Инвестиционные сделки демонстрируют падение
В III квартале 2014 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России достиг 1,4 млрд USD. Этот результат на 10% ниже уровня инвестиций за аналогичный период 2013 года, однако является самым высоким квартальным показателем с начала года. Кроме того, итог III квартала равен совокупному объему сделок за первое полугодие 2014 года в целом.
Такие данные приводят аналитики JLL.
В то же время объем инвестиционных транзакций на рынке недвижимости за первые девять месяцев 2014 года снизился на 43% в годовом сопоставлении и составил 2,8 млрд USD.
«Несомненно, растущая деловая активность относительно первого полугодия – положительный сигнал для рынка, – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL. – Однако напряженные отношения между Россией и Западом, нестабильность на Украине, замедление экономического роста вместе с волатильностью обменного курса по-прежнему являются основными факторами риска для инвестора (особенно иностранного), и говорить о начале восстановления рынка пока что рано».
Внешняя политика влияет
На текущую внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке отреагировали и ставки капитализации. В Москве они выросли на 50 б.п. для офисного и торгового сегментов рынка, составив 9,50 и 9,75% соответственно, и на 25 б.п. для складского сектора, достигнув 11,25%.
По результатам первых трех кварталов 2014 года интерес инвесторов был сосредоточен на офисах и многофункциональных комплексах: данные сегменты привлекли 24,2 и 28,9% от общего объема вложений соответственно. Доля инвестиций в жилую недвижимость выросла до 16,6% благодаря сделке по приобретению комплекса «Покровские холмы» катарским суверенным фондом QIA.
По данным компании CBRE, доля иностранных инвесторов составила 35% по итогам трех кварталов 2014 года.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, говорит: «Россия в очередной раз переживает волну сокращения объемов инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Инвесторы достаточно активно ищут возможности, но сделки, к сожалению, совершаются реже, чем хотелось бы. Мы ожидаем, что давление на рынок коммерческой недвижимости будет продолжаться как минимум до конца I квартала 2015 года, после чего возможно его восстановление. Инвесторы в ближайшие 6-9 месяцев смогут найти среднесрочно интересные инвестиционные возможности в качественных, но страдающих от временного падения спроса объектах».
Вразрез с общемировыми трендами
Следует отметить, что тенденции на российском рыке идут в разрез с общемировыми. Так, по данным JLL, объем прямых инвестиций в мировой рынок недвижимости за III квартал 2014 года достиг 165 млрд USD, увеличившись на 4% к показателю II квартала текущего года и на 13% к результату аналогичного периода прошлого года.
Совокупно за три квартала глобальный объем сделок с недвижимостью достиг 463 млрд USD, что на 23% выше суммарного показателя первых трех кварталов 2013 года (378 млрд USD).
«На рынке недвижимости в мире по-прежнему наблюдается рост вложений в премиальные и «второстепенные» объекты, что стимулирует конкуренцию и интерес со стороны клиентов, – комментирует Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – С учетом значительного объема капитала, который инвесторы готовы вложить в недвижимость в ближайшее время, мы прогнозируем годовой объем сделок в секторе на 700 млрд USD. Последний раз такой результат был зарегистрирован в 2006 году».
Значительный рост активности был зафиксирован в США, Бразилии и Мексике, в результате объем сделок в Северной и Южной Америке в III квартале достиг 78 млрд USD (рост на 16% к результату II квартала 2014 года и на 23% к III кварталу 2013 года). В целом за девять месяцев объем транзакций в регионе составил 207 млрд USD, увеличившись на 35% по отношению к показателю аналогичного периода прошлого года.
Объем инвестиционных сделок в Европе, по данным JLL, в III квартале 2014 года достиг 56 млрд USD, что на 5% ниже результата II квартала 2014 года, но на 7% выше показателя аналогичного периода 2013 года. За три квартала текущего года объем вложений достиг 170 млрд USD, продемонстрировав рост по сравнению с прошлым годом на 26% в долларах США и на 22% в евро. Высокие показатели на рынках Франции, Германии и Великобритании подкрепляются увеличивающейся активностью инвесторов на «периферийных» рынках Центральной и Восточной Европы (рост на 35%), стран Бенилюкса (на 56%), стран Северной (на 20%) и Южной Европы (до 72%).
