Независимое тепло
Автономные котельные, предназначенные для отопления и горячего водоснабжения, часто остаются единственным решением в местах, где нет централизованной теплосети.
Все отопительные котлы можно разделить на несколько типов. По принципу работы они бывают конденсационные и традиционные, по способу монтажа – напольные и настенные, и по виду используемого топлива – газовые, электрические, твердотопливные и дизельные.
Эффективность или экономия
Выбор отопительной системы определяется наличием той или иной инфраструктуры в районе проживания. Например, для жителей газифицированных коттеджей и загородных домов использование любого топлива вместо газа будет просто невыгодным. Вторым критерием является тип отапливаемого помещения. В частности, для отапливания промышленных помещений требуются котлы большей мощности, рассказывает старший менеджер по продукту компании Ariston Thermo Rus Вадим Смирнов.
«Поскольку промышленные объекты имеют большую площадь, то и котлы должны иметь повышенную мощность, позволяющую обогревать такие помещения. В зависимости от того, нужно ли владельцу здания помимо отопления еще и ГВС, выбирается либо напольная, либо настенная модель. Напольная, как правило, обходится дороже, потому что требует подключения бойлера косвенного нагрева, так как такое оборудование изначально нацелено только на теплогенерацию», – говорит он.
Современная мировая тенденция – это эффективное использование тепловой энергии, полученной в процессе сгорания топлива, конденсационные котлы используют дополнительную энергию фазового перехода водяного пара в отходящем газе. «Таким образом, коэффициент эффективности некоторых моделей возрастает до 108%», – отмечает Вадим Смирнов. Однако и стоимость такой установки изначально может быть выше почти в два раза по сравнению с традиционными котельными агрегатами, что является решающим фактором для потребителей. «За последние годы настенные газовые котлы стабильно увеличивали свою долю на рынке по отношению к напольным, и в 2013 году это соотношение составило порядка 55 к 45% соответственно. Продажи конденсационных котлов также стабильно растут каждый год, однако их доля по сравнению с традиционными устройствами еще мала», – добавляет Вадим Смирнов.
Требования, предъявляемые к мощности и функционалу отопительной системы, определяют ее конструкцию. Настенные котлы могут отапливать площадь в среднем от 300-350 кв. м, напольные же охватывают более широкий диапазон мощностей. «Напольные котлы в большей степени подойдут там, где нужно только отопление. Кроме того, они занимают достаточно много места. Поэтому перед тем как остановить свой выбор на данном типе оборудования, стоит удостовериться, достаточно ли свободного пространства в бойлерной. Настенные котлы зачастую выбираются пользователями многоквартирных и загородных домов. Они легче и компактнее напольных собратьев, их конструкция может включать второй контур для горячего водоснабжения, монтаж проще и, соответственно, дешевле», – рассказывает Вадим Смирнов.
По этим же критериям поделен рынок котельного оборудования: в сегменте настенных котлов лидируют европейские компании – итальянские Baxi, Ferroli, немецкие Buderus, Viessman, шведская CTC и чешская Jaspi, перечисляют в компании «Виссервис». На рынке напольных первые позиции занимают Baxi, Buderus, Vaillant, Protherm.
«В последние годы заметную роль играют производители из Южной Кореи. Российские производители данного вида отопительного оборудования занимают малую долю рынка, но традиционно являются ключевым игроками в сегменте напольных котельных систем», – добавляет Вадим Смирнов.
По его оценке, конечная цена отопительной системы на рынке может варьироваться в очень широком диапазоне. Например, бытовой отопительный котел обойдется потребителю от менее чем 25 тыс. до 100 тыс. рублей и выше. Впрочем, наибольшим спросом пользуются аппараты по цене порядка 30 тыс. рублей.
Альтернатива дороже
В случае размещения объекта в негазифицированном районе появляется необходимость использования котлов на альтернативном топливе: электричество, дизель, твердое топливо. Электрические отопительные котлы занимают вторую по размерам долю рынка автономных отопительных систем и представлены электрическими конвекторами со средней мощностью 100 Вт/кв. м, инфракрасными панелями мощностью 80-120 Вт/кв. м, системами пленочного отопления и отопления на основе греющей фольги мощностями 60-90 Вт/кв. м. На рынке представлено европейское оборудование компаний Electrolux (Швеция), WespeHeizung (Германия), Protherm (Чехия) и российские котлы фирм «Руснит» и «Эван». Если оценивать рынок твердотопливных котлов, то мы пока лишь частично перенимаем европейский опыт.
