Индустриальное затишье перейдет в рост
Рынок промышленного строительства в Петербурге находится в депрессивном состоянии, констатируют эксперты. Тем не менее участники рынка уверены, что введение санкций будет способствовать его активизации.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что сейчас рынок строительства промышленной недвижимости стагнирует, поскольку для создания промышленных кластеров необходимы государственные инвестиции, которыми в текущей экономической ситуации российские власти не располагают.
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, категорично заметил, что если под промышленным девелопментом подразумевается создание новых фабрик и заводов, то он не развивается, реконструкцию старых цехов здесь учитывать некорректно. «Состояние развития промышленности в городе просто депрессивное. И в таком состоянии рынок находится не менее 10 лет. В виду последних геополитических событий все меньше производителей хотят вкладываться в стройку, предпочитают аренду», – прокомментировал эксперт. По его словам, в последние годы было введено ничтожно мало «промышленных квадратов» – последняя крупная сделка была заключена с «Сименс» в 2013 году (около 10 тыс. кв. м).
Среди причин стагнации в сегменте промышленного строительства Михаил Тюнин отметил тот факт, что производить в Петербурге невыгодно. «Нет системы «легкого старта», нет льгот производителям и т. д. За последние пять лет в городе открылось не более 5-6 производственных предприятий. Почти все они разместились в Шушарах. При этом закрылось более 20 крупных и крупнейших предприятий, средних и мелких вообще не счесть. Пока спрос на новые промышленные объекты формирует только ретейл и дистрибьюция. Промышленники в большинстве либо избавляются от своих активов, либо арендуют промстроения советского наследия», – прокомментировал ситуацию Михаил Тюнин.
Новые производства
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, также считает, что рынок промышленного строительства волатилен: «Этот сегмент напрямую зависит от крупных проектов, реализуемых в рамках национальных проектов. В связи с осуществлением правительством РФ мероприятий по снижению импортозависимости, можно сказать, что рынок на пороге начала крупных проектов строительства промышленной недвижимости. Также известно о планах переезда за пределы города крупных промышленных предприятий, базирующихся в центре Петербурга».
Сергей Свешков, эксперт по управлению промышленным строительством в Петербурге, тоже считает, что промышленное строительство в РФ и в частности в Петербурге активизировалось после введения санкций. «Местные и международные компании массово запрашивают услуги по подбору площадок, требуют ускоренную разработку проектных решений и программы управления строительством для принятия решений по размещению у нас новых производственных предприятий. Особенно много новых запросов в секторе фармацевтики и пищевой промышленности, переработки мяса, товаров FMCG – в этих секторах импортозамещение востребовано в первую очередь и поддерживается российским правительством «в ручном режиме», так что решения по возможности размещения и присоединению к сетям принимаются очень быстро», – прокомментировал он.
Александра Смирнова отметила, что на ближайшие пять лет в Петербурге запланирован ввод нескольких крупных промышленных проектов. «Например, к середине 2016 года в Шушарах построят завод площадью 2,1 тыс. кв. м по производству полиграфических красок (ООО «ПТК «Гангут»). Объем инвестиций в строительство составит 170 млн рублей. Кроме того, к I кварталу 2017 года на площади в 13,5 га будет возведен металлургический завод по производству стальной арматуры (ООО «Мера-Сталь»), в строительство которого инвестировано 7,6 млрд рублей. Также в январе 2016 года будет введен в эксплуатацию новый завод по производству сварных металлических частей кузова и автокомпонентов для автомобилей Nissan («Юнипрес»). Общая площадь застройки составит 18 тыс. кв. м. К 2020 году планируется завершить реализацию стратегического инвестиционного проекта развития научно-технической и производственной базы энергетического машиностроения (ЗАО «Невский завод»), в результате которого будет создан энергомашиностроительный кластер, производящий высокотехнологичную продукцию. Объем инвестиций в проект составил 11,9 млрд рублей», – рассказала госпожа Смирнова.
Эксперт констатирует, что наиболее развитыми промышленными зонами в Санкт-Петербурге являются Шушары, Металлострой и Ижорские заводы. Она отметила, что весь левый берег Невы является весьма перспективным с точки зрения дальнейшего развития промышленной недвижимости (Обухово, Шушары, Металлострой, Ижорские заводы).
