владелец одной из крупнейших в России компании – импортера фруктов JFC), рассчитывая снести здание. Однако КГИОП запретил сносить не только фасады, но и внутреннюю часть здания, а также постановил сохранить его торговую функцию. В новых условиях проект перестал быть экономически выгодным. В результате до сих пор универмаг простаивает.
Второй объект – фабрика «Красное знамя» на Петроградском острове. Также до кризиса, в 2008 году, ее территорию выкупил бизнесмен Игорь Бурдинский. На участке находится силовая подстанция, построенная по проекту Эриха Мендельсона, памятник регионального значения. Игорь Бурдинский планирует развивать территорию комплексно – в подстанции создать центр современного искусства, а остальной участок разбить на жилую, общественно-деловую и культурно-развлекательную зоны.
«Проект реконструкции территории завода «Красное знамя» есть, но это только проект. Реальной реконструкции нет», – скептически настроен Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге. И этому есть причины. Пока Игорь Бурдинский находится в поиске соинвестора, готового вложить до 200 млн USD в течение 5-7 лет.
Лучше ситуация обстоит с более мелкими объектами, достающимися инвестору «в придачу» к участку. В 2007 году холдинг RBI выкупил участок с находящемся на нем гаражом К.-Л. Крюммеля на Б. Посадской. Сейчас на территории возводится ЖК «Собрание».
«С конца 1990-х годов де-факто за памятником никто не следил, и сегодня здание находится далеко не в лучшем виде, – описывает объект директор по строительству холдинга RBI Виктор Коршенбаум. – Фактически изменится только функциональное назначение здания – в 2015 году после завершения всех работ в здании разместятся офисные помещения, на первом этаже будет паркинг».
Пока что интерес инвесторов к зданиям, построенным в первые десятилетия советской власти – в 1920-30-е годы, можно назвать, скорее, исключением из правил. И он не распространяется на жилые массивы, ограничиваясь в основном постройками, выполнявшими общественные и технические функции. Архитектор Александр Романчук считает, что памятники конструктивизма могут привлекать туристов: «В Арабских Эмиратах стараются возвести новую Мекку современной архитектуры, а у нас она уже есть. Чтобы посмотреть шедевры конструктивизма, к нам специально приезжают из-за границы».
Мнение:
Игорь Бурдинский, предприниматель, реализующий проект на территории завода «Красное знамя»:
– Несомненно, проекты спасения образцов архитектуры конструктивизма могут быть рентабельными при условии грамотного подхода, с учетом состояния окружающей территории и будущего ее развития.
В случае с проектом «Красное знамя», где речь идет о научной реставрации памятника, основной трудностью является отсутствие бесспорных технологий реставрации бетона. Внедрить необходимое для будущего центра культуры техническое оснащение, не исказив исторического интерьера объекта, – также довольно сложная задача.
Стоимость научной реставрации силовой станции Э. Мендельсона, по оценке специалистов, составляет около 3 тыс. USD за
Автор: Антонина Асанова
Рынок жилья Санкт-Петербурга (как и России в целом) характеризуется значительным потенциальным спросом на жилье всех категорий. По данным аналитиков Maris|Part of the CBRE Affiliate network, в ближайшем будущем удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Для жилья низкой и средней комфортности ситуация высокого спроса предопределена очень низкой стартовой позицией (обеспеченность жильем массового потребителя в советские годы), для жилья высокой комфортности – практически нулевой стартовой позицией (в советские годы такое жилье практически отсутствовало) и ограничениями по застройке перспективных для этой категории территорий. Поэтому в перспективе удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Предложение
По данным официальной статистики в 2011 году в Петербурге построено 2,7 млн. кв. м жилья - 640 жилых домов на 44 737 квартир, что на 2% больше, чем в 2010 году. Самым крупным застройщиком в городе является государство. Среди частных компаний в 2011 году больше других сдал в эксплуатацию «Главстрой-СПб» — свыше 280 000 кв.м жилья (без учета встроенных помещений) в «Северной долине».
Прогноз на 2012 год более оптимистичный – планируется построить 2,8 млн. кв.м жилья.
В общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости выделяют три класса - элита, бизнес и эконом. В Петербурге доля элитных квартир на первичном рынке жилья оценивается в среднем 5%, и в перспективе она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов эконом класса. В настоящее время, большая часть предложения строящихся и проектируемых домов элитного класса сконцентрировано в Петроградском (особенно на территории Крестовского острова) и в Московском районах города. Доля квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья составляет около 10-15%. Доля жилья класса эконом в общем объеме строящегося жилья составляет около 80-85%.
Спрос
Для большинства петербуржцев основным источником средств для приобретения жилья является ипотека в связи со сравнительно низким уровнем доходов населения. В 2011 году активными темпами происходило восстановление ипотечного кредитования благодаря снижению кредитных ставок и упрощению требований к заемщикам.
Основным критерием покупательского выбора остается местоположение. То есть расположение относительно центра города, исторические и архитектурные памятники, инфраструктура и социальная однородность. Наиболее популярны у покупателей 1 комнатные квартиры с отделкой в первую очередь в спальных районах города с развитой инфраструктурой (Выборгский, Московский, Приморский).
Типичный покупатель квартиры в Петербурге — мужчина в возрасте до 35 лет, постоянно проживающий в Северной столице, недавно создавший семью.
Коммерческие условия
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости прекратилось в начале 2011 года, и к концу года рост цен в среднем по рынку составил около 8%, что лишь на 2% выше уровня инфляции.
Таким образом средний диапазон запрашиваемых цен на жилье эконом класса на первичном рынке – 50 000-90 000 рублей/кв.м, бизнес-класса - 80 000-130 000 рублей/кв.м, элит – 110 000-270 000 рублей/кв.м.
Постепенно возвращается тенденция инвестиционных вложений в недвижимость. Цены перестали снижаться, эксперты прогнозируют постепенный рост, поэтому инвестиции в недвижимость снова воспринимаются населением как наиболее надежный способ вложения средств. Люди перестают вкладывать средства в валюту, акции и переходят на рынок жилой недвижимости, как менее рискованный. В течение 2011 года доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости составила 9-10%.
Прогноз
Прогноз по вводу в эксплуатацию жилых домов на 2012 год более оптимистичный (около 2,8 млн. кв.м), чем в 2011 году (2,7 млн. кв.м).
Ипотечное кредитование продолжит развиваться и прогнозируется увеличение количества выданных кредитов.
Стабильный спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке в связи с улучшением условий ипотечного кредитования.
Рост цен в 2012 году прогнозируется на уровне инфляции.
Динамика средних цен на первичном рынке жилья
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate network