Панельный бум
По итогам 2013 года рынок сборного железобетона (железобетонных изделий – ЖБИ) для крупнопанельного домостроения составил 650 тыс. кв. м. По экспертным прогнозам, в 2014 году этот сегмент вырастет более чем на 10% и достигнет объема 725 тыс. кв. м.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», пояснил, что рынок ЖБИ состоит из двух сегментов: крупнопанельного домостроения (КПД) и товарных ЖБИ, которые используются на объектах всех типов (например, сваи, лестничные марши, шахты лифтов и пр.).
Растущий сегмент
Александр Батушанский ссылается на Росстат и отмечает, что за 8 месяцев 2014 года общий объем производства ЖБИ снизился по сравнению с 2013 годом на 2,5%. «Но, по нашим предварительным оценкам, в 2014 году суммарный объем рынка товарных ЖБИ, а также изделий КПД вырастет на 9%. Основная причина роста – повышение популярности домов из сборного железобетона, потому что это наиболее технологичный вид домостроения, а потребительские качества таких домов шагнули далеко вперед по сравнению с советскими «панельками», – прокомментировал Александр Батушанский.
Он отметил, что, по данным мониторинга ЗАО «Решение», доля строящихся домов из сборного железобетона в Петербурге и Ленобласти в сентябре 2014 года составляла 20% по сравнению с 15% в 2013 году. Еще 2% приходится на технологию «панель-монолит», где каркас создается из монолитного железобетона, а сборный железобетон используется в качестве ограждающей конструкции и части внутренних перегородок.
Эксперт добавил, что общеэкономическая и тем более политическая ситуация никак не повлияла на рынок ЖБИ. «Согласно нашим предварительным прогнозам, объем возведения каркасов с использованием КПД в 2014 году составит около 725 тыс. кв. м в год против 650 тыс. кв. м в прошлом году», – сказал он.
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» отметили, что рынок железобетонных изделий достаточно закрыт, но добавили, что если говорить о структуре отгрузки в целом, то в текущем году, по сравнению с 2013 годом, увеличилась доля потребления изделий, используемых при возведении надземной части зданий.
«Причина в том, что в прошлом году на территории Петербурга и пригородных районов Ленинградской области было начато большое количество новых объектов (за 8 месяцев 2014 года было выдано 120 разрешений на строительство жилых объектов, за тот же период 2013 года – более 170). Это простимулировало спрос на изделия нулевого цикла в начале прошлого года. В нынешнем году потребность в таких изделиях оказалась ниже. В течение 2014 года велись строительство и сдача готовых объектов. Об этом свидетельствует количество выданных разрешений на ввод в эксплуатацию жилых объектов: рост с 233 в 2013 году до 296 в 2014 году», – прокомментировали в компании.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор Производственной Компании «ПрофБетон», рассказал, что рынок ЖБИ, как и другие сегменты строительной отрасли Петербурга, склонны к общим тенденциям и колебаниям. «С уходом из финансовой сферы «дешевых денег» резко сокращается объем кредитования строительной сферы. Это, в свою очередь, сказывается на рынке ЖБИ. Многие производители, не желая рисковать, переводят на условия предоплаты или короткой отсрочки своих клиентов», – прокомментировал эксперт. Он прогнозирует по итогам 2014 года небольшой рост рынка ЖБИ в пределах 1-3% в целом, хотя не отрицает, что по некоторым позициям может быть и спад.
Сотня игроков
В компании «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» сообщили, что на рынке сборного железобетона действуют не менее 100 различных компаний, занимающихся как непосредственно производством, так и перепродажей железобетонных изделий. Однако их точное количество определить сложно, поскольку численность небольших компаний постоянно меняется. Достаточно крупными являются не менее 30-40 участников рынка, среди которых и железобетонные заводы, существующие еще с советских времен.
«Вероятная причина, по которой девелоперы стремятся обладать собственным железобетонным производством – крупные проекты, при реализации которых они не хотят зависеть от сторонних производителей строительных материалов. Вместе с тем можно предположить, что застройщики планируют использовать для возведения зданий собственные технологии, предполагающие применение железобетонных изделий, нетиповых для рынка, но «стандартных» в рамках используемой технологии строительства. В этом случае девелопер рассчитывает сэкономить на производстве и гарантировать своевременную поставку изделий со своего завода на свои же объекты за счет создания вертикально интегрированной структуры», – рассказали в компании, добавив, что некоторые игроки рынка специализируются преимущественно на выпуске типовой продукции, на поставках ЖБИ из других регионов и перепродаже изделий других заводов-изготовителей, что возможно за счет оптовых скидок. Входной барьер для начала производства простых изделий – дорожных плит, фундаментных блоков – сравнительно невысок.
