Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
В первом квартале 2012 года рынок складской недвижимости Петребурга, по словам экспертов, продолжал развиваться в русле тенденций 2011 года. Вырос дефицит качественных складских помещений, а срок экспозиции ликвидных предложений сократился до 1-2 месяцев.
«В начале 2012 года получили развитие тенденции 2011 года – сокращение вакансии в складских комплексах классов А и В, стабилизация спроса. Рост ставок при этом происходит в пределах индексации. Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет около 1 месяца», - поясняет Вера Бойкова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Предложение
В первом квартале 2012 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг 1,8 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один качественный складской проект класса А – Nordway (арендопригодная площадь 40,4 тыс. кв. м). К открытию комплекс был заполнен на 60%.
«На данный момент число строящихся складских объектов остается низким. Несколько новых проектов было заявлено к вводу в 2013-2014 годах. Например, складской комплекс «Звезда» и проект компании «Эдванс», - приводят пример аналитики Jones Lang LaSalle.
На начало 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составлял более 1,3 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области вблизи КАД). Ни один из объектов, ввод которых был запланирован на 1 кв. 2012 г,. не был введен. На рынке существует дефицит складских помещений в аренду. Из-за недостаточного предложения помещений, новые объекты сдаются еще до полного оформления всей разрешительной документации. Дефицит помещений в аренду заставляет операторов рассматривать вариант покупки объектов. Остается тенденция строительства объектов built-to-suit, когда девелоперы строят объекты под заказ конкретной компании-арендатора, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«По сравнению с небольшими объемами строительства и ввода складских комплексов в 2011 г. (за весь год было введено 2 объекта с суммарной арендопригодной площадью 18 тыс.кв.м), в 2012 году ожидается заметное увеличение нового предложения на рынке. Ко вводу заявлены 6 спекулятивных складских комплексов, включая 2-3 очереди действующих комплексов. Один из складских комплексов, планировавшихся ко вводу в 2012 году – PNK-КАД компании PNK Group ещё не начал строиться и его ввод в эксплуатацию может быть перенесен на 2013 г.
В настоящее время три спекулятивных складских комплекса находятся на стадии строительной готовности: STC (1-2 очереди), Nordway (1 очередь), Орион Лоджистик. Предположительно, они будут сданы в эксплуатацию во 2-м кв. 2012 г.
Большая часть заявленных ко вводу в эксплуатацию складских площадей (76%) относятся к классу А. В случае ввода всех 6 запланированных объектов, площадь складов класса A составит более 75% в структуре нового предложения. Территориально более 40% новых площадей будут расположены в Выборгском районе Санкт-Петербурга», - рассказывают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Спрос
В январе-марте, по данным аналитиков Jones Lang LaSalle, уровень спроса на складские площади был выше, чем за аналогичный период в 2011 году. В первом квартале 2012 года объем чистого поглощения на рынке Санкт-Петербурга составил почти 38 тыс. кв. м (против 23 тыс кв. м в первом квартале 2011 года). Часть данного объема была достигнута за счет вышедшего на рынок нового складского комплекса с высоким уровнем заполняемости. Наиболее востребованным форматом для аренды были блоки площадью 2 000 –
«На фоне увеличения деловой активности многих компаний в 2012 г. продолжился рост спроса на качественные складские помещения. В условиях отсутствия нового предложения понизился уровень вакантных площадей, сократились сроки экспозиции наиболее ликвидных помещений – до 1 месяца. Договоры аренды по некоторым комплексам заключаются до ввода объекта в эксплуатацию. Крупнейших сделкой 1 кв. 2012 г. стала сделка по аренде в планируемом ко вводу в эксплуатацию складском комплексе STC, девелопера «ИнвестБугры». Транспортно-логистическая компания Major, оказывающая услуги в области транспортных перевозок и таможенного оформления, арендовала в STC 30 000 кв.м», - говорится в исследовании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Ставки аренды и уровень вакансии
В первом квартале 2012 года доля свободных площадей осталась практически на том же уровне, незначительно увеличившись с 4,42% до 4,44%, что обусловлено выходом на складской рынок нового комплекса. В настоящее время объем качественных свободных площадей равен 79,750 тыс. кв. м, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle.
