Независимое тепло


09.10.2014 12:15

Автономные котельные, предназначенные для отопления и горячего водоснабжения, часто остаются единственным решением в местах, где нет централизованной теплосети.


Все отопительные котлы можно разделить на несколько типов. По принципу работы они бывают конденсационные и традиционные, по способу монтажа – напольные и настенные, и по виду используемого топлива – газовые, электрические, твердотопливные и дизельные.

Эффективность или экономия

Выбор отопительной системы определяется наличием той или иной инфраструктуры в районе проживания. Например, для жителей газифицированных коттеджей и загородных домов использование любого топлива вместо газа будет просто невыгодным. Вторым критерием является тип отапливаемого помещения. В частности, для отапливания промышленных помещений требуются котлы большей мощности, рассказывает старший менеджер по продукту компании Ariston Thermo Rus Вадим Смирнов.
«Поскольку промышленные объекты имеют большую площадь, то и котлы должны иметь повышенную мощность, позволяющую обогревать такие помещения. В зависимости от того, нужно ли владельцу здания помимо отопления еще и ГВС, выбирается либо напольная, либо настенная модель. Напольная, как правило, обходится дороже, потому что требует подключения бойлера косвенного нагрева, так как такое оборудование изначально нацелено только на теплогенерацию», – говорит он.

Современная мировая тенденция – это эффективное использование тепловой энергии, полученной в процессе сгорания топлива, конденсационные котлы используют дополнительную энергию фазового перехода водяного пара в отходящем газе. «Таким образом, коэффициент эффективности некоторых моделей возрастает до 108%», – отмечает Вадим Смирнов. Однако и стоимость такой установки изначально может быть выше почти в два раза по сравнению с традиционными котельными агрегатами, что является решающим фактором для потребителей. «За последние годы настенные газовые котлы стабильно увеличивали свою долю на рынке по отношению к напольным, и в 2013 году это соотношение составило порядка 55 к 45% соответственно. Продажи конденсационных котлов также стабильно растут каждый год, однако их доля по сравнению с традиционными устройствами еще мала», – добавляет Вадим Смирнов.

Требования, предъявляемые к мощности и функционалу отопительной системы, определяют ее конструкцию. Настенные котлы могут отапливать площадь в среднем от 300-350 кв. м, напольные же охватывают более широкий диапазон мощностей. «Напольные котлы в большей степени подойдут там, где нужно только отопление. Кроме того, они занимают достаточно много места. Поэтому перед тем как остановить свой выбор на данном типе оборудования, стоит удостовериться, достаточно ли свободного пространства в бойлерной. Настенные котлы зачастую выбираются пользователями многоквартирных и загородных домов. Они легче и компактнее напольных собратьев, их конструкция может включать второй контур для горячего водоснабжения, монтаж проще и, соответственно, дешевле», – рассказывает Вадим Смирнов.

По этим же критериям поделен рынок котельного оборудования: в сегменте настенных котлов лидируют европейские компании – итальянские Baxi, Ferroli, немецкие Buderus, Viessman, шведская CTC и чешская Jaspi, перечисляют в компании «Виссервис». На рынке напольных первые позиции занимают Baxi, Buderus, Vaillant, Protherm.

«В последние годы заметную роль играют производители из Южной Кореи. Российские производители данного вида отопительного оборудования занимают малую долю рынка, но традиционно являются ключевым игроками в сегменте напольных котельных систем», – добавляет Вадим Смирнов.
По его оценке, конечная цена отопительной системы на рынке может варьироваться в очень широком диапазоне. Например, бытовой отопительный котел обойдется потребителю от менее чем 25 тыс. до 100 тыс. рублей и выше. Впрочем, наибольшим спросом пользуются аппараты по цене порядка 30 тыс. рублей.