В свою очередь Александр Батушанский рассказал, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона «под ключ», насчитывается около 10. А тех, кто производит товарные ЖБИ, до 90. Из них более-менее заметных на рынке 15-20.
Следуя этой логике, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Олег Семененко считает, что рынок производителей ЖБИ в Петербурге в целом стабилен и по объемам, и по числу производств. «Каждый год появляются новые компании, но вместе с тем закрываются или сокращаются в объемах уже существующие производства. Серьезных изменений нет и, скорее всего, в ближайшее время не будет. Опять же, это связано с усложнившейся финансовой ситуацией в отрасли. Что касается нашей компании, то на своем производстве в Пушкине мы делаем дорожные плиты, сваи, шахты лифтов, вентиляционные блоки. В ближайшее время планируется расширение номенклатуры продукции и общего объема выпуска, для чего мы модернизируем бетонное производство и изготавливаем новые формы», – рассказал он.
Цены вырастут к весне
В «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» рассказали, что цены на железобетонные изделия в течение года изменялись слабо – не выше уровня инфляции: «В первую очередь это касается типовых изделий – дорожных плит, элементов колодцев, фундаментных блоков. Упомянутая продукция является сравнительно несложной, а производителей, которые ее выпускают, много. По этой причине методы ценовой конкуренции активно используются многим участниками рынка. При этом в течение года цены на отдельные виды изделий колеблются, то повышаясь, то понижаясь в зависимости от спроса».
Олег Семененко также отметил, что цены на ЖБИ в целом не имели существенных колебаний за 2014 год, несмотря на рост стоимости бетона и сырья. «Но, думается, в ближайшие месяцы при сохранении спроса они останутся такими же за счет межсезонья, а весной нас ждет резкий рост из-за инфляции», – заключил он.
Мнение
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС»:
– Говорить о том, что санкции и прочие неприятности, которые настигли нас в 2014 году, каким-либо существенным образом повлияли на рынок ЖБИ, я бы не стал. Сейчас наблюдается небольшой вполне планомерный рост рынка, который вскоре может немного замедлиться в связи с сокращением вывода новых объектов на рынок. Но на данный момент этого пока не происходит.
Мы имеем опыт взаимодействия с несколькими заводами, занимающимися выпуском ЖБИ, и наблюдаем за тем, что здесь идет постепенное и последовательное наращивание производственных мощностей. Но локальный рынок, на котором и происходит сейчас реализации произведенной продукции, не готов к серьезному увеличению потребления. Поэтому предприятия крупных застройщиков, например, Группа ЛСР, заинтересованы скорее в улучшении качества производства, чем в значительном наращивании объема. Рынок не стоит на месте, и потому важно совершенствовать свой продукт, находить оптимальные и удобные решения, которые будут выгодны и полезны. Например, мы совместно с некоторыми производителями ЖБИ ведем переговоры по выпуску новых сэндвич-панелей, состоящих из железобетонной конструкции и утеплителя из экструзионного пенополистирола. Выпуск готовых панелей позволит значительно сократить время на монтажные работы, когда требуется время на прикрепление теплоизоляционного материала к каждой плите, а соответственно, удастся оптимизировать и финансовые расходы. Кроме того, из таких полноценных заготовленных элементов гораздо удобнее строить – все собирается как конструктор, фактически речь идет о полносборном домостроении.
Рост стоимости жилья не обошел стороной сегмент элитной недвижимости. Сегодня квадратный метр такой недвижимости стоит не менее тыс. В конечном итоге полная стоимость квартиры составляет достаточно большую сумму, которую не все хотят платить сразу, а ищут иные пути. С каждым годом таких людей становится все больше.
Как много жилья на кредитные схемы
«Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены пользуются заемными средствами, чтобы не «вытаскивать» большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет», – говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью – она менее ликвидна. «По сравнению с обычной квартирой элитную квартиру продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года», – рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры.
Схемы
Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой готовой недвижимости). На втором месте – различные виды кредитов, включая кредит под залог прав требования. «Заметен рост интереса к лизинговым схемам», – говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар».
