Ипотека столкнулась с отказами
Рынок ипотечного кредитования продолжает рост, хоть и не такой бурный, как в начале нынешнего года. Однако банкиры стали гораздо более взвешенно относиться к оценке рисков потенциальных заемщиков – число отказов в выдаче жилищных кредитов выросло.
По итогам первого полугодия, благодаря государственным инвестициям, поддержавшим ставки, рынок ипотечного кредитования в России, по данным УК «Финам Менеджмент», вырос на 40% (за весь 2013 год рост составил 30%). Опираясь на благоприятный фундамент предыдущего периода, очень динамично росло новое строительство – в первом полугодии рост ввода нового жилья составил 30% (за 2013 г. – только около 7%).
Но, как говорят аналитики, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. На локальном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2014 г. объем ипотечного кредитования составил около 43 млрд руб., рост год к году – около 58%. «Во втором полугодии динамика на фоне прогнозируемого роста ставок и сужения спроса заметно снизится, тем не менее, по итогам года результаты могут сформироваться на весьма высоком уровне – около 90-95 млрд руб. (рост составит около 40%)», – прогнозирует Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
На первичном рынке рост ипотечных сделок был еще выше. «Доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» растет с начала 2014 года. За 3 квартал она составила 50% от общего количества договоров долевого участия. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых ипотечных кредитов до конца года», – оптимистично отзывается Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».
Он отмечает, что на протяжении последних 4-5 лет доля отказов банков на обращения граждан в выдаче ипотечных кредитов в среднем составляет около 10%.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость», согласна с такой оценкой: «В среднем порядка 10% заемщиков отказывают в выдаче ипотечного кредита, еще незначительной доле клиентов – порядка 3% – банки предлагают сумму, которая несколько меньше запрашиваемой. Доля ипотечных сделок с начала года также практически не менялась, в зависимости от застройщика она составляет от 40% и более в общем объеме продаж».
Директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Илья Злуницын, впрочем, несколько выше оценивает долю отказов. По его словам, процент отказа заемщикам по ипотечным кредитам составляет около 20%. «Данный показатель зависит от подхода банка к оценке залога, платежеспособности клиента и его кредитной истории», – соглашается господин Злуницын.
Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка, также оценивает процент отказа в 15-20%.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, говорит, что в целом по рынку наблюдается рост отказов по ипотечным заявкам в связи с динамичным ростом потребительского кредитования и, как следствие, просрочки. «Основными причинами отказа клиентам в получении ипотечного кредита являются плохая кредитная история и несоответствие требованиям службы безопасности», – говорит господин Мурашкин
Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью «ЮИТ Московия», также полагает, что с начала года наблюдается увеличение доли отказов. «Банки стали тщательнее проверять заемщиков, и даже небольшие «темные пятна» в кредитной истории могут повлиять на решение об отказе», – уверен он.
Константин Мурашкин отмечает, что «осторожничают» не только банки, но и клиенты. «Поэтому с начала года наблюдается сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 до 2,0 млн рублей», – говорит он.
Мнение:
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
– Декларируемые условия банков постепенно ужесточаются: так, первоначальный взнос фактически вырос с 10% до 15%. При большом количестве обращений за ипотекой весьма велик оказывается и процент отказов. По нашим данным, примерно каждый четвертый обратившийся не получает ипотеку, поскольку его не устраивают предложенные условия. И примерно каждый третий просто получает отказ банка. Соответственно, доля ипотечных сделок среди наших клиентов составляет примерно 50% – в полтора раза меньше количества желающих получить ипотеку.
За 11 месяцев 2013 года в Санкт-Петербурге построено 592 жилых дома на 39 967 квартир общей площадью 2 370 972, 1 кв. м. сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было возведено 466 домов общей площадью 1 778 314,9 кв. м.
За ноябрь 2013 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 домов на 4236 квартир, что составляет 214 649,7 кв. м. Полностью сменилась тройка лидеров по вводу жилья. В этом месяце первое место занимает Выборгский район, где построено 158 458,5 кв. м (3575 квартир). На втором месте оказался Центральный район – 15 479,6 кв. м (119 квартир). Кировский район, в котором сдано в эксплуатацию 13 276,5 кв. м жилья (265 квартир), занимает третье место.