Валентин Заставлено отметил: «Можно выделить зоны, являющиеся локомотивом промышленной застройки, прежде всего это Каменка, где продолжается строительство автокластера, Металлострой, где постепенно формируется мощный металлургический кластер».
Сергей Свешков отметил, что на рынке промышленного строительства Петербурга за последние 20 лет закрепились и устойчиво работают около 15-18 профессионально специализированных компаний: «Можно отметить международного гиганта M+W Industrial Group или местный строительный холдинг «Компакт». Но на небольших проектах промышленного строительства также работают более мелкие либо такие «всеядные» компании, как STEP, ЛенСпецСМУ. В связи с введением санкций Евросоюза часть европейских подрядчиков, например немецкие компании, ушли. Но нейтральные или дружественные РФ страны, такие как Сербия или Австрия, по-прежнему представлены, например компания «Ужице».
Парки в минусе
По мнению Алексея Пятакова, старшего консультанта департамента складской и промышленной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на то что на сегодня на территории Петербурга и Ленинградской области заявлено более десятка индустриальных парков, фактически проектов, полностью соответствующих всем критериям такого объекта, не так уж много.
По мнению Валентина Заставленко, формат индустриальных парков начал в Петербурге «за здравие», закончил «за упокой». Наиболее коммерчески успешным, по его мнению, можно назвать проект Greenstate, реализованный компанией YIT, а все остальные технопарки таковыми можно назвать весьма условно.
Михаил Тюнин еще раз подчеркнул, что индустриальный парк не будет развиваться до тех пор, пока в них не будет самого главного – резидентов. «А их не будет, если им невыгодно работать в Петербурге. Чтобы переломить ситуацию, нужно в корне менять промышленную политику города», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Килевой, директор по развитию бизнеса компании «Фортрент»:
– Основной вид спецтехники, которую арендуют компании при строительстве промышленных объектов, – это подъемное оборудование. Это связано с тем, что при сооружении самого каркаса здания, а впоследствии монтажа инженерных систем и технологического оборудования необходимо поднимать рабочих на высоту. Для этого используются подъемники ножничного или коленчатого типа – дизельные, электрические.
Компания «Фортрент» является одним из ведущих поставщиков подъемной техники на рынке Петербурга. Диапазон цен на подъемное оборудование очень широкий и зависит от типа подъемника и его рабочей высоты. Например, 36 тыс. рублей в месяц стоит аренда ножничного подъемника высотой 8 м, а стоимость телескопического дизельного подъемника с рабочей высотой 43 м в высокий сезон доходит до 0,5 млн рублей в месяц.
Кроме этого, наша компания сдает в аренду полный спектр обогревательного оборудования – мобильные промышленные обогреватели и модульные котельные финского производства большой мощности.
Петербургский рынок фасадных отделочных материалов, по словам экспертов, растет на 10-20% в год. Лидирующие позиции на нем занимают навесные вентилируемые фасады (НВФ) и штукатурка. Если еще несколько лет назад доля этих материалов составляла соответственно 70 и 30%, то сегодня штукатурка постепенно вытесняет НВФ.
Сегмент фасадных материалов стабильно растет уже 2-3 года. Темпы его роста сопоставимы с темпами роста всего рынка строительных материалов, который наблюдается после кризиса 2008-2009 годов, и составляют примерно 10-20% в год, рассказывает Владимир Самохвалов, начальник отдела снабжения СТД "Петрович".
Эксперты рынка отмечают, что стоимость фасадных материалов растет в пределах инфляции. "Конкуренция в фасадном сегменте очень большая и цены разумные. Получать сверхприбыли никто не позволит", - поясняет Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит".
"В целом рынок отделочных фасадных материалов насыщен. Имеется множество типов и, соответственно, производителей систем утепления фасада. При отделке фасадов многоэтажных жилых зданий в основном используются штукатурный фасад (тонкослойная штукатурка, наносимая на утеплитель) и вентилируемый фасад (керамические либо металлические пластины по металлокаркасу поверх утеплителя с образованием воздушного пространства между слоями для вентиляции), менее популярен кирпичный фасад (кирпичная кладка поверх утеплителя). Применяются при строительстве коммерческих многоэтажных зданий также фасадные системы остекления", - перечисляет Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург".