Исходя из больших древесных ресурсов страны, рынок твердотопливных котлов в основном представлен агрегатами, работающими на щепе. Но по оценке господина Громова, этот сегмент в России пока развит слабо. «Причина кроется в том, что котлы на щепе автоматизированы и при поломке требуют больших расходов. К тому же в России достаточно мало фирм, которые поставляют нужное оборудование. Еще одна причина в том, что твердотопливные котлы достаточно дорого стоят. Если делать хорошее оборудование, то у петербургских производителей стоимость сопоставима с зарубежными аналогами», – говорит генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик» Олег Громов.
Оправданным и рентабельным использование твердотопливных котлов становится в сферах, где имеется достаточное количество древесных отходов, например в целлюлозно-бумажной промышленности, при производстве мебели и в животноводстве. Распространены твердотопливные котлы в сфере ЖКХ.
Курс на автономию
Точные данные об объеме рынка в Петербурге и Ленобласти отсутствуют. «Однако рынок этих двух регионов является одним из ключевых в стране и постоянно развивается», – отмечает господин Смирнов. Рынок сбыта отопительных систем развивается достаточно стремительными темпами, но пока не достиг своего насыщения, отмечают участники рынка. В целом рост рынка будет зависеть от темпов газификации регионов и того, насколько доступно будет подключение к газовым сетям для потребителя.
По оценкам участников рынка, объем сегмента газового оборудования составляет примерно 16 тыс. приборов в год. При средней стоимости в 30 тыс. рублей объем рынка бытового газового оборудования можно оценить в 480 млн рублей.
По оценке Ariston Thermo Rus, постепенно будут расти продажи в сегменте конденсационных котлов. «Уже сейчас можно отметить, что интерес потребителей к этим устройствам стабильно увеличивается. Ежегодное повышение тарифов в среднем на 15% заставляет потребителей задумываться о способах сэкономить. К тому же пользователи хотят иметь надежные и долговечные инженерные системы», – резюмируют в компании.
Мнение:
Олег Громов, генеральный директор ООО «ТЭТРА электрик»:
– В Европе достаточно распространены твердотопливные котлы, которые работают на биомассе, это может быть дерево или что-то другое. Есть котлы для Италии и Испании, которые работают на оливковых косточках, потому что у них хорошо налажено производство соответствующих культур. В целом принцип работы везде один и тот же, топливные гранулы можно делать из чего угодно: из помета, из ила, но в основном это щепа, древесные остатки. Если говорить о российской глубинке, то здесь большая часть котлов работает на дровах.
Рынок гостиниц Петербурга в 2012 году практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности.
Предложение
По итогам 2012 года в Санкт-Петербурге действует 69 современных отелей на 15,477 тыс. номеров категории 3*, 4* и 5* с номерным фондом более 50, говорит Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На конец 3 квартала 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*", - отмечает Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.
"На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%. В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно", - добавляет Владимир Андреев
"В течение 2012 года в городе открылась только одна гостиница –Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной реки Мойки, 99. Кроме того о своем официальном открытии объявили отель Балтия 3* на ул. Смолячкова и отель Red Star Hotel 3* на наб. Реки Пряжки. Однако данные отели принимают посетителей уже с 2010 года. В мае 2012 года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня Baltic Parking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения – от 500 рублей. Открытие пятизвёздочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском пр. и отеля на ул. Правды перенесено на 2013 год. Вместо отеля под брендом Swissotel, на ул. Правды откроют The Hermitage Hotel. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше – здание на пл. Островского планируют занять структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - рассказывает Елена Прозорова.
"Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 41,5% и 42,8% соответственно. На текущий момент в Петербурге строится мало гостиниц по причине снижения доходности в гостиничном сегменте и росте конкуренции. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости», - поясняет госпожа Прозорова.
Спрос
По данным специалистов компании NAI Becar, средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–сентябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).
