Ипотека столкнулась с отказами
Рынок ипотечного кредитования продолжает рост, хоть и не такой бурный, как в начале нынешнего года. Однако банкиры стали гораздо более взвешенно относиться к оценке рисков потенциальных заемщиков – число отказов в выдаче жилищных кредитов выросло.
По итогам первого полугодия, благодаря государственным инвестициям, поддержавшим ставки, рынок ипотечного кредитования в России, по данным УК «Финам Менеджмент», вырос на 40% (за весь 2013 год рост составил 30%). Опираясь на благоприятный фундамент предыдущего периода, очень динамично росло новое строительство – в первом полугодии рост ввода нового жилья составил 30% (за 2013 г. – только около 7%).
Но, как говорят аналитики, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. На локальном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2014 г. объем ипотечного кредитования составил около 43 млрд руб., рост год к году – около 58%. «Во втором полугодии динамика на фоне прогнозируемого роста ставок и сужения спроса заметно снизится, тем не менее, по итогам года результаты могут сформироваться на весьма высоком уровне – около 90-95 млрд руб. (рост составит около 40%)», – прогнозирует Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
На первичном рынке рост ипотечных сделок был еще выше. «Доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» растет с начала 2014 года. За 3 квартал она составила 50% от общего количества договоров долевого участия. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых ипотечных кредитов до конца года», – оптимистично отзывается Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».
Он отмечает, что на протяжении последних 4-5 лет доля отказов банков на обращения граждан в выдаче ипотечных кредитов в среднем составляет около 10%.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость», согласна с такой оценкой: «В среднем порядка 10% заемщиков отказывают в выдаче ипотечного кредита, еще незначительной доле клиентов – порядка 3% – банки предлагают сумму, которая несколько меньше запрашиваемой. Доля ипотечных сделок с начала года также практически не менялась, в зависимости от застройщика она составляет от 40% и более в общем объеме продаж».
Директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Илья Злуницын, впрочем, несколько выше оценивает долю отказов. По его словам, процент отказа заемщикам по ипотечным кредитам составляет около 20%. «Данный показатель зависит от подхода банка к оценке залога, платежеспособности клиента и его кредитной истории», – соглашается господин Злуницын.
Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка, также оценивает процент отказа в 15-20%.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, говорит, что в целом по рынку наблюдается рост отказов по ипотечным заявкам в связи с динамичным ростом потребительского кредитования и, как следствие, просрочки. «Основными причинами отказа клиентам в получении ипотечного кредита являются плохая кредитная история и несоответствие требованиям службы безопасности», – говорит господин Мурашкин
Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью «ЮИТ Московия», также полагает, что с начала года наблюдается увеличение доли отказов. «Банки стали тщательнее проверять заемщиков, и даже небольшие «темные пятна» в кредитной истории могут повлиять на решение об отказе», – уверен он.
Константин Мурашкин отмечает, что «осторожничают» не только банки, но и клиенты. «Поэтому с начала года наблюдается сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 до 2,0 млн рублей», – говорит он.
Мнение:
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
– Декларируемые условия банков постепенно ужесточаются: так, первоначальный взнос фактически вырос с 10% до 15%. При большом количестве обращений за ипотекой весьма велик оказывается и процент отказов. По нашим данным, примерно каждый четвертый обратившийся не получает ипотеку, поскольку его не устраивают предложенные условия. И примерно каждый третий просто получает отказ банка. Соответственно, доля ипотечных сделок среди наших клиентов составляет примерно 50% – в полтора раза меньше количества желающих получить ипотеку.
Последние годы рынок был богат на проекты, связанные с перепрофилированием объектов недвижимости под торговые и офисные функции. Изменения функций различных объектов под жилые цели практически не встречаются, в лучшем случае объекты перепрофилируют под апартаменты.