Схема финансовой аренды или лизинга пока еще мало развита и малоизвестна, хотя в последнее время она набирает популярность.
Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.
По словам Ирины Чернецовой, очень активно берутся кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Надежда Волкова отмечает, что состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта. Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.
Необходимо учитывать, что при покупке элитных объектов речь идет об очень крупных суммах, и проценты по кредиту добавляют дополнительный вес окончательной стоимости объекта. Поэтому специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5 процентов, если речь идет о строящемся объекте и около 3 процентов, если квартира покупается на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
Если говорить о плюсах и минусах, то найти абсолютно идеальную схему достаточно сложно и необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против».
Классическая ипотека. Плюсы: жилье сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка квартиры в короткий срок – порядка 2-3 дней. Минусы: для получения минимальной процентной ставки по договору, как правило, необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10 процентов стоимости жилья).
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения).
Проектное финансирование (кредит выдается застройщику под определенный проект). Плюсы: возможность привлечения консолидированного ресурса и реализации квартир в объекте в более высокой стадии готовности – плюс для застройщика. Минусы: не каждая компания в состоянии соответствовать критериям банка как заемщик.
Кредитование под залог прав требования. Плюсы: возможность получения кредита на строящуюся недвижимость. Минус: риски для банка-кредитора (отсутствие залога недвижимости), строительные риски: сдача дома в срок надлежащего качества и срок оформления собственности – все на плечи дольщика и кредитора.
Рассматривается законопроект о стройсберкассах. Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог.
Лизинг относительно новая схема, позволяющая проводить ускоренную амортизацию, оптимизацию налогообложения. Однако недвижимость будет оформлена в собственность на продавца. Лизинг хорош тем, что из-за отсутствия права собственности во время действия договора лизинга, лизингополучатель не платит налоги на собственную недвижимость. Кроме того, финансовая аренда выгодно отличается от обычной тем, что гарантирует получение права собственности на арендуемое помещение, при условии выполнения всех пунктов договора лизинга. В то время как обычная аренда может быть оформлена на не очень долгий срок, и договор аренды может быть не продлен вне зависимости от того, окупились ли вложения в ремонт и рекламу или нет. Минусы лизинга в том, что законодательство позволяет при помощи этой схему приобретать только коммерческое помещение. Однако, как признавались некоторые специалисты, всегда найдутся умельцы способные выстроить целую цепочку и добиться поставленного результата – купить элитное жилье. Также в случае лизинга недвижимости законодательно еще не урегулирован вопрос с землей, т.к. земля не может быть передана в лизинг. Лизинговым компаниям необходимо придумывать менее удобные схемы работы, чтобы действовать в рамках закона и с минимальными рисками. Однако этой схемой могут воспользоваться небольшие и средние фирмы, владельцами которых и могут быть покупатели элитной недвижимости.
Когда в компании вам рады
Среди прочих схем приобретения элитного жилья можно указать иные схемы, расходы по которым могут определить лишь сами заемщики. Некоторые организации кредитуют своих сотрудников, решивших приобрести жилье, и при этом выдают им беспроцентные кредиты и ссуды. Иногда юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, продают недвижимость своим сотрудникам по ценам, значительно меньше рыночных. Впрочем, кредит юридического лица собственным сотрудникам не всегда бывает беспроцентным. Практика показывает, что кредиты на приобретение жилья, могут себе позволить выдавать не все, но сделать кредит лишь для одного сотрудника компании могут многие. Весь вопрос заключается в том, будете ли вы этим единственным человеком или вам надо будет выходить на рынок заимствований, чтобы приобрести квартиру своей мечты.
