Панельный бум
По итогам 2013 года рынок сборного железобетона (железобетонных изделий – ЖБИ) для крупнопанельного домостроения составил 650 тыс. кв. м. По экспертным прогнозам, в 2014 году этот сегмент вырастет более чем на 10% и достигнет объема 725 тыс. кв. м.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», пояснил, что рынок ЖБИ состоит из двух сегментов: крупнопанельного домостроения (КПД) и товарных ЖБИ, которые используются на объектах всех типов (например, сваи, лестничные марши, шахты лифтов и пр.).
Растущий сегмент
Александр Батушанский ссылается на Росстат и отмечает, что за 8 месяцев 2014 года общий объем производства ЖБИ снизился по сравнению с 2013 годом на 2,5%. «Но, по нашим предварительным оценкам, в 2014 году суммарный объем рынка товарных ЖБИ, а также изделий КПД вырастет на 9%. Основная причина роста – повышение популярности домов из сборного железобетона, потому что это наиболее технологичный вид домостроения, а потребительские качества таких домов шагнули далеко вперед по сравнению с советскими «панельками», – прокомментировал Александр Батушанский.
Он отметил, что, по данным мониторинга ЗАО «Решение», доля строящихся домов из сборного железобетона в Петербурге и Ленобласти в сентябре 2014 года составляла 20% по сравнению с 15% в 2013 году. Еще 2% приходится на технологию «панель-монолит», где каркас создается из монолитного железобетона, а сборный железобетон используется в качестве ограждающей конструкции и части внутренних перегородок.
Эксперт добавил, что общеэкономическая и тем более политическая ситуация никак не повлияла на рынок ЖБИ. «Согласно нашим предварительным прогнозам, объем возведения каркасов с использованием КПД в 2014 году составит около 725 тыс. кв. м в год против 650 тыс. кв. м в прошлом году», – сказал он.
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» отметили, что рынок железобетонных изделий достаточно закрыт, но добавили, что если говорить о структуре отгрузки в целом, то в текущем году, по сравнению с 2013 годом, увеличилась доля потребления изделий, используемых при возведении надземной части зданий.
«Причина в том, что в прошлом году на территории Петербурга и пригородных районов Ленинградской области было начато большое количество новых объектов (за 8 месяцев 2014 года было выдано 120 разрешений на строительство жилых объектов, за тот же период 2013 года – более 170). Это простимулировало спрос на изделия нулевого цикла в начале прошлого года. В нынешнем году потребность в таких изделиях оказалась ниже. В течение 2014 года велись строительство и сдача готовых объектов. Об этом свидетельствует количество выданных разрешений на ввод в эксплуатацию жилых объектов: рост с 233 в 2013 году до 296 в 2014 году», – прокомментировали в компании.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор Производственной Компании «ПрофБетон», рассказал, что рынок ЖБИ, как и другие сегменты строительной отрасли Петербурга, склонны к общим тенденциям и колебаниям. «С уходом из финансовой сферы «дешевых денег» резко сокращается объем кредитования строительной сферы. Это, в свою очередь, сказывается на рынке ЖБИ. Многие производители, не желая рисковать, переводят на условия предоплаты или короткой отсрочки своих клиентов», – прокомментировал эксперт. Он прогнозирует по итогам 2014 года небольшой рост рынка ЖБИ в пределах 1-3% в целом, хотя не отрицает, что по некоторым позициям может быть и спад.
Сотня игроков
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» сообщили, что на рынке сборного железобетона действуют не менее 100 различных компаний, занимающихся как непосредственно производством, так и перепродажей железобетонных изделий. Однако их точное количество определить сложно, поскольку численность небольших компаний постоянно меняется. Достаточно крупными являются не менее 30-40 участников рынка, среди которых и железобетонные заводы, существующие еще с советских времен.
«Вероятная причина, по которой девелоперы стремятся обладать собственным железобетонным производством – крупные проекты, при реализации которых они не хотят зависеть от сторонних производителей строительных материалов. Вместе с тем можно предположить, что застройщики планируют использовать для возведения зданий собственные технологии, предполагающие применение железобетонных изделий, нетиповых для рынка, но «стандартных» в рамках используемой технологии строительства. В этом случае девелопер рассчитывает сэкономить на производстве и гарантировать своевременную поставку изделий со своего завода на свои же объекты за счет создания вертикально интегрированной структуры», – рассказали в компании, добавив, что некоторые игроки рынка специализируются преимущественно на выпуске типовой продукции, на поставках ЖБИ из других регионов и перепродаже изделий других заводов-изготовителей, что возможно за счет оптовых скидок. Входной барьер для начала производства простых изделий – дорожных плит, фундаментных блоков – сравнительно невысок.