Ситуация на инвестиционных рынках стран Азиатско-Тихоокеанского региона была стабильной в прошедшем квартале, объем вложений в недвижимость составил 31 млрд USD. Хотя этот показатель на 3% уступает результату II квартала 2014 года, он вырос на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, что сокращает разрыв между показателями прошлого и текущего годов. В результате в целом с начала 2014 года объем транзакций в регионе уступил лишь 4% показателю трех кварталов прошлого года и составил 86 млрд USD. В то же время в Австралии и Японии наблюдается рост объема сделок, активность инвесторов в Китае снизилась на 30% по сравнению с результатом девяти месяцев 2013 года. «Тем не менее наблюдаемый спад носит временный характер, так как глобальные инвесторы по-прежнему проявляют высокий интерес к китайской недвижимости», – считают в JLL.
Спрос на офисы в Европе растет
По данным исследования, проведенного международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, спрос на офисную недвижимость в Западной Европе достиг максимального уровня с начала финансового кризиса.
Корпоративные арендаторы возвращаются на рынок, предъявляя новые требования к офисной недвижимости, спрос на которую во II квартале 2014 года на 21% превзошел спрос за I квартал, в результате чего объем поглощения офисной недвижимости в Западной Европе во II квартале достиг своего максимума с начала экономического спада. Главную роль в таком росте сыграла высокая активность арендаторов в Милане и Лиссабоне, в то время как Лондон сохранил свое ведущее положение и продолжает пользоваться спросом среди корпоративных арендаторов; рост такого поглощения там составил 29% по сравнению с предыдущим кварталом.
Несмотря на пессимистичные экономические прогнозы, перспективы для инвестиций в офисные, торговые и индустриальные объекты прайм-класса в городах Европы останутся позитивными. К такому выводу пришли эксперты Jones Lang LaSalle. Благоприятный фон для вложений поддерживается по-прежнему высоким спросом на такую недвижимость
«Резкое ухудшение экономической ситуации в Европе не могло не повлиять на прогнозы развития рынка недвижимости. В 2012 году мы не ожидаем стремительного роста, однако прогнозируем умеренный рост ставок аренды на премиальную недвижимость», - поясняет Эндрю Баррелл, глава отдела прогнозов, Jones Lang LaSalle.
В среднем рост ставок аренды в премиальном сегменте в Европе в 2012 году прогнозируется на уровне 1-2%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов компании, показатели могут увеличиться на 4-10%.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, коммерческая недвижимость прайм-класса будет более устойчива к колебаниям на финансовых рынках, чем во время предыдущего глобального экономического спада. Кроме того, ожидается, что стоимость основных активов во всех секторах останется стабильной.
«В таких городах, как Лондон, Париж и Мюнхен, интерес к недвижимости прайм-класса по-прежнему значителен. Цены на недвижимость в этих городах будут оставаться высокими в связи с низкими рисками. Рост сектора произойдет главным образом за счет рынков Северной и Восточной Европы, а самыми перспективными в этом году станут основные центры Центральной и Восточной Европы, например, Москва и Варшава», - добавляет Роберт Стассен, глава отдела исследований финансовых рынков и инвестиций в странах ЕМЕА, Jones Lang LaSalle.
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает, что инвесторы, ищущие высокую доходность, осознают потенциал России. «Так, ставки капитализации во всех секторах недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по-прежнему значительно превышают показатели европейских рынков. Более того, мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости активов, так как, в отличие от Европы, российские показатели, в частности ставки аренды, еще не восстановились до предкризисного уровня. Согласно нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости России продолжат расти», - считает госпожа Черданцева.
Несмотря на то, что настроения инвесторов ухудшились из-за экономической неопределенности, ставки капитализации в прайм-классе на протяжении года будут оставаться стабильными.
«Ставки капитализации объектов прайм-класса остаются привлекательными и более прибыльными по сравнению с другими активами, тогда как стоимость акций на многих рынках остается крайне низкой. Несмотря на эту оптимистичную картину, сохраняются и поводы для беспокойства. 2012 год будет характеризоваться рисками, связанными с неопределенностью в Еврозоне, где еще многое нужно сделать для восстановления прежней уверенности на рынках», - пояснил Эндрю Баррелл.
