Ипотека столкнулась с отказами
Рынок ипотечного кредитования продолжает рост, хоть и не такой бурный, как в начале нынешнего года. Однако банкиры стали гораздо более взвешенно относиться к оценке рисков потенциальных заемщиков – число отказов в выдаче жилищных кредитов выросло.
По итогам первого полугодия, благодаря государственным инвестициям, поддержавшим ставки, рынок ипотечного кредитования в России, по данным УК «Финам Менеджмент», вырос на 40% (за весь 2013 год рост составил 30%). Опираясь на благоприятный фундамент предыдущего периода, очень динамично росло новое строительство – в первом полугодии рост ввода нового жилья составил 30% (за 2013 г. – только около 7%).
Но, как говорят аналитики, в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает замедление на фоне увеличения ставок и сужения спроса, но все-таки по итогам года рост будет довольно высоким. На локальном рынке Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2014 г. объем ипотечного кредитования составил около 43 млрд руб., рост год к году – около 58%. «Во втором полугодии динамика на фоне прогнозируемого роста ставок и сужения спроса заметно снизится, тем не менее, по итогам года результаты могут сформироваться на весьма высоком уровне – около 90-95 млрд руб. (рост составит около 40%)», – прогнозирует Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
На первичном рынке рост ипотечных сделок был еще выше. «Доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных договоров «Главстрой-СПб» растет с начала 2014 года. За 3 квартал она составила 50% от общего количества договоров долевого участия. Мы ожидаем сохранения высоких показателей по количеству выдаваемых ипотечных кредитов до конца года», – оптимистично отзывается Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».
Он отмечает, что на протяжении последних 4-5 лет доля отказов банков на обращения граждан в выдаче ипотечных кредитов в среднем составляет около 10%.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость», согласна с такой оценкой: «В среднем порядка 10% заемщиков отказывают в выдаче ипотечного кредита, еще незначительной доле клиентов – порядка 3% – банки предлагают сумму, которая несколько меньше запрашиваемой. Доля ипотечных сделок с начала года также практически не менялась, в зависимости от застройщика она составляет от 40% и более в общем объеме продаж».
Директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Илья Злуницын, впрочем, несколько выше оценивает долю отказов. По его словам, процент отказа заемщикам по ипотечным кредитам составляет около 20%. «Данный показатель зависит от подхода банка к оценке залога, платежеспособности клиента и его кредитной истории», – соглашается господин Злуницын.
Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-Банка, также оценивает процент отказа в 15-20%.
Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, говорит, что в целом по рынку наблюдается рост отказов по ипотечным заявкам в связи с динамичным ростом потребительского кредитования и, как следствие, просрочки. «Основными причинами отказа клиентам в получении ипотечного кредита являются плохая кредитная история и несоответствие требованиям службы безопасности», – говорит господин Мурашкин
Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования и оформления сделок с недвижимостью «ЮИТ Московия», также полагает, что с начала года наблюдается увеличение доли отказов. «Банки стали тщательнее проверять заемщиков, и даже небольшие «темные пятна» в кредитной истории могут повлиять на решение об отказе», – уверен он.
Константин Мурашкин отмечает, что «осторожничают» не только банки, но и клиенты. «Поэтому с начала года наблюдается сокращение средней суммы ипотечного кредита с 2,3 до 2,0 млн рублей», – говорит он.
Мнение:
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:
– Декларируемые условия банков постепенно ужесточаются: так, первоначальный взнос фактически вырос с 10% до 15%. При большом количестве обращений за ипотекой весьма велик оказывается и процент отказов. По нашим данным, примерно каждый четвертый обратившийся не получает ипотеку, поскольку его не устраивают предложенные условия. И примерно каждый третий просто получает отказ банка. Соответственно, доля ипотечных сделок среди наших клиентов составляет примерно 50% – в полтора раза меньше количества желающих получить ипотеку.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на март 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -4,28% (в том числе за март месяц -2,38%). Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к марту 2009 года -12,42%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -3,23% (в том числе за март –1,69%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 10 %.
Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года (+6,1 ÷ 15,93%), а на металлопрокат до начала августа 2008 года (+56,2 ÷ 97,6%) и это повышение цен пока еще не компенсировано.
Производители строительных материалов индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-март 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-март 2009 года, %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-38,3% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-22,72 ÷ -31,5% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-23,5% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-10,4% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-11,7% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-7,7% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-5,6% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-5,32% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
0% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
0% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
0% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+4,32% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+5,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-4,28% |
С января 2009 года цемент продолжил резко дешеветь. По итогам торгов за февраль на МФБ средняя цена цемента составила 1,968 тыс. руб. за тонну (летом 2007 года на пике рынка цена превышала 5 тыс. руб. за тонну).Из-за падения спроса на цемент компаниям уже приходится останавливать производство. Прекращен выпуск цемента на «Горнозаводскцементе», «Якутцементе», «Ульяновск Шифер», Кузнецком цемзаводе, Савинском заводе (последний входит в «Евроцемент групп») и др.
Цены на основные марки цемента в марте составили:
— 500 Д0 2 594,36 руб./тонна (+7,82 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,31%);
— 400 Д20 1 734,35 руб./тонна (+6,23%);
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 18,87 тысяч рублей. Индекс цен на строительный прокат на рынке за первые три недели марта потерял примерно 10%.
Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на март 2009 года
|
№ п/п |
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. март |
|
1 |
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2594,36 |
|
Подписывайтесь на нас:
23.03.2009 12:00
Что это такое? Существует два явления, которые обозначают как коттеджные поселки, рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Первое – когда поселки возникают на месте уже имеющихся поселений. Примером может являться поселок в Рощино. Там находился лесной массив, часть территорий которого была выведена из земель лесного фонда, распределена между собственниками, после чего началась стихийная застройка территории. Особенности строительства стихийных коттеджных поселков: 1) строительство без генерального плана застройки (отсюда разнообразие архитектурных решений, типов домов и т. д), 2) коммуникации, внутренняя инфраструктура, благоустройство территории ляжет на плечи ДНП (дачного некоммерческого партнерства), но, например, коммуникации здесь будут локальные: на два-три соседних дома, и лимит электроэнергии распределен четко между соседями: здесь каждый за себя, в отличие от коттеджных поселков, где идет централизованное благоустройство территории, обслуживанием поселка занимается ТСЖ. Второй вариант стихийных коттеджных поселков – когда кто-то выкупает земли сельхоз назначения, проводит межевание на небольшие участки, которые впоследствии продает как мини-инвестпроекты. Так как программы по постройке коттеджного поселка в данном случае нет, собственники начинают строить на своих участках, что хотят. Такая застройка – явление, характерное для территорий вдали от города, за пятидесятикилометровой зоной. «Стихийные коттеджные поселки совсем не обязательно возникают на базе дачных поселков, - рассказывает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. - Здесь дело в месте. Если место хорошее (возле хорошего озера, например, или леса), то несколько человек объединяются, выкупают участок земли и начинают строиться. Вот и появляется поселок». На сегодняшний день стихийные поселки менее частое явление. Хотя и сегодня часто работает такая схема: один построил дом на хорошем месте, другие увидели и стали «пристраиваться». В любом случае, стихийная коттеджная застройка - точечное явление. Массовость – прерогатива девелопера. Проблемы Как правило, у людей, связанных со стихийной застройкой, возникают проблемы, связанные со следующими особенностями таких коттеджных поселков. 1. Отсутствие плана застройки может сказаться на внешнем виде поселка, на его неоднородности. 