Альтернатива дороже

В случае размещения объекта в негазифицированном районе появляется необходимость использования котлов на альтернативном топливе: электричество, дизель, твердое топливо. Электрические отопительные котлы занимают вторую по размерам долю рынка автономных отопительных систем и представлены электрическими конвекторами со средней мощностью 100 Вт/кв. м, инфракрасными панелями мощностью 80-120 Вт/кв. м, системами пленочного отопления и отоп­ления на основе греющей фольги мощностями 60-90 Вт/кв. м. На рынке представлено европейское оборудование компаний Electrolux (Швеция), WespeHeizung (Германия), Protherm (Чехия) и российские котлы фирм «Руснит» и «Эван». Если оценивать рынок твердотопливных котлов, то мы пока лишь частично перенимаем европейский опыт.

Исходя из больших древесных ресурсов страны, рынок твердотопливных котлов в основном представлен агрегатами, работающими на щепе. Но по оценке господина Громова, этот сегмент в России пока развит слабо. «Причина кроется в том, что котлы на щепе автоматизированы и при поломке требуют больших расходов. К тому же в России достаточно мало фирм, которые поставляют нужное оборудование. Еще одна причина в том, что твердотопливные котлы достаточно дорого стоят. Если делать хорошее оборудование, то у петербургских производителей стоимость сопоставима с зарубежными аналогами», – говорит генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик» Олег Громов.

Оправданным и рентабельным использование твердотопливных котлов становится в сферах, где имеется достаточное количество древесных отходов, например в целлюлозно-бумажной промышленности, при производстве мебели и в животноводстве. Распространены твердотопливные котлы в сфере ЖКХ.

Курс на автономию

Точные данные об объеме рынка в Пе­тер­бурге и Ленобласти отсутствуют. «Однако рынок этих двух регионов является одним из ключевых в стране и постоянно развивается», – отмечает господин Смирнов. Рынок сбыта отопительных систем развивается достаточно стремительными темпами, но пока не достиг своего насыщения, отмечают участники рынка. В целом рост рынка будет зависеть от темпов газификации регионов и того, насколько доступно будет подключение к газовым сетям для потребителя.

По оценкам участников рынка, объем сегмента газового оборудования составляет примерно 16 тыс. приборов в год. При средней стоимости в 30 тыс. рублей объем рынка бытового газового оборудования можно оценить в 480 млн рублей.

По оценке Ariston Thermo Rus, постепенно будут расти продажи в сегменте конденсационных котлов. «Уже сейчас можно отметить, что интерес потребителей к этим устройствам стабильно увеличивается. Ежегодное повышение тарифов в среднем на 15% заставляет потребителей задумываться о способах сэкономить. К тому же пользователи хотят иметь надежные и долговечные инженерные системы», – резюмируют в компании.

Мнение:

Олег Громов, генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик»:
– В Европе достаточно распространены твердотопливные котлы, которые работают на биомассе, это может быть дерево или что-то другое. Есть котлы для Италии и Испании, которые работают на оливковых косточках, потому что у них хорошо налажено производство соответствующих культур. В целом принцип работы везде один и тот же, топливные гранулы можно делать из чего угодно: из помета, из ила, но в основном это щепа, древесные остатки. Если говорить о российской глубинке, то здесь большая часть котлов работает на дровах.


ИСТОЧНИК: Татьяна Дятел



18.07.2014 09:56

Рынок элитного жилья Петербурга в первом полугодии пополнился новыми объектами. Несмотря на колебания в экономике цены демонтировали рост, и наблюдалось увеличение спроса. Эксперты полагают, что позитивные тренды сохранятся и во втором полугодии.


Растущее предложение

По оценкам Анны Калининой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первые шесть месяцев 2014 года объем предложения на рынке элитного жилья Петербурга увеличился на 426 тыс. кв. м. «В I полугодии 2014 года началась реализация квартир в 16 элитных жилых комплексах, как в новых проектах, так и в новых очередях уже заявленных объектов. Всего по итогам I полугодия на рынок вышло 6 003 квартиры, - рассказывает госпожа Калинина. - Объем нового предложения в отчетном периоде был значительно выше, чем в I полугодии 2013 года, когда на рынок вышло 3 164 квартиры».