В свою очередь Александр Батушанский рассказал, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона «под ключ», насчитывается около 10. А тех, кто производит товарные ЖБИ, до 90. Из них более-менее заметных на рынке 15-20.
Следуя этой логике, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Олег Семененко считает, что рынок производителей ЖБИ в Петербурге в целом стабилен и по объемам, и по числу производств. «Каждый год появляются новые компании, но вместе с тем закрываются или сокращаются в объемах уже существующие производства. Серьезных изменений нет и, скорее всего, в ближайшее время не будет. Опять же, это связано с усложнившейся финансовой ситуацией в отрасли. Что касается нашей компании, то на своем производстве в Пушкине мы делаем дорожные плиты, сваи, шахты лифтов, вентиляционные блоки. В ближайшее время планируется расширение номенклатуры продукции и общего объема выпуска, для чего мы модернизируем бетонное производство и изготавливаем новые формы», – рассказал он.
Цены вырастут к весне
В «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» рассказали, что цены на железобетонные изделия в течение года изменялись слабо – не выше уровня инфляции: «В первую очередь это касается типовых изделий – дорожных плит, элементов колодцев, фундаментных блоков. Упомянутая продукция является сравнительно несложной, а производителей, которые ее выпускают, много. По этой причине методы ценовой конкуренции активно используются многим участниками рынка. При этом в течение года цены на отдельные виды изделий колеблются, то повышаясь, то понижаясь в зависимости от спроса».
Олег Семененко также отметил, что цены на ЖБИ в целом не имели существенных колебаний за 2014 год, несмотря на рост стоимости бетона и сырья. «Но, думается, в ближайшие месяцы при сохранении спроса они останутся такими же за счет межсезонья, а весной нас ждет резкий рост из-за инфляции», – заключил он.
Мнение
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС»:
– Говорить о том, что санкции и прочие неприятности, которые настигли нас в 2014 году, каким-либо существенным образом повлияли на рынок ЖБИ, я бы не стал. Сейчас наблюдается небольшой вполне планомерный рост рынка, который вскоре может немного замедлиться в связи с сокращением вывода новых объектов на рынок. Но на данный момент этого пока не происходит.
Мы имеем опыт взаимодействия с несколькими заводами, занимающимися выпуском ЖБИ, и наблюдаем за тем, что здесь идет постепенное и последовательное наращивание производственных мощностей. Но локальный рынок, на котором и происходит сейчас реализации произведенной продукции, не готов к серьезному увеличению потребления. Поэтому предприятия крупных застройщиков, например, Группа ЛСР, заинтересованы скорее в улучшении качества производства, чем в значительном наращивании объема. Рынок не стоит на месте, и потому важно совершенствовать свой продукт, находить оптимальные и удобные решения, которые будут выгодны и полезны. Например, мы совместно с некоторыми производителями ЖБИ ведем переговоры по выпуску новых сэндвич-панелей, состоящих из железобетонной конструкции и утеплителя из экструзионного пенополистирола. Выпуск готовых панелей позволит значительно сократить время на монтажные работы, когда требуется время на прикрепление теплоизоляционного материала к каждой плите, а соответственно, удастся оптимизировать и финансовые расходы. Кроме того, из таких полноценных заготовленных элементов гораздо удобнее строить – все собирается как конструктор, фактически речь идет о полносборном домостроении.
Требования к элитным загородным домам меняются. Уходят в прошлое гигантские метражи, роскошная резьба или огромные кинозалы. Функциональность и консервативность все больше определяют погоду на этом рынке.
Эксперты говорят, что на рынке загородной недвижимости элитного класса наметилась оптимизация площадей. На сегодняшний день площадь элитного загородного дома начинается от 350 кв. м. Сейчас практически не пользуются популярностью проекты трехэтажных домов. «Огромные бильярдные и кинозалы, салоны для нескольких поколений ушли в прошлое, сейчас более актуально построить небольшой гостевой домик на территории, но сделать семейный дом меньшим по площади», – рассказывает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
Необратимые изменения
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Олег Карзов вспоминает, что заметные изменения на загородном элитном рынке начали происходить после кризиса, когда покупательский спрос резко снизился, а предложение элитных домов на территории Ленинградской области стало значительно меньше. За прошедшие годы ситуация в данном сегменте изменилась в лучшую сторону, но требования к домам все равно постепенно меняются. «В особенности существенно меньше стали делать спальни», – замечает господин Карзов.