Ставки аренды на качественные складские помещения в течение первого квартала 2012 года оставались стабильными на уровне конца прошлого года 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов), поясняют эксперты компании.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate отмечают, что в условиях дефицита предложения качественных складских объектов, продолжил снижаться уровень вакантных площадей – до 5,7% в классе А и до 2,3% в классе В. Однако повышения уровня арендных ставок на склады не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер. Масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов с более высокими арендными ставками также мог бы повысить общий уровень ставок, однако такой ввод не наблюдается.
На 1 кв. 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения класса A составил около 183 долл. / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных и эксплуатационных услуг. В классе B ставки по итогам 1 квартала составили около 138 долл/ кв. м в год, без НДС. В дальнейшем ожидается плавное повышение уровня ставок.
Улучшились условия для финансирования проектов - банки готовы кредитовать строительство складских объектов и рассматривать варианты рефинанирования затрат собственника, поясняют эксперты альянса.
|
Примеры крупных сделок на рынке складских помещений, 1 кв. 2012 г. |
||||
|
Арендатор |
Специализация компании арендатора |
Площадь, |
Складской комплекс |
|
|
Major |
Логистическая компания |
30 000 |
STC |
|
|
Марвел-Дистрибуция |
Компьютерное оборудование |
14 000 |
Логопарк Шушары |
|
|
Мир Инструмента |
Инструменты |
5 100 |
Интертерминал-Трейд |
|
|
КВАТТРО |
Алкогольная продукция |
5 100 |
Интертерминал-Трейд |
|
|
ТД «Интерторг» |
Пищевое производство |
4 500 |
Здание завода «Колпин» |
|
|
Ниппон Косметик |
Косметическая продукция |
2 150 |
Здание на ул. Салова |
|
|
ВайнДом |
Алкогольная продукция |
1 130 |
Здание на пересечении Пискаревского и Волго-Донского пр. |
|
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate |
|
|||
|
Складские и логистические терминалы и комплексы, заявленные к открытию в 2012 г. |
|||||
|
Название |
Район |
Класс |
GBA, кв.м |
|
|
|
PNK-КАД – ещё не строится |
Колпинский |
A |
93 000 |
|
|
|
STC, 1-2 очереди |
Выборгский |
B |
75 000 |
|
|
|
Осиновая роща, 3 очередь |
Выборгский |
A |
Ок. 50 000 |
|
|
|
Теорема-Терминал |
Невский |
A |
44 300 |
|
|
|
Nordway, 1 очередь |
Пушкинский |
A |
43 000 |
|
|
|
Орион Лоджистик |
Выборгский |
А |
10 000 |
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
Ок. 315 300 |
|
|
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate |
|
||||
Весенний сезон традиционно считается благоприятным для подготовки к ремонту. Многие уже готовы осуществлять ремонт сейчас, пользуясь наступившим теплом. Где выгоднее приобретать материалы для ремонта квартиры? Эксперты компании «Уют Вашего Дома» изучили цены на стройматериалы в крупнейших сетях города.
По данным аналитиков компании, иногда разница в цене на одну и ту же продукцию может составлять несколько десятков рублей за одну единицу. Получить же информацию - какой из строительных магазинов Петербурга предлагает самые выгодные цены иногда довольно непросто. Для этого придется объехать все крупные строительные гипермаркеты Петербурга и внимательно изучить все цены.
Зачастую покупатели строительных товаров просто едут в ближайший строительный гипермаркет и закупают все там. Им просто не хватает времени для того, чтобы объехать все магазины и сравнить цены. К тому же в некоторых гипермаркетах просто может не быть нужного им товара.
По данным компании "Уют вашего дома"