"В 2012 году заполняемость петербургских гостиниц выше по сравнению с предыдущим, что объясняется гибкостью отелей в ценовой политике. Объем внутреннего спроса, по-прежнему, превышает объемы иностранного туризма. Около 52-55% въездного потока приходится на российских туристов и 45-48% на иностранных. В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%. Средняя продолжительность пребывания туристов в Петербурге – 2-3 дня, то есть наиболее популярны туры выходного дня", - делится данными Елена Прозорова.
"Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц категории "3 звезды" составляет около 68%, в сегменте "4 звезды" - около 65%. В кризисный период этот показатель был значительно ниже: в гостиницах категории "3 звезды" - 53%, "4 звезды" - 50%. Наиболее успешные сетевые отели категории "5 звезд" демонстрируют заполняемость на уровне 55-60%. Для рынка до сих пор характерна сезонность бизнеса. с мая по сентябрь город посещает 75% туристов. Например, если сравнивать уровень заполняемости трехзвездочных гостиниц в низкий и высокий сезон, то он будет составлять 48% и 81% соответственно. В отелях категории "4 звезды" - это 47% и 78% соответственно, "5 звезд" - 30% и 53%. Тем не менее, можно говорить о повышении заполняемости отелей в низкий сезон за счет бизнес, конгрессного и событийного туризма», - говорит Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
По словам госпожи Марковец, более высоким спросом пользуются гостиницы международных сетевых операторов, что связано с устойчивым ростом иностранного туристического потока.
Специалисты GVA Sawyer говорят, что продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах категории 5*, по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3-4*, по их оценкам, напротив незначительно увеличилась.
"По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, средняя стоимость проживания в гостиницах 3* увеличилась на 29% и составила 4,298 тыс. рублей, в гостиницах 4* - увеличилась на 5%, составив 6,009 тыс. рублей. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 11,767 тыс. рублей/номер (снижение на 8%)", - говорится в аналитическом отчете GVA Sawyer.
Прогноз
"К 2014 году на рынке также появится известная сеть Hilton Worldwide с двумя отелями 5* и 3* в составе конгрессно-выставочного комплекса "Экспофорум". Также в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок отелей таких операторов, как Double Tree, Inter Continental. Кроме того, ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, уже работающих на рынке; в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza", - прогнозирует Владимир Андреев .
"В 2012 году правительством Санкт-Петербурга была анонсирована концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013-2018 гг. Данная концепция должна направить усилия девелоперов на развитие сегмента доступных отелей 2*-3*. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до пяти лет в том случае, если приобретение объекта осуществлялось через городские торги. В 2013 году ожидается приход Four Seasons Hotels and Resorts, а в 2014 - Hilton", - резюмирует Елена Прозорова.
Ситуация на рынке офисной недвижимости в 2012 году была стабильной, уровень вакансии – невысоким, арендные ставки росли в рамках инфляции, однако показатели ввода оказались ниже уровня 2011 года. В текущем году эксперты прогнозируют существенное увеличение предложения.
Общий объем ввода офисных площадей в 2012 году составил 142 тыс. кв. м, что на 17% меньше результата 2011 года (порядка 170 тыс. кв. м), подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
"Всего на 2012 год был анонсирован ввод порядка 200 тыс. кв. м. Однако в срок было сдано около 70% от данного объема. В частности, в октябре-декабре было введено в эксплуатацию 31,2 тыс. кв. м (против запланированных ранее 80-90 тыс. кв. м). Около 40% от общего числа введенных бизнес-центров относятся к объектам класса А", – уточняется в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
По данным GVA Sawyer, за 2012 год было введено всего 119,7 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. "Показатели ввода офисной недвижимости в Петербурге в 2012 году оказались самыми низкими с 2006 года. Планы девелоперов по вводу новых объектов реализовать не удалось", – констатирует Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
"В 2012 году было введено эксплуатацию 22 качественных объекта суммарной арендопригодной площадью 152,6 тыс. кв. м (включая деловой центр "Желтый угол", прошедший реконцепцию). Суммарный ввод офисных площадей сопоставим с показателем 2011 года, в котором было введено всего на 1% больше", – рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
"По суммарному предложению офисных площадей лидирует Центральный район, где сосредоточено 15% от всего объема качественной офисной недвижимости в Петербурге. Далее следуют Приморский, Василеостровский и Петроградский районы, в которых находится 13, 12 и 12% соответственно", – добавляет госпожа Попова.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что в прошлом году было введено около 116 тыс. кв. м новых бизнес-центров. "Для сравнения, в 2011 году было введено практически в полтора раза больше. По итогам прошедшего года, прирост офисных площадей составляет порядка 1,5%", – отмечает госпожа Лапина.