2. На плечи собственников ложится обязанность благоустройства территории: асфальтирование, строительство дорог, уборка и т. п. 3. Инфраструктура далека от идеала. Плотность населения растет, соответственно, магазины перестают справляться с потоком покупателей. 4. Главная проблема – делать все должны сами собственники, которые, не являясь специалистами в строительстве, могут что-то не продумать, могут принять некачественную работу, которую потом придется переделывать. И все риски в таком случае несут сами собственники. Например, хозяин принял работу строителей, так как красиво, а через месяц все начало разваливаться. В плановом коттеджном поселке есть кому предъявить претензии. Здесь – все риски несет сам владелец. Кроме того, в случае стихийных коттеджных поселков человек имеет меньше возможностей по влиянию на соседа, который будет строить то и так, как ему это нравится. В результате вид поселка может оказаться весьма эклектичным. Не всем это по вкусу. Перспективы Возникновение таких поселений в пределах тридцатикилометровой зоны маловероятно, - считает Андрей Уманский. - А вот за пределами пятидесятикилометровой зоны стихийные поселки будут: как правило, они будут возникать на землях сельхоз назначения и какую-то долю рынка займут. Хотя в последнее время стихийная застройка перестала пользоваться спросом в силу того, что эти застройщики очень сильно себя дискредитировали. Дело в том, что качество строительства ужасно и категорически не соответствует стоимости. Дома возводятся нередко с нарушением всех строительных технологий людьми, которые вообще к строительству никакого отношения не имеют, а контроля нет. Такие дома возводятся из дешевых стройматериалов (например, газобетон), себестоимость такого дома с участком не превышает 2,5-3 млн. рублей, а продаются они по 12-15 млн. рублей. Поэтому покупатели, которые имеют возможность сравнить качество стихийной застройки с качеством зданий, возводимых профессионалами, отдают предпочтение последним. Хотя и плюсы у стихийной застройки есть: в коттеджных поселках, в отличие от стихийных, как правило, невозможна прописка, соответственно приобретение его возможно только за живые деньги, ипотека невозможна. Дом в стихийной застройке можно купить через ипотеку. Популярные места для стихийной застройки - за Зеленогорском: Ушково, Рощино, Орехово, 63-й километр, Горьсовское, Вартемяги… Более близкие территории уже очень плотно осваиваются. Эти территории интересны для серьезных крупных застройщиков. А за этими пределами (где есть проблемы по инвестированию в земли сельхоз назначения и реализации инвест-проектов на землях сельхозназначения) действуют более мелкие компании, которые зарабатывают деньги на купле-продаже земли, не реализуя серьезные инвест-проекты (это требует серьезных финансовых вложений, которых у компаний такого рода просто нет). Соответственно, здесь не разрабатывается инфраструктура. Дело в том, что, когда осуществляется инвест-проект, человек берет землю в аренду, строит дом, после завершения строительства которого земля оформляется ему в собственность. В случае стихийной застройки, человек сразу приобретает землю и волен строить там что-то или нет. Нередко стихийная застройка начинается на землях, некогда принадлежащих воинским частям, например. Денежный вопрос Конечно, дома в цивилизованных коттеджных поселках дороже, чем в стихийных. Однако и качество у них лучше. Цена домов в стихийных коттеджных поселках, как правило, сильно завышена. Себестоимость таких домов редко превышает 4-5 млн. рублей (в строительстве используются дешевые стройматериалы: газо- или пенобетон, которые потом обшиваются, например, деревом), но на продажу они выставляются в два-два с половиной раза дороже. Покупать в таких поселениях дома – довольно рискованное занятие, так как цена высока и не отвечает качеству. С точки зрения владельца, на себестоимости дома в стихийном поселке можно сильно сэкономить 1) на прибыли инвестора, девелопера, 2) на стройматериалах, считает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Но есть опасность для собственника: по неопытности можно принять некачественную работу и потом выложиться на ремонте. Сэкономить же можно от 20% до 50%. Но временные затраты и затраты сил больше. Плюс – все риски несет на себе владелец. Материал предоставлен компанией Бекар Подписывайтесь на нас:
|
Стихийные коттеджные поселки – явление, начало которому положили 90-е годы. На этапе становления рынка многое развивается стихийно, коттеджные поселки – не исключение. Что они представляют собой сегодня, и каковы их перспективы на современном загородом рынке говорят эксперты агентства недвижимости «Бекар».