В эксплуатацию в течение I полугодия 2014 года, исходя из данных аналитического отчета ASTERA, было введено 10 высококлассных жилых комплексов (1 премиум-класса и 9 бизнес-класса). Среди введенных в эксплуатацию в I полугодии 2014 года объектов наиболее значимыми, по мнению специалистов ASTERA являются такие комплексы как ЖК «Platinum» (Платинум), ЖК «Парадный квартал» (Возрождение Санкт-Петербурга), Империал (Л1).

Расширение предложения, по данным Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, произошло во всех центральных районах Петербурга, кроме Василеостровского.

Аналитики Colliers International подсчитали, что на конец июня 2014 года 55% квартир в экспозиции сконцентрировано в Центральной зоне (Центральный и Адмиралтейский районы), а 41% – на Петроградской стороне и Крестовском острове. Оставшиеся 4% приходятся на Васильевский остров. Около 82% квартир в экспозиции находятся в объектах на стадии строительства. На готовые дома приходится порядка 260 квартир.

«Стоит отметить, что Центральный район лидирует по количеству объектов «премиум» класса. В первом полугодии 2014 года здесь стартовали продажи в одних из самых дорогих проектах Петербурга – в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102 и комплексе апартаментов One Konyushennaya Square, расположенном на Конюшенной площади, - рассказывает Анна Калинина. - Свободных участков под новое элитное строительство в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга практически не осталось. Новые участки в этих районах могут появиться только за счет редевелопмента бывших промышленных зон».

Госпожа Калинина добавляет, что увеличивается количество новых элитных жилых комплексов в Приморском районе. Рост активности как девелоперов, так и покупателей в Приморском районе, возможно, связан со строительством «Лахта центра», полагает эксперт.

Растущий спрос

Эксперты рынка говорят, что наблюдается рост покупательской активности. «По итогам полугодия показатель количества приобретенных квартир  вырос на 14% по сравнению со вторым полугодием 2013 года – до 287 шт. Объем реализованных площадей составил по итогам двух кварталов 37,6 тыс. кв. м», - отмечает Екатерина Немченко

По словам госпожи Немченко, переезд в более подходящий район становится основным мотивом покупки жилья, в то время как в конце прошлого года основной целью было улучшение жилищных условий.

Эксперт также говорит, что у покупателей появляется интерес к приобретению квартиры под представительские цели, а доля инвестиционных покупок за первое полугодие 2014 года возрасла до 10%. Основной бюджет покупки (52%) составляет 1-2 млн USD.

По словам Анны Калининой, происходит смещение спроса на первичный рынок, в сторону новых элитных жилых комплексов. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. «Если раньше покупатели искали квартиры площадью от 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь – от 50 кв. м до 100 кв. м (36%)», -  говорит эксперт.

Специалисты Colliers International отмечают, что по итогам продаж в апреле–июне 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 60%. Отмечалось увеличение числа продаж в квартирах высокого ценового сегмента. «Если в I квартале на долю квартир стоимостью выше 30 млн рублей пришлось около 15–17% сделок, то во II квартале доля таких квартир в общем объеме спроса составила 35%», - добавляют эксперты компании.

Цены пошли в рост

По итогам I полугодия средний рост цен на элитную недвижимость составил около 1,5%, констатируют эксперты Colliers International.

«Цена одного квадратного метра в элитных жилых комплексах сегмента «премиум» по состоянию на конец II квартала 2014 года находится в диапазоне 135–410 тыс. рублей. В жилых комплексах сегмента «делюкс» диапазон цен квадратного метра еще шире и составляет 250–590 тыс. рублей. Средние цены за квадратный метр в сегментах «премиум» и «делюкс» составляют 230  и 360 тыс. рублей соответственно», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.