Другие данные озвучивает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest. "В 2011 году было введено 186,4 тыс. кв. м офисных площадей. По итогам 2012 года этот показатель увеличился примерно на 47 тыс. кв. м. Таким образом, рынок приближается к докризисным показателям объема ввода офисов. Увеличение объема ввода офисных площадей связано, во-первых, с вводом проектов, которые были заявлены еще до кризиса, в частности это проекты УК "Сенатор" и УК "Теорема". Кроме того, это связано с повышением интереса девелоперов к этому сегменту недвижимости в целом, что связано с восстановлением спроса на офисы", – поясняет госпожа Захарова.
Спрос и индексация
"Спрос на рынке аренды офисных площадей на протяжении 2012 года оставался равномерным – в среднем за квартал поглощалось около 60 тыс. кв. м. В результате за 2012 год количество свободных площадей сократилось с 272,9 тыс. кв. м (13,5% от общего объема площадей) до 168,5 тыс. кв. м (7,8%)", – сообщают аналитики Jones Lang LaSalle.
По словам Тамары Поповой, общий объем поглощения в 2012 году составил 175 тыс. кв. м. "Суммарно по итогам года более четверти (26%) поглощения сосредоточено в Красногвардейском районе в результате крупных сделок в бизнес-центре "Санкт-Петербург Плаза". Далее следует Василеостровский район (23%). Тройку лидеров замыкает Московский район (15%). Поглощение офисных площадей классов А и В находится практически на одном уровне, на бизнес-центры класса А приходится 48%", – конкретизирует госпожа Попова.
"В целом на рынке наблюдается высокая динамика поглощения офисных площадей в наиболее востребованных локациях. Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет примерно 78%, класса В+ – 93%, класса В – 91%", – рассказывает Зося Захарова.
За прошедший год среднерыночные ставки аренды в долларовом выражении, по данным Jones Lang LaSalle, выросли на 7-10%; при этом премиальные ставки практически не изменились.
"Предлагаемые ставки аренды на вакантные офисные помещения в бизнес-центрах в течение 2012 года менялись волнообразно. По данным на конец IV квартала 2012 года средневзвешенная арендная става в бизнес-центрах класса А составила 1515 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР, в бизнес-центрах класса В – 1156 рублей/кв. м/мес. с НДС и ОР. В сравнении с концом 2011 года средневзвешенная ставка аренды в классе A не изменилась, в классе В выросла на 8%. Прогнозируемый рост ставок на уровне инфляционного, в пределах 5-8%", – отмечает Тамара Попова.
"Уровень арендных ставок в бизнес-центрах классов А и B к концу 2012 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2011 года – минимальный рост арендных ставок был зафиксирован в бизнес-центрах класса B – 5,5%, максимальный рост ставок был отмечен в бизнес-центрах класса B+ – 16,3%, ставки в бизнес-центрах класса А в среднем выросли на 7,6%. В целом в качественных бизнес-центрах среднерыночный рост арендных ставок составил 8,6%", – говорится в аналитическом отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Благоприятный прогноз
До конца 2013 года мы ожидаем существенное увеличение предложения – более 258 тыс. кв. м, при условии что все заявленные сроки ввода будут соблюдены, прогнозирует Тамара Попова. Большую часть нового предложения, по ее оценкам, составят бизнес-центры класса А – 73% от суммарной арендопригодной площади.
Екатерина Лапина говорит, что в 2013 году стоит ожидать сделок по купле-продаже, так как в 2012 году на продажу было выставлено много офисных комплексов, по многим из которых переговоры начались еще в прошлом году. "В результате того что арендаторы стали более требовательны к техническому оснащению и состоянию бизнес-центров, можно ожидать увеличения количества реконструкций офисных центров. Однако возросший интерес к аренде помещений в бизнес-центрах, скорее всего, никак не скажется на уровне арендных ставок", – предполагает госпожа Лапина.
По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 году рынок офисной недвижимости Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв. м. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное увеличение доли бизнес-центров класса А, считает Владислав Фадеев.