Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
Предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга по-прежнему превышает спрос, несмотря на значительное снижение объема ввода новых площадей. В сегменте индустриально-складской недвижимости, напротив, наблюдается рост активности арендаторов.
В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга составляет порядка 1,9 млн. кв. м. При существующем уровне спроса порядка 300 тысяч кв. м качественных офисных площадей оказываются незаполненными.
По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., снижение объема ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге составило более 50%. Так, если весной 2009 г. было введено в эксплуатацию 67,2 тысячи кв. метров качественных офисных площадей, то в 2010 г. этот показатель составил всего 33,1 тысячи кв. м.
В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости распределяется в следующей пропорции:
· Бизнес-центры класса А – 21%
· Бизнес-центры класса В и В+ – 49 %
· Бизнес-центры класса С – 30%
«По сравнению с концом прошлого года изменился уровень заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В, - приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. – Заполняемость офисов класса А снизилась на 8%, класса В, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в I квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране».
Борьба за арендатора выражается в продолжающемся снижении арендных ставок на качественную офисную недвижимость. Класс А подешевел на 5% по отношению к началу года, снижение размера арендной ставки в классе В составило 3%. В настоящее время средний размер арендной платы составляет 1195 и 895 рублей за кв. метр в месяц в бизне-центрах класса А и В соответственно.
«В настоящее время в Петербурге формируется новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс А. Условно его можно обозначить как класс «Премиум», - подчеркивает Кайл Патчинг. – Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр «Боллоев» и проект «Quattro Corti» - по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации – в самом сердце Петербурга». Эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей.
Емкость рынка складской недвижимости Петербурга в настоящее время оценивается в размере 1,57 млн кв. метров. «Обеспеченность складскими площадями при этом составляет
Основным трендом последних месяцев является активизация арендаторов индустриально-складской недвижимости и, как следствие, повышение уровня заполняемости логистических комплексов. «По нашим данным за первые пять месяцев текущего года было сдано в аренду более 100 тыс. кв. метров складских и промышленных площадей, - подчеркивает Кайл Патчинг. – Судя по количеству поступающих заявок на подбор недвижимости в данном сегменте, можно прогнозировать значительный потенциал роста рынка промышленной и складской недвижимости до конца 2010 года».
Материал предоставлен АРИН
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» по результатам исследования подготовили краткий обзор положения на первичном рынке жилья Москвы в мае 2010 г.
Характеристика рынка
Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке жилья Москвы в мае, составило около 13472. После небольшого спада объема предложения в апреле (на 2%) рост возобновился и в мае и составил 4,9%.
Всего за период с начала года объем предложения вырос на 49%. А по сравнению с маем
Рост количества впервые появившихся квартир, вышедших на рынок, в марте составил около 60% по сравнению с февралем. В апреле ― 10% по отношению к марту. В этом месяце объем нового предложения незначительно сократился ― на 2%, однако остается достаточно высоким по сравнению с январем ― февралем
Согласно данным Росстата объем ввода жилья в Москве по итогам I квартала
В общей структуре предложения в новостройках Москвы в мае большую долю рынка (50,1%) занимают квартиры в ценовом сегменте 100 ― 150 тыс. руб/кв.м. Доля предложения в этом сегменте в апреле составляла 48,7%. Четверть рынка занимают квартиры со стоимостью 1 кв.м. 150 ― 200 тыс. руб/кв.м. Также в апреле было велико количество недорогого предложения со стоимостью до 100 тыс. руб/кв.м. ― 17,8%, против 18,6% в прошлом месяце.
В зависимости от типа дома в структуре предложения в новостройках Москвы традиционно преобладали монолитные дома ― 79,5%. Несколько возросла по сравнению с апрелем доля выставленных квартир в панельных и блочных домах ― 13,4%, самая низкая доля рынка новостроек приходится на кирпичные дома ― 7%.
Спрос
По данным аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» наибольшим спросом, как по звонкам, так и по заключенным договорам, в мае
К концу марта
Ценовая ситуация
В продолжение тенденции роста цен на первичном рынке, наметившейся еще с начала года, увеличение средней стоимости 1 кв.м. новостроек Москвы в мае составило 7,9% в рублевых ценах ― до 141 тыс. руб/кв.м. и 3,5% ― в долларовых ― до 4 632 $/кв.м. Менее заметный рост долларовых цен объясняется укреплением доллара к рублю ― рост на 4,2% за месяц. В итоге рост цен с начала года составил 30,7% и 28% ― в рублевых и долларовых ценах соответственно. За год новостройки подорожали на 19,5% в долларах, 13,7% ― в рублях.
Выводы
® Большой объем предложения на первичном рынке сохраняется с марта, что объясняется выходом на рынок ряда крупных объектов, а также возобновлением строительства и продаж в ранее замороженных проектах.
® В мае отмечен рост 5% общего предложения квартир на рынке новостроек Москвы при небольшом сокращении выхода новых квартир ― на 2%, что в свою очередь может говорить о незначительном снижении спроса по отношению к предыдущему месяцу.
® Продолжается рост спроса на квартиры с ипотечным кредитованием, что объясняется снижением ипотечных ставок на первичном рынке. Также увеличился спрос на 2-х комнатные квартиры по сравнению с прошлым месяцем.
® В мае произошло укрепление доллара к рублю, что объясняет незначительное увеличение долларовых цен ― 3,5% и более существенное рублевых ― 7,9% по отношению к предыдущему месяцу. В итоге рост цен в годовом исчислении на рынке новостроек Москвы составил 19,5% в долларах и 13,7% ― в рублях.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»