Индустриальное затишье перейдет в рост
Рынок промышленного строительства в Петербурге находится в депрессивном состоянии, констатируют эксперты. Тем не менее участники рынка уверены, что введение санкций будет способствовать его активизации.
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что сейчас рынок строительства промышленной недвижимости стагнирует, поскольку для создания промышленных кластеров необходимы государственные инвестиции, которыми в текущей экономической ситуации российские власти не располагают.
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, категорично заметил, что если под промышленным девелопментом подразумевается создание новых фабрик и заводов, то он не развивается, реконструкцию старых цехов здесь учитывать некорректно. «Состояние развития промышленности в городе просто депрессивное. И в таком состоянии рынок находится не менее 10 лет. В виду последних геополитических событий все меньше производителей хотят вкладываться в стройку, предпочитают аренду», – прокомментировал эксперт. По его словам, в последние годы было введено ничтожно мало «промышленных квадратов» – последняя крупная сделка была заключена с «Сименс» в 2013 году (около 10 тыс. кв. м).
Среди причин стагнации в сегменте промышленного строительства Михаил Тюнин отметил тот факт, что производить в Петербурге невыгодно. «Нет системы «легкого старта», нет льгот производителям и т. д. За последние пять лет в городе открылось не более 5-6 производственных предприятий. Почти все они разместились в Шушарах. При этом закрылось более 20 крупных и крупнейших предприятий, средних и мелких вообще не счесть. Пока спрос на новые промышленные объекты формирует только ретейл и дистрибьюция. Промышленники в большинстве либо избавляются от своих активов, либо арендуют промстроения советского наследия», – прокомментировал ситуацию Михаил Тюнин.
Новые производства
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, также считает, что рынок промышленного строительства волатилен: «Этот сегмент напрямую зависит от крупных проектов, реализуемых в рамках национальных проектов. В связи с осуществлением правительством РФ мероприятий по снижению импортозависимости, можно сказать, что рынок на пороге начала крупных проектов строительства промышленной недвижимости. Также известно о планах переезда за пределы города крупных промышленных предприятий, базирующихся в центре Петербурга».
Сергей Свешков, эксперт по управлению промышленным строительством в Петербурге, тоже считает, что промышленное строительство в РФ и в частности в Петербурге активизировалось после введения санкций. «Местные и международные компании массово запрашивают услуги по подбору площадок, требуют ускоренную разработку проектных решений и программы управления строительством для принятия решений по размещению у нас новых производственных предприятий. Особенно много новых запросов в секторе фармацевтики и пищевой промышленности, переработки мяса, товаров FMCG – в этих секторах импортозамещение востребовано в первую очередь и поддерживается российским правительством «в ручном режиме», так что решения по возможности размещения и присоединению к сетям принимаются очень быстро», – прокомментировал он.
Александра Смирнова отметила, что на ближайшие пять лет в Петербурге запланирован ввод нескольких крупных промышленных проектов. «Например, к середине 2016 года в Шушарах построят завод площадью 2,1 тыс. кв. м по производству полиграфических красок (ООО «ПТК «Гангут»). Объем инвестиций в строительство составит 170 млн рублей. Кроме того, к I кварталу 2017 года на площади в 13,5 га будет возведен металлургический завод по производству стальной арматуры (ООО «Мера-Сталь»), в строительство которого инвестировано 7,6 млрд рублей. Также в январе 2016 года будет введен в эксплуатацию новый завод по производству сварных металлических частей кузова и автокомпонентов для автомобилей Nissan («Юнипрес»). Общая площадь застройки составит 18 тыс. кв. м. К 2020 году планируется завершить реализацию стратегического инвестиционного проекта развития научно-технической и производственной базы энергетического машиностроения (ЗАО «Невский завод»), в результате которого будет создан энергомашиностроительный кластер, производящий высокотехнологичную продукцию. Объем инвестиций в проект составил 11,9 млрд рублей», – рассказала госпожа Смирнова.
