Уйти под землю
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
|
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
|
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
|
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
|
Итого: |
17 700 |
|||
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
.gif)
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
.gif)
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
.gif)
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
.gif)
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
.gif)
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
.gif)
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
|
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
|
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
|
класс В |
5,4% |
1,2% |
|
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН
Аналитики Большого Сервера недвижимости подготовили обзор цен на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Продажа домовладений
Самыми дорогостоящими из домовладений (дом + участок), согласно обновленным данным БСН, являются дома из кирпича. Средняя стоимость домовладения по данным на 1 июня составляет 11,4 млн. рублей. На втором месте по цене – дома из газобетона, 10,1 млн. рублей за домовладение. Затем идут дома из клееного бруса, 6,9 млн. рублей за домовладение, и дома из комбинированных материалов, 7,1 млн. Домовладения, построенные из всех вариантов неклееной древесины (профилированный брус, бревно и т.д.) стоят в среднем 4,6 млн. рублей. Такие домовладения наиболее широко представлены в базе БСН – 47% предложений. Самые недорогие – домовладения, построенные по каркасной технологии: их стоимость в среднем составляет 3,2 млн. рублей.
.gif)
|
Загородная недвижимость. Продажа. Динамика цен по типам домов (цены в рублях ) |
|||
|
|
Индекс БСН за 27.05.10 |
Индекс БСН за 29.06.10 |
Количество вариантов в базе данных |
|
каркас |
2467922 |
3223893 |
348 |
|
бревно |
3031380 |
4583841 |
964 |
|
клееный брус |
5100000 |
6908333 |
6 |
|
газобетон и аналоги |
5161833 |
10134471 |
261 |
|
кирпич |
4422310 |
11473266 |
278 |
|
прочие |
3403972 |
7121606 |
239 |
|
все |
3313544 |
6259025 |
2096 |
В распределении по площади домов, самыми дорогими очевидным образом являются дома, площадью более 200 кв.м., их стоимость, согласно обновленным данным, составляет в среднем 17,6 млн. рублей за домовладение. За ними по цене идут дома площадью от 100 до 200 кв.м., 7,6 млн. за домовладение. Дома до 100 кв.м. стоят в среднем 2,7 млн. рублей за домовладение. Небольшие дома по-прежнему составляют самую большую часть предложения на рынке. В них же – самая высокая стоимость квадратного метра.
.gif)
|
Загородная недвижимость. Продажа. Динамика цен по площади домов (цены в рублях / метр). |
|||
|
|
Индекс БСН за 27.05.10 |
Индекс БСН за 29.06.10 |
Количество вариантов в базе данных |
|
все |
3313450 |
6293772 |
2125 |
|
0-100 кв.м. |
2313418 |
2733782 |
1361 |
|
101-200 кв.м. |
5164201 |
7592871 |
616 |
|
> 200 кв.м. |
6524865 |
17603732 |
314 |
По районам области, самые дорогостоящие домовладения - в Красносельском районе, 15,3 млн. рублей. Правда, это не потому, что Красносельский район - столь элитное место. Просто там продается очень мало домов по очень высокой цене. Затем идут дома в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах, 13,5 млн. в среднем за домовладение, затем, с большим отрывом, Всеволожский район, 7,9 млн. за домовладение. Домовладение в районах Карельского перешейка стоит от 6 млн. (Приозерский) до 7,5 млн. (Выборгский). Самые дешевые дачи – в Бокситогорском районе, 390 тысяч за домовладение, и в Тихвинском районе, 600 тысяч.
.gif)
|
Загородная недвижимость. Продажа. Индекс цен по районам области (цены в рублях) |
|||
|
|
Индекс БСН за 27.05.10 |
Индекс БСН за 29.06.10 |
Количество вариантов в базе данных |
|
Бокситогорский |
390000 |
390000 |
1 |
|
Волосовский |
2285238 |
3095416 |
24 |
|
Волховский |
1018297 |
935192 |
52 |
|
Всеволожский |
4239077 |
7880090 |
759 |
|
Выборгский |
3891954 |
7519843 |
211 |
|
Гатчинский |
3116227 |
4148697 |
192 |
|
Кингисеппский |
1597500 |
1288400 |
5 |
|
Киришский |
649545 |
715161 |
31 |
|
Кировский |
1688448 |
2091333 |
ИСТОЧНИК: АСН-инфо Подписывайтесь на нас:
|