В 1990-х – начале 2000-х годов элитная застройка характеризовалась помпезной архитектурой. Например, строились шикарные дворцы на огромных участках земли. Сейчас эти объекты практически не востребованы рынком. «Сейчас покупатели жилья премиум-класса предпочитают вычурной архитектуре и отделке хорошее техническое оснащение дома, ремонт, выполненный по авторскому дизайн-проекту, и т. п. При этом архитектура постройки, планировка, дизайн внутренних помещений должны подчеркивать статус объекта, а соответственно, и положение его владельца», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Консервативные привычки
При этом не менее важно состояние, а порой и просто наличие инженерных коммуникаций. Помимо основных систем в элитных домах устанавливаются системы кондиционирования и вентиляции, видеонаблюдения и сигнализации.
Наполнение элитного дома должно быть выполнено по максимуму, но это не количество кнопок на пульте управления, а скорее качество исполнения и продуманность предлагаемых решений. «Учитывая возраст покупателя элитного загородного дома – а это, как правило, люди старше 40 лет, – они не столь тяготеют к техническим новинкам, сколько к комфортному проживанию. Поэтому эти дома несколько консервативней, нежели класса комфорт, например. Для покупателя важно качество и статус материала: крыша из черепицы или меди, стены из клееного бруса или кирпича достойной марки российской или финской компании, деревянные окна со стеклопакетами, натуральный камень, дорогие отделочные материалы», – продолжает госпожа Невелева.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, согласна с мнением коллег: «В последнее время среди покупателей элитных загородных домов можно отметить общую тенденцию к отказу от показной, излишней роскоши и более рациональный подход к выбору жилья. Стало меньше вензелей на перилах, а помпезный паркет с монограммами все чаще заменяют классические узоры. Если используется натуральный камень, то чаще спокойных, естественных цветов».
Без стереотипов
Алексей Сколдинов, ведущий архитектор компании Honka, добавляет: «Построив один дом и пожив в нем, человек понимает, что ему на самом деле нужно, а что навязано стереотипами. Уже сейчас жилые комнаты в 50 кв. м – большая редкость, ведь для комфортного отдыха достаточно 20-30 кв. м. То же самое касается стиля и внутренней отделки – китайские пагоды, роскошная роспись и резьба остались в прошлом, сейчас таких проектов почти не встречается. Если говорить о деревянных домах, то за последнее десятилетие произошло еще одно существенное изменение в предпочтениях заказчиков. Раньше подавляющее число таких коттеджей возводилось из бревна, а теперь 90% приходится на долю бруса».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», отмечает, что в моду вошли энергоэффективные и «зеленые» технологии, а также «умные» дома.
Но как и раньше, покупатели прежде всего хотят уединенности и ощущения индивидуальности проекта и дома. В классическом элитном классе площадь участка составляет не менее 25 соток. В таком доме должно быть как минимум четыре спальных зоны, оборудованных отдельными санузлами и гардеробными, говорит Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота». Помимо помещений, предназначенных непосредственно для владельцев дома, в элитном загородном домовладении обязательно должно было выделено помещение для обслуживающего персонала. Это может быть либо комната с собственным входом, либо отдельный домик. «Сегодняшние покупатели предъявляют довольно высокие требования к техническому оснащению дома. Так, элитное домовладение должно иметь автономную систему энергоснабжения и водопроводную систему с многоступенчатой очисткой, климат-контроль, теплые полы», – сообщила госпожа Румянцева.
Что касается внешнего вида участка, в элитном сегменте затраты на ландшафтный дизайн по-прежнему высоки, но такие его элементы, как статуи, фонтаны и прочие пережитки эпохи 1990-х, уходят в прошлое. Основной тренд в дизайне сегодня – это естественность.
Мнение:
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– Наполнение понятия «загородный элитный дом» меняется постоянно. Это обусловлено тем, что в целом рынок недвижимости не стоит на месте. Каждые 2-3 года происходит очередной рывок, и покупателям, чтобы «быть в тренде» и подчеркнуть свой высокий статус, приходится менять жилье. Такая ситуация привела к тому, что люди перестали относиться к загородной недвижимости как к приобретению на всю жизнь. То есть в первую очередь она должна быть ликвидной. Как следствие, сегодня востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения, без лишнего китча, в чем-то подобные европейским домам.
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.