Дефицит на разных уровнях
По итогам трех кварталов 2014 года, по данным hh.ru, рост числа вакансий на рынке труда Петербурга в сфере строительства и недвижимости составил 17% по отношению к аналогичному периоду 2013 года. Эксперты отмечают, что рынок по-прежнему нуждается в квалифицированных кадрах на всех уровнях, но сложнее всего обстоит ситуация с квалифицированными рабочими, а также с узкоспециализированными сотрудниками.
Екатерина Скляренко, руководитель пресс-службы компании «Head Hunter Северо-Запад», констатировала, что по итогам девяти месяцев 2014 года был замечен рост количества размещенных на портале hh.ru вакансий в строительной сфере. Наибольший спрос от компаний наблюдался на инженеров, а также специалистов в области архитектуры и проектирования, управления проектами, специалистов по отоплению, вентиляции и кондиционированию, водоснабжению и канализации.
По информации hh.ru, со стороны соискателей в сфере строительства и недвижимости наибольшую активность в поиске работы в текущем году проявляли инженеры, специалисты в области управления проектами, архитектуры и проектирования, прорабы и специалисты по отоплению, вентиляции и кондиционированию. Напротив, меньше всего кандидатов было в области оценки недвижимости, землеустройства, геодезии и картографии, ЖКХ. При этом больше половины резюме, размещенных на hh.ru за девять месяцев 2014 года, принадлежит кандидатам с опытом от шести лет, подчеркнула Екатерина Скляренко.
Эксперт добавила, что за этот период в среднем на одну вакансию приходилось два резюме от соискателей. По ее словам, этот показатель можно считать минимальным для обеспечения рынка профессиональными кадрами.
Менеджеры есть, рабочих мало
Со своей стороны, Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», выразил мнение, что в отношении рабочих строительных профессий присутствует дефицит квалифицированных специалистов. По его мнению, причина этого кроется в достаточно низкой популярности такого рода профессий из-за преимущественно низкой оплаты труда. «Рабочая сила на стройке у нас вообще не считается профессией, все привыкли на ней экономить, и естественно, что качество от этого хромает», – заключил господин Золин.
А вот нехватки менеджеров, по его мнению, строительный рынок точно не испытывает. «Естественно, суперпрофессионалов топ-менеджеров на рынке мало, новые лица на высшем управленческом уровне появляются не очень часто. Скорее всего, большинство подающих надежду стараются найти себя за границей или в Москве. Отмечу, что многие компании, в том числе и наша, выстраивают HR-стратегию, выращивая собственных сотрудников, поскольку понятно, что количество профессионалов, являющихся экспертами на рынке недвижимости, ограничено», – прокомментировал он.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, также придерживается точки зрения, что сегодня для рынка труда в строительной отрасли характерна нехватка кадров. По его мнению, это касается большинства направлений, но особенно узкоспециализированных специальностей, которых появляется все больше в связи с развитием новых направлений бизнеса. Причины такого стечения обстоятельств специалист видит в том, что профильное образование по новым специальностям возможно получить только за границей. При этом компании предпочитают брать в штат именно российских специалистов, которые понимают все тонкости ведения бизнеса в России. «В связи с этим повышение квалификации для сотрудников – актуальная тенденция, которая не только укрепляет лояльность к компании, но и позволяет руководству существенно сэкономить, так как обучить своего сотрудника гораздо дешевле, чем нанять нового. Это становится особенно важным в условиях нестабильной экономической обстановки в стране на настоящий момент», – прокомментировал эксперт.
А вот Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС», констатировал, что в компании дефицита специалистов нет: «ГК «ЦДС» бережно относится к своим сотрудникам. В этом году наши специалисты получили престижные отраслевые награды – они стали победителями в номинациях «Сто лучших рабочих строительного комплекса России – 2014» и «Сто лучших бригад строительного комплекса России – 2014» профессионального конкурса «Строймастер». Не думаю, что это результат общеэкономической ситуации, лучшие знаки отличия говорят не только о высоком качестве проделанной работы, но и о высокой мотивации наших строителей».
Зарплаты растут
Средняя заработная плата в Петербурге в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» в январе-сентябре 2014 года в опубликованных вакансиях на сайте hh.ru составила 47,5 тыс. рублей, что на 6% больше, чем в аналогичный период 2013 года. Стоит сказать, что средняя заработная плата в Петербурге на основе вакансий на hh.ru в 2014 году была равна 35 тыс. рублей.
В сравнении с аналогичным периодом 2013 года средняя заработная плата специалистов в сфере управления проектами выросла на 15%, а зарплата архитекторов и проектировщиков, инженеров – на 11%. «Для представителей рабочих специальностей в строительстве предложение по оплате осталось на прежнем уровне. Однако представителям высшего менеджмента в среднем предлагали на 9% меньше, чем в прошлом году», – прокомментировала Екатерина Скляренко.
Если рассматривать предлагаемые заработные платы данной сферы в зависимости от опыта кандидатов, то для соискателей без опыта средний показатель на основе вакансий на hh.ru в исследуемый период был равен 39 тыс. рублей. Соискатели с опытом от 1 до 3 лет могли рассчитывать на 42,5 тыс. рублей, от 3 до 6 лет – на 50 тыс. рублей, более 6 лет – 70 тыс. рублей.