Прогноз роста ставок аренды в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в 2012 году
|
|
Офисы |
Торговые центры |
Склады |
|
Москва |
+5% |
+10% |
+3.7% |
|
Санкт-Петербург |
+5% |
+5% |
+8.5% |
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ставок аренды и доходность в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в Европе
|
Средние европейские показатели |
2010 |
2011П |
2012П |
|
|
Офисы |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
5.3 |
4.5 |
2.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.3 |
5.3 |
5.3 |
|
|
Торговые объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
1.9 |
2.4 |
1.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.2 |
5.1 |
5.1 |
|
|
Индустриальные объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
-1.4 |
1.3 |
1.4 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
7.5 |
7.4 |
7.4 |
|
П - прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle
Объемы ввода офисных площадей в Петербурге выросли в 2011 году на 30%. К таким цифрам пришли специалисты Jones Lang LaSalle, подводя итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за 2011 год
К концу 2011 года, объем качественных офисных площадей превысил отметку в 2 млн кв. м, увеличившись за последний квартал на 31,680 тыс. кв. м. За октябрь-декабрь было введено в эксплуатацию четыре новых проекта, в том числе первая фаза многофункционального комплекса «Аэропортсити Санкт-Петербург». Всего в течение 2011 года на рынок было выведено 170,080 тыс. кв. м качественных офисных площадей.
Таким образом, по сравнению с предыдущим годом, объем ввода офисных площадей увеличился почти на 30%. В следующем году к вводу запланировано около 200 тыс. кв. м при условии соблюдения сроков строительства проектов.
С точки зрения распределения спроса по отраслям, наиболее активным в 2011 году оказался торговый сектор с долей 24%, а также строительный (16%) сектор и сектор разработки недр (13%). Активность в строительном секторе подтверждает его постепенное восстановление после кризиса. В то же время банковский и финансовый сектор пока остается в тени, формируя спрос преимущественно в B2C сегменте за счет аренды встроенных помещений. IT-сектор также проявлял высокую активность в 2011 году.
Если в первой половине 2011 года компании-арендаторы вели себя довольно активно, то к концу года ситуация изменилась. Объем чистого поглощения в октябре-декабре 2011 года достиг 20,430 тыс. кв. м офисных площадей (против 59,790 тыс. кв. м в четвертом квартале годом ранее). Такой низкий уровень поглощения за квартал свидетельствует о неуверенности рынка в будущей экономической ситуации. Потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию как минимум до весны 2012 года. Тем не менее, показатели поглощения за год довольно высоки – 236,8 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2008 году объем чистого поглощения составил 238,940 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей в четвертом квартале увеличилась незначительно – с 13,1% до 13,5% – за счет превышения объема нового предложения над чистым поглощением. Вторая фаза проекта «Санкт-Петербург Плаза» добавила 37,6 тыс. кв. м свободных площадей в классе А в середине года. Проекты, вышедшие на рынок в 4 квартале, также пока остаются незанятыми. В абсолютном выражении объем свободных площадей остается высоким, в классе А – 124,7 тыс. кв. м, а в классе В – 148,2 тыс. кв. м.
Компании, ищущие офисные помещения, остаются крайне чувствительными к арендным ставкам на рынке, что существенно ограничивает их потенциал роста. В четвертом квартале рублевые арендные ставки не изменились. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они снизились до 320-390 USD/кв. м/год для класса А и 240-310 USD/кв. м/год для класса В. Ставки в премиальном сегменте не изменились, остановившись на уровне 450-550 USD/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
«Можно утверждать, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», несмотря на то, что показатели чистого поглощения офисных площадей превысили объем ввода площадей в 2011 году, и с января по декабрь мы наблюдали снижение доли вакантных площадей с 19.7 % до 13,5 %. Доминирующую роль арендаторов можно отметить и для большинства европейских рынков. Данный тренд, скорее всего сохранится и в 2012 году», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отметил:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считает, что в 2012 году темпы снижения доли свободных площадей будут довольно медленными, поскольку объем нового предложения будет существенным для рынка и потребуется время для его поглощения. «При этом высокий объем свободных площадей продолжит сдерживать рост ставок. Мы ожидаем, что реальный рост ставок будет происходить в диапазоне до 5-7%, при этом в наиболее востребованных проектах этот показатель будет несколько выше», - добавляет госпожа Лежнева.
Таблица
Наиболее крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году
|
Название |
Адрес |
Класс здания |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
Санкт-Петербург Плаза |
Малоохтинский пр., 64 |
A |
70 600 |
Банк «Санкт-Петербург» |
|
Аэропортсити Санкт-Петербург |
Стартовая ул., 6 |
A |
13 600 |
Авиелен А.Г. |
|
Парнас |
6-й Верхний пер., 12 |
B |
12 000 |
Интеркрос СП |
|
Белоостровская 6 |
Белоостровская ул., 6 |
B |
9300 |
Группа СОЛО |
Источник: Jones Lang LaSalle
Структура сделок аренды по секторам, 2011
Источник: Jones Lang LaSalle