Привычка штукатурить
Владимир Самохвалов согласен с коллегами и говорит о сокращении доли вентилируемых фасадов (панелей и керамогранита) и росте доли штукатурных покрытий. "Причем последние наносятся сейчас, как правило, на слой теплоизоляции. Эта тенденция характерна как для жилого строительства в городе, так и для сегмента загородного жилья. Исключением является коммерческая недвижимость, где на использовании керамогранита часто настаивают архитекторы и заказчики. Но и для бизнес-центров или гостиниц, особенно для расположенных в центральной части города, штукатурка остается самым распространенным материалом - это наиболее традиционное для нашего города фасадное покрытие. А следование традициям - часто принципиальный для петербургских властей, строителей, девелоперов, архитекторов и широкой общественности вопрос", - рассказывает господин Самохвалов.
"Штукатурный фасад традиционен для Петербурга, его первоначальная стоимость относительно невелика, особых сложностей с выполнением такого типа фасада нет. В связи с этим возникает ошибочное мнение, что любая строительная компания без проблем выполнит данный вид работ усилиями низкоквалифицированного персонала и с применением дешевых материалов. Из-за результатов таких некачественных работ складывается общее негативное мнение о штукатурном фасаде. При использовании качественных материалов и при соблюдении технологии производства работ штукатурный фасад простоит не одно десятилетие без капитальных ремонтов", - рассуждает Александр Самойлов.
Однако эксперты отмечают, что это довольно сложный в эксплуатации фасад. Он очень чувствителен к агрессивной среде (перепады температуры, осадки) и требует замены каждые 10-15 лет.
Навесная неопределенность
"Системы навесных фасадных конструкций позволяют получить привлекательный внешний вид надолго. Основная сфера использования - бизнес-центры, офисные здания. Жилые дома с навесными фасадными системами помимо высокой стоимости могут включать в себя некоторые "сюрпризы" для жильцов, например гул, особенно в зданиях большой высотности. Если все правильно сделано и запроектировано, то заказчик в результате больших инвестиций получает ожидаемый результат", - считает господин Самойлов.
Такой вид фасадных работ дороже, чем остальные, но дешевле и легче в эксплуатации, а также более долговечен - замена панелей может производиться раз в 30‑40 лет, поясняют участники рынка.
Ряд экспертов менее оптимистично отзываются о НВФ и называют их "миной замедленного действия", так как опыт использования такой технологии в течение длительного времени в наших климатических условиях пока отсутствует. К тому же их монтаж зачастую осуществляется недостаточно квалифицированными рабочими, что может с течением времени привести к ряду проблем, требующих их капитального ремонта или вовсе замены.
Дань традициям
"Самый привлекательный материал, который лучше всего подходит для строительства жилья - натуральный кирпич. Кирпичные стены защищают квартиры от любой непогоды. Кирпич - природный кондиционер, он создает в квартирах комфортный микроклимат, в жару здесь прохладно, в мороз тепло, сохраняется оптимальный баланс влажности", - утверждает Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест".
Александр Самойлов добавляет, что облицовочный кирпич очень популярен как в силу традиций, так и в силу историчности материала. "Современные российские и европейские производители предлагают широчайший перечень цветов и размеров облицовочного кирпича, позволяющего воплотить в жизнь самые интересные дизайнерские решения. Однако за это приходится платить гораздо больше. Еще один минус, с которым приходится сталкиваться в последнее время, - это результаты неправильного технического решения конструкции здания, где в качестве облицовочного материала фасада использовался кирпич. Здания, построенные 5-7 лет назад и облицованные кирпичом, в зоне перекрытий имеют отслоения и обрушения облицовочного кирпича. Ремонтопригодность кирпичной облицовки низкая, и процесс ремонта очень дорогостоящий", - поясняет господин Самойлов.
В пользу отечественного производителя
Участники рынка отмечают, что в последние годы доля отечественных материалов, применяемых в отделке фасадов, растет и приближается к 50%.
С точки зрения снижения логистической составляющей, разумнее использовать материалы местных производителей, если их качественные показатели удовлетворяют предъявляемым требованиям, добавляет Александр Самойлов. Однако эксперт отмечает, что доля импорта в сегменте лакокрасочных материалов для фасадов все еще высока.
