Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
За первый месяц 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 368 669,30 квадратных метров жилья. Всего в различных районах города появилось 58 новых домов на 6 299 квартир.
По словам Андрея Артеева, председателя Комитета по строительству Петербургу, январь этого года стал продуктивным месяцем по количеству построенных жилых домов и введенных в эксплуатацию квадратных метров. «Отмечу, что за январь прошлого года было построено только 12 жилых домов площадью 50,1 тыс. кв. метров. В нашем городе, безусловно, появляются не только объекты жилищного строительства. Например, за счет средств инвесторов завершено строительство реабилитационного центра, предприятия по производству мебели, многофункциональных торгово-досуговых центров и здания кинотеатра», - прокомментировал Андрей Артеев.
Строительство велось в 7 районах Петербурга: Приморском, Калининском, Невском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном, Пушкинском. Бесспорный лидер – Приморский район, где сдано 120 180,3 квадратных метров. Кроме того, 1 дом на 34 квартиры был реконструирован в Петродворцовом районе.
Проектов с развитой подземной частью в Петербурге сегодня единицы, так как это строительство в среднем на 30% дороже наземного. Однако эксперты уверены, что интерес к освоению подземного пространства будет расти.
На сегодняшний день примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, связано это прежде всего с особенностями почвы и тем, что подземное строительство в разы увеличивает стоимость проекта. Из действующих проектов с развитой подземной частью господин Бойков называет ЖК "Ориенталь", БЦ Bolloev Center и ТРЦ "Галерея". Как правило, это точечные объекты высокого класса, кроме того, девелоперы при освоении подземных пространств стараются не опускаться ниже 4 м, поясняет Андрей Бойков.
"Все проекты, когда девелоперы собирались добровольно осваивать подземное пространство, остались в докризисном прошлом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест и в коммерческой, и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга", – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"На фоне крайней нехватки автодорожных и пешеходных тоннелей, современных вместительных парковочных площадок ситуация с отсутствием подобных объектов выглядит особенно парадоксально. Современный мир уже давно размещает под землей целые кварталы. Мы же в этой сфере не сделали практически ничего, хотя все технические, производственные и кадровые возможности для их строительства в Петербурге имеются", - говорит Вадим Александров, генеральный директор ОАО "Метрострой".
Сергей Алпатов, генеральный директор НП "Объединение подземных строителей", уверен, что активно осваивать подземное пространство мешает отсутствие законодательства, регулирующего вопросы строительства подземных сооружений. "Действующий закон о недрах не предусматривает возможность ни купить подземный участок, ни поставить его на баланс. Таким образом, нереально привлечь инвестиции в эту область строительства, так как невозможно определить, чья собственность", – сетует господин Алпатов.
"Основным, чего сейчас не хватает для успешной реализации проектов подземного строительства, является отсутствие своего рода перспективного плана освоения подземного пространства города. Без него появление новых подземных объектов будет по-прежнему носить хаотичный характер, и ни о каком развитии этой отрасли без него мы говорить не сможем", - соглашается с коллегой Вадим Александров.
"Сейчас не требуется искусственно создавать условия для строительства под землей. Необходимо создать такой объект, который привлечет большой поток людей под землю. Это может быть крупный пересадочный узел или переход. Так, например, в Москве достаточно успешно функционирует торговый комплекс "Охотный ряд", – добавляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Строительство под землей, по словам экспертов, в среднем на 30% дороже традиционного. Расхождение в стоимости начинается с 25-30%, а верхняя планка не имеет предела, поскольку чем глубже ведется строительство, тем выше затраты, подсчитал господин Радзимовский. Однако высокая стоимость таких работ, по словам господина Александрова, может компенсироваться за счет снижения затрат на эксплуатацию такого помещения.
Участники рынка уверены, что рано или поздно девелоперам придется уходить под землю, так как свободных пятен в центре практически не осталось, и проблема с парковками год от года только усугубляется.
"Несмотря на сложные геологические условия и уплотненную застройку в историческом центре, инвесторам становится очевидно, что все пути развития городской инфраструктуры так или иначе связаны с освоением подземного пространства. При нынешнем дефиците парковок, сложной логистике и дороговизне земли в Петербурге нет иного выхода – нужно активно строить под землей", – уверена Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой".
Андрей Бойков считает, что предпосылки для развития подземного пространства, в частности парковок, в Петербурге очень большие. Об их организации велось много разговоров, но реальных шагов по реализации проектов предпринято не было, сокрушается господин Бойков.
Вадим Александров настроен оптимистично и считает, что в Петербурге можно и нужно строить под землей, освобождая наземное пространство для зеленых насаждений и пешеходных зон. "Для этого нужна политическая воля, четкая и плановая работа правительства города, рассчитанная на десятилетия вперед", – рассуждает господин Александров.
Мнение:
Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой":
– Подземное строительство – само по себе дорогостоящее мероприятие, которое нужно проводить с несколькими уровнями обеспечения безопасности: расчетно-проектным, технологическим и геотехническим мониторингом. Все это, конечно, требует серьезных инвестиций. Кроме того, для сохранения исторического облика Петербурга нужны особые, щадящие технологии строительства. И конечно, для проведения такого рода работ требуется высочайший профессионализм, квалификация и опыт.