Мнение:
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор бизнес-центра Eightedges:
– В нашей компании подбором персонала занимаются рекрутинговые агентства. Но по собственному опыту могу сказать, что проблемы с поиском квалифицированного персонала возникают постоянно, найти хорошего сотрудника – это действительно сложная задача. Чем выше уровень ответственности должности, тем выше требования к соискателю и тем сложнее найти подходящего кандидата. Дело не столько в дефиците специалистов конкретных специальностей, сколько в нехватке инициативных и воодушевленных работников, которые хотят не просто трудиться, а добиваться эффективных результатов, расти и развиваться. Научить специфике можно и после найма, а вот научить правильному отношению к работе очень сложно.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– Влияние общеэкономической ситуации на строительную отрасль привело к тому, что рынок стал менее загружен, уже слышно о невыполнении обязательств рядом строительных подразделений. 2015 год ожидается тяжелым, особенно непросто будет малым и средним игрокам. С одной стороны, освободятся кадры, которые выходят и будут выходить на рынок труда в поисках работы, с другой – проектные, строительные и девелоперские организации будут стараться любой ценой сохранить высокопрофессиональных сотрудников. Я не ожидаю, что рынок труда вдруг зальется бесконечным потоком высококвалифицированных специалистов – как рабочих, так и менеджеров. С другой стороны, текущая довольно критическая ситуация на рынке – это возможность для компаний, которые остаются в игре, серьезно «укрепиться» кадрами, в которых в последние годы ощущается острый дефицит.
Объемы ввода офисных площадей в Петербурге выросли в 2011 году на 30%. К таким цифрам пришли специалисты Jones Lang LaSalle, подводя итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за 2011 год
К концу 2011 года, объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31,680 тыс. кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170,080 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30%. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.
С точки зрения распределения спроса по отраслям, наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24%, а также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C сегменте за счет аренды встроенных помещений. IT-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.
Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре-декабре 2011 года достиг 20,430 тыс. кв. м офисных площадей (против 59,790 тыс. кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее, показатели поглощения за год довольно высоки – 236,8 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238,940 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1% до 13,5% – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37,6 тыс. кв. м свободных площадей в классе А в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе А – 124,7 тыс. кв. м, а в классе В – 148,2 тыс. кв. м.
Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320-390 USD/кв. м/год для класса А и 240-310 USD/кв. м/год для класса В. Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450-550 USD/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
«Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», несмотря на то, что показатели чистого поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего сохранится и в 2012 году», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отметил:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что в 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. «При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7%, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше», - добавляет госпожа Лежнева.
Таблица
Наиболее крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году
|
Название |
Адрес |
Класс здания |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
Санкт-Петербург Плаза |
Малоохтинский пр., 64 |
A |
70 600 |
Банк «Санкт-Петербург» |
|
Аэропортсити Санкт-Петербург |
Стартовая ул., 6 |
A |
13 600 |
Авиелен А.Г. |
|
Парнас |
6-й Верхний пер., 12 |
B |
12 000 |
Интеркрос СП |
|
Белоостровская 6 |
Белоостровская ул., 6 |
B |
9300 |
Группа СОЛО |
Источник: Jones Lang LaSalle
Структура сделок аренды по секторам, 2011
Источник: Jones Lang LaSalle
Одним из важнейших событий на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга 2011 года стало завершение строительства кольцевой автодороги. В числе других значимых мероприятий, влияющих на развитие этого рынка, специалисты Knight Frank St Petersburg отмечают также реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное-Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок в пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих событий стал выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня. При этом отчетливо прослеживается влияние улучшения транспортной ситуации на число заявленных к продаже проектов, особенно это коснулось южных районов Ленобласти.
Так, по словам Тамары Поповой, менеджера проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, в 2011 году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010 году), и, прежде всего, рост предложения отмечается в Ломоносовском районе, по территории которого прошли последние введенные участки кольцевой. «Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем в три раза и составляет сейчас более 9 тысяч участков с домами и без», - подсчитала эксперт. Она также добавляет, что роль новой Приозерской трассы проявилась в резком росте объема рынка Всеволожского района – сегодня в работе более 8,5 тыс. участков с возведением домов и без (в 1,5 раза превышает уровень 2010 года).
«Вполне логично появление на рынке в локальных районах такого явления как ценовая конкуренция, что само по себе неплохо. Вместе с тем, очевидно, что ценовые бонусы не являются актом гуманизма застройщика и в конечном итоге влекут дополнительные затраты на инженерию и инфраструктуру из карманов новоиспеченных собственников. Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», - рассказывает госпожа Попова.
По данным компании, число сделок как в сегменте централизованно застраиваемых коттеджных поселков, так и в сегменте участков под индивидуальное строительство, в 2011 году выросло. Рост продаж больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей низким объемом первоначальных вложений. В то же время поглощение на рынке коттеджных поселков с централизованной застройкой увеличилось на 12% относительно предыдущего 2010 года, в основном благодаря вкладу тех проектов, где достигнут необходимый компромисс между высокими темпами строительства и адекватной стоимостью домов.
С одной стороны, предложение в районах, традиционно обделенных вниманием девелоперов, позволяет собрать неохваченную ранее часть спроса, с другой, высокая конкуренция и падающие цены на земельные участки в поселках создают ненужный ажиотаж среди покупателей, которые зачастую вкладывают деньги в ничем не обеспеченные земельные активы.
По словам Тамары Поповой, существует риск, что впоследствии это отразится на общем имидже загородного девелопмента не самым лучшим образом.
Динамика количества коттеджных поселков на рынке СПб и ЛО
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011
Количество домовладений в коттеджных поселках, где предлагаются участки без подряда
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011