В рейтинге индивидуального строительства уверенно лидирует Петродворцовый район: там построено 16 домов общей площадью 4 221,1 кв. На одну строчку опустился Курортный район – 7 домов общей площадью 2 407 кв. метров. Замыкает ноябрьскую тройку лидеров Колпинский район, в котором возведено 5 домов (552,5 кв. м жилья).
Предприятие по производству железобетонных панелей с бетоносмесительным узлом введено в эксплуатацию в Выборгском районе, завод по производству энергетического оборудования построен в Колпинском районе.
Новые торговые комплексы появились в Приморском Пушкинском районах, административный и общественно-деловой комплекс - в Центральном районе, а бизнес-центр сдан в эксплуатацию в Петроградском районе. Также открыт туристско-гостиничный комплекс в пос. Солнечное.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за ноябрь 2013 года
.png)
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-ноябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за ноябрь 2013 года
.png)
Эксперты отмечают рост спроса на машино-места в паркингах жилых домов. Интерес к покупке напрямую зависит от классности объекта: чем выше класс, тем быстрее раскупаются места в паркингах.
Увеличение количества автомобилей и дефицит мест для парковки не только в центре города, но и на его окраинах стимулируют спрос на покупку машино-мест в паркингах при жилых комплексах.
В новостройках массового сегмента паркинги не пользуются большим спросом. Как правило, даже после сдачи дома нераспроданными остаются порядка 30% машино-мест, подсчитала Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.
По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию Компании Л1, за последние несколько лет спрос на машино-места в паркингах в домах комфорт- и бизнес-класса начал постепенно расти.
«Места в подземных паркингах покупают в основном владельцы больших квартир. Также востребован формат «семейных мест», рассчитанных на два автомобиля, один из которых «запирает» другой. Стоимость «семейного места» обычно на 25% дешевле стоимости двух самостоятельных машино-мест», – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Схемы реализации машино-мест, как правило, предполагают 100% оплату или рассрочку. Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, говорит, что кроме того появились и предложения по кредиту от банков на эти цели. Крупные застройщики продают машино-места, а сдачей в аренду занимаются только в крайнем случае, как правило, до тех пор, пока на него не найдется покупатель.
«Задача застройщика – возвести качественный объект и передать его покупателям, аренда же предполагает управление паркингом, а это отдельный самостоятельный бизнес, и он только начинает зарождаться в Санкт-Петербурге», – комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что популярность и время экспозиции мест в подземном паркинге строящегося жилого комплекса напрямую зависит от его стоимости. Особенно эта зависимость прослеживается в масс-маркете. «Если стоимость паркинга невысока или на него есть какая-то выгодная акция, то все места, как правило, раскупаются на стадии строительства жилого комплекса. В противном случае места остаются, и управляющая компания сдает их в аренду по цене около 6 тыс. рублей в месяц».
Ценообразование, по мнению Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», зависит от двух факторов: «Во-первых, от локального спроса на объекте и понимания, каков он и какую цену следует выставить на парковочное место. Во-вторых, от спроса в целом, то есть от средней цены рынка. Человек морально не готов заплатить, допустим, в два раза больше, чем стоит место в паркинге в нескольких кварталах от него. Естественно, стоимость машино-места варьируется в зависимости от расположения объекта и от его класса».
По оценкам Дениса Бабакова, в сегменте масс-маркет средняя стоимость стандартного машино-места колеблется от 400 тыс. до 1 млн рублей. В жилых комплексах премиум-класса, расположенных в историческом центре города, диапазон цен более широк: от 900 тыс. до 4 млн рублей в зависимости от объекта.
Кроме того владельцы машино-мест обязаны вносить ежемесячную плату за обслуживание паркинга. Господин Бабаков отмечает, что она колеблется от 800 до 2,5 тыс. рублей в месяц.
При этом стоимость строительства крытого отдельно стоящего паркинга, по подсчетам Андрея Петрова, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, составляет 450-600 USD за 1 кв. м, в подземном цена может быть до 1,5-2 тыс. USD за 1 кв. м.
Николай Гражданкин поясняет, высокая стоимость подземного паркинга связана со сложностями при его строительстве в нестабильной петербургской почве. «В подземном паркинге необходимо делать дополнительную тепло- и гидроизоляцию, оборудовать его дополнительной приточно-вытяжной вентиляцией, системой автоматической противопожарной безопасности и пр. Все это приводит к его удорожанию», – отмечает господин Гражданкин.