Как отмечают аналитики, наиболее востребованной и быстро окупаемой функцией для проектов является жилая. И девелоперы рассматривают этот вариант в первую очередь. Сложности возникают с изменением назначения земли – на участках под общественно-деловую застройку невозможно реализовать жилые проекты, а перевод земли из одного назначения в другое – дело трудоемкое и дорогостоящее. «Поэтому мы наблюдаем новую для рынка Петербурга тенденцию – в скором времени на рынок выйдет несколько проектов апартаментов под жилье. Такие проекты уже давно и успешно реализуются в Москве, но в Петербурге их нет.
Ограничения, существующие у этого формата, – отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита – оцениваются девелоперами как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту. Однако и у нас такие проекты вот-вот появятся, к этому есть предпосылки – ограниченное предложение по земельным участкам в востребованных центральных локациях для строительства элитной недвижимости», – рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА», согласен с тем, что в Петербурге случаи перепрофилирования целых зданий из какого-либо сектора в жилые квартиры носят единичный характер. «В конце 90-х – начале 2000-х годов частными инвесторами было расселено общежитие, которое потом было перестроено в жилье комфорт-класса. Случаи перепрофилирования отдельных квартир или этажей тоже были. Так, к примеру, в начале 2000-х годов Кожно-венерологический диспансер Московского района был переведен с первого этажа жилого дома (КВД занимал весь этаж) в отдельное здание, а освободившиеся площади были переделаны в жилые квартиры и розданы очередникам, однако в течение нескольких лет жильцы 90% квартир продали (обменяли) это жилье на другое, а новые хозяева переоборудовали эти квартиры в коммерческие помещения (офисы, магазины, салоны)», – вспоминает господин Щегельский.
Из современных примеров перевода объектов под функции жилых апартаментов исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров вспоминает проект компании NAI Becar, которая на Московском пр., 73 вместо гостиницы решила строить комплекс апартаментов. «Хотя здесь нужно понимать, что речь как шла о коммерческой недвижимости, так и идет», – добавляет он.
Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег»), также вспоминает проект гостиницы «Карелия» на ул. Маршала Тухачевского, один из корпусов которой собственники решили превратить в комплекс жилых малогабаритных апартаментов.
«Из реновации проектов под жилье в пример можно привести территорию речного вокзала, где изначально собирались строить МФК, включающий офисную, торговую, развлекательную функции, и реконструировать гостиницу «Речная», но затем участок был продан компанией JFC, куплен компанией «Мегалит», которая реализует там проект жилого дома.
Также территория Шкапина-Розенштейна изначально рассматривалась как деловой квартал с сопутствующей торговлей. Проект был заморожен в конце 2008 года в связи с кризисом, в августе 2009 года руководством компании «Главстрой-СПб» и правительством Санкт-Петербурга было принято соглашение о реконцепции проекта. Сейчас ведется активное строительство жилого квартала «Панорама 360», – приводит примеры Андрей Косарев.
В основном перепрофилирование интересно инвесторам, поскольку это именно та часть покупателей, которая просчитывает все возможные риски и анализирует наиболее доходное использование объекта недвижимости.
Директор по развитию AAG Светлана Ким объясняет малочисленность проектов реновации объектов коммерческого назначения под жилье отсутствием экономической целесообразности. «Цена реализации жилья ненамного превышает стоимость объекта до реновации. С учетом необходимости соблюдения санитарных, технических и прочих норм, правил и требований к жилым помещениям получить планируемую прибыль не представляется возможным. А существенно изменить параметры объекта не позволяют конструктивные особенности. Рациональное же использование земельного участка сдерживают градостроительные ограничения», – рассказывает госпожа Ким.
Мнение
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest:
«Если само здание не спроектировано заранее с учетом перспективы перевода, то и здесь может возникнуть масса проблем, например соблюдение требований к инсоляции, которые в жилье гораздо жестче, чем для офисов или гостиниц. В общем, если жилье и получится, то планировка будет явно не самой эффективной, что при нынешнем уровне развития рынка приведет к зависанию такого продукта в продажах, за исключением ситуаций, когда объект имеет уникальное местоположение, способное компенсировать изъяны».
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.