Эксперт констатирует, что наиболее развитыми промышленными зонами в Санкт-Петербурге являются Шушары, Металлострой и Ижорские заводы. Она отметила, что весь левый берег Невы является весьма перспективным с точки зрения дальнейшего развития промышленной недвижимости (Обухово, Шушары, Металлострой, Ижорские заводы).
Валентин Заставлено отметил: «Можно выделить зоны, являющиеся локомотивом промышленной застройки, прежде всего это Каменка, где продолжается строительство автокластера, Металлострой, где постепенно формируется мощный металлургический кластер».
Сергей Свешков отметил, что на рынке промышленного строительства Петербурга за последние 20 лет закрепились и устойчиво работают около 15-18 профессионально специализированных компаний: «Можно отметить международного гиганта M+W Industrial Group или местный строительный холдинг «Компакт». Но на небольших проектах промышленного строительства также работают более мелкие либо такие «всеядные» компании, как STEP, ЛенСпецСМУ. В связи с введением санкций Евросоюза часть европейских подрядчиков, например немецкие компании, ушли. Но нейтральные или дружественные РФ страны, такие как Сербия или Австрия, по-прежнему представлены, например компания «Ужице».
Парки в минусе
По мнению Алексея Пятакова, старшего консультанта департамента складской и промышленной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, несмотря на то что на сегодня на территории Петербурга и Ленинградской области заявлено более десятка индустриальных парков, фактически проектов, полностью соответствующих всем критериям такого объекта, не так уж много.
По мнению Валентина Заставленко, формат индустриальных парков начал в Петербурге «за здравие», закончил «за упокой». Наиболее коммерчески успешным, по его мнению, можно назвать проект Greenstate, реализованный компанией YIT, а все остальные технопарки таковыми можно назвать весьма условно.
Михаил Тюнин еще раз подчеркнул, что индустриальный парк не будет развиваться до тех пор, пока в них не будет самого главного – резидентов. «А их не будет, если им невыгодно работать в Петербурге. Чтобы переломить ситуацию, нужно в корне менять промышленную политику города», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Килевой, директор по развитию бизнеса компании «Фортрент»:
– Основной вид спецтехники, которую арендуют компании при строительстве промышленных объектов, – это подъемное оборудование. Это связано с тем, что при сооружении самого каркаса здания, а впоследствии монтажа инженерных систем и технологического оборудования необходимо поднимать рабочих на высоту. Для этого используются подъемники ножничного или коленчатого типа – дизельные, электрические.
Компания «Фортрент» является одним из ведущих поставщиков подъемной техники на рынке Петербурга. Диапазон цен на подъемное оборудование очень широкий и зависит от типа подъемника и его рабочей высоты. Например, 36 тыс. рублей в месяц стоит аренда ножничного подъемника высотой 8 м, а стоимость телескопического дизельного подъемника с рабочей высотой 43 м в высокий сезон доходит до 0,5 млн рублей в месяц.
Кроме этого, наша компания сдает в аренду полный спектр обогревательного оборудования – мобильные промышленные обогреватели и модульные котельные финского производства большой мощности.
Современный рынок тепло- и звукоизоляционных материалов очень активно развивается. Потребители предъявляют все более высокие требования к их качеству. Поэтому серьезные производители, чтобы соответствовать тенденциям и запросам рынка, уделяют большое внимание разработке новых технологий, позволяющих выпускать более качественную, безопасную и долговечную продукцию.
По мнению специалистов ООО "Декор-Строй" основными факторами, влияющими на звукоизолирующую способность конструкции, являются массивность (вес, плотность материала), малая упругость (жесткость) ограждающей конструкции, высокое затухание звуковой волны внутри материала.