Кроме того за первое полугодие скорректировались ожидания покупателей по бюджету покупки. «Около 70% запросов приходится на квартиры стоимостью до 2 млн USD, в то время как в прошлом полугодии данный показатель был на уровне 50%. Закономерно, что появление в предложении центральных районов значительного числа объектов бизнес- и комфорт-классов, наблюдающееся в период с 2013 года, приводит к изменению ценовых ожиданий покупателей», - поясняет Екатерина Немченко.

Оптимистичные прогнозы

По прогнозам экспертов, увеличение предложения в элитном сегменте ожидается за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от центра города и престижных спальных районов.

«Во II полугодии ожидается вывод на рынок таких крупных комплексов как ЖК «Гроссмейстер» (Шпалерная ул., 51, компания Scavery),  МФК «Проспект Кима 19» (компания «Балтийский монолит»), ЖК «Исаакиевская ассамблея», а также новых очередей заявленных ранее проектов», - рассказывает Анна Калинина.

По словам Екатерины Немченко, рынок элитной недвижимости наиболее устойчив к воздействию внешних факторов.

«В связи с принятием поправок к 820-му закону о границах зон охраны повышается вероятность роста активности девелоперов по выводу на рынок новых и ранее приостановленных проектов», - прогнозирует госпожа Немченко.

Мнение

Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

- Спрос на элитное жилье сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация не ухудшилась.  А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.


ИСТОЧНИК: Ирина Ахматова


10.07.2014 17:57

Банковские кредиты по-прежнему остаются наиболее востребованным инструментом финансирования девелоперских проектов. Распространение других схем привлечения денежных средств тормозит несовершенство законодательной базы, считают эксперты.

Сегодня существует довольно много механизмов финансирования инвестиционных проектов  – от публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «Унисто Петросталь», наибольшим спросом у девелоперов пользуются схемы с привлечением банковских кредитов, средств дольщиков и проектное финансирование, как наиболее отработанные на рынке недвижимости.

Кредитное плечо

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой и говорит, что с каждым годом самым распространенным способом становится привлечение банковских кредитов. «Преимущество для девелоперов очевидно - данная схема является более выгодной по сравнению со всеми другими. Существуют разные методы даже внутри данной схемы: проектное финансирование и кредит под залог активов, - поясняет господин Бойков.

Рисков при этом практически не возникает, лишь риск недостроя или невостребованности проекта, от которого не может быть застрахован ни один застройщик. Именно поэтому перед реализацией проекта необходимо провести глубокий маркетинговый анализ, который может помочь выявить слабые и сильные стороны будущего объекта».

Банки не всегда охотно кредитуют застройщиков, так как этот бизнес считается довольно рисковым. Согласно статистике Центробанка РФ, по итогам прошлого года уровень просроченной задолженности у строителей вырос с 4,7 до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По итогам I квартала текущего года превышение долгов над капиталом у строителей больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких.

«Не могу сказать, что коммерческие банки очень любят кредитовать застройщиков, иногда они даже закрывают финансирование проектов в сфере недвижимости. Однако такие меры всегда носят временный характер. Причина проста: качественных  заемщиков  на рынке не так много. Почему схема коммерческого кредитования так популярна? Она наименее сложна в реализации. Залог прав, кредитный договор – все это профильная деятельность для любого коммерческого банка и вполне выполнимо со стороны заемщика», - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН».

По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, наиболее охотно банки кредитуют жилые проекты как более краткосрочные и прогнозируемые с точки зрения возврата инвестиций.

«Жилые объекты в значительной степени возводится за счет привлеченных дольщиков, что невозможно для девелоперов коммерческой недвижимости.

Можно сказать, что стоимость недвижимости зависит, прежде всего, от состояния рынка и характеристик объекта. Однако метод финансирования тоже оказывает влияние на ценообразование, например, форма и срок кредитования будут заложены в последующую стоимость недвижимости. С учетом роста банковских ставок перспективы кредитования коммерческих проектов становится менее привлекательным и зачастую, нецелесообразным», - говорит Николай Пашков.