Игорь Федоров
Спрос на бизнес-центры (БЦ) класса «А» в Петербурге превышает предложение. Число арендаторов, которые предъявляют высокие требования к качеству офисных помещений, растет. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке царит дефицит высококачественных офисов.Бизнес в центре По данным директора департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексея Чижова, к началу июня 2007 года в Петербурге работали 15 БЦ класса «А». Общая площадь объектов составляет 103,8 тыс. кв. метров. Все БЦ расположены в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского острова и одиннадцать – в Центральном районе. При этом на Невском пр. находится пять БЦ класса «А». Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что на петербургском рынке действует классификация БЦ Гильдии Управляющих и Риэлтеров (ГУД). В ней наиболее значимым критерием является местоположение. Однако сейчас ведется проектирование БЦ класса «А» за пределами рамок, очерченных классификацией ГУД. Каждый БЦ класса «А» – единичный, часто уникальный проект. Высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и инфраструктуры – техническое оснащение, инженерия, парковка. Основная характеристика БЦ класса «А» – расположение. Как правило, офисы данного уровня находятся в историческом центре. Они являются максимально востребованными и наиболее доходными объектами. Арендаторы делают свой выбор из соображений престижа и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в двадцати минутах езды на машине от центра города. Иначе собственнику БЦ не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Наиболее престижным местом остается Невский проспект. Сейчас на Невском находятся четыре бизнес-центра класса «А»: «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском 25», «Невский, 38». В ближайшее время список пополнит «Дом Зингера», который должен быть введен в третьем квартале 2007 года. В отдаленной перспективе на Невском появится БЦ «Невский Плаза», но дата его ввода пока не известна. В последнее время наметилась тенденция строительства БЦ класса «А» за пределами исторического центра города. Причины – дефицит земельных участков, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют следующие набережные – Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, Обводного канала, а также территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится. Квартальные итоги В 2006 году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв. метров площадей класса «А». По итогам года в эксплуатацию было введено семь БЦ общей площадью 46 тыс. кв. метров. Это максимальное за всю историю количество введенных на городской рынок офисных площадей класса «А». Отличительной чертой 2006 года стала реализация сетевых проектов класса «А». Это два БЦ «Сенатор» – на ул. Чайковского, 1 и Садовой ул., 10, принадлежащих финансовому холдингу «Империя», а также Gustaff и Magnus девелоперской компании «Рюрик». В 2006 году появились первые офисные объекты, расположенные за пределами «золотого треугольника» – БЦ Gustaff и Magnus на Васильевском острове и «Лангензипен» на Петроградской стороне. За первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса «А». Госкомиссии был сдан единственный объект – БЦ «Апполо», но въезд в него первых арендаторов состоится летом. До конца 2007 года может быть сдано в эксплуатацию 15 БЦ класса «А» общей площадью около 196 тыс. кв. метров. Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются, заметил Алексей Чижов. Если реально к концу года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, то предложение по общей площади в сегменте класса «А» более чем удвоится. Игорь Горский дополнил, что важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года. Руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB Елена Афиногенова отметила, что в первом квартале 2007 года в Петербурге введено в эксплуатацию девять БЦ – два класса «А» и семь класса «В» и «В+». Объектов класса «С» в первом квартале 2007 года введено в эксплуатацию не было. По итогам первого квартала 2007 года можно отметить увеличение объемов ввода офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 53 процента. Сегмент БЦ класса «А» в первом квартале 2007 года составил около 14 процентов от общего объема введенных арендопригодных площадей. В натуральном выражении в сегменте класса «А» введено в эксплуатацию 6,4 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Доля БЦ класса «А», по итогам первого квартала 2007 года, составила10 процентов, класса «В» – 48 процентов, класса «С» – 42 процента. По итогам первого квартала 2007 года лидером в плане строительства новых БЦ стал Центральный район. В нем введено в эксплуатацию 51,2 тыс. кв. метров общей офисной площади или 34 тыс. кв. метров арендопригодной офисной площади в БЦ. Шесть из девяти введенных в эксплуатацию объектов расположены в Центральном районе, удельная доля которого в общем объеме ввода арендопригодных площадей составила 78 процентов. Арендные ставки По состоянию на первый квартал 2007 года уровень арендных ставок практически не изменился по сравнению с уровнем, зафиксированным в четвертом квартале 2006 года. Арендные ставки для класса «А» находятся в диапазоне 0–0 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Ставки на аренду на офисные помещения сегодня находятся в диапазоне 0–940 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. В конце 2006 года на рынке произошел заметный рывок – в БЦ «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» ставки превысили тыс. за 1 кв. метр. Падение курса доллара США привело к снижению доходов БЦ, в которых ставки номинировались в долларах США. Это заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты – оперировать валютной корзиной, выдумывать собственные «у.