"Основными поставщиками являются в основном компании с присутствием иностранного капитала, имеющие собственные производственные мощности в России. Это касается всего: сухих смесей, утеплителя, кирпича", - рассказывает господин Самойлов. Емкость рынка позволяет крупнейшим западным компаниям инвестировать в строительство собственных производств в России, говорит он.
"Натуральный камень чаще всего поставляют местные компании, это выгоднее с точки зрения логистики. У иностранных поставщиков преимущественно закупается дешевая плитка: с точки зрения стоимости у китайских производителей нет конкурентов", - комментирует Евгений Резвов.
"ЮИТ" использует материалы импортных производителей. Это связано прежде всего с качеством материалов. Поскольку "ЮИТ" в Санкт-Петербурге строит жилье, относящееся к уровню не ниже комфорт-класса, то важная роль отводится выбору высококачественных материалов ведущих зарубежных брендов. Наши фасады отличает от фасадов на объектах многих других застройщиков прежде всего скандинавский стиль отделки, который выражается в сочетании цветов окраски фасадных конструкций с темно-серым цветом оконных и балконных переплетов. В Санкт-Петербурге даже в сформировавшихся кварталах всегда очень легко заметить здание, построенное "ЮИТ", - делится опытом Сергей Сидоренко.
Опрошенные "Строительным Еженедельником" эксперты прогнозируют продолжение роста рынка во всех сегментах. Александр Самойлов отмечает, что при сохранении темпов строительства и инвестиций в данную отрасль будет происходить движение в сторону нестандартных проектных решений, нового дизайна фасадов, новых конструкторских решений, новых фактур поверхности.
Евгений Резвов видит перспективы прежде всего в расширении ассортимента продукции. "Сегодня идет активное развитие рынка загородной недвижимости – за счет этого возможно развитие и рынка отделочных материалов. Поэтому сегодня производители должны ориентироваться в первую очередь на частных покупателей", - полагает господин Резвов.
Мнение:
Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит":
- Оптимальными можно считать те фасадные технологии, которые удовлетворяют ряду критериев: себестоимость материалов, себестоимость монтажных работ, долговечность, внешний вид, соответствие существующим СНиПам и ГОСТам. Существуют определенные тенденции: жилые здания - это преимущественно штукатурные фасады, облицовочный кирпич и вентилируемые навесные конструкции; в коммерческих зданиях доля навесных вентилируемых и светопрозрачных конструкций существенно больше.
Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
- Выбор облицовочных материалов для фасадов на объектах "ЮИТ" основывается на типе внешних ограждающих конструкций. При использовании однослойных железобетонных стеновых конструкций существует необходимость утепления фасада такого здания. Для отделки утеплителя используется минеральная штукатурка, которая затем окрашивается фасадной краской. Если применяются железобетонные многослойные стеновые конструкции (сэндвич-панели, включающие минераловатный утеплитель), то дополнительного утепления фасада не требуется, а финишная отделка состоит в окраске фасадными красками. Благодаря тщательному отбору поставщиков фасадных конструкций и контролю всех этапов производства они не требуют дополнительного выравнивания и готовы к покраске сразу после монтажа.
Проекты редевелопмента промышленных территорий пока не вывели
на рынок давно существующий формат - лофты. Как говорят участники рынка, в Петербурге практически нет жилья, представленного в этом сегменте. В столице ситуация с лофтами несколько лучше.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", -говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci.
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что в Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы, практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", - предполагает он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя - проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия - в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", - рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", - рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании RUMPU, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться).
Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то - по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие - по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкции под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Мнение:
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп":
- В Санкт-Петербурге многие современные клубы переделаны из бывших предприятий, а что касается жилых примеров, то их у нас в городе не так уж и много. Дело в том, что перестраивать что-либо гораздо сложнее, чем строить заново. Проще снести старое здание и на его месте построить новый жилой дом либо бизнес-центр. В процесс переоборудования бывшего промышленного предприятия нужно вкладывать немало денежных средств, при этом у застройщика будет масса технических ограничений, которые нужно учитывать. А это становится экономически невыгодно. Поэтому у нас жилье такого формата не прижилось, хотя такие примеры жилья в городе есть, но они скорее единичны и не носят массового характера.