Корпорация "ТехноНИКОЛЬ" разработала два новых тепло- и звукоизоляционных материала на основе каменной ваты для наружного утепления стен "Технофас Эффект" и "Технофас Экстра". Плиты негорючие (температура начала спекания волокон – более 1000 °С), химически нейтральны по отношению к другим строительным материалам (сочетаются с кирпичом, бетоном, строительными растворами), обладают низкой теплопроводностью, устойчивы к циклам замораживания/оттаивания и хорошо поглощают шумы. Точность геометрии плит и высокие прочностные характеристики позволяют использовать эти материалы на фасадах любой формы и, таким образом, проектировать и создавать красивую современную архитектуру.
Новые материалы предназначены для двух видов фасадных теплоизоляционных систем с защитными штукатурными слоями – толстослойным и тонкослойным. Так, плиты "Технофас Экстра" предназначены для применения в системе штукатурного фасада с защитно-декоративным слоем из толстослойной штукатурки по стальной армирующей сетке. А плиты "Технофас Эффект" – для системы штукатурного фасада с тонкослойной штукатуркой. При этом плиты имеют цену на 10% ниже в сравнении с его аналогом – плитами "Технофас".
"Выпуск новых материалов обусловлен растущим спросом на теплоизоляцию последнего поколения, способной решать многофункциональные задачи для защиты ограждающих конструкций", – отметил Роман Колесников, директор по продажам направления "Каменная вата" корпорации "ТехноНИКОЛЬ".
Мнение:
Елена Мочалова, заместитель директора по продажам ROCKWOOL в Северо-Западном федеральном округе:
– Рынок теплоизоляции Санкт-Петербурга является достаточно насыщенным и постепенно снижает темпы роста. Спрос на теплоизоляцию сохраняется на высоком уровне, однако с увеличением количества производителей и расширением ассортимента продуктов конкуренция становится все более острой. В этом году мы прогнозируем умеренные темпы роста продаж на эти материалы и стабильное развитие рынка.
Спрос на покупку жилья в предновогодний период, по словам экспертов, возрастает в 1,5-2 раза. Причина таких показателей, как в различных скидках и акциях, которые предлагают застройщики, так и в менталитете покупателей, которые стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.
Сезонный рост
"Как правило, в конце года темпы продаж растут. Это связано как с объявлением различных скидок и акций от застройщиков, так и с тем, что многие покупатели хотят решить вопрос с жильем до конца года», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Декабрь всегда характеризуется высокой покупательской активностью. Думаю, в первую очередь, дело не в акциях и скидках, хотя это, конечно, тоже играет свою роль, а в том, что люди хотят закончить свои дела до Нового года. Это подтверждается тем, что январь - очень спокойный месяц, несмотря на то, что, как правило, застройщики продлевают акции и на этот месяц", - говорит Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.
"Конец года, как правило, - это всплеск покупательской активности. По опыту нашей компании в предновогодний период спрос увеличивается в 1,5 - 2 раза относительно средних показателей по рынку. Если летом и осенью люди планируют покупку, выбирая квартиру, то к Новому году стремятся завершить этот процесс. Это связано как с традицией совершать праздничные покупки в конце года и не оставлять недоделанные дела в уходящем году, так и с деятельностью строительных компаний, которые в это время проводят специальные акции, чтобы стимулировать спрос. Пик спроса обычно приходится на ноябрь и декабрь, когда объем продаж вырастает почти наполовину. В январе спрос снижается, и застройщики вновь прибегают к инструментам его стимулирования", - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
"Темпы продаж к концу года нарастают, спрос активизируется и остается довольно высоким до окончания новогодних праздников, т.е. до середины января. Однако дело тут не только в новогодних акциях, но и в том, что многие люди стремятся завершить все важные дела и приобретения до конца года. Существует сезонный фактор, согласно которому спрос именно в этот период возрастает. При всем этом новогодние акции в нашей компании стали уже доброй традицией и приятным подарком нашим покупателям к Новому году", - поясняет Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Госпожа Цветкова отмечает, что акции эффективны, и увеличение продаж относительно предыдущих месяцев может достигать 50%.