е.» или перейти на расчеты в рублях. В конце 2006 года впервые расценки в рублях номинировал БЦ класса «А» – «Лангензипен» на Каменноостровском пр. Базовая ставка в «стеклянном» корпусе составила 18 тыс. рублей за 1 кв. метр в год, в краснокирпичном корпусе – 12,6 тыс. рублей за 1 кв.метр. От долларов в конце 2007 года отказались и другие БЦ класса «А» – «Атриум» и «Белые ночи». Они перешли на расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро. Дефицит прогрессирует Рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы класса «А» представлен в основном международными и крупными российскими компаниями, представительствами зарубежных фирм. Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь офис в БЦ класса «А». У арендаторов офисов класса «А» популярны помещения площадью 100–200 кв. метров и большие площади – 500–1000 и более кв. метров. Планировка в БЦ класса «А», как правило, открытая, чтобы арендатор смог сам решить, как спланировать свой будущий офис. Елена Афиногенова соглашается, что крупных арендаторов интересуют офисы в БЦ класса «А». В этом сегменте 60 процентов спроса приходится на помещения 500–1000 кв. метров. Найти подобные помещения достаточно проблематично по причине низкой доли сегмента класса «А» в общем объеме предложения. Кроме того, собственники высококачественных БЦ ориентируются на крупных арендаторов. В частности, в первом квартале 2007 года компания «Синтез-девелопмент» заключила долгосрочный договор аренды 2 тыс. кв. метров в БЦ класса «А» «Лангензипен». В первом квартале 2007 года спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов – российских и иностранных компаний, занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса «В» и «С» на фоне роста предложения качественных площадей. Алексей Чижов утверждает, что 30 процентов арендаторов петербургских БЦ ежегодно намереваются расширить свои площади. Несколько лет назад эта доля не превышала 5 процентов. Однако вне зависимости от класса возможности заполучить более просторный офис ограничены. Уровень вакантных площадей в классе «А» не превышает 1 процента. Наиболее остро проблема расширения стоит в Петербурге именно в БЦ класса «А». Зона их размещения ограничена историческим центром, а БЦ по сути расположены в особняках-памятниках и по большей части небольшие по площади. Примером могут служить «Атриум» и «Северная столица». В таких офисных центрах компании занимают один этаж, а весь БЦ занимают три–четыре крупные известные компании. Понятно, что в таких условиях расширение крайне сложно. Сама структура рынка диктует проблему, резюмирует эксперт. Управляющий сетью БЦ «Сенатор» Валерий Хламкин говорит, что заполняемость БЦ класса «А» составляет 98-99 процентов. Причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства. Это подтверждает тот факт, что в Петербурге сохраняется ситуация дефицита высококачественных офисных площадей. Интерес инвесторов к покупке офисных помещений очень высок, что отражается на постоянно возрастающем спросе. В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении БЦ, которые в будущем планируют сдавать собственные площади. В 2006 году предложения по продаже площадей класса «А» отсутствовали. В 2007 году единственное появившееся предложение в сегменте БЦ класса «А» – БЦ «Строгановский» на Невском пр., 19. «Строгановский» реализуется как готовый бизнес либо как комплекс помещений. Заявленная цена – 11 млн EURO. Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв. метров. Проектом предусмотрено несколько типов помещений площадью 120–350 кв. метров. Перспективы В 2007 году БЦ класса «А» помимо исторического центра должны появиться на Выборгской и Свердловской набережных. В дальнейшем тенденция выхода из исторического центра сохранится: заявлены проекты класса «А» на Малоохтинском пр. и в Пулково-3. Однако подобные объекты единичны, подавляющее большинство заявленных и реализуемых проектов сосредоточено в историческом центре Петербурга. Необходимо также отметить, что наряду с традиционной для нашего города реконструкцией исторических зданий в БЦ высокого уровня появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса «А», преимущественно строящихся «с нуля». Игорь Горский считает, что текущий объем спроса на офисные помещения, определенный исходя из численности офисных работников и данных по нормативам офисной площади на одного работника, составляет около 4,1 млн кв. метров. Таким образом, текущий дефицит или потенциал офисных площадей составляет более 0,67 млн кв. метров. Нехватка качественных офисных площадей в 2007-2008 гг. сохранится на уровне 650–750 тыс. кв. метров. Однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. Данная ситуация будет связана со значительным превышением темпов роста предложения над темпами роста спроса за счет вывода на рынок большого числа проектов. Здесь необходимо отметить, эксперт рассматривает общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений – встроенных, административных зданий, НИИ и т.п. может перетекать в сегмент качественных БЦ. Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени. Дмитрий Малышев