Проектное финансирование

Эксперты говорят, что спрос на проектное финансирование в строительном секторе растет с каждым годом. «Во многом это определяется как раз спецификой отрасли – средний экономический цикл составляет обычно не менее 3-х лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это собственно диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания, - поясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Вместе с тем, пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. Основной причиной, полагаю, остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний».

Проектное финансирование существует совместно с залоговым, а в чистом виде пока эта схема не действует, добавляет господин Васильев.

Редкие варианты

Такой инструмент привлечения финансирования как IPO используется на строительном рынке довольно редко. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости несколько крупных компаний вышли на рынок IPO - открыто размещают биржевые облигации, что повышает уровень компаний на рынке и привлекает новых инвесторов. Данные размещения проводятся в рамках стратегии привлечения долгосрочного финансирования и в том числе для реализации текущих инвестиционных программ компаний застройщиков, - рассказывает Арсений Васильев. - Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании».

ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, по словам господина Васильева, сегодня теряют свою привлекательность, как для застройщиков, так и для инвесторов, вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов.

«После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность. Популярность фондов недвижимости, пик которой пришелся на последние докризисные годы, в значительной степени была связана с возможностями оптимизации налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы "упаковать" в них свои объекты и снижать издержки по налоговым платежам», - отмечает Максим Клягин.

Плюсы и минусы финансовых инструментов

Все существующие сегодня схемы финансирования девелоперских проектов имеют свои плюсы и минусы, которые оказывают влияние на доходность инвестиционного проекта. По мнению  Арсения Васильева, к основным недостаткам современных схем финансирования можно отнести повышенные риски и крупные финансовые вложения для девелоперов. «К повышенным рискам можно отнести отзыв лицензии у банка-кредитора, что грозит замораживанием инвестиционного проекта и потерей части финансовых средств застройщика. Несогласованность регламентных процедур, длительные сроки рассмотрения кредитной заявки, отсутствие четкой законодательной базы, а также высокие проценты являются ощутимыми минусами схем финансирования с использованием банковских структур – кредиты или проектное финансирование инвестиционных проектов. Но привлечение банковских кредитных средств является сегодня все-таки наиболее отработанной и понятной схемой, поэтому она пользуется повышенным вниманием со стороны застройщиков», - рассказывает господин Васильев.

Андрей Тетыш говорит, что выпуск акций биржах или  IPO  существенно дешевле для девелопера, чем банковский кредит. «Однако это сложный процесс на годы вперед, который могут себе позволить только крупные застройщики. В такой схеме финансирования проекта только подготовка документов займет год», - поясняет господин Тетыш.

По оценкам Арсения Васильева, ЗПИФы обладают рядом преимуществ: «Определенным плюсом является то, что фонды создаются на определенный период и средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока, они дают возможность привлекать новые группы инвесторов, дают некоторые налоговые льготы». Минусами данной схемы по его словам является непроработанность схемы законодательно, жесткие требования к управляющей компании и сложная схема создания фонда. Застройщики предпочитают использовать более надежные варианты, так как схема является достаточно специфической.

В ожидании перемен

Максим Клягин полагает, что массового распространения таких механизмов кредитования как проектное финансирование стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности.

Арсений Васильев добавляет, что для развития многих схем финансирования нужно создание проработанной законодательной базы. «Дальнейшее распространение многих схем финансирования нуждается в четкой позиции государственных органов. Только при этих условиях  участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования схем финансирования», - резюмирует эксперт.

Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:

- В настоящее время девелоперы редко используют какую-то одну схему финансирования, стараясь привлекать денежные средства из разных источников: собственные средства, привлеченные средства (средства дольщиков на рынке жилой недвижимости, средства инвесторов), заемные денежные средства. Такой комбинированный подход позволяет управлять рисками инвестиционного проекта, регулировать доходность. Возможность использования длинных денег, дает возможность компаниям не форсировать продажи, и соответственно, не демпинговать, опуская цену реализации ниже рыночного уровня.


 


ИСТОЧНИК: Ирина Ахматова