"Я бы охарактеризовал сегодняшний спрос как стабильный, но без предновогоднего ажиотажа, как было в прошлом году", - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".
"В этом году все ждали специальных новогодних предложений на рынке недвижимости. В начале декабря же, наоборот, у многих застройщиков произошло повышение цен. Плюс выросли ставки по ипотеке; банки, выполнив досрочно план за год, обрабатывают старые заявки по ипотеке, а новые не принимают. Соответственно, покупатели растерялись», - добавляет господин Гражданкин.
Разнообразное предложение
"Декабрь как обычно отличается широким разнообразием акций, практически все застройщики в предновогодний период активно стараются привлечь на свои объекты спрос, который в это время года традиционно растет. В строящихся объектах чаще всего проходят акции, связанные с различными способами оплаты (ипотека, 100%-оплата, рассрочки) и скидками. В готовых объектах чаще это акции на паркинги и подарки покупателям. Редко, но можно встретить застройщиков, не организовывающих мероприятия по стимулированию спроса, что связано обычно с высокими текущими темпами продаж", - отмечает Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик "НДВ СПб".
"Почти у всех застройщиков присутствуют новогодние акции. В частности большинство застройщиков увеличивают скидку при стопроцентной оплате: если в другое время скидка составляет 5-10%, то в декабре - она увеличивается до 15-20%", - комментирует Елена Амирова. Мария Цветкова говорит, что в ЛенСпецСМУ уже который год подряд объявляются "Традиционные рождественские скидки" - это стало доброй традицией нашей компании. В этом году новогодние акции в компании начались 19 ноября.
"Политику раздачи скидок на квартиры мы не практикуем ни на выставках, ни во время праздников. На наш взгляд, такие акции негативно отражаются на рынке недвижимости в целом, приучая покупателей приобретать недвижимость только в определенные периоды. В декабре у нас действуют специальные предложения по рассрочке и срокам бронирования. Например, мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 50%. Также клиентам, у которых деньги от продажи старой квартиры находятся в банковской ячейке до момента регистрации сделки, мы бронируем квартиру в "Новом Оккервиле" на срок до 1 месяца. На этот период цена на квартиру остается неизменной. Это предложение очень востребовано среди наших покупателей, поскольку многие при покупке новой квартиры продают старую. Учитывая то, что сроки регистрации сделок в ФРС обычно затягиваются, возможность забронировать квартиру на месяц без повышения цены является для них актуальным", - рассказывает Николай Гражданкин.
"Мы предлагаем особые условия покупки квартир в элитном жилом комплексе "Александрия" на ул. Новгородская, 23. По условиям акции, покупая в декабре 3-комнатную квартиру на 4-9 этажах при условии 100% оплаты, клиент получает скидку в размере 12%. Новогодние предложения распространяются и на квартиры в элитном доме "Таврический" на пр. Чернышевского, 4. Приобретая одну из двух оставшихся 3-комнатных квартир на 7 этаже при 100% оплате, покупатель сможет сэкономить от 3 до 4,1 млн. руб. Воспользоваться скидкой в преддверии Нового года смогут и клиенты "Северного города". Покупая квартиру со 100% оплатой или по ипотеке в новом пригороде Петербурга Mistolla Hills, новосел сэкономит до 10% стоимости квартиры. При покупке квадратных метров в "Доме у Речного вокзала" на ул. Шелгунова, 5 на аналогичных условиях покупатель сэкономит свыше 6 тыс. рублей с каждого квадратного метра", - рассказывает Андрей Останин.
Владимир Спарак полагает, что застройщики объявляют об акциях, если необходимо продать квартиры, которые "залежались", и сейчас не пользуются спросом на рынке, или если необходимо улучшить продажи в целом. "Как правило, скидки составляют порядка 5-20%. В качестве альтернативы скидкам используются различные акции, например, паркинг в подарок. Сегодня скидок стало меньше, чем в кризисные и докризисные времена", - констатирует господин Спарак.